北京别墅市场动态分析报告Word文档格式.docx

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经市国土局并请示市政府批准，统一以招拍挂的方式取得土地的一类居住建筑建设项目可继续按照程序办理规划审批手续，一类居住建筑建设项目列表（招拍挂类）见附件：

序号

区县

项目名称

建设单位

建设位置

1

顺义区

金泰花园二期

北京龙湖置业有限公司

顺义区后沙峪

2

河南村老年社区住宅项目

北京东方太阳城房地产开发有限公司

顺义区河南村

3

张庄村南部旧村改造住宅项目

重庆龙湖企业发展有限公司

顺义区牛栏山镇

4

密云县

云凤庄园

北京新博城房地产开发有限公司

密云县双龙水泥集团

5

翁溪庄镇西智村居住、商业项目

北京世纪光华房地产开发有限公司

密云县翁溪庄镇

6

怀柔区

山天家园

北京山天置业有限公司

怀柔区红螺镇村南侧

7

东方名苑

北京卓正置业有限公司

怀柔区雁栖湖

8

龙山新新小镇二期住宅项目

北京万通龙山置业有限公司

怀柔区庙城镇

9

山水天地

北京宏怀房地产开发有限公司

10

汉亚饲料营养科技有限公司用地

11

桥梓镇前桥梓村住宅（绿荫小镇）

北京慧友房地产开发有限公司

怀柔区桥梓镇

12

昌平区

北清家园

北京澳柯玛中嘉房地产开发有限公司

昌平区回龙观

13

平谷区

金海湖碧波花园小区

北京力维斯凯湖房地产开发有限公司

平谷区罗汉石西侧

14

北京世外桃苑住宅小区

北京八通房地产开发有限公司

平谷区黑豆峪村

15

初晴里住宅区项目

北京梓韵房地产开发有限公司

16

海淀区

西苑住宅及商业项目

海淀区四季青镇

17

四季青镇巨山新村C区住宅项目

北京新凤凰城房地产开发有限公司

18

大兴区

庞各庄镇

北京兴港房地产有限公司

19

大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目用地

北京金融街建设开发有限责任公司

20

榆垡镇38号地住宅项目

北京城市开发股份有限公司

大兴区榆垡镇

六、政府试图通过控制容积率、绿地率和建筑密度来弥补“政策漏洞” 

：

　　国土资源部土地利用司在全国土地市场动态监测示范工作座谈会上表示，国土部将试图通过控制容积率、绿地率和建筑密度来实现不予别墅供地。

　　自从2003年《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》首次提出停止别墅类用地之后，国土部陆续对此政策反复进行了重申。

但统计数据显示，一些大城市每年仍有很多别墅项目不断推出。

国家明令禁止别墅供地，但是有不少地方仍在开发建设别墅。

　　目前别墅用地的来源主要有：

一是开发商前些年拿的地，现在陆续开发；

二是部分以公寓立项的土地，被开发商“先斩后奏”盖成别墅，之后再通过补交罚金等手段寻求合法化；

三是开发商“创造性”地在政府规定的容积率之内做一小部分别墅及高档住宅；

四是“打政策擦边球”，借低密度住宅之名低成本拿到土地，再建高档豪宅。

　　长期来，我国对别墅项目是对“用地”环节审批，很多开发商往往取得用地后，改变规定开发别墅，其结果是政策虽然对用地进行限制，但别墅供应量仍然很大，政策调控目的没有达到。

　　为防止“钻政策漏洞”，去年8月1日国土部试行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，规定所有项目的审批要报规划方案来进行审批，土地出让文件应当将住房套型限制、容积率、开工及竣工时限等使用条件明确，并在国有土地使用权出让合同中予以约定。

　　另外去年12月，国土资源部和国家发展改革委联合发布实行了《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》，以实现用地政策与产业政策的联动。

　　鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》在实际工作中落实得并不好，加上各地住宅用地出让公告内容五花八门，质量很差，很多公告缺少实施的基本条件。

　　国土系统下一步预计要通过供地结果的公开，实现对供地和供后利用情况的动态监管，以改变目前的薄弱状况，从而使别墅类房地产项目供地得以真正停止。

第二部分、北京别墅区划分与概况

自然环境优势与交通优势较为集中的地域分布，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。

北京传统别墅带有"

一山"

、"

二河"

三线"

四高"

之说。

"

指西山；

指潮白河、温榆河两河流域别墅带；

指立汤、京顺、京通三条线；

则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。

从传统和业界普遍的接受度来讲，人们更习惯区域的分类方式，即中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、亦庄别墅区、昌平八达岭别墅区、城南别墅区、东部泛CBD别墅区等。

1、中央别墅区：

中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，是北京最早的高档别墅群落。

与北京其他别墅区相比，中央别墅区最显著的特点是：

居住人群大多为在京工作的外企高管或CEO，以及港台人士。

除交通便利、温榆河的水系景观造就了该区域的别墅气质外，高居不下的价位、稳定的租售客源以及成熟的区域环境一直是其他别墅区望尘莫及的重要原因。

2、东部泛CBD别墅区：

京东的通州区地域广阔、发展空间较大，可以延伸到河北与北京交界地带。

该区域客户群多来自CBD区域的中产或中上阶层。

相较于传

统别墅区，市场相对平静，尚未形成别墅气候。

随着通州交通状况的大幅改善，Townhouse成为通州及整个东部别墅类产品的主力军。

从产品特色看，该别墅区定位于“第一居所”，价格稳中有升，购买人群也逐渐年轻化，值得一提的是，该区域产品现正处在拔高期，出现了不少豪宅项目。

3、奥北别墅区：

奥北中心别墅区是由亚运村板块向北延伸，与小汤山以北、奥运区域相连接的新兴区域。

随着北六环的通车，立汤路北段改造完成及区域整体环境日益成熟，奥北区域的范围将不断扩大，其中顺昌段沿线及其辐射范围内都属于现在所说的奥北中心别墅区。

从土地供应来看，奥北别墅的供应量位居各主要别墅区之首。

随着奥运利好消息不断，以及基础设施的加快，该区域整体板块优势更是明显。

4、西山别墅区：

西山是北京城西部诸山的总称。

西山别墅板块，素有"

皇家板块"

的美誉，主要得益于西山所特有的自然景观价值，加上其后天的合理建设，使其具备了与北京其它别墅区域一争高下的实力。

几年间，一些别墅项目在这里落脚，其价格也因地域的稀缺而在京城别墅区名列前茅。

不可再造的自然景观、皇家园林的历史、特别的规划限制为西山住宅打上了“贵族”标签，清一色的别墅建筑以及高昂的总价更令普通平民百姓难以企及

5、 

潮白河别墅区：

占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好，商务及购物都非常方便。

吸引了大量东部、东北商业区的高级白领和海外人士落户此地。

该地区高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施较多，已经形成较为成熟的别墅居住氛围元。

目前是驻京外籍人士以及工作在东北部地区的高收入阶层选择别墅时的首选地区。

6、八达岭沿线别墅区：

一直是北京房地产市场上高档别墅聚集的区域，凭借优越的交通条件和地理位置，这一区域的别墅市场很早就开始发展，上世纪80、90年代，碧水庄园、玫瑰园为代表的顶级豪华别墅的相继出现更是极大的提升了该区域的价值。

相比北京其他别墅聚集区域，昌平别墅的售价处于较低的水平。

随着区域交通、市政配套大幅改善，业界预期该区域别墅售价有较大上涨空间。

7、亦庄别墅区：

因为有较强的产业支撑、较高的国际化程度，以及日趋完善的生活配套，亦庄别墅区已经成为经济型别墅、花园洋房等低密度住宅的聚集地，而且项目品质越来越高，各项目在产品设计上也比较注重差异性，是属于别墅产品创新方面相当活跃的区域。

随着土地供应量的减少及地价的提升，亦庄别墅区别墅开发量减少，目前亦庄在售的别墅类物业已相当稀缺，供需矛盾进一步强化，价位涨幅较大。

8、城南别墅区：

属于新兴别墅区之一。

随着南城旧城改造进度的推进，城南别墅市场渐成气候。

今天的城南别墅区正以其便利的交通，优质的人文环境，在北部相对拥挤的局面下，成为众多人士的置业选择。

在价格上，城南别墅区存在较大优势，其价格与城市公寓均价相差不远，且有着丰富土地资源，所以产品选择余地较大，随着市政配套的不断成熟，该区域将会成为别墅、特别是总价相对较低的别墅开发热点区域。

第三部分、北京别墅市场供应情况

第一节、07年上半年别墅供应情况

2007年1-6月，北京别墅市场新批准销售别墅合计1243套，批准销售面积合计41.21万平方米，与去年同期相比，批准销售套数和面积分别大幅下滑了56.42%、48.87%。

楼市在4月份回暖后，别墅4、5月份供应量持续增长，并在5月份放量达到最高峰值，这主要是由于一些别墅项目出现集中放量现象，但由于放量过甚，致使6月份难以再延续这种增长的势头，新批准销售的别墅量呈现下滑的态势。

从下图可以看出，2007年5-6月北京别墅新增供应量变化异常，波动幅度仍然较大。

与去年各期同比来看，别墅项目日渐稀缺，供应量持续走低。

图：

北京新增别墅月度分布图

1、从各别墅区域供应分布来看，1-6月份新增供应主要集中在其他、中央、西山三大别墅区，总供应775套，占供应总套数的62.35%，其中其他别墅区表现最为突出，新增别墅305套，占新增供应总面积的24.54%，这主要是该区域内怀柔的天恒别墅山小区5、6月份连续上市供应，使得该区域成为1-6月份别墅市场供应最活跃的区域；

其次为八达岭昌平、潮白河、东部泛CBD别墅区，分别占供应总套数的13.27%、10.46%、8.53%，是1-6月份北京别墅供应的第二梯队区域；

而城南阳光、亦庄开发区、亚奥京北三大区域新增供应量较少，1-6月别墅供应基本上都在40套以内，尤其是亚奥京北最少，只有4套。

2007年1-6月新增别墅区域分布图 

2、从2007年1-6月新增供应单套价格分布来看，主要集中在300万元以下的套总价位内，供应套数586套，占供应总套数的47.14%；

其次为300-500万元间的别墅楼盘，供应套数为416套，占供应总套数的33.47％；

排在第三的是价格在1000万元以上的别墅楼盘，供应套数为185套，占供应总套数的14.88％；

500-1000万元的别墅楼盘供应量最少，只占供应总套数的4.51％。

可以看出，1-6月份北京别墅供应以经济型别墅为主。

2007年1-6月新增别墅套价分布图

3、从2007年1-6月新增供应单套面积分布来看，主要集中在200-300平方米套型面积段内，供应套数571套，占总供给的45.94%；

其次为面积在200平方米以下的别墅项目，供应套数为223套，占总供给的17.94％；

紧随其后的是面积在400-500平方米之间的别墅项目，供应套数为179套，占总供给的14.40％；

户型面积在500-800平方米的别墅项目供应量最少，仅19套，仅占总供给的1.53％。

从套型面积供应分布来看，1-6月份别墅供应仍然是以经济型别墅为主。

2007年1-6月新增别墅户型分布图

第二节、07年下半年别墅供应预测

相对于2007年上半年别墅市场的供应状况，据统计在下半年将陆续有润泽庄园、龙湖·

滟澜山别墅、丹青语堂、华亚·

琉森湖岸、亚运新新家园、珠江壹千栋、富力湾、龙湖香醍漫步、柏联别墅、清锦源、远洋花园（250套、明年4月开盘、建筑面积）等别墅项目上市。

其中中央别墅区2007年全年预计上市150万平米。

07年下半年低密产品预计上市情况

预计开盘时间

占地面积

建筑面积

容积率

产品类型

单体面积

预计售价

清锦源

07年年底

480亩

待定

0.33

独栋

600－1500平米

龙湖·

滟澜山

8月

24万平米

19万平米

0.67

联排

220－300平米

16000元/平米

远洋花园

明年4月

300－1500平米

润泽庄园

9月

17万平米

14万平米

0.7

独栋、联排、叠拼

独栋400－450平米、联排230－300平米、叠拼别墅230－250平米

丹青语堂

0.65万平米

0.8

311平米

9500元/平米

华亚·

琉森湖岸

4万平米

0.38

285－509平米

富力湾

22.8万平米

独栋、双拼、联排

200－350平米

龙湖香醍漫步

31万平米

290－330平米

（数据来源：

伟业顾问信息中心、北京土地局）

第四部分、别墅市场需求与区域销售动态

2007年1-6月北京别墅累计销售2927套、84.04万平方米，与去年同期相比，销售套数大幅下滑了32.2%。

2007年5月销售别墅640套，同比下降28.4%，销售面积18.51万平方米，同比下降21.3%；

2007年6月销售别墅681套，同比下降23.0%，销售面积20.96万平方米，同比下降16.2%。

可以看出，虽然经过前两个月的市场回暖后，5、6月份进入别墅市场销售的旺季，但与去年同期相比，5、6月份别墅的销售量都出现明显的下滑，这主要是因为别墅存量去化过多，而新增项目较少，从而影响到5、6月份别墅的销售。

从两个月别墅销售的走势来看，2007年5月份别墅销售套数环比增长32.5%，销售面积环比增长了31.0%；

2007年6月份别墅销售套数环比增长6.4%，销售面积环比增长了13.2%。

可以看出，5、6月份别墅销售比较旺盛，并且在6月份达到一个新的高点，但由于去化过快、过多，6月份别墅销售量的增长速度明显放慢。

北京别墅销售月度分布图

1、从2007年1-6月北京别墅销售单价结构分布来看，仍然主要集中于8000（含）-10000元/平方米价位，共销售696套、19.43万平方米，分别占全市销售总量的23.8％、23.1%。

其次的是10000（含）-12000元/平方米价位段，共销售415套、13.25万平方米，分别占销售总量的14.2%、15.8%。

排在第三位的是16000（含）元/平方米以上位价，共销售353套、15.37万平方米，分别占销售总量的12.1％、18.3％。

紧随其后的分别是6000（含）-7000元/平方米、7000（含）-8000元/平方米，两价位段分别销售327套、318套，占比都超过了10%，而其他价位段销售套数占比基本上集中在5%左右。

从数据分析可知，10000元/平方米以下别墅共销售了1786套，占成交总量的61.0%，可以看出1-6月份北京以经济型别墅为成交的主力。

2007年1-6月别墅销售单价分布

2、从1-6月北京成交别墅套型面积分布情况看，主要集中于200-300平方米的套型，共销售1099套，占成交总量的37.5%，是1-6月份别墅销售的主力套型；

其次的是200平方米以下套型，销售820套，占成交总量的28%，是1-6月份别墅销售的次主力套型；

排在第三位的是300-400平方米套型，共销售575套，占成交总量的19.6%；

其他套型成交量都不足10%，其中800平方米以上最少，只有31套。

另外，经过数据分析，300平方米以下的别墅共销售了1919套，占销售总量的65.6%。

可以看出，1-6月份北京别墅销售仍然以中小套型的别墅为主，这部分别墅基本上定位于经济型别墅，深受市场欢迎。

2007年1-6月别墅销售户型分布图

3、从1-6月北京成交别墅单套价格分布情况看，仍然主要集中于300万元以下的别墅，共销售1880套，占成交总套数的64.2％，是别墅销售的绝对主力套总价位；

其次的是300-500万元，共销售568套，占成交总套数的19.4%，是别墅销售的次主力套总价位。

紧随其后的是500-1000万元，销售套数占总量的12.0%，1000万元以上的最少，只占4.4%。

可以看出，套总价较高的别墅主要定位于高端客户群，承受着较大的购买压力，客群相对较少，而300万元以下的经济型别墅仍然是市场销售的主力。

2007年1-6月别墅销售套价分布图 

从2007年1-6月北京别墅成交楼盘的典型区域分布来看，主要集中于北六环、城南阳光、京石高速、亦庄开发区、中央五大别墅区，这些区域别墅的销售套数都超过了200套，五大区域共销售了1217套，占成交总量的41.6%。

其中奥北别墅区共成交276套、9.66万平方米，占成交总量的位居典型区域成交套数的首位。

另外中央别墅区虽然成交套数排在第五位，但该区域套均面积达到444平方米，在各典型区域中套均面积最大，可以看出，该区域主要以中大套型的别墅产品为主。

处于第二梯队的区域分别是怀柔、东部泛CBD、城西、京沈高速、西山、亚奥六大别墅区，1-6月份别墅销售套数都超过了140套，占成交总量的32.8%；

处于第三梯队的区域分别是北八达岭高速、南八达岭高速、京承高速、机场高速四大别墅区，别墅的销售套数都超过了100套，占成交总量的15.8%。

其他别墅区域1-6月份销售别墅都在100套以内，其中通州运河最少，只有27套。

2007年1-6月别墅销售区域分布图

2007年1-6月中央别墅板块共销售别墅207套，完成销售面积9.19万平方米，实现销售收入151120万元，销售均价16451元/平方米。

可以看出，虽然中央别墅区销售套数只排在第五位，但销售面积仅次于北六环别墅区，可以看出该区域主要以大套型的别墅产品为主。

从成交别墅的销售均价分布状况来看，主要集中在16000元/平方米以上价位，共销售117套，占成交总量的56.5%；

其次的是10000（含）-12000元/平方米价位，共销售38套，占成交总量的18.4%，其他价位的别墅基本上在300套以内。

可以看出，中央别墅区定位于高端别墅产品，区域内别墅大多显现价格高、套型大，总价高的特点。

1-6月中央别墅区销售单价分布图

2、亚奥别墅区：

2007年1-6月亚奥别墅区共销售别墅151套，完成销售面积4.10万平方米，实现销售额49439万元，销售均价12055元/平方米。

从成交别墅的销售均价分布状况来看，亚奥别墅区高端别墅成交较多。

相对来看，已销售别墅的多集中在16000（含）元/平方米以上，共销售43套，占成交总量的28.5%；

其次的是6000（含）-7000元/平方米、7000（含）-8000元/平方米、8000（含）-10000元/平方米分别销售32套、28套、25套，占56.3%，其他价位销售的别墅基本上在10套以内。

3、怀柔别墅区：

2007年1-6月怀柔板块共销售别墅197套，完成销售面积5.11万平方米，实现销售额41193万元，销售均价8064元/平方米。

从别墅成交均价布状况来看，怀柔别墅区别墅基本上在每个价位都有，分布比较分散，说明区域内别墅种类较多，能满足多种需求的客户。

相对来看，已销售别墅主要集中在10000（含）-12000元/平方米价位，共销售73套，占成交总量的37.1%；

其次的是6000（含）-7000元/平方米，共销售50套，占成交总量的25.4%，其他价位的别墅都在30套以内。

4、北六环别墅区：

2007年1-6月该别墅板块共销售别墅276套，完成销售面积9.66万平方米，实现销售收入96337万元，销售均价9972元/平方米。

从成交别墅的销售均价分布状况来看，单价在8000（含）-10000元/平方米和10000（含）-12000元/平方米的楼盘实现销售量最大，都销售了78套，占该板块总成交套数的28.3％。

其次的是6000（含）-7000元/平方米、7000（含）-8000元/平方米分别实现43套、38套的销售量，其他单价位别墅的销售都不足20套。

可以看出，该区域别墅在1万元/平方米以下的共成交160套，占到成交总量的58.0%，该区域主要是以中低价位的别墅为主。

5、城南阳光别墅区：

2007年1-6月，城南阳光板块共销售别墅265套，完成销售面积4.87万平方米，实现销售额33492万元，销售均价6881元/平方米。

从成交别墅的销售均价分布状况来看，均价在6000元（含）-7000元/平方米的销售套数为121套，占该板块总成交套数的45.7％，占比最高；

均价在5000（含）-6000元/平方米的销售套数为75套，占总成交套数的28.3％，占比排在第二位。

从下图可以看出，城南阳光别墅区1-6月份价格在7000元/平方米以下的别墅共销售203套，占成交总量的76.6%，该区域主要以经济型别墅为销售的主力。

6、京石别墅区：

2007年1-6月，京石高速板块共销售别墅244套，完成销售面积3.89万平方米，实现销售额20604万元，销售均价5299元/平方米。

从成交别墅的销售均价分布状况来看，主要集中在4000（含）-5000元/平方米的别墅，共销售108套，占成交总