第10期房地产业要参Word文件下载.docx

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根据城市大小及其在中国经济版图中的重要性划分是较为流行的作法。

在这个意义上，一线，二、三线，三、四线城市的划分成为考察中国楼市最基本的标尺。

尽管有此划分，但当人们谈论楼市的时候，却更习惯于整体性思维，动辄就是“中国楼市还要再涨十年”、“楼市将崩溃”等等，这样整体性判断却让社会对楼市格局的看法更加片面与分裂，成为造成误解的根源。

如果不是有意视而不见，当前楼市“两头小、中间大”的格局是显而易见的。

即房价过快上涨和较大幅度下跌的城市占比很小，过快上涨的无非北上广深四个一线城市和个别二线城市，“跌跌不休”的说来说去也就温州、鄂尔多斯等数得过来的几个城市，更多的城市房价保持平稳或微涨状态。

以2013年房价走势为例，北上广深四个城市房价涨幅超过20%，温州等少数城市房价下跌，其他的600多个城市房价平均涨幅不超过5%。

尽管楼市格局如此，但在日常讨论中，“两个小头”却被错位地当成是楼市的主流。

看涨者、开发商不正是借一线城市房价上涨来影响公众预期吗？

看跌者不也是从个别房价下跌城市来得出“楼市崩盘论”的吗？

没有哪个领域将“以偏概全”表现得像在楼市观察中这样贴切。

当然，个别城市的房价波动有其趋势性，但忽略为数众多房价趋稳的城市而紧盯着个别房价波动较大的城市，却非理性之举。

楼市格局“看中间”应该成为观察、谈论中国楼市的基础。

唯有此，才可能发现“楼市暴涨论”“楼市崩盘论”中隐含的误解。

当绝大多城市房价趋稳、投资隐匿的时候，如何能得出房价暴涨与楼市崩盘这样极端的结论？

另一个被广为传播的误读是楼市调控成“空调”，实际情况如何？

在持续的“增供限购”政策作用下，大多数城市房价维持在平稳水平，房价过快上涨的城市只是少数，不少城市还在为高企的库存发愁。

楼市远未到健康发展的程度，然而这并不妨碍我们认识一个真实的中国楼市格局。

无论看涨者和看跌者找到多少理由支持自己的观点，楼市的大格局就摆在那里。

中国楼市的参与者都知道，楼市趋势的继续或反转并非来自市场或他们的预测，而是来自于政策。

于是乎，各色看法、判断甚至惊人言论无不是裹挟着民意打“影响政策”的主意。

事实清楚不过，在认清楼市格局的基础上，保持政策连续性、稳定性是当前稳预期稳房价的关键一招。

而长期来看，让市场起决定性作用，无可避免地将成为中国楼市发展的方向。

一周提示

◆国务院批复不动产登记联席会议制度

据国土部网站消息，国务院批复统一建立不动产登记工作部际联席会议制度。

根据批复内容，该机制主要是协调解决不动产统一登记制度建立和执行过程中的重大问题；

研究提出不动产统一登记制度建立的工作思路和政策建议；

协调不动产统一登记工作的宣传和舆论引导；

研究不动产登记条例及相关法律法规的起草修订；

完成国务院交办的其他事项等。

联席会议由国土资源部、中央编办、财政部、住房城乡建设部、农业部、税务总局、林业局、法制办、海洋局等9个部门组成，国土资源部为联席会议牵头单位。

◆2月全国主要城市楼市成交同比下调

中原地产研究中心的统计数据显示，2月份，重点监测的全国主要54个城市新建商品住宅签约套数为13.56万套，同比2013年2月份下调13.8%。

环比1月份下调幅度则达到35%左右。

从城市来看，据伟业我爱我家市场研究院等机构的数据统计，2014年2月份，北京全市新建商品住宅（含保障房）网签总量为2221套，环比上月下跌68%，与去年2月同期的网签量相比下跌了59%，交易量创近7年来新低。

剔除保障房后，2月份北京全市纯商品住宅交易量为1525套，环比上月下跌69%，与去年2月同期的交易量相比下跌了64%。

在价格方面，中国指数研究院近日发布的《2014年2月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，2月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10960元/平方米，环比上月上涨0.54%，但涨幅较上月缩小0.09个百分点。

◆全国人大正推进房地产税立法，试点扩围或暂缓

房地产税立法研究工作已纳入全国人大工作议程。

日前，十二届全国人大二次会议发言人傅莹在新闻发布会上回应“税收法定”问题时表示，全国人大将更好地贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法工作。

傅莹的表态对于房地产税立法来说，是积极的信号。

与此同时，房地产税立法意味着将以更高层面调整相关关系。

房地产税与之前的房产税概念并不完全相同，在立法之前，房产税试点扩围或暂缓。

热点分析

近200亿房地产产权项目挂牌待售

中小房企或断臂求生

本刊综述房地产公司股权转让成为近期产权市场的热点。

北京产权交易所、上海产权交易所数据显示，目前这两家交易所挂牌的房地产类项目达43宗，市值合计近200亿元。

分析人士认为，在这波楼市低潮期中，区域布局集中、信贷资质较差的中小房地企业将首当其冲。

随着三四线城市楼市风险的加大，部分房地产企业的资金问题今年可能会凸显，行业并购重组的步伐也将加快。

近200亿房地产产权项目挂牌待售

房地产公司股权转让成为近期产权市场的热点。

近期上海华江建设发展有限公司、宜春赣铁置业有限公司、南京中储房地产开发有限公司、上海众弘置业发展有限公司等多家公司股权、债权项目转让，多数公司是为开发房地产项目而设立的项目公司。

由于资金链紧张、开发经验不足、完工期限将至等种种原因，这些公司的股东不得不通过股权转让的方式寻求更具实力的接盘方。

目前在北交所挂牌的房地产类项目达27宗。

今年以来挂牌的项目达19宗。

业内人士估算，当前北交所正在挂牌的房地产类项目市值合计超过百亿元。

上海产权交易所目前挂牌的房地产类项目达到16宗，市值合计接近百亿元。

历史数据显示，最近几年来，在各大产权交易所中，房地产类股权转让的金额、宗数保持较大规模。

从2011年开始，房地产类股权月度平均交易规模达百亿元，年度交易规模超千亿元。

中原地产首席分析师张大伟分析，目前房地产市场主流尚处于上涨过程中，房地产股权价值仍较高，所以总市值较高。

中小房企最“受伤”

据国家统计局数据，去年房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%。

业内人士指出，虽然房地产业的整体资金状况仍较好，但企业间已开始出现分化，虽然大型房企普遍“不差钱”，但一些中小房企已陷入资金困境。

去年年初“新国五条”出台以来，金融机构对房地产贷款的审核日趋严格，房地产企业的融资环境一直不佳。

其中，中小房企的贷款资质较差，与大房企相比更不容易获得银行贷款，部分小企业已多年无法从银行获得贷款。

在近期的“停贷风波”中，虽然各家银行公开表态称并未收紧房地产信贷政策，但总体而言，融资环境难有明显改善，且有进一步收紧的可能。

至于房地产企业其它常用的融资渠道，信托、私募等融资方式的成本高企，海外融资不仅更复杂，投资者对于行业风险更敏感。

一些中小房地产企业的资金紧张状态始终无法缓解。

国际评级机构标普于今年初指出，对一些中小房企而言，银行贷款无疑是其主要融资来源，但在目前银行贷款趋紧的同时，中小房企今后在信托融资方面也可能会面临更严格的监管和限制。

就销售回款而言，去年下半年以来，三四线城市楼市的风险加剧，部分房地产项目陷入滞销困境，导致相关的区域性小型房企迟迟无法完成回款。

分析人士认为，今年局部区域的风险可能加剧，这些房企的日子恐怕更加难过。

并购重组或加速

在经历了去年的销售旺季后，房地产企业面临的生存环境正在发生变化。

多位业内人士表示，房地产业的“黄金十年”已终结，未来房地产蛋糕很难进一步做大，房地产市场将逐步从增量市场转向存量市场。

根据兰德咨询发布的报告，随着市场竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将持续下去。

预计到2015年，房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。

同时，不同房地产企业之间的盈利能力进一步呈现加剧分化的趋势。

这意味着，绝大多数房地产企业需要调低盈利目标。

与这一趋势同步的是房地产行业并购整合的加速。

上述报告显示，截至去年底，我国房地产开发企业法人单位数量约为4.2万家，比2010年减少36.6%。

预计未来3年内还将有30%的企业出局，其中以中小房企为主。

中原地产张大伟认为，杭州市、常州市等地部分房地产项目下调售价以及多家银行传出收紧房地产贷款的消息，已经使得房地产行业的信心出现动摇。

未来类似的警示信号将更加频繁地出现，可能加剧房地产行业并购重组的步伐。

三四线楼市疲软呈蔓延之势

大跃进式狂飙酿苦果

本刊综述多项统计显示，三四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势。

业内人士分析，三四线城市的楼市下滑是一二线城市限购之后，大量开发企业涌入三四线城市，直接刺激房地产业单兵突进，并推动土地的大量释放，商品房的海量上市。

物极必反，短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化，大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。

三四线楼市暴露的危机警示我们，卖地吃饭式的发展已经走到了尽头，破解三四线楼市困局迫在眉睫。

三四线楼市疲软呈蔓延之势

今年1月，与一二线城市火爆的土地市场相反，不少三四线城市表现低迷，多项统计显示，三四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势。

降价促销城市不断增加。

据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，环比增加5个。

而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市。

三四线楼市整体销量也延续着去年下半年以来的低迷态势。

据中原地产的监测，今年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。

与此同时，少数房地产业曾经畸形繁荣的城市和地区则深陷泥潭，温州房价已经连续30个月下跌，高端住宅价格几乎“腰斩”；

不仅西部三四线楼市出现“风险集中区”，江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三四线城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜单。

如，淮安是苏北地级市，该市市区人口不足60万，近年来却涌入380多家开发商，而实际上有200家左右这个市场就饱和了。

常州去年原本计划大量推地，但乏人问津，最终只完成了当年计划卖地目标的一半。

房地产“大跃进”扭曲供求关系

业内人士分析，三四线楼市近年来经历了一轮大跃进式的狂飙，特别是2010年一二线城市限购之后，大量开发企业涌入三四线城市，直接刺激房地产业单兵突进，并推动土地的大量释放，商品房的海量上市。

据中国指数研究院统计数据显示，2009年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列，待开发量在3000万－8000万平方米之间。

仅从2011年到2012年11月末，营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米，几乎是北京同期成交面积的2倍。

土地放量后，开发商为了加速回笼资金而大量推盘，打破了楼市供求平衡。

西部某个中等规模城市，市区超千万平方米的大盘就有三个。

克而瑞研究中心近期发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，一线城市供求比仅为0.64，而三四线城市，例如甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7，延安为4.34，均存在严重供过于求的现象。

十堰、无锡、营口、酒泉等三线城市不乏无人问津而遭空置的楼盘。

物极必反，短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化，大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。

中原地产研究中心监测数据显示，去年前三季度十大标杆房企虽然购地金额创出新高，但新增购地城市三四线城市占比为0。

而众多中小开发商则深度套牢，不知何时能度过寒冬。

破解三四线楼市困局需多管齐下

江苏省社科院助理研究员王树华表示，个别三四线楼市暴露的危机再次警示我们，卖地吃饭式的发展已经走到了尽头。

片面透支财力建新城新区酝酿巨大风险。

城镇化是国家提出的战略，但落实过程中一定要按经济规律来办。

对于三四线城市的政府来说，一定是产业发展在先，就业与收入增长优先。

只要夯实了产业基础，房地产自然会跟进。

中原地产张大伟表示，不是所有三四线楼市都存在泡沫，价格波动也未必造成楼市崩盘。

但越来越多的三四线城市房屋库存不断走高，楼市面临的风险加大，必须引起足够重视。

江苏省政府参事室主任宋林飞表示，一些三四线城市前几年因房地产快速发展，经济增长和财政收入对于房地产的依赖过重，而且前期土地出让越多，地方配套支出也就越大，欠账也越多，对土地财政依赖也越深。

　　当前一二线楼市与三四线楼市分化趋势明显，不同城市间楼市发展阶段千差万别，一刀切式的调控不合时宜。

如何调动好、保护好市场积极因素是当务之急。

　　中国房地产行业协会副会长胡志刚表示，三四线楼市如果处理得好，能够走出低谷。

中央对发展新型城镇化已经进行了部署，只有端正发展方向，完善公共服务配套，提升城市功能才能抓住机遇。

专题分析

2014是中国购房焦虑年

本刊综述近年来，伴随房价上涨，中国已经进入全民焦虑的时代。

2013年的一线城市猛涨、个别城市房价大跌，将导致2014年焦虑继续升级，进入中国式购房焦虑综合年。

业内人士表示，解决焦虑的方法有很多种，比如像最“潮”的“压根不买房”理论，或者是等待自己的经济实力增强了再买；

但实际上，最合适的方法仍然是选择一个自己能够承担房价、又不会出现市场崩盘的区域购房。

一、房企焦虑众生相

近段时间，房企焦虑众相环生。

一来，兴业银行近日表态收紧部分房地产类贷款，房企担忧市场过度解读；

二来，和众多地产股一样，最近楼市“负面新闻”持续发酵后，地产股价持续暴跌。

连日来，从个别楼盘降价以及银行收紧“水龙头”衍生出的“楼市恐慌”牵动市场神经，多家房企犹如“热锅上的蚂蚁”。

马年楼市整体走势观点分化，不少房企已经从三四线城市重返一二线，他们亦做好了“囤子弹”的准备。

1、安抚市场

近期的A股市场，地产股集体进入“蹦极”状态，2月21日-2月25日三个交易日，保利地产累计下跌11.52%，万科A和招商地产的跌幅分别达到10.25%和11.65%，尤其是黑色星期一，整个房地产板块跌幅超过5%，多只地产股遭遇跌停。

更多开发商不得不重新审视刚刚制订的全年规划，同时消除市场的负面情绪。

某香港上市的华南大型房企人士表示，公司调集各类资源“四处救火”——消除关于公司的负面新闻。

在这个楼市再度被卷入舆论场中心的时点，开发商正在通过各种方式“买人气”。

据悉，一家大型房地产中介机构最近要出台一份房企榜单，这份榜单往年并没有那么重要，不过今年一些开发商更希望通过上榜来给予消费者信心，能不能进前五十，或者能不能进前二十，都来得特别重要。

许多开发商十分焦虑，他们试图通过各种方式让名次显得好看些。

就像赌徒进场输了钱，总是想一把大的再赌回来。

来自江苏的开发商、朗诗集团董事长兼朗诗绿色地产董事局主席田明表示：

“如果我手里有20个亿，我就拿出其中的10个亿买地。

但很多人不这样，他们有10亿元，就去买20亿元的地。

”

并不是每个开发商都如此谨慎，一些激进的正在为战略偏差而埋单。

导火索正是杭州近日一个楼盘的大幅“促销”。

而在不久之前，德信公司旗下的位于万达商圈的北海公园，推出“准现房清盘特惠价”活动，均价仅为15800元/平方米，被称为有将近4000元/平方米的降幅。

风向变得如此迅猛，就在2014年1月份，杭州土地成交金额高达339.56亿元的月度高位（占2013年的约1/4）。

2、回归一线

有开发商表示，北海公园是一个典型的楼市缩影。

房地产有一个规律，2012年的行情不好，很多开发商进入下行趋势，纷纷从一二线撤退到三四线，想走“碧桂园”模式，这些小城市开盘周期很长，资金短时间内难以回笼，开发商对过长的时间战线失望后，在2013年又开始重新回归到一二线城市。

杭州世邦魏理仕总经理马英枢表示，市场从粗放型逐步朝精细化发展。

现在正在形成一种有序的竞争方式，首先开发商要选择城市，其次选择产品，一窝蜂式地跟风很难再赚到钱。

只有细分市场、细分客户，选择合适的路径才有可能成功。

从现阶段看，一二线城市的风险要小于三四线城市。

有人恐惧有人扩张，在一线城市，开发商确实还在拿地，2月20日，泰禾集团在竞争激烈的北京土地市场，以49.5亿元大手笔夺得北京西三环一幅地块，这个价格比刚刚龙湖在同等区域的一块地便宜了将近5000元/平方米。

泰禾集团董事长黄其森表示，资金链是企业必须考虑的最重要的大事，要有子弹，才能生存，一二线城市的风险相对更小一些，这也是泰禾从去年就逐步布局北上广的重要原因。

专家分析指出，一些开发商的风控意识正在加强，以绿城为例子，2013年绿城去了土地拍卖市场，举了很多次手，最终都放下了，和“地王”渐行渐远。

朗诗也透露，2013年计划拿15块地，结果土地市场过热，最终只拿了8块。

开发商正试图通过高周转来化解一部分的财务问题。

二、2014是焦虑综合年

其实，伴随着房价的一路高歌上涨，我国早就进入全民焦虑的时代。

有钱、没钱都很焦虑，焦虑的根源在于“钱越来越不值钱”。

绿宸集团营销总监王亚君表示，每年北漂的人春节回家和再返京时，都会产生一种中国式的购房焦虑。

王亚君还表示，老家的房价翻涨速度也不慢。

作为一个老区比较贫困的县城，房价已经到了5000元一平米。

而几年前，才仅仅2000元/平方米。

家乡房价高涨的一个重要原因是，很多在外务工的人会将城市赚取的收入拿回老家置业，因此在三四线以下的城市，呈现出一种资金大量回流的趋势，从而催涨了房价。

分析房价的上涨趋势，更多要研究“钱去哪儿了”，目前的趋势是，钱不进股市、产业投资，而是更多地涌入楼市。

一线城市及经济较好城市先涨，二线、三四线城市跟涨、补涨，旅游、资源型城市轮涨，资金流从各种渠道吸入楼市，催涨着全国各地房价，放眼全国似乎已找不到价格洼地。

业内人士也表示，经济较好的二三线城市，房价普遍随着一线城市的大涨在上涨，不少省会城市已经过万。

2013年一线城市的普遍涨幅达到30%，有些人已经彻底不焦虑了，因为根本买不起。

2013年一线城市大幅上涨创高，而如温州、鄂尔多斯等房价大跌，多边情况呈现，再加上新一届政府关于楼市政策方向不明确，2014年的购房焦虑明显升级。

专家指出，在房价普涨的情况下，有一定资产的人很焦虑，因为要考虑到资产保值和增值的问题；

而具有刚需、改善性购房需求的人群则更是有焦虑感。

如此来看，在家乡，或是三四线城市以及乡镇购房，似乎已经不是一个合适的选择。

不过，从投资保值的角度来看，三四线城市的房价并不稳定，目前的一路走高已经压缩了继续上涨的空间，甚至会有崩盘下跌的可能性；

而从自住的角度来讲，与工作城市相距过远，可行性不强；

即使是过去有山有水的家乡环境，现在也随着经济发展在逐渐恶化，所谓宜居的家乡已经逐渐消失。

三、1.5线城市或是焦虑的出路

房价的上涨，已经使很多人难以负担。

对于究竟是否应该买房，各界观点不一。

近期在万科演讲的90后马佳佳有一个观点：

90后压根不买房，她认为，注重生活品质、转换买房观念是人们的一个选择；

暂时持币等待，等经济状况有所改善后在购房，也是同样是选择的方向之一。

不过，此观点被以“大炮”著称的任志强反驳是没有买的能力，也没到买的时候。

有专家表示，对于大量有刚需、改善性需求的人而言，最终解决焦虑的方法仍然是合理购房。

我国现在正在期待长效机制的建立，但是，长效机制没办法快速见效，在未来10年、15年之内，中国的房价必然仍会有一定的上涨，房地产行业、至少是在一线城市的房地产业，也将持续发展。

从数据上来看，目前城镇的家庭住房拥有率达到了85.4%，农村的住房拥有率达到92.6%。

这个数字在全世界是比较高的；

但这并不意味着以后的需求会有所减少；

因为目前我国人口的流动性很大，很多人虽然在老家拥有住房，但是在一线城市也需要一套房产；

并且大量的家庭的居住环境非常一般，改善的需求也很强烈。

专家分析表示，2013年，不同城市的房价开始产生严重分化。

这使得人们的焦虑中多了几份困惑，一线城市的房子买不起，而在三四线城市购房，不但上涨空间有限，而且当地楼市有破灭的风险。

因此无论是投资保值增值、还是刚需自住的人群，都对在何处购房产生了疑惑和焦虑。

针对这种“中国式焦虑”，绿宸集团营销总监王亚君提出了1.5线城市的概念：

1.5线城市是个不准确的概念，暂且定义为一线城市的周边辐射区，比如固安、廊坊、永清一类的城市。

严格来说，这些县市连三线城市还算不上，但因为在一线城市周边的缘故，受一线城市的辐射，房价及上涨的潜力比二线城市都要高。

王亚君认为，这一类城市，在一线城市周边，受一线城市辐射大，随着大城市的外扩，经济飞速发展，人口导入量大，并且具备重大的规划和发展机会。

1.5线城市的房价远低于一线中心城市，而以后继续升值的潜力又远远超过三四线城市，无论是投资或是自住，都是购房者的优质选择。

以固安为例，比邻首都第二机场，作为一座最得先机的新航城，城市规模不断扩大，产业及配套逐渐升级中。

1.5线城市的房产不仅升值空间大，由于依靠一线大型城市，1.5线城市的配套设施也会逐渐齐全，日后将彻底改善为宜居城市。

专家表示，想要对购房不焦虑，要充分考虑到自身的能力、追求的生活方式、后来的发展，将所有因素综合考虑清楚，才能最终解决问题。

趋势分析

房地产业迎来产业地产时代

产业地产还需规范好

本刊综述在住宅用地价格高涨“地王”频现，开发商拿地成本水涨船高，以及住宅市场的投资获利空间不断收窄的大背景下，越来越多的开发商开始将目光投向曾长期受到冷落的产业地产。

不过，产业地产还需规范好，才能长期良性发展。

房地产业迎来产业地产时代

如今，住宅地产有价无市基本上处于低迷之中，商业地产因城市综合体的遍地开花亦有过剩之虞，只有产业地产异军突起，因前景光明而令许多房地产开发商趋之若鹜、争相投资。

联东集团副总裁王东升表示，产业地产未来是长期持续稳定的模式，可伴随产城融合、地方实体经济的发展分享产业升级的成果，产业发展的价值更持续一些。

产业地产近几年的市场表现分外抢眼。

我国主要城市在促进本地工业经济的发展时，多以加大工业用地推出力度的方式来吸引工业建设投资。

数据显示，全国主要城市均在不断加大对工业用地的推出力度。

如北京、上海、广州、深圳、杭州、天津6个城市在2009-2012年的工业用地推出体量均在6000万平方米以上。

属性决定产业地产不应该存暴利

开发商趋之若鹜奔向产业地产，那么，产业地产是否存在暴利呢？

业内表示，正常运作的产业地产不可能获得暴利，因为住宅地产的本质属性是消费文化，人们买房是为了生活得更有品质；

而产业地产的属性则是投资文化，是为了帮企业挣钱的，企业关注的是如何降低企业的生产经营成本，如何提高企业的效率。

因此，任何违背这一规律的产业地产运营商一定会遭到失败。

事实上，有的开发商进入产业地产领域后，依然按照住宅地产的操作思路盖豪华高档的建筑，结果很惨。

国家发展改革委宏观经济研究院研究员肖金成也表示，产业地产的确不是一个暴利的行业，而是一个比较稳定的行业。

因为产