风景名胜区湖生态农业旅游开发项目投资商业实施计划书Word格式.docx
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水文景观主要指**湖,**湖突起于121米高坎之上,湖面9.5平方公里,200余座山岛点缀其中,形成无数的峡谷水巷,绵延18公里长,水质纯净,水体清澈,湖面时宽时窄,沿岸山峦起伏,郁郁葱葱,湖光山气相映成趣,生物景观主要指湖岸植被景观和野生动物、鸟类活动,由于多种植物群落的生长型、叶型及树叶生长周期的不同,使植被外貌差异明显,特色各异,具有一定有观赏价值,岩羊、麂鹿、穿山甲、鹰面猴等野生动物经常出没于山林间,白鹭、野鸭、黄鹂等多种鸟类也时而展翅,时而戏水,时而欢鸣,体现出人与大自然的和谐。
湖区内聚居的多为苗族,清一色的吊脚楼,苗拳、药浴、油茶等民风盛行,庆鼓坛、青草节等节庆活动热闹非凡,傩戏、舞龙耍狮、苗族歌舞等戏曲文艺节目异彩纷呈,**湖旅游区内的人文旅游资源丰富而独特。
三、旅游区目标市场定位
从某的地缘位置及近中期交通状况来分析,对照**县旅游市场调查及预测,**湖旅游区建成后的目标市场布局分为三级:
一级目标市场:
**及其邻县、邵阳市。
这些地区是游客来源的主力,是先导市场。
二级目标市场:
怀化、张家界、长沙、湘潭、株洲、永州等500公里以内的**市县及广西桂林、龙胜、资源和贵州黎平等邻近市县。
三级目标市场:
广东、湖北、上海等中国南方地区。
四、价值评估
**湖景区包涵一定的自然景观和人文景观,以溶洞景观、山水风光、苗族民俗风情为主要内容,是既有一定观赏性,又具备较强参与性的生态旅游区,生态环境良好。
景区内水电供应充足,无“三废”和“躁音”污染,空气清新,水质清沌,安详宁静,环境质量优良,特别是“庆鼓坛”与“傩戏”等民族文化旅游资源与国内同类地区相比,具有突出优势,可作为**湖景区的特色资源基础。
整个景区开发投资估算为6710万元,投资规模中等,随着**风景名胜区的大力开发建设,以桂林旅游市场为依托,只要充分搞好市场营销策划,不断开拓占领客源市场就能在较短期间收回投资,效益明显,因此,投资**湖景区开发是十分可行的。
第三章投资分析
根据《**湖景区开发可行性论证报告》和《**湖景区修建性详细规划》,景区整体开发投资估算为6710万元,(见表1-表5)
一、建设投资
(一)、景点项目建设投资
景点项目建设投资推框算表
表1
序号
景点名称
建设内容
金额(万元)
1
**洞公园
9公里洞内盘桓游道
250
590
**书院
30
诗词碑林
10
**洞避暑同庄
180
购物中心
60
白云寺
40
天然冷冻库
20
2
高峡平湖
观景亭
80
320
铁索桥——高架飞越
200
娱乐索桥
3
民俗风情村
卡田、新寨两个民俗文化村及移民村
2×
110+90
310
4
水上游乐区
购置各种游船
280
350
水上建筑
岛上建筑
5
野生动物园
购买、喂养各种野生动物
50
6
狩猎探险区
森林探险站
185
观景台
购置猎枪
动物饲养场
100
7
花岛
培植花卉
110
建亭、榭
8
经济植物园
药材林
70
杉、松木林
笋竹林
珍稀树种林
9
休闲疗养区
水庄、渡假别墅
400
990
渡假宾馆
510
老年活动中心
青峦碧影
情人岛
风雨桥、仿生建筑
11
古木老林
游道、林木保护、凉亭
150
12
垂钓观鱼岛
土堤、钓鱼台
148
仿生建筑、烧烤场
78
13
飞瀑流泉
引水建人工瀑布
14
梁山水寨
建108座水榭、聚义堂
15
山野渔村
新建或搬迁100户渔户村
450
16
湖区上游接待站
新建中高档床位150张
300
17
小庐山游乐城
(**洞至**湖中途)
三星级民族宾馆
480
网球场
保龄球馆
游泳池
娱乐城
18
景点维护
维护性建设
合计
5214
(二)景区公路建设改造投资
景区公路建设改造投资框算表
表2
走向
等级
红线宽度(m)
性质
长度
(km)
金额
(万元)
**洞公园-湖区码头
游道
改造
3.20
42
码头-休闲疗养区
新建
2.60
休闲疗养区-野生动物园
4.00
休闲疗养区-经济植物园
4.80
55
码头-渡假宾馆别墅
3.25
44
休闲疗养区-上游接待站
林荫道
4.20
38
码头-民俗文化村(东、西)
东2.85
西3.62
66
码头-青峦碧影-梁山水寨
6.32
107
36.84
432
(三)、景区停车场建设投资
景区停车场建设投资框算表
表3
停车场位置
面积(m2)
码头停车坪
1100
渡假别墅、宾馆
900
上游接待站
600
500
合计
3100
26
(四)、景区建设征地投资
景区建设征地投资框算表
表4
用地类型
面积
(km2)
征地价格
(万元/亩)
旅游建设用地
0.2
0.7
移民建设用地
0.08
0.4
其它用地
1.4
0.3
133
1.68
423
(五)、市政及其它建设投资
市政及其它建设投资框算表
表5
工程项目
建设内容及工程量
绿化
1.建筑景点环境绿化,
2、森林防火及病虫害防治。
电力系统
建2kv开闭所、2个变电室、
输电线路
电讯
建2个讯号塔、IP电话亭、
3个邮政所、光缆
给排水系统
供水干管、排水干管、
供水池、水站
90
交通工程
旅游车辆,3个码头,运输船只
230
公共服务设施
摄影点、游乐场所、垃圾转运站、诊所
景区管理费
10/年
不可预计费
615
目前,已由某人民政府完成投入510万元,修建了湖区入口公路、码头、电讯等部分设施建设,尚需6200万元开发建设资金。
二、效益预测
**湖景区可遵循“边投资、边经营、边受益”开发原则,根据目前某游客接待调查统计分析,完成投资50%后可按年接待25万人次的10%递增比预测投资收益。
(一)**洞公园景点
1、年游客客量=25万人次×
10%=2.5万人次
2、年旅游总收入=年游客量×
每万人次消费数
=2.5万人次×
200万元/万人次
=500万元
3、年总利润=年旅游总收入×
利率(40%)
=500万元×
40%=200万元
(二)高峡平湖景点
1、年游客量=25万人次×
5%=1.25万人次
2、年旅游总收入=1.25万人次×
150万元/万人次
=187.5万元
3、年总利润=187.5万元×
35%=65.63万元
(三)民俗风情村景点
250万元/万人次
=312.5万元
3、年总利润=312.5万元×
40%=125万元
(四)水上游乐区景点
2、年旅游总收入=2.5万人次×
180万元/万人次
=450万元
3、年总利润=450万元×
30%=135万元
(五)野生动物园景点
3%=0.75万人次
2、年旅游总收入=0.75万人次×
90万元/万人次
=67.5万元
3、年总利润=67.5万元×
50%=33.75万元
(六)山野渔村景点
190万元/万人次
=142.5万元
3、年总利润=142.5万元×
40%=57万元
(七)狩猎探险区景点
2%=0.5万人次
2、年旅游总收入=0.5万人次×
400万元/万人次
=200万元
3、年总利润=200万元×
35%=70万元
(八)花岛景点
30%=42.75万元
(九)经济植物园景点
2%=0.5万人次
100万元/万人次
=50万元
3、年总利润=50万元×
50%=25万元
(十)休闲疗养区景点
5%=1.25万人次
=1250万元
3、年总利润=1250万元×
30%=375万元
(十一)青峦碧影景点
=225万元
3、年总利润=225万元×
30%=67.5万元
(十二)古木老林景点
60万元/万人次
=30万元
3、年总利润=30万元×
40%=12万元
(十三)其它景点
10%=2.5万人次
=500万元
3、年总利润=500万元×
20%=100万元
(十四)湖区上游接待站
=375万元
3、年总利润=375万元×
30%=112.5万元
(十五)小庐山游乐城景点
25%=6.25万人次
2、年旅游总收入=6.25万人次×
=3750万元
3、年总利润=3750万元×
20%=750万元
通过对以上景区景点的收益分析,可得出:
1、**湖景区年旅游综合收入=8632.47万元,
2、**湖景区利润总额=2171.13万元。
按年总利润2171.13万元指标计算,预留15%的企业发展基金,上交11%的营业税及利息,74%的利润计1606.60万元即可完成成本收回,由此可知:
项目投资回收期=×
100%
项目投资回收期=4.18年
第四章营销策划及管理
**湖开发建成后,营销应坚持“突出民俗文化特色,打造生态健康品牌,主营渡假休闲旅游产品”原则,努力打通桂林——**——张家界旅游循环线,通过大力宣传,不断开拓占领中国南方及东南亚旅游市场,努力实现年接待游客递增15-25%的增长目标。
**湖景区开发适合独家投资、独家经营、独家管理。
应按照现代企业管理模式,组建**湖旅游开发经营股份有限公司,运用现代企业管理手段,协调开展旅游接待、特色餐饮、娱乐、购物、交通营运等综合配套服务,不断增强市场竞争力。
第五章附录
景区管理机构管理人员介绍
- 配套讲稿:
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