国有农场土地租赁承包合同管理存在问题与对策Word文件下载.docx

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有的借管理之名无偿占有土地,或者将其无偿发包;

有的还将同一块土地在不同的生产时期发包给不同的人,“一女二嫁”,从而引起纠纷;

有的村集体经济组织、村干部不如实向上级申报本部门、本人及为亲友承包村集体资源的情况,非法承包,暗地经营,此种情况极易引起农户集体上访或越级上访事件。

篇二：

农村土地承包合同引发纠纷的常见问题及对策

随着农村经济的持续发展，城市化进程的不断加快，尤其是在颁布实施了《中华人民共和国农村土地承包法》等一系列法律法规和政策性文件之后，广大农民的权益保护意识显著增强，特别是北京地区推进农村土地经营权确权后，“土地经营收益70%分给广大村民，30%归村集体支配。

”土地承包合同将直接关系全体村民的切身利益，纠纷的群体性、复杂性、多样性、容易引发社会不稳定等特点尤为突出，应当引起我们的关注，并认真分析其特点和原因，探寻规律和解决对策，以化解矛盾，定分止争，进一步促进农村经济的稳定协调发展。

一、农村土地承包合同的概述

农村土地承包合同，是指农村集体经济组织（或者村民委员会）作为发包方，与承包方之间就集体享有所有权或使用权的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源所订立的承包经营合同。

因承包方是集体经济组织内部成员还是外部成员的不同，农业承包合同可分为内部承包合同与外部承包合同两种：

集体经济组织成员作为承包方的合同称为内部承包合同；

集体经济组织外部成员作为承包方的合同则称为外部承包合同。

并具有以下四方面法律特征：

（一）农村土地承包合同主体具有特定性

农村土地承包合同的发包人只能是农村集体经济组织，包括村内各农村集体经济组织或者村民小组、村经济组织或者村民委员会、乡（镇）农村集体经济组织等。

非农村集体经济组织不能成为农村土地承包合同的发包人。

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第12条的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会发包；

已经分别属于村内两个以上农村集体经济的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包；

国家所有依法给农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。

农村土地承包合同的承包人一般是农村集体的成员，其中包括本村集体经济组织的成员，也包括其他村集体的成员，或者是本村与他村集体的成员的联合。

在有些情况下，承包人也可以是非农村集体的成员。

从承包人的组成看，包括个人家庭承包、合伙承包、集体承包等。

家庭承包的承包方应是本集体经济组织的成员。

不宜家庭承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩

等农村土地，可通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，并应当签订承包合同。

但是，以招标、拍卖、公开协商承包农村土地，本集体经济组织成员在同等条件下有优先承包权。

（二）农村土地承包合同客体的特殊性

农村土地承包合同的客体是集体所有或国家所有依法由集体使用的农村土地的使用权。

《农村土地承包法》第2条规定的农民集体所有和国家所有依法由农村集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地是农村土地使用权的载体。

（三）农村土地承包合同的期限具有长期性

土地是一种可以永续利用的生产资料。

经营者只有拥有长期稳定而有保障的土地使用权，才有增加投入、用心养护、改善地力的积极性，从而提高土地生产力。

由于农村土地承包合同的客体为农村土地，而农村土地的生产、开发周期都很长，故合同的期限一般也较长。

短的几年，长的十几年，甚至几十年，《农村土地承包法》第20条规定：

“耕地的承包期为三十年；

草地的承包期为三十至五十年；

林地的承包期为三十至七十年；

特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可延长。

”

（四）承包人依法取得的承包经营权受法律保护

承包人对承包的财产享有占有、使用、收益和一定范围内的处分权。

《中华人民共和国民法通则》第80条第2款规定：

“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护”。

第81条第3款规定：

“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、沙滩、水面的承包经营权，受法律保护。

”《农村土地承包法》第4条规定：

“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。

二、新形势下农村土地承包合同纠纷呈现出的特点

（一）农村土地承包纠纷显著增多

我国社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，土地作为主要的生产资料，实行公有制，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。

土地作为农民生活的主要来源和基本保障，是农民最基本的生产资料，与农民利益密切相关，农民对土地的

渴望是基于其生存和发展权利，也是农村经济发展的原始动力。

由于农业生产存在投资周期长、收益较慢的特点，因此在农业经济尚不发达的阶段，农民在相当长的时间内对固定的土地占有、使用、收益，将有助于提高农民的积极性，促进农业经济的快速发展，正是基于此，在上世纪七十年代农民自发地将集体所有的土地分包到户后，国家迅速地以政策性文件认可了以家庭为单位的土地承包经营制度，并在广大农村予以推广，农村土地承包经营制度的确立使广大农民可以在相当长的时间内占有、使用、收益固定的土地，使农民的生活有了基本保障，农村社会趋于稳定。

然而，随着改革开放的进一步深入，农村经济的迅速发展，城市化速度的加快，农村人多地少的矛盾日趋突出，人均承包土地量急剧下降，而与此同时，在中央鼓励农村经济发展的政策激励下，一系列政策法规的颁布实施促使土地的收益显著提高，经济利益进一步激发了农民对土地的渴望，而村集体经济组织的利益往往与农民个体利益不能保持一致，当利益冲突时，村集体经济组织作为土地的所有人和发包人，在发包、流转、收回土地时占主导地位，必然会以其利益为出发点，或者说以多数成员的利益为出发点，利用制度上的欠缺侵犯农民的利益，从而引发大量的纠纷和矛盾。

北京市20XX年共受理土地承包纠纷895件，比20XX年同期增加597件。

如果这些纠纷得不到有效解决，将加剧农村的社会矛盾，造成社会的不稳定，影响农村的经济发展。

（二）农村土地承包纠纷更加多元化、复杂化

长期以来，我国的农村经济较为单一，但是随着具有中国特色的社会主义市场经济体制的建立和完善，农村经济的快速发展，呈现出多元化的特点，具体到土地承包中，就体现在土地承包的主体多元化、承包方式多样性和承包纠纷复杂化上。

土地承包的主体多元化表现在农村土地承包的主体由农村集体经济组织成员扩大到以农村集体经济组织成员以外的个人、法人或者其他组织，尤其是农村民俗旅游、合作开发的迅速发展，以及农村合伙经营的出现，丰富了土地承包合同的主体。

土地承包方式的多样性体现在以土地承包为主的土地使用方式发展为承包、流转、租赁等多种形式并存的土地使用方式，农村土地承包经营制度经过多年的探索和发展，并不断予以完善，尤其是20XX年3月1日施行的《土地承包法》，以法律的形式认可了土地承包、流转、承包人的权利义务、发包人的权

利义务、救济方式和法律责任，从而明确了土地承包方式的多样性。

主体的多元化和方式的多样性，必然导致农村土地承包纠纷的复杂性，增加了矛盾处理难度。

（三）农村土地承包纠纷开始呈现群体性的特点

在以往法院受理的土地承包纠纷案件，多是个体诉讼，而近年来法院受理的土地承包纠纷案件，开始呈现群体性，一案涉及的人员少则几十户，多则上百户，而且每户家庭都有数个家庭成员，这样计算下来，有时一案就涉及上千人，这类案件的结果又与农民的切身利益息息相关，社会影响极大，稍有不慎，就会直接导致社会的不稳定。

（四）农村土地承包合同不规范，责、权、利不明确

在农村广大农民的文化知识普遍不高，法律知识较为欠缺，地区之间发展不平衡，特别是很多村级干部法律意识不强，法律观念淡薄，致使土地承包的过程不够规范，承包主体、程序、权利义务关系以及解决争议的机制不够明确，即使是在《土地承包法》颁布实施后，仍普遍存在主体错误，有些村以“村工业贸易集团”名义对内、对外发包土地，取代村民委员会、村经济合作社，主体不具备发包条件；

在内部承包中，有些村干部以规划建设、占地征用为名，实际上为在今后开发建设中与承包户随时终止合同、村集体少负安置费从中渔利，不与承包户签订书面合同，以侵占承包户利益，“口头合同”现象在农村大量存在。

例如北京市昌平区某镇某村村民门某承包经营该村187亩果园，合同甚至没有规定承包费数额，仅规定：

安排10名人员就业；

所承包果园产生经济效益后，60%归个人，40%上缴村集体。

致使承包4年多来一直没有缴纳承包费，村民意见很大。

三、引发农村土地承包合同纠纷的常见问题

农村土地承包合同具有很强的政策性和法律性，关系着村集体组织、广大村民和承包户的切身利益，在新的形势下，这种利益关系通过土地确权日益复杂，并引发出新的问题，以下五个问题较为突出。

（一）合同签订管理不规范，口头合同大量存在

一方面，合同签订不严密，存在纰漏。

部分村干部和村民的法律意识薄弱，在签订承包合同时不采用书面形式，只是口头说说了事，权责不清导致纠纷，北京市昌平区某镇某村纪某承包该村近30亩土地从事园林经营，该村没有与其签订任何协议，纪某每年向村委会缴纳租金，新上任的村委会为今后的开发占地，

要求纪某两年内迁至另一地块，并不给任何补偿。

纪某坚决不同意，引发纠纷。

；

有的虽然签订了书面合同，但条款不完善，权利义务不具体，不能体现平等原则，有的直接违背法律规定。

比如有一份承包合同规定：

“乙方（承包方）在承包期内不管遇到多大的自然灾害，甲方概不负责”，与法律规定的不可抗力可免责的规定相悖。

还有一份合同规定：

“乙方不履行合同，罚款40%；

擅自变更合同的罚款5000—10000元”，把违约责任错当成“罚款”，而且比例过高，违背公平原则。

有的采用不公平的格式合同，有的圆珠笔书写，保存时间根本达不到承包期的要求。

另一方面，合同管理不到位，留下隐患。

农村土地承包合同一旦签订，即具有行政权威性和法律的严肃性，但由于管理不规范，土地承包合同填写模糊混乱，有的地名甚至面积，由村干部甚至农户都可以自己填写和涂改，有的还重签合同，一份承包合同在一年内重签多次，造成了不必要的麻烦。

（二）有些土地承包合同价格不科学与现在的土地市场价值相差较大

此问题有的是由于当时的历史背景造成的，仅5-6年前昌平区农村的土地每亩年租金才300元至400元，随着农村招商引资力度的加大，农村工业化、城镇化进程的加快，土地不断升值，现在每亩年租金可达1500元至3000元左右。

但也存在村集体组织在发包中个别村干部利用职权搞暗箱操作，没有经过民主议定程序，召开村民会议讨论通过，承包价格畸低或者以极低的价格一次性买断，合同条款显失公平，损害了村集体利益，有的合同每亩年租金仅95元，且已付清30年租金，随着土地价格不断提高，由于利益驱动，特别是在土地确权后，关系广大村民自身的利益分配，引发了大量的上访，一定程度上影响了社会稳定，例如北京市昌平区某镇某村村委会与村集体经济组织外人员仇某转让该村加油站协议中，规定：

加油站所属土地及一切地上物永久归仇某所有，转让金90万元。

该合同名称为“某村加油站拍卖协议”，但没有经过任何的拍卖程序，实际上是买卖合同；

且没有经过村民会议民主程序通过，缺少民主议定程序；

转让期限“永久”也不符合合同法有关承包期限的相关规定。

（三）承包人擅自改变土地用途，进行破坏性、掠夺性经营

此现象在农村承包经营中比较有代表性，很多承包人在承包期内，为谋取高额经济利益，进行破坏性、掠夺性经营，有的未经发包人同意进行转包，有的村

篇三：

当前土地承包中存在的问题及对策建议

近年来，随着国家扶持粮食生产、减免农业税等促进农民增收政策的出台，农民群众承包土地的积极性空前高涨。

许多外出务工的农民纷纷返乡承包土地，从过去不要土地、不愿种田，转为要土地、抢种田，由此而引发的各类土地承包纠纷不断出现，农村土地的供需矛盾日渐突出，并有扩大趋势。

一、存在的主要问题

（一）重新要求承包土地。

以前承包土地收益低，承担的税费较重，不少农民由于交不起税费、集资款而外出打工；

有的是逃避计划生育等原因，人户分离，土地被村组抽回；

有的是将承包的土地交给发包方或由其他农户代种，或直接弃耕、撂荒。

随着国家惠农政策的陆续出台，农产品价格上涨，种地不但不交税费，又享受着补贴，于是他们又想要回原承包土地。

（二）新增人口要求承包土地。

一些地方在妇女出嫁后，就收回其承包的土地，而嫁出的妇女在现居住地并未取得新的土地承包权，致使部分妇女因为出嫁丧失了土地承包权；

部分新出生的人口要承包地；

一些复员军人、下岗职工、新迁入的人员由于没有生活出路，向村组要承包地。

（三）土地流转不规范。

由于以前农村土地承包流转政策不具体、不配套，加之具体操作上的原因，土地承包合同及流转过程极不规范，主要表现在：

有的国有土地由村组自行发包；

有的土地承包合同不清，发包时未进行实地测量，土地面积、位置不准确；

有的土地承包合同变更、解除时未订立书面合同，而且没在有关部门登记，出现地、证不符现象；

有的随着时间的推移，土地面积、合同、证书不统一的问题时有发生；

有的将原本是村组的机动地以其他形式写入了村民的土地承包内，使机动地变成了承包土地；

有的因土地承包合同管理不善，导致土地承包经营权证书遗失，在处理过程中，缺乏真凭实据；

有的是发包方私下发包、转让土地，没有履行合法的程序。

（四）机动地处理不公正。

各村组在机动地保留上没有统一标准。

有些村组留有全村总耕地面积5%以内的机动地，有的村组预留的机动地还超过5%。

按照《土地承包法》的规定，机动地应调整给新增人员，但个别村组干部忽视有关法律规定，不按法定程序去发包机动地。

在机动地承包中，有的将机动地长期发包；

有的把机动地用于化解村级不良债务；

有的村组发包机动地不透明，不按规定程序办，搞“关系地”、“人情地”；

有的村将机动地高价对外发包，侵占农民利益，致使符合条件的群众承包不上土地，并因此引发纠纷。

（五）承包地多少不均。

承包方式的多样性导致农户承包土地面积严重不均。

前几年，因“两田制”的存在，加上以前的“谁开的地归谁承包”的做法，造成人均承包地数量不均衡。

有些农户承包的土地较多；

有些农户除承包口粮田外，不再承包其他土地；

有的农户由于种种原因，没有承包地。

现在实行税费改革后，农户不用承担任何费用，并享受优惠政策，承包土地少的与承包土地多的差距明显，没有土地或地少的，强烈要求得到土地。

因，承包人要求给予补偿或认为补偿的不合理的情况越来越普遍。

随着农民法律意识的进一步提高，此类纠纷还会有所增加。

（七）部分村组干部素质不高问题。

村民委员会是群众性自治组织，通过

选举，使少数素质不高的人进入村委会。

他们对政策、法律了解少，法律意识淡薄，有的村干部以为自己就能代表村集体，违反法律政策发包土地。

主要表现为：

违反民主议事原则，自己和亲友多种土地；

根据个人好恶、亲疏远近发包土地，搞“暗箱操作”；

以低价将土地、林地等发包给亲朋好友；

对外发包的土地承包手续不完备，未履行《土地承包法》所要求的程序，造成合同无效等。

二、产生问题的主要原因

（一）国家惠民政策的出台，提高了农民承包土地的积极性。

第二轮土地承包时，农民种田积极性不高，出现了抛荒撂荒的问题，甚至出现了拒绝承包土地的现象。

现在国家出台了一系列扶持粮食生产、促进农民增收的政策和措施，土地的现实收益和预期收益大大提高，拥有土地成为当前农民生产生活和发家致富的重要手段。

（二）对《土地承包法》的贯彻落实不到位。

《土地承包法》规定了耕地的承包期为三十年，并且规定了调整土地或者收回土地的条件和程序，然而各地土地承包的落实情况极不统一，甚至同一个村的不同组之间，土地流转的规定也不一样。

有些村组，曲解土地承包30年不变的含义，土地调整、流转的速度过快；

有些地方还有“五年大调整，三年小调整”的做法；

有的地方还实行“人口田”和“劳力田”的两田制；

有的地方还出现超劳动力年龄抽地等现象。

由于土地承包政策的“多样化”，使土地承包权难以“永久化”，使土地承包权无法稳定。

（三）长期存在人地供需矛盾。

随着时间的推移，因出生、婚嫁、户口迁移等原因导致人口变化比较大，使土地“承包关系的稳定”与“承包关系变更”的矛盾始终存在。

因承包期内实行“增人不增地，减人不减地”政策，新增人口基本上分不到土地，法律对承包期内家庭人口的变化与土地承包经营权流转的矛盾没有规定，导致有的人可能从出生起就没有土地可种，人地矛盾问题十分突出。

（四）土地承包合同不规范、权利义务不明确。

土地承包合同书填写得非常不规范，有的是村民自己填写或由他人代签；

有的土地承包合同多是发包方“指山定界”，条款不完善，表述不准确，发生纠纷时双方各执一词；

有的变更和流转合同缺乏必要的书面材料，致使许多情况下双方产生的纠纷，事实很难断定。

（五）缺乏必要的矛盾调处机制。

土地承包纠纷的诉讼、调解和仲裁制度不完善，矛盾发生时没有相应的机构及时受理和解决。

由于没有土地仲裁机构，大量纠纷直接到法院起诉，而法院审理案件受相应法律程序的限制，有的法院不能受理，有的不能及时审结，往往造成延误农时，使农村土地承包合同纠纷和农民权益得不到及时处理和保护。

（六）农村基层干部意识淡薄及村委会违约。

在农村土地承包中，农民的土地承包经营权益在一些地方不同程度地受到侵害。

少数农村基层干部用不正当手段进行土地承包，以权谋私，擅自发包，自发自包；

村委会单方解除合同或变更合同的现象时有发生；

有的村委会负责人更换，新班子对前任村委会订立的合同不满意，私自变更合同条款或对土地重新发包；

随意缩短承包期、收回承包地和随意调整承包地，多留机动地；

有些村干部自己行使集体的权力，个人取代了村民代表大会的职能。

（七）当时的法律法规不健全，没有明确和统一的规定。

目前的土地承包合同纠纷，绝大多数都是数年前产生的，由于当时还没有农村土地承包方面的

法律、法规，《土地承包法》及相关司法解释和国务院的一些指导性文件大多为近年颁布施行，当时的一些作法，很多与现行的法律法规不符，甚至是违反法律规定的，大多数农户也是根据现行的法律规定来要承包地。

三、解决问题的对策

要在尊重历史的基础上，从维护农村稳定的大局出发，谨慎、妥善处理矛盾纠纷。

总体上要稳定承包关系，实事求是地解决土（:

国有农场土地租赁承包合同管理存在问题与对策）地承包纠纷。

二轮土地承包比较完善的地方，要尽量维持原承包关系不变；

对违反法律规定的土地承包纠纷能纠正的要进行纠正，不能纠正的纠纷做到具体问题具体分析，不能死板地硬扣法律条文，否则可能平息了小的、局部的纠纷，将会引起更大的矛盾和纠纷。

（一）重新要承包地的问题

一是对外出农民回乡务农，只要在土地二轮延包中获得了承包权，无论原承包地是否发包给了其他的农户，原则上应将承包地返还给原承包农户继续耕作。

村集体组织已经将原承包地发包给别的农户耕种的，如果是短期合同，应当将承包收益支付给拥有土地承包权的农户，合同到期后，将土地还给原承包户。

如果是长期合同，可以修订合同，将承包地及时还给原承包农户；

也可以在协商一致的基础上，通过给予或提高原承包农户补偿的方式解决。

二是对《农村土地承包法》实施以前收回的农户抛荒承包地，如农户要求继续承包耕作，原则上应允许继续承包耕种。

如原承包土地已发包给本集体经济组织以外人员，应修订合同，将土地重新承包给原承包农户；

如已分配给本集体经济组织成员，可在机动地中予以解决，没有机动地的，要帮助农户通过土地流转，获得耕地。

对农户所欠税费，应列明债权债务，按照农村税费改革试点工作中清理乡村债务的有关规定妥善处理。

三是对少数没有参加二轮承包的外出户，现返乡要求承包土地的，如果该农户的户口仍在本村组，一直没有迁走，原则上应同意继续参加土地承包，有条件的应在机动地中调剂解决，没有机动地的可通过土地流转等办法解决。

四是对二轮土地承包时，经村委会通知后，农户放弃承包土地，现在又回来要田分地的，要做好宣传解释工作，原则上不分配土地。

五是承包方在承包期内自愿交回承包地的（提前半年以书面形式通知发包方），在承包期内不得再要求承包土地。

六是因集体经济组织违法收回、调整承包地，或者因发包方收回承包方弃耕、撂荒的承包地产生的纠纷，按照法律规定，由人民法院分别处理：

发包方未将承包地另行发包，承包方请求返还承包地的，应予支持；

发包方已将承包地另行发包给第三人，承包方可以发包方和第三人为共同被告，请求确认其所签订的承包合同无效、返还承包地并赔偿损失的，应予支持。

七是对属于土地承包合同纠纷、土地承包经营权侵权纠纷、土地承包经营权流转纠纷、土地承包经营权继承纠纷、承包地征收补偿费用分配引起的争议，按照司法解释的规定，不属于行政裁决的范围，可以通过诉讼方式解决，人民法院也应予以受理。

（二）新增人口要地问题

一要建立起统一的土地调剂制度。

承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，原发包方不得收回其原承包地；

妇女离婚或丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。

对违反上述规定的，要进行返还。

二要对于新增人口，包括新出生的婴儿和新迁入的，可以从“预留的机动地、依法开垦等方式增加的土地、发包方依法收回的土地、承包方自愿交回的土地”中解决。

如果发包方没有上述土地可以调整，只能待以上情形出现后解决。

同时，部分乡镇、村组存在的“三年一小调，五年一大调”等“大稳定，小调整”作法，应停止。

因这与《土地承包法》的“增人不增地，减人不减地”的政策相矛盾。

（三）土地流转不规范问题

一要对合同进行规范。

凡是按照“依法、自愿、有偿”的原则，农户之间订立流转合同的，原则上应以确认。

如果是口头合同，应当帮助农户之间补订流转合同，书