保利地产现金流量分析报告Word文件下载.docx

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可以看出，四年的净额均为负数，投资活动的现金流出均大于现金流入，是企业扩大投资行为的结果。

特别是前三年，保利的投资净额负向增长幅度大，到2011年才回降到2010年的水平。

（三）筹资活动的现金流量分析

先分析2008-2011年筹资活动的现金流入，保利地产四年来吸收投资收到的现金分别为4868万、78.9亿、3.3亿、36.9亿，在2009年有一个巨额增长，这是因为保利地产在2009年增发33,167万股，发行价24.12（元/股），募集资金总额800,000（万元）。

取得借款收到的现金四年分别为107.1亿、173.7亿、463.2亿、369.2亿，2010年和2011年较前两年增长幅度大，究其原因：

保利地产2009-2010年，新从西安国际信托，中海信托和中农长短期借款增加，短长期到期借款约110亿；

2010-2011年，虽然本期长短期借款都相比去年有小幅度增加，但一年内到期的长短期借款约300亿。

四年中只有2008发行债券收到现金，保利地产在2008年7月11日发行5年期固定利率债券，票面利率7%，430,000万元。

再分析2008-2011年筹资活动的现金流出，保利地产四年来偿还债务所支付的现金额逐年增长，分别为48.8亿、121.7亿、185.1亿、332.2亿，2011年增长尤为剧烈，这是每年到期长期借款的累积所致，特别是2010年拐点，由2008年3-5年期、2009年2-3年期和2010年1-2年期累积起来的长期借款到期所致（详见表7）。

保利地产四年来支付其他与筹资活动有关的现金分别为11.3亿、10.3亿、12.3亿、32.1亿，主要涨幅在2011年，这是因为2011年融资费用上涨，主要计入到财务费用。

三、财务指标及同行对比分析

这里选择横向比较保利和万科两家房地产公司，选取现金流量与当期债务比、债务保障率、每元销售现金净流入、全部资产现金回收率四个财务指标进行分析。

1、现金流量与当期债务比

现金流量与当期债务比＝经营活动现金净流量/流动负债×

100%，表明现金流量对当期债务偿还满足程度的指标。

由图示我们比较得出，万科的该项指标值在2008-2011年期间均为正值，在2009年最高位13.60%；

而保利的该项指标值在四年期间一直呈现负值状态，2008和2010年比值为-30%以下，波动幅度较大。

之所以会出现这种情况是因为保利的经营活动现金净流量为负，现金流入小于现金流出，有着大量的购买商品的支出；

而万科的经营活动现金净流量为正，现金流入大于现金流出。

相比之下，保利的短期偿债能力流动性差，根本没有现金周转可以完成短期债务的偿还；

万科的流动性较好，在当期能够有一定的现金流入对债务进行偿还。

2、债务保障率

债务保障率＝经营活动现金净流量/（流动负债＋长期负债）×

100%，表明企业现金流量对其全部债务偿还的满足程度。

由图示我们可以显而易见，保利2008-2011年四年的债务保障率为负，波动幅度大，最低为2008年的-20.00%，2011年情况好转为-5.18%；

而万科四年的债务保障率都保持为正，2009年最高位10.04%，2011年仅为1.48%。

同样，保利和万科在该项指标上之所以呈现一正一负，同样是由两家房地产公司经营活动现金流量净额为一正一负造成的。

所以，保利的现金流量对其全部债务的偿还能力差，万科在这一点上比保利的情况要好很多。

综合1、2两个财务指标的分析，保利的现金流动性差，远不及万科，这主要是因为保利经营活动的现金流入量少，流出量大，在购买商品和提供劳务上有着大量的支出，使得经营活动的现金流量净值为负。

3、每元销售现金净流入

每元销售现金净流入＝经营活动现金净流量/主营业务收入，它反映企业通过销售获取现金的能力。

由图示可以看出，2008-2011年间保利的每元销售现金净流入均在0元以下，呈现负值状态且波动较大，2010年最低为-0.623，2011年回升到-0.253。

而万科的情况就好很多，四年见的该项指标值均为正值，虽然值不大，但表明万科通过销售获取的现金为流入状态，其通过销售获取现金的能力比保利要强。

以2011年为例，保利和万科通过销售获得的现金流入额分别为660.4亿、1036.5亿，二者通过购买商品和劳务的现金支出分别为625.6亿、849.2亿，通过比较得出，一方面万科比保利的销售现金流入多，一方面万科比保利购买商品和劳务支出的现金流出少，究其根源，保利通过销售获取现金的能力差还是因为保利没有合理的控制经营活动的现金开支，使得其经营活动的现金流入净额为负值。

4、全部资产现金回收率

　　全部资产现金回收率＝经营活动现金净流量/全部资产，反映企业运用全部资产获取现金的能力。

和前三个指标的图示相似，万科和保利2008-2011四年的全部资产现金回收率依旧是一正一负，图像走势和前三个指标也相似。

同样，这也是因为经营活动的现金流入净额一正一负造成的。

可见保利运用全部资产获取现金的能力差，该项指标和万科相比依旧是万科的情况比较好。

综合3、4两个指标的分析，保利的获取现金能力差，主要也是因为经营活动产生的现金流入量少，流出量大，使得经营活动的现金流量净值为负。

四、结论

在企业经营环境日趋复杂和资本市场衍生金融工具层出不穷的背景下，现金流量信息愈来愈受到企业管理层的重视。

作为资本密集型的房地产开发企业来说，由于房地产开发项目对资金高度依赖，在进行财务分析和财务管理时，更应该从以“利润”为中心转向以“现金流量”为中心。

通过对保利地产的现金流量分析，在此得出以下几点结论：

（一）现金流入量少，现金流出量大

保利地产的现金流入量少，其现金的流入量主要依靠经营活动，特别是来自销售活动的现金流入。

保利地产的现金流出量大，要节约其现金的支出，主要还是考虑经营活动，特别是来自购买活动的现金支出。

（二）借债维系活动，债务负担严重

保利地产近几年不断扩大公司业务，频繁融资大量拿地和拓展项目，尽管保利的销售业绩良好，但其经营活动和投资活动均不能产生足够的现金流入来完成公司的扩张大业，各项活动完全依赖借债维系，大量举债加大了公司的财务风险。

据有关报道显示，保利是通过信托渠道融资次数最多的房地产企业，通常以项目的股权作为担保，保利的负债总额在龙头房企中排首位。

（三）现金流动性差，偿债能力不足

和万科相比，保利地产的债务保障率、每元销售现金净流入和全部资产现金回收率等指标均为负值，这也主要是因为其大量购买活动造成的大量现金流出，说明其现金流动性差，偿还债务的能力弱，获取现金的能力不足。

（四）预测未来获取现金能力增强

保利地产的销售情况近几年呈现上升趋势，销售业绩十分不错，另一方面，保利地产在现金支出方面较前今年有下降趋势，作为房地产企业，大量的应收未收的款项在本期中虽然反映出现金流出，但却意味着将来会有现金流入。

所以，预测保利未来获取现金能力增强。

作为房地产这一特殊行业，其资金的运行主要分为三个阶段：

前期置地阶段、开发楼盘阶段和楼盘销售阶段。

在前期置地阶段和开发楼盘阶段，需要大量的资金投入，而销售楼盘阶段的资金流入又受销售量和销售价格的影响，因此房地产企业相对于其他行业企业而言资金链更加脆弱，加上房地产行业产业链长、涉及面广，同时面临国家频繁的政策调控、行业深度调整，尤其是在当前房地产政策调整之下，购房贷款限额、房地产开发资金来源管制、二套房物业税等政策的出台，对于房地产企业的资金链影响更加显著。

房地产企业长期经营活动“造血能力”不足，而投资尚处于资金投入期，经营、投资活动的现金流入都无法满足经营、投资活动的现金支出需求，需要依靠筹资活动来补充资金缺口，房地产企业一直处于高负债比例经营的状态，面临着极大的偿债压力。

房地产企业不断地增加借贷规模来填补经营、投资活动的资金缺口，这种“新债还旧债”的模式是不可持续的。

按照目前的销售速度，房地产企业的资金缺口将会越来越大，如果不

能改善销售状况，房地产商就需要通过转让手中的土地、项目、股权等来获取资金，否则将出现资金链断。

针对房地企业的通病和保利现金流量的问题，一方面需要增加现金流入，通过采取以销定量和促销战略来减少过多存货，加大对应收账款的管理，保证稳定的销售收入等等；

另一方面需要减少现金流出，可以通过推迟购地首付款时间并合理拉长后续付款，依靠施工单位垫资，控制成本减少费用等措施来减少现金流出。

保证了企业的现金流动性，就能保证企业的良好运转，降低公司财务风险。

（文中所有数据来源：

金融界）　　

附录：

表1保利地产现金流入结构表

2008

结构

百分比

2009

2010

2011

一、经营活动现金流入小计

17,375,403,811.01

0.54

43,978,628,279.68

0.63

60,546,151,189.95

0.56

70,244,988,619.60

销售商品、提供劳务收到的现金

16,361,694,091.44

0.50

42,186,279,386.69

0.61

57,104,089,957.39

0.53

66,038,279,695.29

0.60

收到与其他经营活动有关的现金

1,013,709,719.57

0.03

1,792,348,892.99

3,442,061,232.56

4,206,708,924.31

二、投资活动现金流入小计

29,280,938.11

0.00

22,475,435.27

-9,399,793.86

11,410,555.73

收回投资收到的现金

1,729,512.36

9,000,000

取得投资收益收到的现金

3,179,245.6

213,563.28

2,901,748.66

1,992,719.42

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额

126,740

121,098.1

285,069.19

417,836.31

三、筹资活动现金流入小计

15,060,757,086.28

0.46

25,263,812,683.86

0.36

46,646,386,623.87

0.44

40,611,089,026.25

0.37

吸收投资收到的现金

48,680,000

0.00

7,889,839,184.14

0.11

330,631,290

3,694,897,000

0.03

取得借款收到的现金

10,712,077,086.28

0.33

17,373,973,499.72

0.25

46,315,755,333.87

0.43

36,916,192,026.25

发行债券收到的现金

4,300,000,000

——

表2保利地产现金流出结构表

结构百分比

一、经营活动现金流出小计

24,965,876,341.91

0.79

45,123,419,512.14

0.76

82,916,047,052.21

0.80

78,166,896,075.57

0.70

购买商品、接受劳务支付的现金

20,672,088,758.53

0.65

39,065,836,797.66

0.66

74,348,822,489.74

0.72

62,562,504,314.31

0.56

支付给职工以及为职工支付的现金

317,520,486.74

0.04

404,956,263.64

0.01

635,821,703.55

1,079,317,954.10

支付的各项税费

2,843,923,281.21

0.09

4,621,427,321.27

0.08

6,703,791,689.52

0.06

11,311,655,780.29

0.10

支付其他与经营活动有关的现金

1,132,343,815.43

1,031,199,129.57

0.02

1,227,611,169.40

3,213,418,026.87

二、投资活动现金流出小计

91,101,404.16

425,385,932.68

1,847,949,025.67

459,256,544.79

购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金

23,987,739.10

37,695,012.74

66,439,986.09

48,585,512.62

投资所支付现金

6,300,000

368,690,919.94

710,888,638.90

101,234,501.67

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

4,080,000

19,000,000

1,070,620,400.68

309,436,530.50

支付其他与投资活动有关的现金

56,733,665.06

--

三、筹资活动现金流出小计

6,564,740,589.04

0.21

13,957,958,203.94

0.23

18,513,739,374.47

0.18

33,217,666,986.43

0.30

偿还债务所支付的现金

4,880,728,050.70

0.15

12,170,060,000

0.20

15,244,861,451.72

27,768,791,854.22

0.25

支付其他与筹资活动有关的现金

表3保利地产经营活动现金流量简表

经营活动现金流入小计

经营活动现金流出小计

现金流入/现金流出

0.69

　0.97

0.73　

　0.89

经营活动产生的现金净额

-7,590,472,530.90

-1,144,791,232.46

-22,369,895,862.26

-7,921,907,455.97

表4保利地产净利润及存货情况表

净利润

3,043,671,657.77

4,007,727,232.01

5,505,278,120.39

7,367,200,495.85

净利润增长率

86.93%

31.67%

37.37%

33.82%

存货

40,195,618,482.32

60,098,919,702.29

109,898,142,220.58　

　152,107,443,875.54

存货增长率

43.12%

49.52%

82.86%

38.41%

表5保利地产投资活动现金流量简表

投资活动现金流入小计

投资活动现金流出小计

0.32

0.05

-0.01

0.02

投资活动产生的现金净额

-61,820,466.05

-402,910,497.41

-1,857,348,819.53

-447,845,989.06

表6保利地产筹资活动现金流量简表

筹资活动现金流入小计

筹资活动现金流出小计

　2.29

　1.81

　2.52

　1.22

筹资活动产生的现金净额

8,496,016,497.24

11,305,854,479.92

28,132,647,249.40

7,393,422,039.82

表7保利地产2008-2011年长期借款表

长期借款

还款期限

长期借款合计

短期借款合计

年度

1-2年

2-3年

3-5年

5年以上

8,130,300,000

4,339,000,000

529,161,894

1,050,000,000

14,048.461.894

70,000,000

6,414,000,000

11,713,744,488

492,037.349

1.630.000.000

20,249,781,838

308,019,786

18,550,040,000

23,095,288,401

3,193,300,000

2,190,750,000

47,029,378,401

450,000,000

28,573,798,414

16,030,787,740

2,267,189,480

3,108,