沈阳西城LOFT时尚文化生活中心商业计划书Word文件下载.docx
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中购物广场有荣信·
而大型餐饮、休闲娱乐商户却寥寥无几。
根据本项目拟建的规模和档次,在休闲娱乐方面,我们相对于周边的乐翼网咖、聚星台球俱乐部等距离本项目较近的同类经营企业列为关联单位,作为重点考察的对象;
在住宿方面,则选锦江之星、北半球快捷酒店等单位作为重点考察的对象。
餐饮业务方面,选定斗牛家等单位作为重点考察对象。
1.周边关联休闲娱乐单位基本情况和经营状况表:
单位
类项
聚星台球俱乐部
乐翼网咖
WESTERN西岸酒吧
席位数量
10
150
20
经营面积
500㎡
100㎡
设备档次
中高定位
中等定位
服务项目
台球、酒水、软饮
上网
酒水、软饮
收费情况
元/双钟
上座率
平时:
80%
节假日:
120%
100%
50%
2.周边关联酒店单位基本情况和经营状况表:
锦江之星
北半球快捷酒店
房间数量
60
40
1500㎡
1000㎡
装修档次
中档定位
140~200元/间
100元/间
入住率
60%
3.周边关联餐饮单位基本情况和经营状况表:
斗牛家
包间数量
50
30
800㎡
50元/人
70元/人
60元/人
结论:
从以上的调查表分析,本项目周边的休闲、娱乐、餐饮企业大多处于中档偏下定位,无论从装修设备档次、收费等方面都可以反映出来。
而且从以上的上座率和入住率来看,本项目周边的休闲娱乐市场远未达到饱和状态,仍处于需求大于供应的市场状况。
(四)项目SWOT分析
1.优势
●针对特定族群需求打造“住宿—餐饮—娱乐”一站式专业休闲体验,易获得客户的青睐,打开客户市场;
●沿街地形与政府规划利好;
●周边优越的商业环境和居住环境,客源充分;
●该区域休闲娱乐的市场需求旺盛。
2.劣势
●现有厂房风貌无特色,项目建筑设计将面临与绿化景观相融合、与项目属性相匹配的设计难题;
●进入市场的时机相对滞后;
●易受学生寒暑假因素影响客源数量。
3.机会
●得益于社会经济的发展,休闲娱乐行业正处于一个飞速发展的时期。
结合项目所在区域的实际情况,周边市场上暂未出现专业的,集住宿、餐饮、休闲娱乐于一体的文化类经营品牌。
以此为契机和卖点,将有利于迅速占领沈阳铁西新区休闲娱乐的市场;
●交通通达性。
4.威胁
●区域内市场上中低端经营单位较多,大多收费较低,消费者对现有消费认识形成习惯;
●市内其它文化创意园区的竞争;
四、项目定位
本项目以主题艺术酒店和特色餐饮为核心,以后现代艺术风格LOFT为呈现形式,紧紧围绕娱乐休闲主题,致力于打造面向中青年及学生族群的沈阳西城LOFT时尚文化生活中心,将是一个集休闲、娱乐为一体的综合性时尚产业园区。
五大功能:
文化、运动、娱乐、餐饮、休闲
根据对本项目区域内休闲娱乐行业市场状况的分析,深入了解行业市场的需求状况,本项目品牌定位为中端偏上市场品牌,通过硬件环境投入、高质量的专业服务、准确客源定位、品牌形象推广等方式,打造一个集住宿、餐饮、运动与休闲娱乐于一体的中端休闲娱乐品牌。
(一)项目客源定位
根据项目的中端品牌定位,结合当地市场状况及本项目的经营业务范围,细分和定位本项目的客源群体为:
1.酒店业务客源定位:
政府机关企事业单位人员、高校学生等群体,适合于朋友接待、商务接待、同学聚会等活动,周末短途休闲游家庭客户。
2.休闲娱乐业务客源定位:
高校学生、青年工人、家庭亲子休闲群体等。
3.餐饮业务客源定位:
政府人员、企业老板、医院人员、附近居民、学生群体等群体,客源十分充足。
(二)产品组合定位
沈阳西城LOFT时尚文化生活中心是集休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种商业业态为一体的新的商业业态,其各业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确,以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到项目的后期经营、管理及持续发展。
本项目在休闲娱乐功能方面的产品组合定位中,着力点放在中青年群体需求上,以酒店、餐饮、休闲运动作为一站式娱乐场所的重要组成部分,承担着吸引并留住客源的功能。
通过提供完备的各项服务,促使客户体验度达到最佳状态。
通过将项目内各主力店、专业店、品牌店、餐饮店、娱乐、休闲、设施等有机地串连在一起。
各类业态店铺在围绕室内外院落排布的同时,充分考虑到项目每个区域的商业价值和各业态之间的相互关连、带动,以及对整个项目的形象支撑、面积要求、物业要求及经营、管理的特点等因素。
文化类:
休闲书屋/动漫吧/咖啡馆/画廊/茶室/主题片场
运动类:
轰趴馆/篮球/桌上足球/室内高尔夫/飞镖/桌球/电玩/攀岩
娱乐类:
网咖/多功能厅/KTV/影院/小剧场(附加服务:
真人CS/撕名牌/户外拓展训练/密室逃脱/)
餐饮类:
共享餐饮大厅/休闲酒馆/简餐/BBQ/大排档
休闲类:
露天庭院/庭院沙滩/花房/四季花海
1.酒吧
1、经营方式:
自建或引进国内外著名的酒吧品牌店
2、区域位置和规划面积
(1)面积约300m²
左右;
(2)依据
A、项目业态定位要求。
本项目的业态定位为娱乐综合体,酒吧是其不可缺少的一个业态组成,能最大提升本项目的娱乐价值。
B、品牌酒吧能为项目吸引来众多的消费者,带动整个娱乐中心的人气。
另一方面也可为本项目带来稳定的收益。
C、品牌酒吧的选址要求。
酒吧在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境等因素。
XXX符合其选址条件。
D、项目整体运营的要求。
品牌酒吧对项目内位置要求有独立的门面,面积足够大,操作间设备齐全,对楼层没有特别要求。
3、物业产权:
自持、租赁
4、收益方式:
销售
5、目标客层:
高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体,周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客。
对于有车一族更是一个极大的诱惑。
2.玩吧
自建或引进国内中、高档玩吧
(1)面积约100——300m²
不等;
(2)依据:
项目业态定位要求。
本项目的业态消费群体所追求的时尚元素不可缺少,因此玩吧在业态组合上不可缺少。
3、经营定位
(1)求知类:
书吧、网吧。
(可选)
(2)健身类:
击剑吧、跆拳道吧、壁球吧。
(3)啜饮类:
茶吧、奶吧、咖啡吧(可选)
(4)美食类:
果吧、汤吧。
4、物业产权:
5、收益方式:
租赁、销售
6、目标客层:
白领、成功人士、政府公务员和中高收入、中高消费的中青年消费群体。
3.KTV
(一)经营方式:
自建或引进1或2家国内知名品牌娱乐主力店,独立经营。
如引进钱柜KTV、好乐迪等。
(二)区域位置及面积规划
1、娱乐主力店规划在,面积700m²
左右。
2、依据
(1)KTV是整个娱乐中心的主打业态,可以促进本项目物业的保值和升值,以利于正常回报,包括对政府稳定税收资源以及提升娱乐中心形象都有积极的作用。
(2)主题娱乐店作为本项目的核心主力店,具有强大的聚客功能,能极大的带动项目整体人气和客流的合理流动。
(三)物业产权:
物业自行持有,整体租赁给知名品牌娱乐经营。
(四)收益方式
A、收取固定租金/销售。
B、通过娱乐经营带动物业价值,实现物业升值。
(五)定位
1、经营定位:
中档品牌。
2、定位依据
(1)充分利用本项目规模大、功能全的优势,科学处理与项目中酒吧、玩吧的错位经营,全面提升主题娱乐与市内现有同业态商业的综合竞争力。
(2)以中等偏上的定位来全面提升和显示本项目的整体定位水平和项目整体形象。
给消费者强大的吸引力,带动项目的整体人气。
(3)提升本项目酒吧、玩吧的经营定位,带动经营,确保本项目整体运营成功。
(4)是本项目主要的娱乐功能倡导者。
(六)目标客层:
高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体,对于有车一族更是一个极大的诱惑。
4.餐饮区
自建或引进1家或几家知名餐饮品牌和特色餐饮品牌。
(二)区域位置及面积规划
1、设置在XXX,面积500m²
。
(1)项目业态定位要求。
本项目的业态定位为是集休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种商业业态为一体的新的商业业态,餐饮是项目主要服务功能之一。
(2)餐饮区能为项目带来极旺盛的客流,将其设置在内侧能很好的将顾客吸引至项目的里侧,使本项目形成淋浴式顾客流动线。
(3)餐饮区选址的要求。
餐饮区在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境以及经营者自身品牌因素。
餐饮区作为项目功能的补充和延伸,满足消费者对品牌餐饮的消费需求,二是消费者的消费理念和习惯不同于其他商品消费,三是环境需要相对独立,四是消费者多属随机消费。
(4)项目整体运营的要求。
作为本项目餐饮功能的主要组成部分,与酒吧、玩吧设置相互对应,与休闲娱乐项目相辅相成,极大提升和丰富项目服务功能的齐全性,并在本项目中形成主题鲜明的餐饮主题,满足消费者在购物、休闲、娱乐时的饮食需求,带动项目整体的人气。
自持
A、收取固定租金。
B、通过经营提升物业价值,实现物业升值。
(五)目标客层:
所有进入本项目的每一位顾客、本项目内每一位工作人员、营业员、进场经营的所有经营者及业务人员、周边居民家庭、政府公务员、旅游观光客及大小喜宴等。
5.运动健身馆
引进各类健身项目。
(二)区域位置和规划面积
1、设置XXX,面积XXXm²
(1)顺应消费者消费观念、消费行为的改变。
随着生活水平的提高,人们在工作和日常生活之外,运动健身活动越来越流行,越来越被人们接受和喜爱。
为满足人们的此类消费需求,设置运动健身馆。
(2)项目整体运营的要求。
作为现代商业业态应在满足人们日常生活所需之外,还要满足人们的其它需求。
自持或租赁
C、进行资本运作。
(六)项目组合:
乒乓球、桌球、健身、美体、儒家等。
(七)目标客层:
高级白领、成功人士、旅游观光客、商务人士、周边学校学生、休闲人士、周边居民家庭等。
6.主题酒店
自建品牌
1、项目粉色楼酒店式公寓。
(1)是整个项目各类业态的一个补充。
(2)酒店的有利位置(交通便利,安静),项目内部各经营单位综合办公区。
(3)有效地与其它业态共享人流。
旅游观光客、商务人士、周边学校学生、休闲人士、高级白领、成功人士等。
7.轰趴馆
自建品牌
1、设置在中间主体休闲娱乐区,面积。
(1)区域内及沈阳市场轰趴娱乐项目需求逐年递增。
(2)中间主体休闲娱乐区较易改造特定风格主题。
A、租赁收取固定租金。
休闲游观光客、商务人士、周边学校学生、厂区聚会等。
(三)产品价格定位
本项目客源定位锁定在当地中端及大学生客户群,以高质量的硬件环境及专业的娱乐产品组合,决定了需要在价格方面区分目标群体。
因此,在产品定价方面,本项目的价格定位以高出市场平均价格约10%的定位,以体现中端偏上的品牌定位,增加盈利的能力。
五、项目实施计划
(一)项目组织建设
1.注册项目公司
以作为公司股东及法人代表,在当地注册项目公司。
项目公司命名暂定为:
。
2.公司组织架构
(二)项目实施流程
为科学规范地建设本项目,尽量避免由于项目前期因定位失误,重复施工,运营管理不善等原因,导致的投资风险。
投资时按以下运作流程运行。
第一步:
编制《休闲娱乐中心项目筹备计划书》
第二步:
依据《休闲娱乐中心项目筹备计划书》进行项目方案审定,同时进行资金规划与筹措。
第三步:
确定项目运行合作单位(包括项目行业运营管理专业单位、装修设计单位和工程监理单位)。
第四步:
组建项目执行团队(包括运营、财务、行政等人员),该团队与各合作单位共同组建项目筹备小组。
第五步:
项目筹备小组共同拟定筹备进度日程表,各部门严格按日程表交叉作业运行。
第六步:
在筹建过程中重点导入科学化、国际化、规范化运行模式,组建优秀的专业运营团队,完整财税规划方案,采用行业信息化管理系统等;
同时注重工程施工质量,以及设施设备的选用。
第七步:
拟定开业方案,按倒计时进行适当营销推广,同时选定项目开业后的运营管理方式。
第八步:
成功开业,稳定经营。
第九步:
获取强大社会资源平台与社会影响力,并且有效实现现金流积累。
(三)项目实施日程安排
日期
计划工作内容
备注
2016年6月下旬
资金到位
2016年6月底前
1.项目场地施工条件完善
2.设定筹备办公室
3.项目核心筹备人员到位
4.敲定项目设计、施工单位
2016年6
月上旬
完成项目设计,审定设计方案
2016年8月底前
完成所有装修工程
2016年8月上旬
1.完成服务人员招聘
2.开展服务人员培训
3.完成所有设备、物品的采购工作
4.完成相关证件、执照的办理
2016年10月1日
隆重试业
六、项目设计理念
本项目的产品、价格及品牌均定位为沈阳铁西新区当地的中端偏上市场,因此,在硬件投入方面,必须具备做到区别于当地的一些娱乐场所的环境设计,做到别出心裁、与众不同。
行之有效的方法是与著名设计单位进行合作,结合当前北京、上海、广州、深圳等一线城市的知名休闲娱乐场所的主流环境设计,让硬件条件成为赢得市场竞争的有利因素之一。
七、项目财务分析
(一)项目财务技术数据指标
1.面积技术数据汇总表
2.经营布局技术数据汇总表
(二)项目投资估算
1.装饰工程费用
2.经营设施设备费用
3.开办费用与流动资金
4.项目投资估算表汇总
(三)项目营业收入预测
1.酒店
人力
清洁工人2人
2000元/月
前台3人
3000元/月
工资成本
13000元
水电+布草+其它
4000元/月
月运营成本
17000元/月
日均成本
600元/日
房间30间(按100元/间算)
入住率达到100%
收入3000元
入住率达到75%
收入2250
每年净利润
(2250-600)*365=602250
一次性投入150万,投资回报期
150000/602250=2.5年
2.轰趴馆
清洁工人5人
1800元/月
前台2人
15000元
水电+其它
房间10间
15人/间*40元/人=600元/间*2
收入100元
入住率达到50%
5000元/日
(5000-600)*240=1606000
1500000/1056000=1.4年
3.酒吧
日均人流量
200人
上座率
85%
人均消费
100元
日均营业收入
8500
月均营收
170000
年营收
2040000
(四)融资计划
融资2000万,出让49%股权。
八、风险分析与应对策略
(一)政策风险
政策风险包括政府限制休闲娱乐项目建设或提高准入门槛,或项目本身受环保及其他政策、法规的影响而无法立项,或项目启动后无法正常进行。
应对策略:
A.项目启动前进行充分的调查、分析和论证;
B.加强与政府有关管理部门的沟通,引用其他城市的行业发展情况,获取政府部门支持;
C.通过各种方法把项目置于法律保护之下;
D.严格按行业规范标准操作实施项目。
(二)资金风险
资金风险是指投资者对资金的需求估计不足,资金的安排、使用计划不周密,从而造成资金缺口,以致延长项目的建设周期,增加建设成本,最终延缓项目开业时间,丧失市场先机,延长项目投资回收期及影响各项财务指标。
应对策略:
进行精确的投资预算与紧密的资金投放计划,确保资金能够按计划投放。
(三)建设成本控制风险
建设成本控制风险包括建设期间建材、设备和劳动力价格上升,或者建设周期过长,导致建设成本上升,投资总额增加,从而延长投资回收期,导致投资回报率下降。
在项目前期策划和设计上严格把关,广泛邀请有关专业机构,严格审核各种设计方案,保证工程启动后设计不作或少作改动;
选任有经验之工程监理部门,有计划性地制定各项工程施工进度和材料选购,严把质量关,减少重复施工和施工误差机率;
同时选择优秀之筹备经营管理团队,导入一套科学成熟的运营机制构建核心团队等。
(四)市场风险
市场风险主要指宏观经济发生变化带来的风险,包括国家宏观经济出现危机,沈阳市薪资水平相对较低等,在这种情况下,人们的消费欲望和消费水平下降,餐饮收入减少,最终导致经营亏损。
A.抓住目前国家经济形势稳定,沈阳市经济发展,人们消费能力不断提高的大好时机,千方百计加快项目建设速度,使项目尽快投入使用,收回投资;
B.项目投入使用后,密切掌握和预测国内、沈阳市的经济动向,提前采取适当的应对措施:
C.对经营管理进行精心策划,使项目赢利能力达到最大化;
D.坚持走品牌道路,将本项目产生的社会影响力投入到自身多板块的多元化发展经营路子。
E.压缩运营成本。
(五)竞争风险
竞争风险主要指同一区域内同档次数量急剧增加,市场供大于求,休闲娱乐项目之间削价竞争,导致园区收入减少。
A.充分做好市场竞争的思想准备,认识到市场竞争是不可避免的,对园区进行认真的客户定位和市场定位,从投资立项开始就认真进行经营管理规划,同时根据市场情况的变化不断修正规划。
B.在项目规划和设计上最大限度地突出新颖性,主题以新取胜;
保证以核心文化内涵来打造项目,使之成为行业品牌,持续拉长项目的运营周期。
C.最大限度地走差异化发展的路子,创造独特的文化主题风格,最大限度地使该项目具有不可替代性;
(六)经营管理风险
经营管理风险主要包括由于没有娱乐场所经营管理的经验,对此行业不甚了解导致其在经营管理中的局限性,企业自身管理思想落后于时代的发展,管理思想老化、僵化、管理制度的不健全,责、权、利、职责不明确等不利于经营管理的因素。
A.项目开业后聘请专业的职业人士参与管理;
B.导入一套健全、规范的管理模式,建立完善的管理体系;
C.在专业的指导和协助下进行项目人力资源体系的构建,从而确保园区工作人员的专业度;
D.注重对各级员工的培训,提升员工的专业技能和解决问题的主观能动性,为标准化、规范化管理打下坚实的基础。
(七)突发事故风险
突发事故包括区域疫情,区域交通条件严重恶化,水灾,火灾和其他严重危机事件。
此类突发事件都会严重影响园区营业。
A.项目开业后加强风险管理,建立一套危机处理机制;
B.项目开业后树立积极、正面和诚信的品牌形象,巩固客户的消费信心;
C.注重企业文化建设,增强员工的归属感和解决问题的主观能动性,同时加强员工培训,提高他们处理危机的能力;
D.突发事件发生后,
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