精装修设计方案书讲解Word格式.docx
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第四层次是室内陈设等。
一般前两个层次的内容被统称为硬装修部分,后两个层次的内容被习惯叫做软装饰部分,也称为室内内含物,包括家具、灯具、陈设、织物和绿化等。
房地产市场产品同质化现象严重,要在市场竞争中取胜仅靠户型、楼型的变化已很难有所突破,而精装房大大降低了开发商的成本,减少税收压力(土地增值税),无疑是产品升级和赢得市场的有效途径,也成为开发商增加市场亮点的砝码。
精装房更能很好地满足了消费者"
重装饰轻装修"
的消费理念,是城市房地产的新亮点,同时有利于国家规范装修市场,促使住宅装修生产从无序走向有序,有利于住宅装修工业化生产,精装房将会成为行业发展的一种趋势。
2、国内精装房市场优势与风险分析
2.1精装房市场优势
项目
特点
质量优异
·
厂化体系确保质量可控·
全过程质量品控促成严格质量标准
功能齐备
居住性能全面优化:
安全、防水、防裂、防火、保温节能、隔音、舒适、耐久、环保、人性化户型空间利用率高,符合人体工学原理
环保健康
全面采用环保材料,达到环境标准要求
空气洁净及水质净化技术运用,保障生活健康
无忧购房
无装修烦恼,确保入住即达到安心标准
主动式维修服务,一站式全方位售后维保,超越目前的物业管理方式
满足购买力
从城市中产阶层收入出发设计产品
工业化优化过程促进成本下降与品质提升,不断提高性价比
总价控制
在单价不降基础上总价得以控制,并降低与面积有关的其他各项费用
户型优化
以人体工学原理控制户型面积,面积减少但效率提高
使用费用低
质量保障,维修成本低
节能,节约大量电费、燃气费
节省大量物业管理费用等彻底解决传统建筑质量通病
★国家政策扶持
★增加项目成本,转移部分收入,降低增值税和所得税支出;
★提高销售收入、销售回款和项目利润率;
★小区居住品质提升,便于后期的管理和服务。
2.2风险分析
2.2.1管理经验欠缺、管理能力不足
精装修从诞生到现在,开发商还是延用用其原有领域(公装或家装)管理经验,应对精装房项目,没有及时调整管理板式,导致管理效能低下:
1)前期规划不到位
精装修业务的特点决定了业务前期规划的重要性,一般来讲,一个比较完备的前期规划包括四项内容,即合适的工期进度安排、合理的资源配置方案、明确的质量评价标准和一定的应对意外情况的管理预案。
2)信息传递不对称
现阶段,大部分精装修业务主要是通过业务分包的方式加以执行,在分包过程中,业务执行标准等重要信息在传递过程中散失。
2.2.2精装修本身的限制
1)规模大,对从业者的控制与执行能力提出了严峻考验
2)精装修工期短,在一定程度上加大了资金运作风险,工期长短直接影响了开发商的抗风险能力。
3)质量高,精装修房要求同时满足大量业主的要求,从业者做到所有的产品品质如一,交房压力较大。
2.2.3消费者对精装修市场的认知障碍
1)质量质疑:
质量无法得到有效保障
精装修对经济承受能力较强,但空闲时间较少的购房者有着巨大的吸引力,但最让人担心的是精装修的质量如何保障。
2)价格质疑:
开发商从精装修牟取利益
精装房针对的多为注重品质的消费群体,故在精装材料选择上,开发商往往选择知名品牌,装修成本较高,而消费者却无法理解,认为批量采购,不应该这么贵,是在变相提高售价,谋取利益!
3)设计质疑:
精装修无法体现个性化需求
2.2.4精装修资金压力大,存在资金风险。
3、户内精装房项目及特征
按照建设部对精装房的概念,全装修房也称“全面家居整合系统”,就是指在交户前,室内外所有装修空间全方位完成。
所有功能空间的固定墙全面铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设施全部安装完成,水电路的布管铺设、厨卫的墙、地面砖的铺装粉刷都在交钥匙前一次性装修到位。
3.1公共空间系统
回家的路从踏进入户大堂真正开始。
入户大堂区域创新设计了一个开敞式的公共空间区域,设计中充分考虑住户归家的动线和沿
路放松的心情,从进入大堂起,即可体验到“回家即是享受的开始”。
公共空间区域主要由入户大堂、走道、电梯厅和电梯轿厢组成,底层电梯大堂的设计要体现和住户身份的匹配,设计参照标准是高级度假酒店大堂,这种设计标准让主人家备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。
3.2玄关整合系统
玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。
从实际使用角度来说,玄关空间既要便于换鞋。
放置大包小包的随身物品,同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。
存放鞋子的这些收纳空间,还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类,让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。
从美观层面来说,玄关是踏入家门的第一步,也是彰显主人生活品味的地方。
玄关的设计在考虑实用的前提下,还需要通过色彩、用料、柜体的设计,营造一个美的开端。
3.3厅房空间系统
厅房空间的设置既注重品位,又要求舒适。
在日常生活中,与我们最为密切又最容易被人们忽视的恐怕就是光线了。
在厅房设计中,需着重考虑的是灯光及光源的设计,要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、客厅卧室看书时、餐厅就餐时、夜间走动时的不同光线需求,预留充分的光源和电插,以保证居家、会客的光源要求。
在厅房设计理念上,观筑充分考虑电视柜、预埋音响线、留足插座、设置调光开关、无线上网、电话和网络的布线的细节设计构想,要求细节设计领先于使用者的居住习惯,这样完成的精装修房客户住起来才不会有后顾之忧。
3.4卫浴空间系统
观察到一个普通家庭每天使用卫生间的时间将近2个小时,这其中,有40%用于洗浴,35%用于
化妆、剃须、梳洗、卸妆,20%用于如厕,余下的5%用于其它活动。
卫浴空间设计时应做到两分离,即如厕、冲凉和洗漱分离,以最大限度提高卫浴空间的使用率。
从实用功能层面上来说,浴室还需满足一些细部功能设计:
有足够放置洗浴用品的物架,毛巾、衣物不会轻易被水打湿;
科学设置排水系统,不要让湿漉漉的地板滑倒人;
增加置衣物架,沐浴房增加什物架,增加衣物存放的空间;
密闭淋浴屏,浴霸开关设计在卫生间内,洗脸盆及台面设计足够大,令使用更舒适。
3.5收纳空间系统
合理的收纳空间设置可以让生活更有条理,房间象刚装修出来时一样整洁美观。
从实用功能上来讲:
收纳空间需精细化,衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、汽车备用工具袋、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。
在柜子中间底部设计保险柜位,放置存折、结婚证、户口簿等贵重物品。
家庭不同成员拥有的规格不一的各种手提袋、背包、运动用品袋需要都需要在收纳系统中安排合适的位置。
从美观层面上来讲:
收纳空间需装饰性,一般化整为零,将吸纳空间与家居装饰结合起来。
在美化家居环境的同时,实现收纳功能。
3.6家政空间系统
解决传统装修对家务工作的忽视,我们创新设立了一个家政空间,使日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。
家政空间从实用功能上讲,需满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求;
宽敞的熨衣台面、小电器、卫生纸、洗涤剂、衣领剂等各式家庭杂物可以分类放置,专设吊柜、储物柜和水盆柜,按操作流线科学分类,主妇的家务工作因为流线和空间的合理设计而变得轻松、高效。
从人性化的角度上讲,家政空间的构想是对承担了大量家务活的家长们的礼遇,它给了家居一个浓缩家庭温馨的空间.
3.7家居智能化系统
在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统,可视终端系统具备可视对讲、开门等功能,未来在产品和客户进一步细分的前提下,这个功能还可以实现电视、DVD等功能的重叠。
家居智能化系统还包括主卧间24小时报警按钮,厨房煤气报警系统等智能安防系统。
家居智能化系统,科技让人更轻松。
3.8厨房便捷系统
通过调研,一个普通的居家主妇每天花在厨房里的时间将近3.5个小时,其中有45%用于清洗,35%用于烹饪,15%用于收纳,余下的5%用于厨房中的等待、调整和放松。
可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一,其余都在洗菜盆,砧板、锅碗瓢盆之间来回奔走,因手忙脚乱而耗费了大量时间。
从实用功能层面上来说,主妇们需要一个动线布局合理的厨房,不但满足洗、切、炒、存的合理流线,存储物品方便,而且油烟、污渍容易清洗。
从美观层面上来说,厨房需要整体化。
冰箱、地柜收纳合理方便;
自由调节隔板,让橱柜适合物品,而不是物品适合橱柜;
设计专用厨盆,满足洗刷中式烹调器具的需求。
观筑对厨房的设计理念从人性化出发,勾画出一个完美厨房蓝图。
二、精装房市场定位与思考
1、精装房设计定位及设计标准
精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。
装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。
一般来说,中高挡、户型面积和规模较大的楼盘,装修设计的标准就相对会高些;
中小户型楼盘,装修设计则应该简洁、实用、经济。
为了让客户有更多的选择性,开发商可提供2~3个装修方案供客户选择(特别是建设规模较大、户型较多的楼盘)。
建议:
公寓采用标准化精装修。
2、精装房室内风格定位
2.1定位原则
1)定位:
风格和项目定位有关,应把持大方向,框定范围。
2)样板间风格的多元化可以满足不同喜好客户的口味,激起其评论的欲望,从而留下深刻的印象。
3)样板间的风格一定要做到位,避免四不像产物,比较推荐主题鲜明,风格倾向突出的设计,否则难以形成必要的视觉冲击力,由此可显示出公司的专业素质,给来访人员留下深刻的印象。
4)对于同期的样板间之间,风格选择上应拉开差距,避免在后期配饰时趋于雷同。
5)对于纯住宅项目的样板间,风格宜结合市场客户的喜好,不应曲高和寡。
6)在评审设计方案时,应重点关注:
方案设计与风格定位是否统一;
方案中吊顶设计对室内层高的影响利弊;
方案中造型墙设计对室内空间大小的影响利弊。
2.2设计风格
在室内格局、色调、家具材质、款式、陈设的造型等各方面力求表现不同风格的精髓所在与自己的独特个性。
1)古典风格(豪华富裕)
把各种象征豪华的设计嵌入装修之中,例如彩绘玻璃吊顶、壁炉、装饰面板、装饰木角线等等,而且基本上以类似于巴洛克风格结合国内存在的材料为主要装饰方式。
代表案例:
2)柔和风格(平稳独立)
一种追求平稳中带点豪华的仿会所式的设计出现在全装修的样板房中。
这种以黑胡桃为主要木工装饰面板的风格较强调一种简单但又不失内容的装饰形式。
.
3)都市风格(独立个性)
注入动力的风格,尤其是随着众多的单身贵族的出现,这种风格大量地出现地公寓之中。
由于很多时候,他们的居住者没有诸如老人和小孩之类的成员,所以他们往往强调一种个性。
4)清新风格(轻淡写意)
这是一种在简约主义影响下衍生出来的清新风格。
强调一种随意性和平淡性。
轻飘的白色纱帘配着一张柔软的布艺沙发,再堆放着一堆各种颜色的抱枕,就形成了一个充满懒洋洋氛围的室内空间。
代表楼盘:
三、精装房设计管理与控制
1、精装房设计研发
“众口难调”一直是不容质疑的事情,但为了体现个性化需求,弥补精装房的个性缺陷,精装房的设计研发是至关重要的。
产品的设计研发包含很多方面,最重要的是合理、舒适、美感、高雅、实用,另外就是对风格的把握,其实在设计风格的把握上,应该适合大多数人的审美观,装修好的房子要同时适合各种风格家私的布置。
把中式家具放进去很协调,把欧式家私放进去,也要很协调才行。
在体现业主的个性化方面,我们认为把具有个性化的家具和家饰放进去,只要整体协调,每个家庭的个性就明显的区别开了,这也是研发中也必须考虑到。
2、精装房设计范围
精装修可划分为装修与装饰两部分。
装修部分一般是实际的交楼标准;
装饰部分一般是非交楼标准的内容,包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。
精装修房交楼标准部分的设计主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。
交楼标准中一般含厨房电器(炉灶、油烟机、消毒柜等);
卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。
其中的重点是橱柜的设计。
橱柜是固定的家具,应该属于精装修房交楼标准的内容,这需要建筑师对建筑设计方案中橱卫的设计考虑周详。
对于门庭入口玄关的鞋柜、卧室的固定壁橱、卫生间的步入式衣橱也应该由建筑师事先做好预留或者给出设计指引,否则后期的室内装修设计很难顺利地进行。
3、精装房设计管理
与传统的,在毛坯房基础上进行再装修设计不同,我们所提倡的精装修设计,应该由建筑师、室内设计师在住宅的方案设计阶段就要共同开展相关的设计。
当完成施工图的时候,施工图中应该包含精装修设计的内容。
具体做法建议如下,当初步设计方案审批通过后,室内设计师应全面介入精装修设计工作。
精装修设计方案经甲方及建筑师确认后,再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计,可避免已往装修设计与原施工图设计的脱节。
3.1精装房系统模块管理
1)厨房模块:
根据客户群体的定位,确认整体橱柜的功能化设计的风格表现;
2)卫浴模块:
根据优化设计,进行精装卫浴设备专业的合理化协调设计;
3)收纳模块:
根据精装成本设计要求,三段论部品固定家具收纳模块及技术实现与应用;
4)功能模块:
根据精装空间的优化设计要求,制定门厅、生活阳台、洗衣间等空间。
3.2精装房设计重点关注点
1)户型优化:
根据建筑概念设计要求和市场调研,确定进行户型优化设计必要性;
2)部品精细化:
根据消费群体和人文设计理念,确定精装部品精细化设计工业体系的技术标准;
3)风格设计:
根据产品定位,确认整体精装设计的风格表现;
4)设备设计:
根据优化设计,部品精细化设计、风格定位,进行精装设备专业的合理化协调设计;
5)成本设计:
根据精装成本设计要求,确认部品工业化选材设计,规格、模式、造型及技术应用;
6)部品设计:
根据精装空间的优化设计要求,确认部品尺寸、比例,工艺接点的创新设计。
4、图纸一体化设计
可提高房屋的差异性、提升房屋的档次、体现人性化设计。
避免施工过程中的土建与装饰脱节,增加重复成本,可从以下两个层面控制:
4.1设计层面
1)户型分析
开发商对开发的楼盘所在的区域和业主群体分析确定商品房的户型,从项目定位到后期销售整个流程都要提供最有创意和实用性的设计,将其品牌价值带到项目中提升楼盘档次,给楼盘更多的附加值。
2)开关插座等位置
户型平面布置确定后,在土建、安装图纸上设计涉及到的电源插座、开关、有线电视等就需精确定位满足使用。
3)户型功能
空调系统、新风系统、安防系统、楼宇对讲系统、背景音乐系统、厨房集成系统、中央除尘系统是否具备。
卫生间是否具备干湿分区的功能。
另外衣帽间橱柜、鞋柜是否配置都需明确。
4)设备空洞预留
设备的档次和选型的同时,确定设备管线布置。
在结构梁、板等受立部位提前设计预留孔,减少设备管线对层高的降低,避免结构加固。
5)结构形式选择
在考虑建设成本的前提下,选择最合适的受力结构形式。
避免在房间阴阳角出现墙面与柱子交接处的突变,影响平面布局。
6)专业设计提前衔接煤制气、有线电视、电话、楼宇对讲、安防、空调、新风系统应提出专业设计条件,与装饰设计单位、建筑设计单位沟通交流衔接,由建筑设计单位负责审查转换一体化的施工图。
7)一体化图纸审查电器、暖通、空调、土建、装饰各专业在图纸审查过程中一定要从设计规范、施工等方面加强施工图纸审查,针对局部无法解决的问题,由装饰设计掩盖来满足功能使用。
4.2管理层面
1)精装修一体化设计需工程、设计、开发、材料、预算、销售等专业的团队合作,装饰设计单位应从楼盘建设前期介入避免于后期介入被动性。
这样既能节省开发商的成本,又能为客户设计出最优的家居方案。
2)设计图纸实施之前,各专业必须对图纸审查。
装饰图纸调整绝非涉及属于一个专业,对土建安装影响很大,易造成墙体内部的管线预留的调整会造成预埋管线全部报废。
3)在图纸审查通过之后应保持装饰方案稳定性,杜绝领导层的一言堂、避免方案随意调整。
由项目部对精装房建设实施,各专业人员专业可沟通流畅,克服了施工过程中的信息智障,团队优势明显。
4)在装修施工阶段,要展开样板带路的模式,校核土建与装饰配合之间的偏差,尽量减少图纸设计变更。
对于变更较大的设计变更,应各专业沟通进行技术论证、造价分析。
5)力争选择有装修资质的土建单位总包单位,优势在于施工界面清晰、责任明确,避免因扯皮造成的工期耽误。
四、精装房设计材料选择
1、材料选择控制
1.1装饰材料选择上,尽量选择生产实现工业化、集约化的供货单位。
如整体橱柜、成品门窗、整体衣帽间、家具家电、整体卫生间、整体厨房,能直接在建筑施工中安装。
1.2精装修工程墙体预埋的管线较多,对于预埋的管线如生活水、下水管道、供热管道选择上首先考虑安全耐久性。
尤其是采用地暖辐射供暖的方式住宅,确定管道材质优先考虑可热熔连接连接方式。
1.3涂料、胶粘剂、石膏板、大芯板等基层材料在考虑材料质量的同时,选择环保产品,保证室内空气质量达标。
1.4面砖、地砖和大理石的材料选择注意辐射指标。
1.5外墙门窗型材选型要考虑节能、隔音指标,节点安装可靠杜绝外墙渗漏。
2、材料组织保障
2.1材料组织在确定档次前提的情况下,实施材料招标注重的材料性价比。
2.2依据施工计划编制材料进场计划和材料招标计划,并考虑供货周期。
2.3材料进场时间把握准确,克服提前和滞后问题。
避免占用财务资金和停工待料的局面。
3、各级材料的配置重点
•低端客户为价格取向,追求实用型空间格局。
•中端客户个性表现,追求经典及性价比,
•高端客户为风格价值取向,追求丰富的功能配置,精细化人文设计。
分级
分级客户特征
关键词
S
客户较多的为国内成功人士和境外在华工作的高级管理人员(CEO),对于生活空间的舒适度要求高,需要完善的生活功能配置,同时需要有顶级配置的卫浴,电气,橱柜品牌来满足对于奢华生活的追求。
顶级品牌
功能完善
追求奢华
A
客户里较为典型的职业是企业高管或老总,家里有全职主妇或保姆的比例较高。
因此对于厨卫空间的功能要求更为丰富,对于电器和设备的品种要求更多。
品牌希望提供较为高端的产品。
他们中大多数人属于品牌/风格追随者。
高端品牌
功能丰富
追求风格
B
领先级客户多为成熟白领二次置业,3口之家的可能性较大。
因此这类客户对于全装修房的要求是厨卫功能和储藏功能须要更加丰富和人性化,对于品牌则希望提供中高档产品。
智能化的卖点非常能打动这类客户。
比较注重实用功能,注重装修质量,装修房内产品配置不盲从品牌。
不盲从品牌
人性实用
C
先进级客户多为城市年轻白领,首次置业,2人世界为主,看中的是全装修房的省事,省钱。
对装修房的价格最为敏感,对于全装修的部品要求是满足基本生活需求即可,对于品牌的要求不高,讲究功能与实用
价格敏感
简单实用
级别
C
A、B
A、S
设备系统
国产品牌分体空调
进口品牌分体空调\地暖\冰箱
中央空调、地暖、净水、软水、音响系统、循环热水系统、双开门制冰冰箱、洗衣机
厨房系统
国产品牌,基础配置,国产五金件,丽加石,脱排、灶具二件套
国产品牌,抽屉、拉篮等简单配置,米兰石、三件套,
进口品牌,抽屉、拉篮等细致配置,米兰石或进口石材、四件套或者以上,电器赠送
卫浴系统
简单品牌洁具,一般五金配件,开关面板
一般品牌洁具,细致五金配件,中高档面砖
高档品牌洁具,细致高档五金配件,中高档面砖或石材
智能系统
简单可视对讲,无智能设备,一般品牌开关面板
彩色可视对讲、简单集成控制系统、中高档品牌开关面板
多处可视对讲系统,先进集成智能控制系统,高档品牌开关面板
灯光系统
一般照明
背景光、藏光等多种照明,简单智能照明系统
高档酒店式多种情景智能照明系统
收纳系统
简单收纳设置,简配五金配件
丰富收纳设置,中高档细致的五金配件
丰富收纳设置,高档细致的五金配件,优秀的柜门处理工艺
厅房系统
强化复合木地板,部分面砖处理,复合踢脚、门系统,品牌五金
实木复合木地板、部分用高级面砖或石材,复合踢脚、门系统,品牌五金
实木复合木地板、部分用石材,实木贴皮踢脚、门系统,高档五金
视觉设计
清新、简洁
典雅
豪华
4、材料选择质量关注点
4.1木门质量关注点
-木材干燥水平。
-木材本身的品质。
-门板的构成方式。
实木门、空心门、模压门。
-饰面做法。
-油漆质量。
-门套的设计方式。
4.2橱柜的质量关注点
-台面人造石的质量,价格差别可达10倍。
-柜体用板材。
多数用防潮板,即便如此,防潮板质量也有高低之分。
-表面装饰材料。
便宜的防火板几十元每张,贵的上千元一张。
-每一种五金件。
进口和非进口价格差别极大,例如:
抽屉所用的滑轨,质量好的可以承受一个人的重量,其
价格也颇为可观。
-抽屉的质量。
有的是金属制品,有的用普通板材制成。
-封边条的工艺及材料。
-各种附件,例如金属抽篮的数量、质量等等。
-加工水平。
4.3衣柜质量关注点
-几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。
-活动部件的可靠性需要认真把握。
-防潮能力常常不足。
-制作安装的时间比较长。
-安装时对现场有一定影响。
4.4木地板
木地板对房间的方正性、地面的平整度要求很高,对铺贴的工艺要求也很严格,否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。
购买时明示要求的保护方法,可接受的质量缺陷是多大,等等。
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