济南市房地产业十一五发展规划Word文件下载.docx
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当前济南市房地产业处于关键的特殊发展阶段,随着社会经济全面融入环渤海经济圈步伐的加快、产业结构调整以及新的城市发展战略、城市规划的逐步落实,“十一五”期间济南市房地产业必将发生重大变化。
房地产业存在的诸如供地问题、房价问题、结构问题、开发招商问题、市场秩序问题、住房保障问题、信息不对称问题、政府职能转变等问题,在制定系统的解决方案之前,需要基本的筹划决策。
因此,房地产业发展规划是济南市“十一五”期间推动房地产业健康发展的总纲领。
2、为建立房地产开发项目库奠定基础
在市场经济条件下,包括公共开发和商业性开发在内的城市开发,是一项配套性、综合性和时序性很强的系统工程。
由于开发项目招商能保证综合开发和配套建设,实现城市功能的有效提升和城市形象的有效改善等作用,以房地产开发项目的招商取代单纯的土地出让“招、拍、挂”,实行有条件的土地出让“招、拍、挂”或开发项目的“招、拍、挂”,更有利于城市开发的有序进行。
因此,建立房地产开发项目库至关重要,而发展规划的重要作用之一就是确定未来市区项目开发的时空计划,从而为科学地建立房地产开发项目库奠定基础。
3、为制定土地出让计划和出让方式提供重要参考
根据城市规划和市场需求,规划确定的房地产开发总量、产品结构、发展布局和建设时序,在相当程度上影响着土地供应总量、性质、位置和时间,因此,产业发展规划为确定土地出让计划、出让方式、出让强度以及出让条件提供重要参考。
4、为编制城市总体规划提供依据和参考
在“以人为本”理念和改善人居环境的背景下,大城市的居住功能区在城市规划中更加得到重视,新一轮济南城市总体规划确定编制住宅专项规划。
房地产业发展规划对开发用地既区分了住宅地产和商用地产,又考虑了普通住宅用地和高档住宅用地,是编制城市住宅专项规划的重要参考。
同时,“十一五”发展规划又与新一轮总体规划中近期建设规划的时间相一致,因此,该发展规划又是总体规划中近期建设规划的重要依据。
(二)意义
1、编制发展规划是促进房地产业健康发展的必然要求
房地产业发展规划不仅是为济南城市房地产业的发展进行诊断、预测,更是根据城市整体发展的需要确定房地产业发展目标和任务,同时,要实现发展目标和任务,促进房地产业走上持续、快速、健康发展之路,还要实施一套相应的政策保障措施。
因此,编制房地产业发展规划是政府引导和调控房地产业发展的重要依据,也是促进房地产业健康发展的必然要求。
2、编制发展规划是城市建设和发展的必然要求
房地产业已经成为城市经济的基础性、支柱产业部门,为商用地产和工业地产开发提供经济发展平台;
住宅开发成为关系广大市民安居和社会公平安定的重要因素;
实施城市规划和城市开发更是需要房地产业的发展来配合。
因此,房地产业与城市社会经济发展息息相关,城市的持续发展离不开房地产业的科学规划。
我市新一轮城市总体规划确立了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略,确立了“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的城市发展思路,但对城市房地产项目的布局、性质和建设的时序没有明确的界定,这就需要有一个房地产业的发展规划来支持配合城市开发。
房地产业发展规划是城市近期建设规划的细化,是科学地实施规划管理的重要环节和内容,是一项重要的基础性工作。
3、编制发展规划是城市经营的必然要求
城市经营是将城市可经营性资源(如土地、基础设施、生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产,以及依附其上的名称、形象、知名度和城市特色等无形资产)资本化运作,通过城市资产的自我滚动、积累和增值,实现城市发展。
经营城市的着力点是城市土地的有效开发利用,尤其是新区成片开发的城市运营,需要把地块包装成地产项目,才有利于资本化运作,有利于综合配套和招商投资。
为此,应该遵循“政府总揽,以项目带开发”的原则,地产项目开发是经营城市的主导方向。
做好房地产业发展规划有利于科学制定城市经营战略。
4、编制发展规划是城市综合开发的必然要求
城市建设实施综合开发是对城市建设方式的一项重大改革,是全面实施城市规划的有效途径。
城市现代化要求人居环境和投资环境应有较大改善,这就要求城市综合开发数量和质量同时提高。
但目前分散开发、多头开发、无序开发以及低品位开发的现实,造成了房地产开发市场的混乱,给未来城市的改造带来很大困难,因此房地产综合开发需要房地产业发展规划的指导,同时也需要进一步完善房地产开发管理体制,优化房地产项目开发经营管理流程。
二、编制规划的指导思想和基本原则
(一)指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,全面落实科学发展观,加强和改善宏观调控,以建设和谐社会、节约社会和改善人居环境为出发点,充分发挥济南作为省会和区域中心城市的作用;
以建设现代化省会城市为目标,按照“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略和“四沿”带动的城市发展思路,加快城市房地产综合开发、新区建设和旧城改造,有计划、有步骤、有重点地发展房地产业。
积极推进房地产管理体制改革和土地使用制度改革,促进市场的规范化和透明度,放开搞活房地产市场。
(二)基本原则
1、总量平衡原则
“十一五”时期我市房地产开发投资的总体规模要增长,但不能完全沿袭“十五”期间的发展模式。
因此制定规划时要全面分析市场需求状况,制定出一个科学合理的供给总量标准,使得供求总量平衡,进一步制定出“十一五”期间房地产开发的年度计划,保证年度房地产供应与需求的相对平衡,并符合国家有关金融和土地方面的调控政策,使得房地产市场稳定持续发展。
2、结构合理原则
“十一五”规划要促使房地产市场物业类型结构合理(包括住宅地产、商用地产、工业地产),尤其是增量住宅供应的合理结构,形成高档商品房、中低价普通商品房、经济适用房、廉租房等比例协调的住宅供应体系,满足各收入阶层消费者的住房需求,要把保障中低收入者的住房放在首要位置。
3、持续发展原则
虽然房地产业的发展有其周期性、有其客观规律,但在城市化快速发展阶段往往表现出一定的不稳定性。
因此,规划应保障房地产业的发展不能出现大起大落现象,保证其可持续、健康发展。
在制定发展目标、保障措施时,要立足于现实,在充分分析济南城市发展以及区域经济地位和任务的基础上,从长远着眼,以避免短视性的错误。
4、与城市规划相协调的原则
城市规划尤其城市总体规划是着重于对城市土地利用和空间功能区的划分,是合理布局房地产开发区片的基础,对房地产项目的选址定位起指导作用。
进行房地产开发区片的合理布局规划是房地产业发展规划的重要内容,它应该符合城市总体规划的用地安排,它又是城市总体规划中近期建设规划和住宅专项规划的重要参考。
5、改造与开发并举原则
济南既是一座历史文化名城,又是正在迅速成长的环渤海经济区和山东半岛城市群的重要中心城市,城市未来扩展必然迅速,因此,对济南市房地产业“十一五”发展规划来说,旧城需要改造利用,新区需要开发建设,二者应该放在同等重要的地位。
(三)编制依据
1、《济南市国民经济和社会发展“十一五”规划》
2、《济南市土地利用总体规划》
3、《济南市城市总体规划》及《济南市近期建设规划》
4、《房地产管理法》、《城市规划法》、《土地管理法》、《山东省房地产开发经营管理条例》等有关法律法规。
三、济南市房地产业发展状况
“十五”时期是济南市房地产业较快发展的五年,在宏观经济和城市化的有力助推下,房地产投资一直保持较快增长,房地产投资占固定资产投资的比例不断加大,土地开发面积也不断增长,房屋的施工和竣工面积保持高位状态。
随着购买力的逐渐增强,居民住房消费需求保持旺盛势头,住房条件不断改善,2004年人均住宅使用面积已达19.5平方米。
房地产市场呈现出供需两旺的局面,商品房交易价格也不断攀升,二手房市场日趋活跃,整个房地产业呈现活跃繁荣的局面。
同全国一样,现阶段济南房地产业的发展,以房地产投资开发业为主导。
因此,以下关于济南市房地产业发展状况的分析是以“十五”时期房地产投资开发业为主。
然而,在商品房开发之外,还有大量旧村改造项目和单位集资建房项目没有进入统计范围。
截止2005年底,全市各类房地产开发企业已发展到440家,注册资金合计约60亿元人民币,从业人员12387人;
全市物业管理企业307家,从业人员15450人;
房地产估价机构41家,具有估价资格的从业人员178人;
备案有效的经纪机构91家,具有经纪资格的从业人员近400人。
(一)房地产经济指标的对比分析
城市房地产业的发展与城市经济发展特别是人均国民生产总值(GDP)具有密切的关系,通过房地产投资额占GDP或房地产投资占社会固定资产投资的比重,可以分析济南市房地产业发展的协调状况;
同时选取了城市居民人均可支配收入与济南市大致相近的长沙、福州、西安、厦门、大连、青岛等6个城市进行横向比较,进一步分析济南市房地产业的发展水平(表1)。
1、房地产投资与GDP
2004年济南市房地产投资110.2亿元,实现国民生产总值(GDP)1618.9亿元,房地产投资额占GDP的比重为6.81%。
在七城市中,济南市的GDP位居第三,房地产投资额位居第六;
房地产投资额占GDP的比重位居第六,房地产投资居于下游水平。
2、房地产投资与固定资产投资
2004年济南市房地产投资110.2亿元,固定资产投资额为651.3亿元,房地产投资额占固定资产投资额的比重为16.92%。
在七城市中,济南市的房地产投资额位居第六,固定资产投资位居第四;
房地产投资额占固定资产投资额的比重位居第六,居于下游水平。
表1济南市与部分城市房地产经济指标的比较(2004年)
城
市
城市居民人均可支配收入(元)
商品房均价
(元)
商品房均价与城市人均可支配收入的比
GDP
(亿元)
社会固定资产投资
房地产投资
固定资产投资占GDP的比重(%)
房地产
投资占GDP比重(%)
房地产投资占固定资产投资的比重(%)
济南
12005
3172
0.264
1618.9
651.3
110.2
40.23
6.81
16.92
长沙
11021
2825
0.256
1108.85
590.60
175.54
53.26
15.83
29.72
福州
11436
3368
0.294
1548.46
668.09
223.83
43.15
14.46
33.50
西安
8544
3007
0.352
1095.87
640.4
163.4
58.44
14.91
25.52
厦门
14443
5156
0.357
883.21
304.65
91.46
34.49
10.36
30.02
大连
10378
4241
0.409
1961.8
716.2
130
36.51
6.62
18.15
青岛
11089
4639
0.418
2163.8
1025.4
162.7
47.39
7.51
15.87
3、房价与城市居民人均可支配收入
2004年底济南市商品房平均房价为3172元/平方米,城市居民人均可支配收入为12005元,商品房平均房价与城市居民当年人均可支配收入的比为0.26。
在七城市中,济南市商品房均价位居第五,城市居民人均可支配收入位居第二;
商品房价(单价)与城市居民人均可支配收入的比位居第六,说明房价收入比是比较低的。
由上述分析可知,在济南、长沙、福州、西安、厦门、大连、青岛七个城市中,济南市的房地产投资额占GDP和固定资产投资额的比重均位于第六,居于下游水平,房价收入比也比较低,这说明与其他城市相比,目前济南市的房地产投资不足,商品房价不偏高,今后还需要加大房地产投资和招商力度。
(二)房地产开发
1、土地开发面积
济南市域历年完成的土地开发面积波动较大,2002年较2001年上升了15.6%,2003年较2002年上升了41%,而2004年较2003年下降了27%(表2)。
待开发土地的面积受有限供地的政策影响,1999年后大幅度减少,而房地产业发展对土地的需求持续增加,使得土地供应量不足,地价上升影响房价逐年上涨。
表2济南市域历年房地产业土地开发情况单位:
万平方米
年代
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
当年完成开发土地面积
32.11
174.34
57.14
109.1
126.19
178.43
130.2
待开发土地面积
335.04
601.72
127.06
313.15
55.07
56.39
221.96
本年购置土地面积
54.32
371.14
131.16
157.51
326.53
314.83
310.92
数据来源:
《济南市统计年鉴2004》
2、商品房开发面积
济南市房地产开发规模不断扩大,2004年房地产开发施工面积为890.06万平方米,其中住宅施工面积715.34万平方米(图1);
商品房竣工面积为279.24万平方米,其中住宅竣工面积为249.76万平方米,办公楼为10.98万平方米,商业营业用房为14.48万平方米(表3、图2)。
表3历年房地产开发施工、竣工面积情况单位:
房屋施工面积
550.95
734.94
762.45
864.5
890.06
房屋竣工面积
239.73
194.38
255.76
269.75
279.24
3、开发项目空间分布
截至2005年4月,济南的房地产开发项目(包括已拿地开工、预售、现房销售和销售完成)总共有232个,其中在售楼盘项目有103个。
其空间分布表现出明显的不均衡性,主要分布在主城区胶济铁路以南地区和堤口路、无影山中路与北园大街西段一带,此外,东部新城和西部新城目前也有部分项目正处在建设之中。
房地产开发项目的空间分布情况详见附图表所示。
(三)房地产投资
1、房地产投资规模及结构
房地产开发投资稳定增长,1998—2004年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例在10.8%-18.9%之间,低于全国25.8%的比例。
2004年,房地产开发完成投资110.2亿元,比上年增长22.7%,低于全社会固定资产投资增幅。
其中住宅投资增长17.5%。
同年全国房地产开发完成投资达到13158亿元,比上年增长28.1%,其中商品住宅增长28.7%,分别比济南市高出了5.4个百分点和11.2个百分点(表4、图3)。
济南市的房地产投资增长率低于全国平均水平,更远低于部分投资增长快的城市。
自1998年至2004年,住宅累计开发投资333.80亿元,办公楼累计开发投资为31.28亿元,商业营业用房累计开发投资为30.80亿元,其他投资为52.63亿元。
住宅、办公楼、商业营业用房、其他房地产的投资比例分别为74%、7%、7%、12%。
投资结构比较合理。
表4济南市房地产开发投资情况单位:
亿元
累计值
本年完成投资
24.0051
35.3307
50.5299
62.1894
76.4599
89.7967
448.5117
商品房建设投资
15.1748
22.6746
42.1995
59.4596
55.1216
60.0345
65.5
320.1646
按用途分类
住宅
11.6465
17.6232
31.6374
47.5038
64.1988
74.0877
87.1
333.7974
安居工程
1.0409
2.1034
3.6419
5.3454
5.4175
1.3247
18.8738
办公楼
3.0604
2.6759
3.8702
6.1854
6.12
5.3687
4
31.2806
商业营业用房
1.7192
1.6608
2.0831
2.0315
2.0003
6.4109
14.9
30.8058
其他
7.579
13.3708
12.9392
6.4777
4.1408
3.9294
4.2
52.6369
2、房地产资金来源分析
2004年,银行贷款所占比例明显下降,全市用于房地产开发的到位资金(包括上年结转资金33.32亿元)为153.2亿元,与完成投资的比例为1.5:
1,资金来源以自筹资金、定金及预售款为主,占全部资金的65.69%;
而银行贷款为24.6亿元,所占比例明显下降,比上年下降8.0个百分点(图4)。
房地产开发的金融风险明显降低。
(四)商品房销售
1、商品房销售价格
济南市商品房价格一直保持上升的趋势。
2000年商品房均价为1687.52元/平方米;
2001年上升26.2%;
2002年比上年上升2.2%;
2003年比上年上升14.7%;
2004年均价为3172元/平方米,比上年上涨了21.05%(图5)。
2004年商品房均价上升过快的主要原因:
一是土地政策调整以来,获取土地的成本提高;
二是省市重点工程建设、旧城拆迁改造导致被动需求量增大;
三是商品房供应结构失衡,中低价房源减少;
四是升值的心理预期吸引了更多的置业投资和炒房者。
2005年2月,在我国最具影响力的37个大城市市区商品房价格排行榜中,济南居第15位,而人均收入居第10位,房价泡沫榜济南居倒数第9位,这也说明了济南房地产市场的价格泡沫并不明显。
2、商品房销售面积及销售额
济南市1998-2004年销售商品房面积和销售额均逐年增长,其中2003年销售面积增长最快,2003、2004年销售额持续增长最快。
详见图6。
3、商品房空置情况
2003年全市商品房空置面积61.31万平方米,较上年上升了6%,其中商品住宅空置47.54万平方米,较上年的46.18万平方米上升了3%。
2004年全市商品房空置面积54.13万平方米,较上年下降了15%,其中商品住宅空置43.59万平方米,较上年下降了9%。
从空置结构上看,住宅占总空置量的80%。
从空置区域看,新城区占空置量的60%。
从时间来看,济南市空置的商品房大多为一年之内的待销商品房,所占比例超过80%(见表5)。
据2004年对76个开发项目的不完全统计,商品住宅空置面积28.4万平方米,空置套数为1488套。
按销售单价分,主要是单价在3000元以上的住宅空置量较大,占到了总空置套数的76.5%;
按建筑面积划分,主要空置的是120平方米以上大户型住宅,占到了总空置面积的75.29%。
由此可以看出,小户型和低价商品房房源紧缺,户型偏大、单价偏高从而造成房屋总价过高成为空置的主要原因。
总体而言,从济南市房地产开发规模、商品房价格水平、空置情况以及住宅使用面积等方面判断,济南房地产市场相对于全国以及其他同等规模的城市基本不存在泡沫现象,房地产市场发育是稳健的,因而也是基本健康的。
但是济南市房地产市场也存在土地供求不平衡、商品房供求结构失衡、经济适用房和廉租房体制启动较慢、房地产市场秩序混乱、住宅产业化程度不高等一些急需解决的问题。
表5商品住宅空置情况
按当时销售单价划分
2000元以下
2000~2500
2500~3000
3000~3500
3500元以上
0.17%
1.27%
2%
16.11%
80.46%
按建筑面积划分
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