kaz天泰馥香谷项目价格策略与执行方案Word文档下载推荐.docx
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银行按揭%
修正均价
楼盘名称
M2
元/M2
52000
6030
5080
5600
+1%
5644
66000
4800
3800
4500
98折
4482
颐景园
72000
3200
3840
3820
30248
4000
97折
98折
4410
锦
园
110000
5700
4880
4850
50000
6300
3900
4694
蔚蓝海洋
120000
8000
4700
95折
97折
5409
新贵都
470000
4600
4280
4262
37216
7000
4300
5560
5550
73776
7800
6000
6910
96折
6854
备注
不仅不打折,如
不是一次性付
款还要+10%
2、说明
◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下,我们对青岛市楼市进行了广泛调查,本表只是调查中的几个重点楼盘。
◆修正均价主要根据统计面积所占比例、销售时间、实际成交时大都再给优惠、大多数采用按揭付款方式等因素。
◆参照楼盘以周边可比性楼盘为主,兼顾其他区域楼盘。
3、一次评估与加权
(平均分)
楼盘
评估项
银都
金帝
名仕
锦园
千禧龙
蔚兰
绿岛
矿泉
馥香谷
景园
山庄
花园
苑
海岸
区域地段
9.0
7.85
7.625
8.30
7.125
8.475
8.75
8.50
周边社区
7.65
7.9
7.80
7.4
7.30
7.25
7.6
9.125
9.025
8.325
7.60
交通条件
7.50
7.15
7.45
9.35
9.75
价格与付款方式
8.575
8.175
8.025
8.05
8.20
7.775
8.00
营销水平
8.45
9.00
7.725
6.575
9.225
6.325
小区内绿化情况
7.70
7.825
8.275
7.90
7.10
8.375
9.50
小区内规划情况
9.175
8.125
7.675
7.40
7.575
8.725
8.40
9.45
小区公共配套设施
8.80
8.65
7.875
7.425
8.90
8.625
8.075
顾问代理水平
9.05
7.35
7.75
8.70
8.425
7.95
9.60
物业管理水平
8.60
7.20
8.225
9.20
合计
85.10
83.725
76.625
78.775
77.675
77.375
77.60
86.75
85.70
82.175
84.45
(加权分)
千禧
龙苑
加权评估
0.55
0.37
0.35
0.47
0.06
0.12
0.86
0.85
0.83
0.80
加权因素包含:
开盘时间、目前执行价格、销售率
2、评估加权:
(1)H=馥香谷=8.1662+0.80=8.9662
(2)加权修正:
银都花园=H1=8.5914+0.55=8.9451
金帝=H2=8.3951+0.55=8.9451
颐景园=H3=7.6108+0.37=7.9808
名仕花园=H4=8.00968+0.35=8.35968
锦园=H5=7.7488+0.47=8.1688
千禧龙苑=H6=7.7048+0.06=7.7108
蔚兰海岸=H7=7.8022+0.12=7.9222
新贵都=H8=8.6312+0.86=9.4912
绿岛花园=H9=8.5511+0.85=9.4011
矿泉花园=H10=8.2217+0.83=9.5017
1、修正公式
天泰馥香谷评估得分
*比较楼盘均价
比较楼盘评估得分
2、修正过程
银都花园:
8.9662*4644=4545.00
8.9451
8.9962
金帝山庄:
8.9451*4482=4493.00
8.9662
颐景园:
7.9808*3820=4292.00
名仕花园:
8.35968*4410=4730.00
园:
*4850=5323.00
8.1688
千禧龙苑:
*4694=4990.00
7.9108
蔚兰海岸:
*4409=4990.00
7.9222
新贵都:
9.4912*4262=4026.00
绿岛花园:
9.0517*4550=4338.00
矿泉花园:
9.0517*6854.00=6789.00
3、修正结果
4545.00+4493.00+4292.00+4730.00+5323.00+4990.00+4990.00+4026.00+4338.00+6789.00
10
=4851.60
即:
天泰馥香谷市场已然形成并且能够接受的平均价格是:
4850元/平方
米
天泰馥香谷平均价格应是:
4850元/平方米,正负出入不宜超过200元。
为配合分批销售和低开高走的价格策略,第一批提出价格定位如下:
平均价格:
4700~4900元/平方米;
本案设定均价:
4800元/平方米(如卖精装修房每平米加价1000.00元);
最低价与最高价差设计幅度:
3980~61800元/平方米(如卖精装修房每平米加价1000.00元)。
本案设计的是销售实价,销售价格表将根据付款方式上浮后再折回。
五、定价策略与执行方案
(一)定价策略
1、价格是消费者购房最敏感因素
根据对青岛市调查楼盘及天泰馥香谷销售情况的了解,我们感到价格的高
低直接左右着项目的销售业绩,制定合理的销售价格必须是慎重研究的。
针对青岛房地产市场的价格现状,我们此次采用的定价技巧,一方面是针对同行的
竞争,另一方面则是在对我们的目标客户群。
在采用了1)竞争价格评估;
2)萃辰树图;
3)成本利润法;
4)差价设计法。
四种方法结合,我们得出了上述价格(均价)定位,并建议分批推出楼盘。
2、户型统计与总价分析
1)面积分类:
共175种,最小面积101.50平方米,最大面积288平方米。
2)户型分类:
二房二厅二卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅三
卫
复式、错层、标准层共8种。
3)面积阶段分类:
101-150平方米共148套
150-180
平方米共20
套
180-280
平方米共140套
合
计308
套。
根据以上户型统计,可以看出200平米以上的大户型占的比例还是很大的,
这就关系到一个总价问题,也就是说要有100多套房子总价在100万以上。
目
前天泰馥香谷已售出60套,合计销售面积9252.90m2,已完成17.80%,其中
200m2以上复式套型占28%左右,100多平米的套型占72%,由此看出大户型
由于总价门槛过高,还是存在销售壁垒的。
根据这种销售情况我们建议
12月20日开盘时推出8000余平米,具体为8
栋1单元:
1113.20m2(已售面积128.40m2);
4
栋5单元:
1283.70m2;
1栋3
2
单元:
1208.40m
(已售面积139.7m);
10栋2
1227m;
3栋1单元:
但如预定情况非常火爆,也可全面推出。
1338.60m;
3栋
2单元:
1465m,
开盘起价:
3980.00元/平方米(如精装修4980.00元/平方米,具体户型及价格配比见附表。
这种配比,一是保证几类户型都有,二是将不太好销的及户型较大的推出比例大些,借着开盘热卖,将不好销的户型推出去,另一方面,根据开盘斯的销售走势,决定第二批推出起价。
3、发挥差价原则
现天泰馥香谷有8种户型(4种复式,2种错层,2种标准层)175种面积,并且有4层的、5层的、6层的、7层的、8层的多种楼层,还分电梯小高层与多层,这种品种的多样性,为我们价格的差价原则做了很好的铺垫。
根据这种
情况我们也分别请天泰员工对各单元的朝向差,景观差与楼层差做了评估(见后表),并根据评估分位,将各单元价格进行计算,得出平均价,并根据均价算出每栋每单元每楼层价格表。
(二)执行方案
1、单元评估:
评估人
安玉田
吴占峰
张艾莉
张爱华
黄天华
姜鹂
史伟
王海燕
李林
刘冰辰
平均分
评估单元
3-2
5
6.75
8.117
6.233
7.383
6.467
7.583
6.583
6.5
6.615
5.2
6.567
7.883
6.083
6.5616
4-3
7.375
7
6.825
5.90
6
6.7525
4-2
5.3
7.2
8.46
7.44
6.917
6.84
5.76
6.7817
4-1
5.30
7.58
7.667
6.30
5.72
6.7507
1-7
9
9.25
6.936
7.55
9.924
1-3
8.5
8.333
8
7.083
6.975
8.583
8.85
7.964
1-5
8.8
9.083
7.443
7.9091
1-4
7.967
8.917
7.8167
2-2
9.6
9.133
8.267
7.417
7.017
8.433
7.033
8.505
2-3
7.133
8.3
8.883
8.1147
1-6
9.10
7.02
7.96
8.916
7.9174
2-4
7.05
8.933
10.00
8.525
1-8
9.2
7.833
7.333
7.167
7.954
1-2
8.2
8.833
7.8
7.1
8.983
8.908
7.8213
1-1
8.7
7.98
7.3
9.12
7.8949
4-6
8.667
8.967
6.7
8.0033
4-5
4.8
8.167
9.5
7.5
8.233
5.967
4-4
7.633
6.8299
2-1
9.40
9.167
7.367
8.5401
2-5
9.80
9.183
7.915
8.6075
4-8
9.767
8.533
9.30
7.00
8.665
4-7
8.767
8.0067
8-1
9.967
7.933
8.865
8-4
8.7301
8-3
8.367
8.7267
8-2
8.7068
10-1
9.533
9.134
8.6001
10-2
9.033
8.568
10-3
8.467
8.0876
9-1
9.675
5-1
8.067
4.1308
7-1
8.4
8.1032
9-3
8.567
8.6034
9-2
9.633
9.233
8.6013
10-4
8..5
8.25
8.0742
10-5
8.0321
6-1
9.33
9.867
9.433
9.333
9.90
9.52
2、楼层评估
八层
姜鹏
1-2F
6.0
6.95
3F
4F
7.63
5F
8.61
6F
9.8
9.28
7-8F
9.95
五层
安玉田吴占峰张艾莉张爱华黄天华姜鹏史伟王海燕李林刘冰辰平均分
1-2F678777.569.510107.8
4-5F
3、楼层差价率与差价系数
八
层
楼
评估得分
差价率
差价系数
备
注
0.840
-0.0268
0.876
-0.0207
0.922
-0.0131
1.041
0.0067
1.130
0.0202
1.202
0.0336
五
0.9286
-0.025
8.0
0.9524
-0.017
1.1310
0.042
4、各单元平均价计算
1)
栋1单元9.52/8.1308
×
4800=5620.00
2)
栋1单元8.865/8.1308
4800=5233.00
3)
栋4单元8.7301/8.1308
4800=5153.00
4)
栋3单元8.7267/8.1308
4800=5151.00
5)
栋2
单元8.7068/8.1308
4800=5140.00
6)
栋8
单元8.665/8.1308
4800=5115.00
7)
栋5
单元8.6314/8.1308
4800=5095.00
8)
栋1
单元8.6075/8.1308
4800=5081.00
9)9栋3单元8.6034/8.1308
4800=5079.00
10)9栋2单元8.6013/8.1308
4800=5077.00
11)10栋1单元8.6001/8.1308
12)10栋2单元8.568/8.1308
4800=5058.00
13)2栋1单元8.5401/8.1308
4800=5041.00
14)2栋4单元8.525/8.1308
4800=5032.00
15)2栋2单元8.505/8.1308
4800=5021.00
16)5栋1单元8.1308/8.1308
4800=4800.00
17)2栋3单元8.1147/8.1308
4800=4790.00
18)7栋1单元8.1032/8.1308
4800=4783
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