万科集团财务报表分析文档格式.docx

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国泰君安股份有限公司深圳经济特区证券公司

保荐机构

招商证券股份有限公司

3、2012年公司十大股东及其持股情况

股东名称

持股数量（股）

持股比例（%）

股份性质

1华润股份有限公司

1,619，094,766

14.725

流通A股

2中国银行－易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金

142，895，063

1.299

3刘元生

133，791，208

1。

217

4中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红—005L-FH002深

120，592,544

1.097

5中国工商银行－融通深证100指数证券投资基金

102，016,463

0。

928

6中国民生银行－银华深证100指数分级证券投资基金

93，258，990

0.849

7博时价值增长证券投资基金

89,338,052

813

8HTHK/CMGFSGUFP-CMGFIRSTSTATECHINAGROWTHFD

88，427，740

804

流通B股

9MORGANSTANLEY&

CO。

INTERNATIONALPLC

79,867，736

0.726

10中国建设银行－博时主题行业股票证券投资基金

75，000,000

682

公司总股数10，995,441，718股，其中A股9,680,486,250股，B股1，314,955，468股。

4、公司主营业务范围

（1）房地产开发与经营

（2）房地产物业管理

5、公司在行业中的地位

公司目前是我国最大的房地产开发与经营业上市公司。

总股本为1099521亿股；

公司商品住宅销售额在全国房地产企业中排名第一；

排名指标

排名

总资产

主营业务收入

净利润

每股收益

33

净资产收益率

29

行业排名

6、股利政策

从1999年到2012年，万科的股利政策可以分为2个阶段，第一阶段是1999年～2001年,此阶段我国房地产市场处于低谷阶段。

万科采用的股利支付方式是现金股利，没有发放股票股利;

第二阶段从2002年开始，这一阶段我国房地产市场开始腾飞，万科采用的股利支付方式主要是现金股利和转增股本。

三、行业状况

从产品和科技进步角度来说,随着产品技术的进步,房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化.由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。

中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战.宏观总体来看,目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面.

2011年房地产业发展状况：

1、2010年3月,国土资源部再次出台19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。

房地产市场的下滑直接影响了开发商资金回笼的速度,迫使企业采用降价促销等手段加速周转.而拿地成本的上升和土地款提前支付也进一步加剧了开发商的资金压力.

2、高增长态势被遏制，央行今年连续六次上调存款准备金率，直接导致银行银根收紧，开发商信贷融资受阻

3、房地产市场虽低迷,但仍然不断向前发展

4、2011年房地产市场回顾分析

图表1：

2008—2011年全国房地产开发景气指数

　　2011年11月，全国房地产开发景气指数（简称:

国房景气指数）为99。

87，这是该指数连续第6个月下跌，也是自2009年8月份以来该指数首次跌破100的“景气临界点”（见图表1）。

该数据也反映出在房地产开发投资增速放缓、新开工面积、施工面积以及销售面积增速全面回落的情况下,房地产行业已经“全面入冬"

.

目前房地产业发展形势:

1、进入2011年前后，政府推出一系列调控政策,以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；

2、预计2011年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；

3、低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。

能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要.

四、关注审计报告的措辞

从审计报告的措辞来看，该审计报告是一个无保留意见的审计报告。

这就意味着，注册会计师认为，公司的财务报表，符合以下条件：

（一）会计报表的编制符合《企业会计准则》和国家其他财务会计法规的规定.

（二）会计报表在所有重要方面恰当地反映了被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量情况.

（三）会计处理方法遵循了一致性原则。

（四）注册会计师已按照独立审计准则的要求，完成了必要的审计程序，在审计过程中未受阻碍和限制。

（五）不存在影响会计报表的重要的未确定事项.

（六）不存在应调整而被审计单位未予调整的重要事项.此无保留意见的审计报告，意味着注册会计师认为财务报表的反映是公允的,能满足非特定多数的利害关系人的共同需要,并对发表的意见负责。

同时也表明被审计单位的内部控制制度较为完善,可以是审计报告的使用者对被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量具有较高的信任度.

五、财务报表

2010－2012年万科有限股份公司资产负债表

报表日期

2010—12—31（万元）

2011—12-31（万元）

2012—12—31（万元）

2011年变动率

2012年变动率

流动资产：

货币资金

3，781,690.00

3，423,950.00

5,229，154．00

-9.46％

53

交易性金融资产

00

0,00

—

应收账款

159，402.00

151，481.00

188655

—4.97％

25

预付款项

1，783,800。

2，011,620.00

3337361

12.77％

0.66

其他应收款

1，493，830.00

1，844，060.00

2005792

23。

45%

0.09

存货

13,333，300。

20,833,500。

20833549

56.25%

-18。

35

流动资产合计

20,552,100。

28,264，700。

36277374

37。

53%

28

非流动资产:

可供出售金融资产

40,476。

40

44,126.20

476

9。

02%

—0.99

长期股权投资

449,375.00

642,649.00

704031

43.01%

0.10

投资性房地产

12,917。

60

112，611.00

237523

771。

76％

1.11

固定资产原值

167,441.00

212，119.00

221704

26。

68%

0.05

累计折旧

45，482.80

52，532。

90

60478

15。

50％

0.15

固定资产净值

121，958。

159,586。

161226

30.85％

0.01

固定资产净额

121,958.00

159,586.00

01

在建工程

76，428。

20

70，555。

30

105112

—7。

68％

49

无形资产

37,395。

43,547。

42685

16。

45％

-0.02

长期待摊费用

3,216.14

4,099.94

4232

27。

48%

0.03

递延所得税资产

164,316。

232，624.00

305486

41.57％

31

其他非流动资产

105，599.00

46，379。

21849

—56.08％

—0。

非流动资产合计

1，011,680。

1,356,180.00

2026028

34。

05％

0.49

资产总计

21，563，800。

29,620，800.00

38303402

36％

0。

流动负债:

短期借款

147，800.00

172,445。

993240

16.67％

4.76

交易性金融负债

1，505。

45

1，704。

18

2576

13。

20％

51

应付票据

0.00

3，125.00

497713

-

158。

27

应付账款

1,692，380.00

2,974，580。

4486100

75。

76%

0.51

预收款项

7,440，520.00

11,110,200。

13102398

49。

32%

18

应付职工薪酬

141，576.00

169，035。

217775

19.40%

0.29

应交税费

316，548。

407，862。

451559

28.85%

0.11

应付利息

12,780。

70

27，229。

64969

113。

1.39

其他应付款

1，681，400.00

3，021，680.00

3604532

79。

71%

0．19

一年内到期的非流动负债

1，530，570。

2,184,580.00

2562496

42。

73％

17

流动负债合计

12，965，100.00

20，072,400。

25983357

54.82％

非流动负债:

长期借款

2,479，050.00

2，097，200.00

3603607

-15.40%

0.72

应付债券

582，114。

585,040.00

—1。

00

预计非流动负债

4，110.73

3,867。

79

4429

—5。

91%

递延所得税负债

73,899.30

77，890。

73381

5。

40％

—0.06

其他非流动负债

881。

61

1,179。

82

1568

33.83%

0.33

非流动负债合计

3,140,060.00

2,765，170。

3682985

-11。

94%

负债合计

16,105,100.00

22，837，600。

29666342

41。

80%

0.30

所有者权益:

实收资本（或股本）

1，099，520.00

1,099,520.00

1099555

0.00％

资本公积

878,934。

884,346。

868386

0.62%

-0。

02

盈余公积

1，058，770.00

1,364，870。

1701705

28.91%

0.25

未分配利润

1,347,030。

1，893，460。

2668810

40.57％

0.41

外币报表折算差额

39，013。

54,577.60

44099

39.90％

—0.19

归属于母公司股东权益合计

4，423，270。

5，296,780。

6382555

19.75%

0.02

少数股东权益

1,035，350。

1，486，470.00

1831264

43。

57％

23

所有者权益（或股东权益）合计

5,458，620。

6，783,250。

8213819

24。

27％

21

负债和所有者权益（或股东权益）总计

21,563,800。

29,620,800.00

37880162

37.36％

0.28

2010-2012年资产负债占比

2010年占比

2011年占比

2012年占比

流动资产:

17。

54％

11。

56％

00%

00％

0.74%

51％

8.27％

6.79%

6.93％

6。

23％

61。

83%

70.33％

95.31%

95。

42%

0.19%

0.15%

2。

08%

2.17％

0.06％

0.38%

78％

0.72%

0.21%

0.18%

57%

0.54％

0.57％

0.35％

0.24%

0.17％

15%

01％

0.01%

79％

49％

16%

4.69％

4.58％

100.00％

100。

流动负债：

0.69％

0.58%

0.01％

0.00%

01%

7.85％

10。

04%

50%

51%

66%

47％

38%

06%

09％

7.80％

20%

7.10%

7.38%

60.12％

67.76％

7.08%

70%

98％

02％

34％

26%

14.56%

9.34%

74.69％

77.10%

所有者权益：

10％

3.71％

4。

99％

4.91％

4.61％

6.25％

6.39%

18%

0.18％

20。

17.88%

4.80％

25。

31%

22.90%

负债和所有者权益总计

100.00%

17.54％

11.56％

74%

8。

27%

6.93%

61.83％

70。

33％

95.31％

非流动资产：

08％

17％

0.06%

0.78%

0.72％

21％

35％

24%

0.17%

0.15％

0.79%

0.49%

16％

69％

4.58%

69%

58％

0.66％

1.38%

0.09％

7。

10.20%

10%

67.76%

非流动负债：

11.50%

7.08％

2.70％

98%

0.02%

34%

0.26％

14。

56%

74.69%

3。

71％

61%

25％

39％

20.51%

88％

5.02％

25.31％

22。

90%

2009—2011年万科有限股份公司利润表

2009-12-31

（万元）

2010—12—31

2011-12-31（万元）

2010年变动率

一、营业总收入

4，888，100。

5,071，380.00

7，178，280。

04

42

减:

营业成本

3,451，470。

3，007,350.00

4，322，820.00

-0.13

43

营业税金及附加

360，258。