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(七)估价依据
(八)估价原则
(九)估价方法
(十)估价结果
(十一)估价人员
(十二)估价作业日期
(十三)估价报告应用的有效期
五、变现能力分析
六、房地产估价技术报告
研究技术路线、研究方法和要解决的关键问题
毕业设计(论文)阶段进度及时间安排
第一阶段:
检查课题是否确定,方案是否合理,开题报告完成,截止时间2016年7月20日;
第二阶段:
着重检查工作进度,按照计划完成任务;
指导教师帮助学生解决毕业设计工作中存在的困难和问题,截止时间2016年7月31日;
第三阶段:
完成毕业设计的所有内容尤其是计算部分;
将毕业设计成果整理并装订成册并上交指导教师,评定成绩、上报成绩,截止时间为2016年8月25日。
主要参考文献
[1]严金海,中国的房价与地价:
理论、实证与政策分析[J],技术经济数量经济研究,2006
(1):
17-26
[2]王学发,我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J],价格理论与实践,2007(3):
41-42
[3]张岑尧,地方政府的介入对城市房地产价格的影响:
双重压力假说[J],东北财经大学学报,2005(6):
40-43
[4]李建飞,史晨昱(2004),我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J],上海财经大学学报,2005(4):
26-32
[5]周京奎,房地产价格波动与投机行为[J],当代经济科学,2005(7):
19-24
[6]鲁风玲,房地产价格蕴涵的矛盾和土地管理模式的变革[J],价格理论与实践,2005(11):
32-33
[7]刘润秋,蒋永穆,论房价决定地价[J],社会科学研究,2005(6):
44-48
指导教师意见
指导教师(签名):
年月日
学院意见
学院(盖章):
云南经济管理学院毕业设计(论文)原创性及知识产权声明
本人郑重声明:
所呈交的毕业设计(论文)是本人在指导教师的指导下取得的成果。
对本设计的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确的方式标明。
因本设计引起的法律结果完全由本人承担。
特此声明
毕业设计(论文)作者签名:
作者专业:
作者学号:
年月日
昆明市度假区红塔东路12号滇池卫城H4区6幢1单元6-7层603室住宅用途的
房地产抵押价值评估报告
一、致委托方函
陈翔阁下:
受您的委托,对位于昆明市度假区红塔东路12号滇池卫城H4区6幢1单元6-7层603室134.4平方米住宅用途的房地产进行了抵押价值评估。
价值时点为2015年11月20日,估价目的是为银行确定抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,采用科学的估价方法,在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上,最后确定估价对象在价值时点的房地产抵押价值取整为:
1213321元(大写:
元整),,评估单价:
9025元/平方米。
货币单位:
人民币。
详细结果见表1。
表1:
房地产抵押价值评估结果表
房屋产权证号
房屋所有权人
层数
(所在层/总层数)
建筑结构
证载用途
实际用途
备注
昆房权证(昆明市)字第201245941号
陈翔
6-7/8
钢混结构
住宅
——
房屋坐落
建成年代
装修档次
面积(㎡)
单价
(元/㎡)
总价(元)
昆明市度假区红塔东路12号滇池卫城H4区6幢1单元6-7层603室
2007年
高档
134.4
9025
1213321
我们郑重声明:
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5、我们于2015年12月09日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,但仅限于对评估标的物外观和使用状况。
估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。
对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分,依据委托方提供的资料进行评估。
除另有协议,我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用,不得做其他用途。
因委托人使用估价报告不当而引起的后果,估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8、本估价报告复印无效。
本估价报告的附件是本报告重要的组成部分,使用本报告时请仔细阅读附件。
本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失,本估价机构不承担责任。
9、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上,报告解释权为本估价机构。
10、评估机构出具的抵押物价值是基于价值时点当时的市场状况做出的市场参考价值,具体放款金额由贷款机构根据客户自身条件进行决策,若未来出现不良时可能变现较困难,甚至变现价格较低,贷款金融机构要充分考虑各种可能因素。
评估机构只能做风险提示和批露,具体决策由贷款金融机构决策,若产生不良无法收回损失,与评估机构无关。
(一)假设条件
1、估价委托人或产权人应当向估价机构如实提供有关情况和资料,不得隐瞒或者提供虚假情况和资料。
估价师对委托人或产权人提供的有关情况和资料进行了必要的检查(或核实),无理由怀疑委托人或产权人提供的情况和资料的真实性、合法性。
2、本次估价以估价对象保持现状用途、继续使用为估价前提。
3、估价对象权属清晰无异议,不属于行政法规规定不得抵押的房地产。
4、当地房地产市场稳定、相关房地产政策未有重大变化。
5、估价对象的建筑面积是以《房屋所有权证》上记载的为准,经过实地目测大体相当,但估价师未进行专业测量;
估价对象的权属是以《房屋所有权证》上记载的为准,估价师未向有关管理部门核实。
6、估价对象建筑物的已使用年限尚未达到其经济耐用年限,无理由怀疑其存在安全隐患,假定建筑结构是安全的。
7、本次估价评估的房地产抵押价值为遵守谨慎原则评估出的谨慎价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
其中的市场价值是指估价对象在满足下列条件下进行交易最可能的价格:
(1)交易双方是自愿地进行交易的——卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者,买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产;
(2)交易双方是出于利己动机进行交易的——交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益;
(3)交易双方是理性而谨慎的,并且了解交易对象、知晓市场行情——交易双方都是理性的,掌握充分的信息,卖方不是盲目地出售,买方不是盲目地购买;
(4)交易双方有较充裕的时间进行交易——卖方不是急于出售,买方不是急于购买,交易对象在市场上进行了合理时间的展示;
(5)不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
房地产估价师知悉的法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额及其他法定优先受偿款。
(6)根据委托方提供的资料,估价对象于价值时点没有“没有已抵押担保的债权数额及其它法定优先受偿款”。
(二)限制条件
1、根据委托方提供的《房屋所有权证》,未见新设定的抵押他项权利记载,故估价师知悉的法定优先受偿权利为0元;
若从价值时点开始到本报告出具日估价对象新设立抵押、担保权利或租赁权并对估价对象的价值有重大影响,则估价结果需要调整。
2、本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值,不作其他估价目的用。
如果估价条件或目的发生变化,估价报告需做相下应调整。
3、本估价报告有效期为从报告出具日起壹年。
4、报告中数据部分采用电算化连续计算得出,由于在报告中计算的数据按四舍五入保留小数或取整,因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况,但不影响计算结果及最终评估结论的准确性
5、本评估报告结果仅为本次估价目的服务,不作其它用途使用。
特别说明:
本报告仅提供估价对象在价值时点的价值参考,报告使用单位在使用该报告时注意关注本报告的假设和限制条件、变现能力分析,自行控制风险。
6、由于房地产的不可移动性和价值大的特性,房地产将可能遇到各类商业性风险,尤其是宏观经济形式、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化,对房地产的价格变动影响甚大;
其次,由于地震、水灾、战争、泥石流及其它不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因素,将造成房地产严重坏损及灭失,使其价值急剧跌落甚至消失;
而且,由于房地产不易变现的特点,如出现欲对房地产进行短期强制处分时,则可能导致处置价格远远低于其正常价值。
因此,各相关方面应用本报告时,应全面考虑各类风险,做出综合决策。
委托方:
陈翔阁下
根据委托方提供的材料及估价人员于2015年12月09日的实地勘查,估价对象房地产概况详见表2:
表2:
估价对象概况表
房产
基本
情况
位置:
东至:
体院路
南至:
兴体路
西至:
北至:
环湖东路
建筑面积:
134.44m2
建筑结构:
建筑年代:
户型:
跃层
设计用途:
现状用途:
出租情况:
自住
景观:
小区景观
总层数:
8层(含地下1层)
所在层数:
6-7层
外墙:
涂料
楼梯间:
水泥地坪、乳胶漆墙面
分户门:
高级防火防盗门
屋顶:
平屋顶
窗:
铝合金窗
朝向:
东南
室内
装修情况
客厅:
地面:
实木地板
墙面:
乳胶漆
顶面:
石膏板吊顶
门:
卧室:
实木门
卫生间:
地砖
瓷片到顶
铝板吊顶
包木门
厨房:
塑料扣板
其它说明:
花园
阳台
1个
其它:
——
室内配套
设备
设施
供水:
有
供电:
供气:
通信:
电梯:
电视:
消防:
物业管理:
专业物业管理
宽带:
区域
因素
状况
主要道路:
主要公交线:
106路
商场:
社区超市
学校:
滇池度假区实验学校
医院:
澳维口腔
商服繁华度:
一般
区域环境状况:
良好
停车方便度:
较方便
房屋
权益
房产证号
他项权利状况
从委托方提供的《房屋所有权证》上未见设立他项权利抵押权记载
为银行确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
(五)价值时点
2015年11月20日。
(六)价值定义
抵押价值为估价对象在价值时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
房地产抵押价值为遵守谨慎原则评估出的谨慎价值。
1、本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
(1)《中华人民共和国城市房地产管理法》;
(2)《中华人民共和国土地管理法》;
(3)《中华人民共和国物权法》;
(4)《中华人民共和国担保法》;
(5)《城市房地产抵押管理办法》。
2、本次估价采用的技术规程
(1)中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》;
(2)建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》。
3、委托方提供的有关资料
(1)《房屋所有权证》复印件;
(2)委托方提供的其他相关资料。
4、估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料
(1)房地产政策;
(2)房地产市场资料;
(3)现场勘察资料。
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。
1、独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性,估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系,不受外部干扰因素影响,从实际出发,公平合理地进行估价。
2、合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。
所谓合法,是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定,其权益才能受法律保护,并体现其权益价值。
3、谨慎原则
在面临不确定因素的情况下做出判断时,应保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款。
4、最高最佳使用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
在合法使用前提下,房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。
最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象产生最高价值的使用方式。
5、价值时点原则
房地产市场是不断变化的,房地产价格具有很强的时间性和时效性,它是某一时点的价格,在不同的时点上,同一宗房地产往往会有不同的价格。
估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。
6、替代原则
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
同一供求范围内,在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用,其价格会相互牵掣而趋于一致。
1、选用估价方法
对于估价对象,理论上可采用市场法、收益法、成本法估价。
本次评估采用市场法进行评估,其理由如下:
由于与估价对象同种类型的房地产数量较多且经常发生交易,在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易,因此可采用市场法估价。
估价对象为住宅类房地产,市场租金水平较难反映住房的市场价值,故不适合采用收益法评估。
由于近年来昆明市位于估价对象区域的房地产涨幅较大,用成本累加得出结果偏离市场价格较大,故不适宜用成本法来估价。
2、选用估价方法的定义
市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法,是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产,然后将它们与估价对象进行比较,对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。
采用市场法估价的技术路线为:
选取估价对象周边可比实例,对其进行各因素修正或调整得出估价对象的市场价格。
734961元整(大写:
元整),评估单价:
8589元/平方米。
宋坤哲,学号:
2014307869。
2015年12月09日至2015年12月28日。
本估价报告应用的有效期为壹年,自报告出具日算起。
自2015年12月28日起至2016年12月27日止。
1、估价对象为房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性。
本次评估的估价对象,属于房地产市场上较为常见、普遍使用的一种用途,其通用性较好;
估价对象其独立使用性较好,类似估价对象的房地产,一般不能进行分割转让,其分割转让性较差。
2、变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。
假定在价值时点强制处分估价对象,因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素,将会产生一定的价格减损。
根据估价对象的具体情况,预计估价对象最可能实现的快速变现价值预计为市场价值的六~七成。
3、变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
本次评估的估价对象,在国家宏观调控下,变现能力一般,预计变现时间稍长。
变现的费用主要有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费;
营业税及附加、印花税,详见下表(仅作参考)。
序号
名称
收费标准
1
强制拍卖费用
执行金额或者价额不超过1万元的,每件交纳50元;
超过1万元至50万元的部分,按照1.5%交纳;
超过50万元至500万元的部分,按照1%交纳;
超过500万元至1000万元的部分,按照0.5%交纳;
超过1000万元的部分,按照0.1%交纳。
2
拍卖佣金
涉案房产拍卖成交价200万元以下的,收取佣金的比例不得超过5%;
超过200万元至1000万元的部分,不得超过3%;
超过1000万元至5000万元的部分,不得超过2%;
超过5000万元至1亿元的部分,不得超过1%;
超过1亿元的部分,不得超过0.5%。
收取佣金最高不得超过400万元。
3
律师费
民事诉讼不涉及财产关系或财产标的在10万元以内的,每件500-3000元;
财产标的超过10万元,还应按下列比例另加收费:
超过10万元至100万元部分不高于2.5%;
超过100万元至500万元部分不高于1.5%;
超过500万元至1000万元部分不高于1%;
超过1000万元至5000万元部分不高于0.5%;
5000万元以上部分不高于0.25%。
以上是一审的律师费,如果二审继续由这个律师代理的话,收费减半。
4
法院诉讼费
财产案件根据诉讼请求的金额或者价额,按下列比例分段累计:
1.不超过1万元的,每件交纳50元;
2.超过1万元至10万元的部分,按照2.5%交纳;
3.超过10万元至20万元的部分,按照2%交纳;
4.超过20万元至50万元的部分,按照1.5%交纳;
5.超过50万元至100万元的部分,按照1%交纳;
6.超过100万元至200万元的部分,按照0.9%交纳;
7.超过200万元至500万元的部分,按照0.8%交纳;
8.超过500万元至1000万元的部分,按照0.7%交纳;
9.超过1000万元至2000万元的部分,按照0.6%交纳;
10.超过2000万元的部分,按照0.5%交纳。
5
交易手续费
2.5元×
建筑面积
6
评估费
司法鉴定评估收费,发改价[2009]2914号:
100万元以上(含100万元),按标的总额9-15‰收;
100万元以上至1000万元(含1000),按标的总额3.75-6.25‰收;
1000万元以上至5000万元(含5000),按标的总额1.2-2‰收;
5000万元以上至10000万元(含10000),按标的总额0.75-1.25‰收;
10000万元以上至100000万元(含100000),按标的总额0.15-0.25‰收。
100000万元以上,按标的总额0.1-0.2‰收。
7
登记费
个人存量住房登记收费标准为每件80元,国家发展改革委、财政部发布《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》(发改价格〔2008〕924号)
8
合同公证费
最低200元;
标的额50万元以下,0.3%;
50~500万元,0.25%;
500~1000万元,0.2%;
1000~2000万元,0.15%;
2000~5000万元,0.1%;
5000~10000万元,0.05%;
10000万元以上,0.01%。
9
营业税
个人将购买不足5年的住房对外销售的,按售房收入全额缴纳营业税;
个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税;
个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税,税率为5%。
10
印花税
标的额的0.5‰
抵押房地产折价或者拍卖、变卖所得的价款,当事人有约定的,依约定清偿。
当事人没有约定的,依下列顺序清偿:
(1)实现抵押权的费用;
(2)扣除抵押房地产应缴纳的税款;
(3)主债权的利息;
(4)主债权;
(5)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;
(6)剩余金额交还抵押人。
(一)个别因素分析
详见表2:
估价对象概况表。
(二)区域因素分析
估
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