经济法基础练习 第五单元土地增值税含答案解析Word格式文档下载.docx
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允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×
10%以内
(4)与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。
因转让房地产缴纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。
【解释1】自2016年5月1日起,销售不动产应缴纳增值税,但销售不动产时缴纳的增值税不能计入“与转让房地产有关的税金”。
【解释2】《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目;
不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。
例如,某房地产开发企业(增值税一般纳税人)外购一批货物用于开发项目建筑工人的集体福利,取得增值税专用发票上注明的价款10000元、税额1700元。
在计算“增值税”时,不得抵扣进项税额;
但在计算“土地增值税”时,该进项税额可以计入“扣除项目金额”,但不属于“与转让房地产有关的税金”。
【解释3】房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》的规定,其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中,故不允许单独再扣除;
其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。
(5)财政部确定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和,加计20%扣除。
【解释1】该优惠只适用于从事房地产开发的纳税人,除此之外的其他纳税人均不适用。
【解释2】从事房地产开发的纳税人只有在销售“新建商品房”时,才适用20%加计扣除的规定。
【例题1•单选题】甲公司开发一项房地产项目,取得土地使用权支付1000万元,发生开发成本6000万元,发生开发费用2000万元,其中利息支出900万元无法提供金融机构贷款利息证明。
已知,当地房地产开发费用的计算扣除比例为10%。
根据土地增值税法律制度的规定,甲公司计算缴纳土地增值税时,可以扣除的房地产开发费用为()。
(2013年)
A.2000-900=1100(万元)
B.6000×
10%=600(万元)
C.2000×
10%=200(万元)
D.(1000+6000)×
10%=700(万元)
【答案】D
【解析】财务费用中的利息支出,凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的,允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×
10%=(1000+6000)×
10%=700(万元)。
【例题2•单选题】北京市某企业2013年7月转让一块未经开发的土地使用权,取得收入2000万元,支付相关税费110万元。
2013年3月取得该土地使用权时支付地价款1000万元,取得土地使用权时发生相关税费60万元。
根据土地增值税法律制度的规定,该企业计算缴纳土地增值税时的“土地增值额”为()万元。
A.2000-1000=1000
B.2000-110-1000=890
C.2000-110-1000-60=830
D.2000-1000-60=940
【答案】C
【解析】
(1)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税等相关税费(60万元),应计入“取得土地使用权所支付的金额”(1000+60=1060万元),准予扣除;
(2)纳税人在转让房地产时支付的相关税费110万元,准予扣除;
(3)土地增值额=2000-110-1000-60=830(万元)。
3.转让旧房
转让旧房应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
【例题•多选题】根据土地增值税法律制度的规定,纳税人转让旧房及建筑物,在计算土地增值税额时,准予扣除的项目有()。
(2016年)
A.评估价格
B.转让环节缴纳的税金
C.取得土地使用权所支付的地价款
D.重置成本价
【答案】ABC
【考点2】土地增值税的计算(P236)(★)
1.增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×
30%
2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%
40%-扣除项目金额×
5%
3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%
50%-扣除项目金额×
15%
4.增值额超过扣除项目金额200%
60%-扣除项目金额×
35%
【例题1•判断题】土地增值税实行四级超率累进税率。
()(2015年)
【答案】√
【例题2•单选题】某企业销售房产取得售价5000万元,扣除项目金额合计为3000万元,已知适用的土地增值税税率为40%,速算扣除系数为5%。
则该企业应缴纳土地增值税()万元。
(2015年)
A.650
B.700
C.1850
D.1900
【答案】A
【解析】该企业应缴纳土地增值税=(5000-3000)×
40%-3000×
5%=650(万元)。
【例题3•单选题】甲房地产公司2016年11月销售自行开发的商业房地产项目,取得不含增值税收入20000万元,准予从房地产转让收入额减除的扣除项目金额12000万元。
已知土地增值税税率为40%,速算扣除系数为5%,甲房地产公司该笔业务应缴纳土地增值税税额的下列计算列式中,正确的是()。
A.(20000-12000)×
40%-20000×
5%=2200(万元)
B.(20000-12000)×
40%-12000×
5%=2600(万元)
C.20000×
5%=7400(万元)
D.20000×
40%-(20000-12000)×
5%=7600(万元)
【答案】B
【解析】土地增值税应纳税额=增值额×
适用税率-扣除项目金额×
速算扣除系数。
【考点3】土地增值税的税收优惠(P238)(★★★)
1.纳税人建造“普通标准住宅”出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,予以免税;
超过20%的,应按全部增值额缴纳土地增值税。
【解释】对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。
不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
2.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
3.因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。
4.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。
【例题•多选题】根据土地增值税法律制度的规定,下列情形中,免予缴纳土地增值税的有()。
(2014年)
A.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产
B.纳税人建造高级公寓出售,增值额未超过扣除项目金额20%
C.企事业单位转让旧房作为公共租赁住房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%
D.因国家建设需要依法征用、收回的房地产
【答案】ACD
【解析】选项B:
高级公寓不属于“普通标准住宅”。
【考点4】土地增值税的纳税清算(P239)(★★★)
1.纳税人“应当主动”进行土地增值税清算的情形
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(3)直接转让土地使用权的。
2.税务机关“可以要求”纳税人进行土地增值税清算的情形
(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(4)省级税务机关规定的其他情况。
【例题•单选题】根据土地增值税法律制度的规定,下列各项中,不属于纳税人应进行土地增值税清算的情形的是()。
A.直接转让土地使用权的
B.房地产开发项目全部竣工、完成销售的
C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D.取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的
(1)选项ABC:
属于“纳税人应进行土地增值税清算”的情形;
(2)选项D:
属于“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的情形。
【考点5】与房地产有关的税种(综述)
1.房地产的销售
(1)买受人应缴纳契税和印花税。
(2)出卖人应缴纳土地增值税、印花税、增值税、城市维护建设税和教育费附加,企业应缴纳企业所得税、个人应缴纳个人所得税。
(3)个人转让住房的特殊规定
①土地增值税
自2008年11月1日起,对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
②个人所得税
个人转让自用达5年以上,并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暂免征收个人所得税。
③增值税
在北上广深地区,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;
个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;
个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
在北上广深之外的地区,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;
个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
2.房地产的出租
(1)出租人应缴纳房产税、增值税、城市维护建设税和教育费附加、城镇土地使用税、印花税,企业应缴纳企业所得税、个人应缴纳个人所得税。
(2)由于房地产的出租,未发生产权转让,不属于土地增值税的征税范围。
(3)土地、房屋权属的出租,不属于契税的征税范围。
(4)房产税
应纳税额=租金收入×
12%(或4%)
【解释】
(1)对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税;
(2)对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。
(5)个人所得税
①每次(月)收入不超过4000元的
应纳税额=[每次(月)收入额-财产租赁过程中缴纳的税费-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(800元为限)-800元]×
10%(或20%)
②每次(月)收入在4000元以上的
应纳税额=[每次(月)收入额-财产租赁过程中缴纳的税费-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(800元为限)]×
(1-20%)×
【解释】个人按市场价格出租居民住房适用10%的个人所得税税率。
3.房地产的赠与
(1)增值税
“单位或者个人”向其他“单位或者个人”无偿转让不动产,视同销售不动产(但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外),应当缴纳增值税、城市维护建设税和教育费附加。
(2)契税
通过赠与方式承受土地、房屋权属的,应缴纳契税,其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。
(3)土地增值税
一般情况下,土地、房屋权属的赠与应缴纳土地增值税。
不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种情况:
①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”;
②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与“教育、民政和其他社会福利、公益事业”。
4.以房地产进行投资、联营
(1)契税
以土地、房屋权属作价投资、入股,视同发生权属转移,被投资方应当缴纳契税。
(2)房产税
①以房产投资、联营,投资者参与投资利润分红、共担风险的,被投资方按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。
②收取固定收入、不承担经营风险的,视同出租,投资方按照“租金收入”为计税依据计征房产税。
①按照《公司法》的规定,非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)。
对改制前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改制后的企业,暂不征土地增值税。
②按照法律规定或者合同约定,两个或者两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。
③按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或者两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。
④单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。
【解释】上述政策不适用于房地产开发企业。
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