信达连云港项目可行性研究报告.docx

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信达连云港项目可行性研究报告

信达连云港项目

可行性研究报告

2009年11月19日

目录

第一部分宏观环境研究5

一.连云港城市概况5

二.宏观经济环境研究5

三.城市规划和未来发展方向6

四.宏观环境研究小结6

第二部分房地产市场研究7

一.宏观房地产市场研究7

（一）房地产整体市场供应情况7

（二）房地产市场消化量情况7

（三）房地产整体市场7

（四）整体市场价格情况8

（五）土地市场情况（潜在怎么说明？

还是在主城板块中单独各项目累加？

）8

（六）主要进驻开发商状况（描述性总结即可，少量少量）8

二.城市地产市场板块研究9

（一）主城区板块格局说明9

（二）城区板块市场核心指标素描9

（三）主城区—城市中心板块10

（四）主城区—城东板块（重点）12

（五）主城区—城南板块（重点）12

（六）主城区—城西板块12

（七）主城区—城北板块（宋跳桥板块）12

（八）港区—滨海板块13

（九）港区—开发区板块13

（一零）房地产市场研究初步结论13

第三部分目标项目可行性分析14

一.目标项目基本条件14

（一）东河新城14

（二）凤凰新城14

（三）孔望山新城15

二.东河新城土地可行性分析15

（一）项目SWOT分析15

（二）项目初步市场定位16

（三）产品组成初步建议16

（四）产品设计初步建议17

（五）开发和销售周期计划17

（六）项目开发经济测算17

三.凤凰新城土地可行性分析18

四.孔望山新城土地可行性分析19

第四部分可行性研究结论及相关建议20

一.项目可行性研究指标汇总20

二.可行性研究初步结论20

三.关于信达进入连云港房地产市场的相关建议21

第五部分关于开发的相关课题的研究21

一.关于连云港市场普遍存在的，降土地容积率、设计中低密度产品开发模式的相关研究22

第一部分宏观环境研究

1.连云港城市概况

2.宏观经济环境研究

原来的太多，放核心的4，5个指标就行，，图为主

3.城市规划和未来发展方向

4.宏观环境研究小结

第二部分房地产市场研究

1.宏观房地产市场研究

（1）房地产整体市场供应情况

（2）房地产市场消化量情况

（3）房地产整体市场

（4）整体市场价格情况

（5）土地市场情况（潜在怎么说明？

还是在主城板块中单独各项目累加？

）

（6）主要进驻开发商状况（描述性总结即可，少量少量）

2.城市地产市场板块研究

（1）主城区板块格局说明

（2）城区板块市场核心指标素描

板块

在售项目数量

累计规模

容积率区间

产品特点

价格区间

消化情况（月均区间）

房地产市场特征（概括重点说明）

（3）主城区—城市中心板块

分板块说明中，别按唐山的做了，太多了，就把那些表拆开，多配点图片就够了，两个重点板块说的针对性强一点就行。

1.图

2.项目基本概念（原表占地面积——绿化率那一列）

3.项目产品（原表产品类型——会所）

4.项目销售情况

5.板块市场特征

（4）主城区—城东板块（重点）

（5）主城区—城南板块（重点）

（6）主城区—城西板块

（7）主城区—城北板块（宋跳桥板块）

（8）港区—滨海板块

（9）港区—开发区板块

（10）房地产市场研究初步结论

市场基础低；

发展水平滞后；

市场消化量好，保持持续、良好的繁荣趋势

城市房地产价值分布为………………，未来城市规划和地产发展核心特点为“东进”…………

第三部分目标项目可行性分析

1.目标项目基本条件

（1）东河新城

（2）凤凰新城

（3）孔望山新城

2.东河新城土地可行性分析

（1）项目SWOT分析

（2）项目初步市场定位

1.项目定位

2.价格定位

（3）产品组成初步建议

（4）产品设计初步建议

（5）开发和销售周期计划

（6）项目开发经济测算

1.各地块核心经济指标汇总

基础地价120万/亩测算

2.各个地块的土地竞拍价格上限分析

3.经济测算过程（详见附件）

3.凤凰新城土地可行性分析

同东河

基础地价120万/亩测算

4.孔望山新城土地可行性分析

同东河

基础地价90万/亩测算

第四部分可行性研究结论及相关建议

1.项目可行性研究指标汇总

2.可行性研究初步结论

城市未来发展较好，房地产市场有一定的空间；

项目开发回报………………

可以进行房地产的开发投资…………（包括短期开发和长期土地储备）

从城市和房地产发展趋势、土地条件、市场风险、经济性分析………………，优先为东河，凤凰属于较好区域但供应土地条件较为一般，孔望山建议放弃

3.关于信达进入连云港房地产市场的相关建议

东河土地取得顺序：

优先竞拍、整理最西南角的土地，然后为中部、北部

土地取得时间进程的控制

还有无其他建议？

第五部分关于开发的相关课题的研究

1.关于连云港市场普遍存在的，降土地容积率、设计中低密度产品开发模式的相关研究

选取东河最西南角的那个居住用地，单作容积率将为1.0（叠拼），0.8（townhouse），0.5（独栋）的测算研究。

结论为降容积率使用土地开发回报更高，项目的风险更小

附件：

经济测算详细内容

个案研究