地产基础知识试题Word格式文档下载.docx
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管道堵塞:
6个月;
5、房屋竣工后应获得:
工程竣工验收备案证后进行面积实测,获得实测报告后办理办理产权初始证明并及时办理个人房屋权属证和个人土地证
6、公积金备案提供资料:
公司营业执照、商品房预售证、国有土地使用证、用地规划允许证建设工程规划允许证施工允许证、资金监管账号。
7、买卖合同备案提供资料:
商品房买卖合同(依照订立份数而定),商品房买卖合同信息备案表3份,
预售款收存信息表1份
8、买卖合同信息备案注销条件:
商品房买卖合同备案信息注销分为直接注销、审查注销和不予注销三种情形。
(一)具备下列情形之一可办理直接注销手续:
1、直系亲属间变更买受人姓名;
2、经法院裁定或仲裁调解解除合同;
3、当事人死亡;
4、因买受人资格问题而解除保障性住房合同;
5、买卖双方同旨在同一项目内调节合同标物;
6、买受人办理房屋抵押贷款手续未获批准,导致无法继续履行合同;
(二)具备下列情形之一需办理审查注销手续:
1、因出国留学、外地定居、患重大疾病等因素,导致无法继续履行合同;
2、符合合同条款中关于解除合同商定;
3、合同条款信息录入有误;
4、因夫妻双方解除婚姻关系,原买受人需变更为另一方;
5、各种买受人共同购买同套商品房,其中某些买受人解除房屋买卖关系;
6、法律、法规规定可以解除合同其她情形。
(三)不符合上述
(一)、
(二)所列情形,不予办理;
虽符合上述
(一)、
(二)所列情形,但有下列情形之一不予办理注销手续:
1、房屋已经竣工交付使用;
2、拥有2套(含2套)以上房屋产权(含已合同备案房屋);
3、已办理初始登记;
4、法律法规规定其她情形。
9、面积预测:
获得建设用地规划允许证、国有土地使用证、建设工程规划允许证及红线图后进行面积预测,预测指不进行实地测量,依照施工蓝图计算出房屋预测面积。
10、面积实测:
获得五证和工程验收备案证后申请实测。
实测指依照预测成果和提供设计变更和现场测量,重新计算面积,来获得实测报告。
11、办理预告登记资料:
营业执照复印件1份,买卖合同1份,个人身份证复印件1份,预告登记申请表1份,预告商定书1份,委托书原件、受委托人身份证复印件1份(办理和领取各1份)
12、办理初始登记具备条件:
获得五证和工程验收备案证后进行房屋初始登记
13、预抵押:
(高新区房管局无此项工作)
预抵押登记制度,就是在购房者与开发商购房合同、购房者与银行借款合同签定同步,在房管局备案系统上及时生成预抵押登记,以排斥第三人对房产行使权利。
14、在建工程抵押:
指抵押人为获得工程继续建造资金贷款,以其合法方式获得土地使用权连同在建工程投入资产,抵押给银行作为偿还贷款履行担保行为。
15、未成年人购房提供资料和订立办法:
监护人身份证、户口本(首页、未成年人页、父母页)及出生证明验原件收复印件。
订立办法:
监护人代签,父母同步签字按指印。
16、商品房买卖合同中应当附有:
预购商品房项目及楼层平面图,并在平面图上标明买受人所购房屋楼号、楼层和房号位置。
17、房屋权属登记分为:
房屋权属登记分初始登记、转移登记、变更登记、她项权利登记和注销登记
18、房屋权属证涉及:
《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋她项权证》。
19、个人土地证办理条件:
获得个人产权证后,开发商到市土地局将大土地证分割后,在区土地局办理个人土地证
20、三通一平:
是指水通、电通、路通及场地平整。
21、七通一平:
是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整。
22、建筑面积:
指建筑物外墙或构造外围水平投影面积之和,涉及阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
且具备有上盖、构造牢固、层高2.2m以上(含2.2m)永久建筑。
23、绿化率:
建设用地范畴内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。
绿地面积计算不涉及屋顶、天台和垂直绿化。
24、层高:
层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层高度国家在设计上有规定,这个高度就叫层高。
它普通涉及下层地板面或楼板面到上层楼板面之间距离。
25、净高:
净高是指层高减去楼板厚度净剩值。
26、保障房指:
是指廉租住房、公共租赁住房和经济合用住房等具备保障性质政策性住房。
27、得房率:
是指套内建筑面积与套(单元)销售建筑面积之比。
普通多层建筑物得房率为88%,高层建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。
28、玄关:
玄关就是登堂入室第一步所在位置,它是一种缓冲过渡地段。
29、期房销售:
指开发商从获得商品房预售允许证开始至获得房地产权初始证明止,在这一期间商品房称为期房。
30、现房销售:
指开发商已办妥房地产权初始(个人产权证)商品房,在普通意义上指现房是指项目已经竣工可以入住房屋。
31、土地性质分为:
出让和划拨土地,住宅70年,科研用地50年,商业办公40年
32、契税:
在土地、房屋不动产所有权发生转移,按当事人双方订立契约等对产权随人征收一种税。
33、印花税:
以经济活动中签立各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利允许证照等应税凭证文献为对象所征税。
34、维修基金:
指商品住房和公有住房出售后建立专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造基金。
35、那些公用面积分摊:
应分摊公用面积涉及套(单元)门以外室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、构造转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务值班警卫室、建筑物内垃圾房以及突出屋面有围护构造楼梯间、电梯机房、水箱间等。
36、那些公用面积不分摊:
不能分摊公用面积为底层架空层中作为公共使用机动车库、非机动车库、公共开放空间、都市公共通道、沿街骑楼作为公用开放使用建筑面积、消防避难层;
为了整栋建筑物使用配电房;
公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
37、计算一半建筑面积:
1)、有盖无柱外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算面积。
2)、独立柱在雨篷,单排柱车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影面积一半计算面积。
3)、未封闭阳台,按其水平投影面积一半计算面积。
4)、建筑物外有顶盖,无柱走廊、檐廊按其投影面积一半计算面积。
5)、建筑物间有顶盖架空通廊,按其投影面积一半计算面积。
38、不计算建筑面积:
1)、空出房屋墙面构件、艺术装饰,如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。
2)、检修、消防等室外爬梯。
3)、没有围护构造屋顶水箱、建筑物上无顶盖平台(露台)、游泳池等。
4)、建筑物如独立烟囱、油罐、贮油(水)池、地下人防干道、支线等。
5)、舞台及后台悬挂幕布、布景天桥、挑台。
6)、建筑物内外操作平台、上料平台及运用建筑物空间安顿箱罐平台
39、红线图:
又叫(宗地图),是按一定比例尺制作用以标示一宗地用地位置、界线和面积地形平面图。
它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者,受让者只能在红线范畴内施工建房;
40、土地使用权:
是指土地使用权拥有者对土地使用权限,涉及开发权、收益权、处置权。
政府以拍卖、招标、合同方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。
土地使用权期满后,如该土地用途符合当时都市规划规定,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后可以继续使用;
41、按关于规定,物业收费原则是:
高层1.1元/㎡小高层0.87元/㎡多层0.3元/㎡
42、前期物业应有建设单位通过物业招投标方式来选聘物业公司,应在:
(一)现售商品房项目在现售前三十日完毕;
(二)预售商品房项目在获得《商品房预售允许证》前完毕;
(三)非出售新建物业项目在交付使用前九十日完毕。
43、主委员会:
指由物业管理区域内业主代表构成,代表业主利益,向社会各方反映业主意愿和规定,并监督物业管理公司管理运作一种民间性组织。
业委会权力基本是其对物业所有权,它代表该物业全体业主,对该物业关于一切重大事项拥有决定权。
44、立业主委员会条件:
(一)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上;
(二)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之三十以上百分之五十如下,且首套房屋交付使用已满十二个月;
(三)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积局限性百分之三十,但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十人以上。
45、照物业管理条例规定配备物业办公用房:
建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四原则配备物业管理用房;
二万平方米如下物业项目,物业管理用房建筑面积不得少于八十平方米。
46、居委会和社区公益用房:
社区居委会办公用房和社区公益用房(涉及居民文体活动中心、卫生服务站、警务工作室、离退休人员管理服务站)建筑面积依照社区设计规模核定。
1.设计规模在户以上住宅区,按600平方米进行设计,其中,社区居委会办公用房150平方米,社区公益服务用房450平方米配套设施(上下水、供电、供暖、厕所等)齐全;
2.设计规模1000—户住宅区,按500平方米设计,其中,社区居委会办公用房为150平方米,社区公益服务用房350平方米(居民文体活动中心200平方米);
3.设计规模局限性1000户住宅区,社区居委会办公用房和社区公益用房按每百户40平方米原则进行设计。
47、生活和其他行业用电、水、天然气、暖气收费原则:
电0.56元∕度,水2.4元∕吨,50立方米如下天然气1.9元∕立方米,50立方米以上天然气2.2元∕立方米,暖气1.9元×
建筑面积90%×
120天
工业用水3.05元∕吨,经营服务用水:
4.05元∕吨,特种用水:
10.45元∕吨商业用电:
0.7823∕吨大工业用电:
0.5863∕吨,农业生产用电:
0.4413∕吨,商业用天然气:
3.16元∕立方米
48、客户投诉做到:
认真记录投诉内容、判断客户投诉与否成立、拟定投诉责任部门、责任部门分析投诉因素、公平提出解决方案、上报主管领导审批、实行解决方案、总结吸取教训
49、本息还款法:
等额本息还款法每月还款额相似,合用于当前收入比较稳定,但生活收支较紧张客户;
50、额本金还款法:
等额本金还款法第一种月还款额较高,每月还款额程递减形式,等额本金还款法合用于当前收入较高经济较宽松客户,后者到还款期时总利息还款较少。
51、住宅、商业、办公贷款年限:
住宅1-30年商业办公1-
52、个人申请贷款条件:
签定购房合同客户,有稳定收入,信用良好郑州市户口含五市一区借款人满18岁周岁-60、70岁,(外地客户需提供在本地工作一年纳税凭证或是缴纳社保统筹证明)都可以申请贷款。
原则上贷款期限+年龄﹤法定退休年龄(男65岁,女60岁-70岁),贷款期限最长不能超过30年
53、举例阐明当前各行贷款首付政策:
住宅:
首套首付30%—40%,利率基准或上浮10%或(买理财产品)。
二套首付60%利率上浮10%-20%(买理财产品)。
商业办公:
首套首付50%,二套60%,利率上浮20%-40%。
(买理财、保险)。
三套不予贷款。
54、符合贷款区域分别是:
高新区、中原区、惠济区、管城区、二七区、金水区、和上街区,荥阳、中牟、巩义、新密、登封、新郑
55、当前前执行利率:
1-3年6.56,4-5年6.9,6-30年7.05。
56、简述按揭贷款流程:
订立买卖合同—订立借款合同—订立抵押合同—出抵押证明—银行放款—借款人还款—借款还清后注销抵押
57、新居公积金怎么支取:
填写公积金提取申请表、身份证复印件、两年内购房合同或房屋产权证二选一(合同2、4、16复印件)、两年内购房发票或契税凭证二选一、提取金额局限性,可以提取父母、配偶、子女本人公积金。
58、公积金贷款申请条件:
1、有效身份证明;
2、有一定比例首付款,首付款为所购房产合同总价减去贷款金额;
3、郑州市六县一区户口申请贷款前已持续、按期足额缴存公积金6个月以上;
外地户口需在郑州按期足额缴存公积金一年以上。
4、有稳定经济收入,信誉良好,有偿还贷款本息能力;
5、批准提供住房公积金管理中心承认还款保证方式;
6、借款人及配偶没有尚未还清公积金贷款或数额较大其他债务。
59、公积金当前执行利率:
1—5年4.45,6-4.9
60、简述公积金贷款流程:
1、住房公积金管理中心审查借款人提交申请资料和资格,符合贷款条件,出具贷款审批表并订立借款合同;
2、借款人凭批准贷款审批表及有关证明材料,与担保公司办理担保手续并订立抵押合同(反押合同);
3、担保公司为借款人办理抵押手续;
4、贷款金额、期限、利率审批批准后,与受托行订立委托贷款合同;
5、住房公积金管理中心委托银行将借款人贷款额划入开发商账户;
郑州市泽龙置业有限公司
客服部
8月31日星期三
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