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对此,我们已经观察到了,这几年由政府牵头建造数百万套保障房,加大了对房地产市场房源的供应,加强了政府的直接干预,并且还制定长效机制,强调“房子是用来住的,不是用来炒的”总基调。
新时代开启的背景下,我国房地产也随之进入新的发展时代。
除上之外,国际地产发展模式还存在以下几种:
“德国模式”“日本模式”“英国模式”等等。
观察分析各国各地区房地产发展模式,各有特点、也各有利弊,但从不同的角度去看,衡量房地产发展模式成功与否,有时候不仅仅是靠财富效应和房价指数来判断的,有时候也要参考人民的幸福感、获得感,还有社会发展均衡情况等来做评判。
譬如,“新加坡模式”“德国模式”,虽然在过去很多年里,他们的房价并未出现大幅度上涨,但是,持房率、居住率却是相当的高,社会和谐程度和幸福感也非常好。
而代表所谓自由市场和资本为主的“美国模式”,却在2008年因为房地产次贷危机酿造出了全球百年一遇的金融海啸。
这场危机几乎席卷了整个世界,让全世界的人民为其买单。
这场危机虽然过去十年了,但是由这场危机造成的损失、伤害和影响至今尚存。
即使全球房地产发展模式有很多种,各种模式都有其优缺点,总是利弊并存,但对我国房地产发展历程而言,在不同情况和不同阶段下,某种模式却具有着很好的借鉴价值与意义。
有关具体情况,后面我们将做详尽的阐述与介绍。
典型国家或主要城市房价指数对比(概述):
由前面章节所述,我国房地产进入所谓真正市场化发展阶段,要从1998年开始起。
相较于世界他国,尤其西方国家房地产发展进程而言,我国房地产市场起动时间节点上略显滞后。
既然世界上有些国家或地区的房地产发展已经先行一步了,那就值得我们去学习和借鉴。
例如,接下来我们将要列举的新加坡、德国、美国、日本、英国等,以及世界典型城市房地产发展经验等——接下来我们主要是以其房价指数作为参考,用来作为向读者揭示国际房地产发展经验,并让我们加深对他国房地产发展经验进行学习与了解。
至少通过后面那些国家房价指数数据的对比分析,我们可以了解到,原来:
新加坡和德国房价可能数十年不变,或者小幅碎步上行,但是住房率却很高,社会和谐程度高,着实让人羡慕。
即使这两国房价此后也出现过一定程度的上涨,但是细看后面的分析,你会发现,基于政府作为房地产顶层管理模式的制定和实施者,自始至终都在给投资房传递一个信息:
地产投资并不能取得超额收益,不要投机炒作房地产。
我们通过提炼新加坡和德国房地产取得成功、令大多数人满意的原因,发现在于,新加坡和德国政府并未将住房这样公共事情全部交给市场,而是采取积极主动干预和控制。
这一点非常值得我们去冷静的琢磨和反思。
区别于新加坡、德国房地产发展模式,美国可谓纯自由化市场模式:
但凡有关房地产的一切,从上游到中下游业务的各个环节,全都交给了房地产金融资本来主导,并由其做好各环节具体明细的分工,使其各司其职——自然而然,在这种模式之下,最大受益者是金融资本。
平时美国政府很少直接干预,除了2008年金融海啸,因为房地产次贷危机,政府才被迫参与干预其间。
基于此,我们观察美国房地产价格指数,除了2008年金融海啸发生后的两三年里房价有所调整,其他时间段多数是上涨的,而且涨幅较大。
回顾国内房地产发展情况,无疑借鉴了美国模式,而且也取得一定的成效。
当然弊端和后遗症也留下不少。
例如房地产信托模式聚集了大量的民间资本和社会资本,聚集越多就是更大风险,好比一个个雷,因为伴随着去杠杆的持续,越来越多的地产信托产品将面临无法兑付的尴尬窘境,爆雷貌似只是时间的问题。
最后遭遇损失的是投资者,还有整个金融机构的正常融资功能和诚信。
至于日本模式,从其房价走势图来看,前面数十年发展良好,但是80年代末的那场房地产泡沫大破灭的后果,却是历历在目。
当然其成功之处都可以借鉴,失败之处也值得思索。
典型国家房价指数对比(数据分析)与典型模式介绍:
新加坡
理想国度新加坡的房价指数情况,如下图所示:
1996年和2016年居然差不多水平,最近二十年时间几乎保持在箱体内运动。
当然,新加坡房价也出现过飙涨,那是从上世纪80年代初开始的。
过去四十年,新加坡房价趋势向上,但是真正出现大幅度上涨的时间就这在十年里,其他都是围绕某个区间震荡。
整体来看,新加坡房价指数证明了其住房制度的成功性。
新加坡模式
新加坡,是东南亚的一个岛国,国土面积约719.1平方公里,虽然国土面积小,但是经济发展好,环境优美,是亚洲驻外员工最宜居的国家。
和香港一样,都是地少人多,人口密度仅次于澳门和摩纳哥,比香港还高,但新加坡居然能达到90%的持房率!
持房率那么高,房子肯定很实惠吧?
事实是,新加坡的房价一点都不便宜,去过新加坡的人都知道,在新加坡一般的消费跟国内差距不大,真正贵的是买房和买车。
根据世邦魏理仕(CBRE)最新发布,全球房价最高排名第二的是新加坡,平均尺价1063美元,平均房价874,372美元(折合人民币约600万)。
为什么房价那么贵,持房率却那么高呢?
原来,这跟新加坡的政策有关,新加坡政府认为,在房地产这件事情上,政府干预才有保障。
于是在具体政策实施方面,新加坡推行居者有其屋的组屋政策,通过实行组屋政策与制度,新加坡成为了世界上拥屋率最高的国家之一。
新加坡人民中有82%的国民住在国家建造的组屋里,组屋里有一部分可以买,像国内的经适房,有一部分就只能租,像国内的公租房。
即便如此,但还是有79%的人住在买来的组屋里。
若做进一步了解,你会发现,新加坡组屋市场和商品房市场是区别开来的,有着两套不同的法律,两套不同的操作程序。
上面的房价走势图就是新加坡商品房市场价格的走势图。
所以你会发现,其实新加坡房价上涨幅度还是很大,其房价并不便宜。
只不过这是市场化的数据,而非组屋数据。
新加坡组屋制度
居者有其屋制度是新加坡维持中产阶级社会的核心。
新加坡是一个城市国家,国土面积狭小而人口密度很大。
1959年自治时面临着严重的“屋荒”,当时200万人口中有40%的人居住在贫民窟和窝棚内,恶劣的住房条件导致公共卫生状况恶化和一系列社会问题,成为社会不稳定的重要因素。
为解决居住及其引发的社会问题,1960年新加坡政府宣布成立建屋发展局。
1964年又推出“居者有其屋”的政府组屋计划。
其具体做法是:
政府大力发展公共住宅。
政府于1960年成立了建屋发展局,制定了“五年建屋计划”,大力发展公共住房,即一般所说的“组屋”。
1968年,新加坡政府又提出了“居者有其屋”的计划,从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。
受到英国的影响,新加坡近年来也倾向于住房私有化,通过推行住房私有化计划,新加坡一方面成功地把原属国家所有的住房逐步转让给个人,另一方面对经济收入不同的家庭,实行不同的政策。
对收入高的居民,国家不包其住房,使其住宅完全商品化;
对中低收入家庭,实行准商品模式,由政府投资建造社会住宅,然后再按优惠条件出售。
梯级消费加上公积金支持的购买力使新加坡80%以上的居民购买了组屋居住。
实行住房公积金保障制度。
公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度,由雇主和雇员共同缴纳,以解决雇员退休生活保障问题。
1968年,新加坡政府为了解决中低收入家庭的住宅问题,允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用,不足之数由每月交纳的公积金分期支付。
这项规定使低收入者既能购房又不影响生活,从而极大地促进了低收入者购房的积极性。
该项规定最初只针对最低收入家庭,1975年后政府才对中等收入家庭放开了限制。
公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分,新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。
根据收入情况分级确定住房保证水平。
分级提供公有住宅补贴要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。
在住宅短缺时期政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。
政府对购房补贴也采用分级的办法。
例如,一室一套的,政府补贴1/3;
三室一套的,政府只补贴5%;
四室一套的,政府不仅没有补贴,而且按成本价加5%的利润;
五室一套的,政府按成本价加15%的利润。
由于房价上涨,出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。
公有住宅的合理配售政策。
自1968年以来,新加坡购房者日益增多,搞好公房配售,让购房者觉得合理公平,成为房屋开发局的重要课题。
起初,政府采用登记配售,以登记的先后顺序出售,后来改为定购制度。
每季度公布一次建房计划,定购并申请房屋的人进行抽签,中签后经过购房审查交付订金,后随即签订购房合同,并交付房价的首付款。
一般等两年多就可以住上新房。
这种办法缩小了各地区、各类型住宅的供求差距。
新加坡人的房贷情况:
新加坡组屋制度固然好,但是支付得起首付款的新加坡人并不多,绝大多数人还得靠贷款。
那么,新加坡人贷款情况怎样?
首先组屋价格合理,如果跟建屋发展局贷款,一般只要交10%的首付,接下来就可以用公积金慢慢还,如果跟银行等金融机构贷款,则需要交20%-25%的首付。
目前新加坡建屋局数据显示,全岛49万名组屋屋主,仍在偿还房贷,其中约65%(32万人),向建屋发展局贷款,而35%(17万人),则向金融机构如银行等贷款。
向建屋局贷款的屋主当中,22.4万人全数以公积金存款,缴付每月房贷,另外4.4万人全数以现金缴付,其余则是结合公积金存款和现金。
组屋屋主当中,近一半约46%选择从建屋局贷款,并全部以公积金存款还每月房贷,也就是新加坡有20多万人,每月还房贷不需要出一分钱现金,只要从公积金账户里面扣就好。
因此,新加坡人买房压力不大,对比国内买一套房要两代人的积蓄付个首付,每个月背着几千上万的房贷,新加坡真的太轻松了(当然这个也是相对而言,要参考薪资情况)。
综上可知,新加坡之所以成为全世界住宅问题解决得最好的国家,其模式成功的核心关键点在于,政府实施了积极的住宅保障政策。
新加坡是一个市场经济国家,但在住宅消费保障制度方面,政府干预和介入得很深。
我们所艳羡的所谓新加坡模式,其实是组屋制度,解决了新加坡绝大多数人的住房问题,而且并不用为之付出太多代价。
而非上面所揭示的新加坡近四十年来房价指数走势情况。
德国
由德国房价指数走势图可知,如下图所示,2012年是个重要的分水岭。
在此之前,其房价走势基本持平——这里只统计最近二十年的数据,但是据说,在2012年以前的数十年时间里,德国房价表现亦是如此。
根据数据统计,在1977年至2010年期间,德国平均房价仅上涨60%,其中2000年之后的10年里,德国物价平均每年涨幅2%,房价涨幅仅有1%。
2008年金融海啸后,德国房价和租价有所回升,但是德国政府延续了其对房地产市场一贯强硬的做法,从增加房屋供给与抑制房产炒作方面出台了一系列措施。
根据德国统计局公布的另一份数据显示,德国批准建设的住宅数量在1994年达到峰值后逐年下降。
但从2009年开始,德国政府批准建设的住宅数量稳步上升。
其中,2014年批准建设的住宅数量同比增长近5%。
2015年1-9月德国政府批准建设住宅数量同比上升4.8%,增加了10300套新住房建设。
以柏林为例,柏林政府决定,截至2026年,将实现公寓数量从8万套提高到40万套的目标。
为此,柏林城市内的六大国有房地产公司,将从市场上购买26600套公寓,并建造53400套新住房来满足市场需要。
与此同时,柏林市政府划定了33个社区作为“城市保留区”,并在保留区内禁止再开发项目;
社区的房东也不能将房屋变卖为托管公寓,以防止房产投资商哄抬房价。
所以,最近几年德国房地产价格有上涨,但事实上,在德国严厉的税收环境下,炒房盈利空间不大。
在德国,用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。
如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。
如果新购住房未满7年转让,其综合税率更高达50%。
如果五年内卖出3套及以上还要加收盈利额25%的资本利得税。
尽管现在新建公寓中投资比例占很大部分,但想通过投资房地产赚取差价的人很少,大部分买房都是自用房或者在低利率政策、廉租房短缺的双重压力下寻求的避风港。
不仅如此,德国还通过严格的房价定价机制稳定住房价格,德国的房价、地价和房租都实行指导价制度。
德国法律还规定,如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成违法行为。
如果地产商制定的房价超过“合理房价”的50%,则为“房价暴利”,便构成犯罪。
根据以上描述,我们明白了,在过去几十年时间里,德国房价为何会如此平稳有序?
貌似又一个住房制度取得成功的国度。
德国模式
德国模式与新加坡模式不同,但是政府的干预程度是一致的。
在德国,房子可以交给市场个人或企业开发建造,但是房价、地价、租价却由政府严格管理,并且采取严酷制度对违规者采取重罚。
德国模式成功原因:
与英美相比,德国政府更强调房地产市场的社会福利性质。
政府根据国家人口特征制定了完备的房地产发展规划,并通过土地、税收、法律等手段卓有成效地实施规划和调控市场波动,由此保障了数十年来德国房地产市场供求基本平衡,房地产价格水平总体较低,市场抗风险能力强。
第一,德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制,为稳定房价提供了制度保障。
德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。
这约占房贷总额一半左右,另外一半的住房贷款来自于商业贷款,其余则来自家庭储蓄。
德国所有房贷都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市场起着稳定器作用。
住宅储蓄制度。
德国经营住房金融的机构很多,商业银行和私人银行都可以为个人购建住房提供金融服务。
第一类是互助储金信贷组织,比如住宅互助储金信贷社;
第二类是契约储蓄系统,任何居民个人按照合同契约规定,连续几年存入一定数额的定期储蓄存款,存足一定金额时,即可取得住房贷款的权利。
低收入家庭还可以减免个人所得税;
第三类是私人建筑协会和公营建筑协会,他们的贷款办法是自定、封闭性的。
1999年,德国住宅投资占GDP的7.2%,其中住宅储蓄占整个住宅信贷的22%。
德国采取了住房政策和金融政策相结合,与市场经济相配套的措施,其梯度型、自助性的金融体系在解决居住问题方面发挥了明显的作用。
第二,严密而科学的房地产规划,是德国政府调控房地产市场的首要手段。
德国土地规划以全国的家庭为人口特征。
德国根据家庭数量,为全国提供相应数量的住房便是政府规划的首要目标。
另外,根据政府规划,近年来德国每年新增住房,完全能够满足居民的新增购房需求。
考虑到居民的收入差距,德国政府房地产规划中对高、中、低档房屋的结构作了明确规定。
特别是对低收入者,各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房中福利房的比例。
政府对社会福利住房专门规划用地,在发展商开发后再以较低的价格提供给需求者,其中的市场差价由政府向开发商提供补贴。
德国规范住房市场的法律基础是《住宅建筑法》,这项法律规定,开发商应该为社会不同阶层提供住房。
在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面,满足不同阶层需求。
购房财政税收政策。
为鼓励私人建房,政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。
联邦所得税法规定多方面优惠。
此外,财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴,86%的德国人都可以享有不同额度的补贴。
第三,公共住宅的建设与供应。
战后,德国面临非常严重的房屋短缺,为此政府大力推动低价住宅建设,同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。
国家和私人共同投资,主要以国家控制为主,承建公益性的大众住房。
承建者可以是个人,也可以是工厂企业或其他法人,个人或企业只承担造价的20%的投资,其余由各级政府投资或者由政府提供担保。
住房建成后,以出租为主,但是租住房屋的必须是低收入居民,住户凭低收入证书才能租用,房租仅相当于一般房租的1/3,其余由政府补贴,也可以采用分期付款的办法将房屋出售给个人,售价也低于市场价格。
通过不同的补贴方式,使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。
近年来,在“社会住房”的资助框架内,政府还资助私人投资者和地方房地产公司,帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。
政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造,供低收入家庭居住。
在德国许多地区,开发商如果提供适合老年人和残疾人居住的房屋,还可以得到政府的补贴。
此外,德国政府还实施“住房金”制度,通过向低收入家庭提供补贴,帮助这部分人群获得合适的住房。
在德国,只要满足法定条件,公民都有权享受“住房金”。
第四,为了促进住房租赁市场的发展,德国政府特别重视租赁市场的法规建设和管理,这些法规重在保障租户的合法权益。
法规中对租房合同和租金都进行了详尽规定,对租金核算也有严格标准。
此外,为防止住房租赁领域的非法投资,法规明确禁止“二房东”现象,维护了全国住房租赁市场的良好秩序。
德国发达的房屋租赁市场,这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。
与房屋出售价格一样,德国政府对房租水平也进行了严格限定,由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构,共同制定该地区不同房屋类型房租合理价格,如果房东的房租超过“合理房租”超过1%就构成犯罪行为,如不及时更正房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。
房租补贴制度。
该制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。
新的住宅补贴法规定实行房租补贴制度,由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴,保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。
第五,限制房地产投机。
近年来大量海外“炒房团”涌入德国,境外资金已超过本土资金成为房地产市场的主力,许多地方政府为此出台法规限制最高房价和房租,极大地打击了外资炒作德国房地产的热情,许多海外炒房团开始逐步淡出德国市场。
除严格的房地产法规外,税收也是德国政府调控房地产市场的重要手段。
无论是在新增房屋建设、保障住房供应,还是在限制房地产投机方面,德国政府都积极运用税收手段,大都取得了很好的效果。
为限制房地产炒作,德国政府一直对市场上的相应资金通过课以重税的方式加以限制。
德国即将实行所得税改革计划,将对投资者的房租收入征收所得税,这些政策与当前实施的房租最高限价政策相呼应,将大大限制房地产投机的利润空间,对维护房地产市场稳定作用重大。
综上,德国模式成功之处在于,在住房这样公共性事件上,政府采取了积极有为的干预和管理。
使得德国民众的住房甚至租房问题被限定在理性的状态内,让那些试图在房地产投机上获得暴利的人没有存在土壤与空间。
美国
通过下面两幅房价走势图对比可知,美国房价最近四十年里的涨幅至少在4-5倍左右,尤其是在金融海啸之前涨幅更是惊人。
再通过与德国房价指数做同期对比,发现一个特点:
一个天上,美国梦吗?
一个地上匍匐前进,德国理想。
例如,在2012年以前这个特点十分明显。
此后美国和德国房价均出现趋同性上涨。
但是,上涨逻辑和性质,还有投资获利幅度是不同的。
如果从投资回报率,从市场化角度出发,那么,美国地产无疑是较为成功的。
德国与美国房价走势对比:
美国模式
简单概括美国模式,通过严格的专业化细分,形成一条横向价值链,构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。
它代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。
其核心是金融运作,美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系,房地产投资信托基金和投资商成为主导者,而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。
美国模式,是强调房地产开发的所有环节都应由不同的专业公司来共同完成,比如房地产投资公司只负责融资投资项目,项目开发则由专业开发公司建造,其他销售和物业等环节也由不同公司完成。
在美国,融资方式除银行提供贷款外,还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用,美国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。
由于全民参与化解了资金高度集中带来的危险,也容易抵御由经济周期带来的风险。
美国地产模式的背景及特点:
土地自由供应。
理论上讲,在1990年日本地产泡沫最大的时候,如果把整个东京卖掉后就可以买下整个美国,由此我们可知当时日本地价之高,美国地价之低。
如果再追溯一下历史,当年美国西部大开发时,只须交纳10美元手续费就可以免费获得无人居住土地160英亩,只要定居和开垦5年,土地就永远归私人所有;
由此形成美国62%土地私有的格局,让政府不可能对土地供给进行严控。
专业分工明确。
美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存,强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。
而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。
比如:
有专做写字楼的,也有独做大型超市的,既有做郊区成排别墅群的,也有独营退休社区的。
以金融运作为核心。
在美国房地产模式的各个链条中,金融产业链最为发达。
美国没有一家房地产开发企业进入世界500强,利润都被瓜分了,但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。
美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成,其中最大部分是房地产基金,美国的房地产投资商主要是从事物业投资,而非物业开发,因此美国真正的大地产商都出于金融领域。
以房地产投资信托基金为代表,美国目前约有300多只房地产投资信托基金,管理资产总值超过3000亿美元。
收益大众化。
美国的房地产资金只有15%左右是银行资金,剩下的70%是社会大众的资金,其中35%是退休基金,35%是不动产基金。
房地产基本上是私人投资,全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资,主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。
全民参与投资,既降低了房地产金融风险,也使行业利润被民众摊平,基本不可能出现如任由国内房地产开发商敛聚暴利的现象。
话说如此,但这只是一种理想化的描述,忽略了
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