土地登记代理人《理论与方法》辅导.docx
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土地登记代理人《理论与方法》辅导
2019年土地登记代理人《理论与方法》辅导
确定土地权利归属的法律依据
土地权利是土地法律制度的核心内容,在市场经济条件下,土地权利是社会最重要的财产权利之一,确定土地所有权、使用权和他项权利,既是法律赋予国土资源行政主管部门的职责,也是保护土地权利人合法权益的前提和基础.土地确权是一项政府行为,土地确权结果具有法定性和权威性,土地权利一经确定,便受到法律保护,可以对抗各种不法侵害.因此,确定土地权利归属必须坚持依法的原则.
确定土地权利归属的法律依据散见于基本法、土地法律和各种土地法规及相关法律中.
(一)基本法
1、《宪法》;
2、《民法通则》.
(二)土地法律
1、《土地管理法》;
2、《房地产管理法》.
(三)相关法律
1、《城市规划法》;
2、《农业法》;
3、《农地承包法》;
4、《森林法》;
5、《草原法》;
6、《渔业法》;
7、《矿产资源法》;
8、《环境保护法》;
9、《水法》;
10、《文物保护法》等.
(四)土地行政法规
1、《土地管理法实施条例》;
2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
3、《外商开发经营成片土地管理暂行办法》;
4、《城镇土地使用税暂行条例》;
5、《中外合资企业建设用地的暂行规定》;
6、《铁路留用土地办法》等.
(五)部门规章及政策性文件
1、《确定土地所有权与使用权的若干规定》;
2、《土地权属争议调查处理办法》;
3、《土地登记规则》;
4、《农村人民公社工作条例修正草案》等.
除上述法规和政策性文件之外,近几年来,全国各地根据宪法赋予的职责,根据各地在土地利用、开发、保护和经营方面的实际情况,纷纷制定了有关的地方性法规和政府规章.
这些法律、法规和规章的制订和实施,对合理利用土地、切实保护土地资源、保护土地利用和经营各方当事人的合法权益,促进国民经济的发展,起到了一定的作用.
权利体系的设置
土地权利体系设置是指由国家对土地权利的种类和内容做出规定。
土地权利体系设置在土地制度的构建中占有极其重要的地位。
一块土地,其物质实体虽然只有一个,但其上的权利可以有多种,如一块土地可以是国家所有,即该块土地上附设国家所有权,同时它也可以为某企业所使用,则该企业对这块土地拥有使用权,企业还可以将其对这块土地的使用权向银行抵押以获得银行贷款,那么银行便对这块土地拥有于抵押权。
随着社会经济的发展,人们在土地上发生的关系越来越复杂,这种关系必须借助于规定和创设各种各样的权利来规范和理顺,也就是说需要国家站在全社会的角度对土地权利体系进行设计,对土地权利的种类和内容做出安排和规定,从而可以满足社会经济发展的需要。
对土地应当设置哪些权利,权利的内容是什么,一般都是由法律明确规定的。
不同的国家和地区,其土地权利体系的设置往往是不同的。
如日本的土地权利有所有权、地上权、借地权、凭借权、借用权、地役权等;台湾的土地权利体系有所有权、典权、抵押权、地上权、永佃权、地役权等;荷兰在土地上设定的权利体系有所有权、地役权、用益权、永佃权、地上权和抵押权等。
这里需要说明的是,不同的国家和地区,其土地权利体系设置的不同,不仅仅体现在土地权利种类的不同上,而且还表现在,即使是同一种类的土地权利,其具体内容往往也是不一样的。
同一国家和地区,在不同的社会制度下,或在不同的社会经济发展阶段,其土地权利体系的设置也往往不同。
比较典型的例子是,我国刚解放时期的士地权利有所有权和他项权,所有权包括国有、乡村公有、私有,他项权包括典权、抵押权等;而经过半个世纪的制度变迁,我国现行的土地权利有所有权、使用权、他项权利。
所有权包括国家所有权、集体所有权;使用权包括出让国有土地使用权、划拨国有土地使用权等;从操作登记上,他项权利包括抵押权、租赁权等。
类似的例子在其他国家也不鲜见。
土地使用年限的计算
一、有关住宅用地所使用年限,国务院早在1990年5月19日发布了第55号令,《条例》中规定:
住宅用地的出让最高年限为七十年、综合用地的出让最高年限为五十年;您正准备购买的房产,可能是房产开发商原先办理的综合用地,现其中的部分已开发了商住房,其使用年限为五十年低于出让的最高年限,因此是合法的.
二、关于补年期差价的问题,昆山市人民政府2001年8月8日昆政发[2001]33号文通知,要求房产开发商在新开发综合用地时,须调整土地用途,补足年期后,再开发和转让土地使用权(含变更).对购房者不必补缴年期差价.您只需在购买房子时,根据土地使用年期可适当要求房产销售商降低购房价格.至于补年期的费用,是按现行土地价格折算成年平均地价再补缴,具体按住宅用地所处土地级别的基准地价的上限标准的年平均价补缴年期差价,或按市场评估价补缴年期差价.
三、土地使用权的年限确定,是按土地使用权出让合同及补充协议明确的,开发商应在购房合同中载明,国土使用证号和使用年限,因为将来您领到的土地证和开发商的土地证年限是一致的.
管辖的范围
土地权属争议案件的调查和调解由县级以上国土资源行政主管部门负责;对需要依法作出处理决定的,由其拟定处理意见,报同级人民政府作出处理决定.县级以上国土资源行政主管部门可以指定专门机构或者人员负责办理争议案件有关事宜.
(一)县级人民政府国土资源行政主管部门受理的土地权属争议案件
个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件,由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理.
上述主体之间发生的争议案件,可以根据当事人的申请,由乡级人民政府受理和处理.
(二)设区的市、自治州国土资源行政主管部门调查处理下列争议案件
1、跨县级行政区域的;
2、同级人民政府、上级国土资源行政主管部门交办或者有关部门转送的.
(三)省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门调查处理下列争议案件
1、跨设区的市、自治州行政区域的;
2、争议一方为中央国家机关直属单位,且涉及土地面积较大的;
3、争议一方为军队,且涉及土地面积较大的;
4、在本行政区域内有较大影响的;
5、同级人民政府、国土资源部交办或者有关部门转送的.
(四)国土资源部调查处理下列争议案件
1、国务院交办的;
2、在全国范围内有重大影响的.
当事人发生土地权属争议,经协商不能解决的,可以依法向县级以上人民政府或者乡级人民政府提出处理申请,也可以依照上述规定,向有关的国土资源行政主管部门提出调查处理申请.
土地权利
土地权利是土地法律制度的核心内容,一般属不动产物权范畴,是指权利人按照法律的规定直接支配土地的权利.所谓支配,就是直接对土地实施取得利益的各种行为.
权利人对土地的直接支配,体现为土地权利的四项基本权能:
占有、使用、收益和处分.权能是指权利人行使权利的各种可能性.
占有指对土地事实上的管领,也即实际控制的权能.它总是表现为一种持续的状态.如土地租赁中土地承租人对土地的实际占用等.
使用指按照土地的性能和用途利用土地,从而实现利益的权能.如在依法取得的土地上建造厂房,在耕地上种植农作物等.
收益指获取土地利用带来的经济收入.可以通过以下两种方式实现:
一是利用土地的自然属性获得收益,如在耕地上种植农作物直接收获粮食;二是依一定法律关系的存在而获得收益,如把土地出租而收取租金等.
处分指权利人依法对土地进行处置,从而决定土地命运的权能.包括事实上的处分与法律上的处分.事实上的处分指对土地进行实质上的变形、改造等物理上的事实行为,如对土地进行平整等.法律上的处分指使土地权利发生变动的法律行为,如土地使用权的转让、抵押等,处分权能在这里更多地指法律上的处分.
占有、使用、收益、处分这四项基本权能,反映了各种土地权利的内涵.需要指出的是,在这些情况下,权能之间会发生吸收和竞合.如占有权能就经常会被使用权能吸收,使用权能也可能与处分权能发生竞合等.
宅基地的处分
宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权.此处有限制的处分权是指权利人将房屋连同宅基地一同转让、出租的权利.一般说来,村民将富余的住房转让、出租,有利于调剂余缺,缓解住房供需矛盾,减少占用耕地,法律予以允许.但是,有以下几点限制.
(1)按照《土地管理法》的规定,转让、出租住宅的,不得再申请宅基地.(但是,村(或村民组)内由于两户的宅基地都未达到标准而进行宅基地调剂,由此其中一户因此失去或减少住房,经村民会议讨论同意申请宅基地的,不在此限.)
(2)权利人转让房屋及其宅基地使用权的,应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员.转让给村外人员的,该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件.
(3)转让房屋及宅基地使用权后,宅基地使用权主体发生变化,并涉及受让人取得新的宅基地,故应当依法办理转让登记手续.
新中国地权制度的形成
(一)农村土地产权制度沿革
1、农民土地所有制的建立建国以后到1952年的土地改革,实现了在1950年6月颁布的《中华人民共和国土地改革法》提出的目标:
"废除地主阶级封建剥削的土地所有制,实行农民土地所有制,借以解放农村生产力,发展农业生产,为新中国工业化开辟道路."通过改革,到1952年底,已使3亿无地或少地的农民获得了6700万公顷土地,建立起以"耕者有其田"为特征的农民土地所有制.
这种以农民土地所有制为核心的农村地权制度是最适宜当时的农业生产条件、农村产业特点和农民利益取向的制度安排,因而在当时产生了极为显着的成效.
2、农村土地集体所有制的建立1952年,中国工业化、城市化过程刚刚开始.1953年,新一轮的农村土地制度变迁便启动了.为了适应当时实施的优先发展工业的战略,建立起了相配套的高度集权的计划经济体制、人民公社制度和城乡分隔制度,具体体现在土地制度的变迁上,则是建立起了传统的土地集体所有制--"三级所有、队为基础".
3、农村家庭联产承包经营责任制的建立70年代末,中国的经济体制改革以农村土地制度改革为发端在全国展开.在农村实行土地家庭联产承包经营责任制,广大农民的生产积极性被重新唤起.农业生产效率大大提高.
这时期的农村地权内容由原来高度集中的土地所有权分化出了集体土地所有权、土地使用权、土地经营权等各权种.这种地权制度的内容安排由于适应当时的农业产业特性并有利于小农家庭经济体制传统优势的发挥,其经济效益是极其显着的.
(二)城市地权制度的演变
1、城市土地国有化奠基时期在1949一1952年间,人民政府成立,相继没收了国民党政府的地产和官僚资本家、大地主、战争罪犯等的地产,将其转为国有,奠定了社会主义城市土地国有化的基础.这一时期城市地权除了取消了永佃权和永租权外,基本沿袭了解放前的构架.
2、城市土地基本国有化时期我国城市土地的国有化是在一系列政治运动中逐步实现的.从1953年至1966年,通过对农业、手工业、资本主义工商业的三大改造和对出租私有房屋的社会主义改造,逐步使城市土地基本国有化.
"三大改造"和"私房改造"不仅使我国城市国有土地从数量上转化为绝对优势,而且使人们的社会观念发生了历史性的转变."聚财购地,添置房产"已不再是广大市民追逐奋斗的目标.以房产或地产谋取收益的活动也逐渐收敛匿迹.房地产市场行为从公开转向隐蔽.城市土地的所有制处在分崩离析之中.
这时地权结构渐趋模糊,反映出土地经济关系不够明朗的客观状况.土地国有所有权迅速上升为主要权种.这是一个具有重大意义却又没有任何明确界定的权利.这种权利虽然名义上属于国家,但没有固定、明确的产权代表,权利的行使实际
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