物业管理方案Word下载.docx

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184800

5

保洁绿化

2000

10000

120000

合计

15

33600

403200

1、工资

2、服装费（春、夏装两年更换一次）

部门名称

单位

数量

单价

月发生额

年发生金额

备注

管理客服

套

500

62.5

750

300

800

234

2800

359

4300

人工成本总计：

月金额33959元，年金额407500元。

二）办公费用

1、通讯费（包含宽带上网费、电话费）

月通讯费=300元

年通讯费=12*300=3600元

2、办公用品消耗费

名称

月耗量

月金额

年耗量

年金额

打印纸

包

25

75

36

900

硒鼓

瓶

40

12

480

笔记本

本

1.5

6

48

72

文件夹

个

收据

其他

元

100

1200

230

2760

3、公共关系招待费

月度公共关系招待费=400元

年度公共关系招待费=12×

400=4800元

办公费用总计月金额930元，年金额11160元。

三）管理区域内日常养护费用

1、劳动保护用品

用品名称

定额

胶手套

付

30

360

每人两月1付

分体雨衣

60

17.5

210

两年配发一次

雨鞋

双

50

31.5

375

79

945

2、装备费

月发生金额

强光手电

240

普通手电

20

10

120

合计

600

3、工具摊销

工具名称

用途

凤尾扫帚

条

24

清扫

小扫帚

144

拖把

90

1080

清拖

抹布

192

清洗

铁锹

扫雪锹

12.5

150

164.5

1986

管理区域日常养护费总计：

月金额293.5元，年金额3531元。

四）管理区域内绿化养护费用

1、病虫害防治费以及复合肥料

呋喃丹

5瓶

8.3

尿素

1袋

氧化乐果

15瓶

21.8

370

2、工具摊销

大枝剪

把

3.3

小枝剪

树剪

高枝剪

2.5

胶管

盘

喷雾器

46.5

560

管理区域内绿化养护费用总计：

月金额68元，年金额930元。

五）管理佣金

管理佣金=公司管理费用×

10%=423121×

10%=42312元。

六）不可预见费用

年不可预见费用=（一+二+三+四）×

1%×

=423121×

1%=4231元

七）税金（单位：

元）

税费名称

税率

增值税

3%

14090

城市建设附加

增值税7%

986

教育费附加

增值税3%

422

地方教育费附加

增值税2%

282

15780

八）企业所得税=收入*10%*25%=12136元

注：

以上

（一）到（八）项：

年度支出金额497580元。

三、物业服务内容及各岗位职责

（一）物业管理内容

1、环境卫生管理

我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。

做好三项工作，即卫生管理、环境管理、绿化管理。

（1）卫生管理:

是对办公楼公共部分楼道即厕所的清扫保洁，达到环卫设施齐全，垃圾日产日清,通过清洁卫生，提供高档次及高质量的办公场所。

（2）绿化管理：

绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

包括浇水，修剪，防止病虫害等，我们以专业的管理养护人员，科学合理的保养、管理，使环境管理达到绿草青青、绿树成荫的效果，更加美化。

2、秩序维护

秩序维护是管理重点。

我们要贯彻以“预防为主、防治结合”的方针，对所辖区域的治安进行全面的管理，做好外来出入人员登记管理。

3、车辆交通管理

对各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通通畅、组织有序、停放整齐、创造优美的工作环境。

（二）岗位职责

经理岗位职责

依照公司章程，全面负责公司日常经营管理活动

1、贯彻执行政府的有关方针、政策、法令和上级主管部门的各项指标，有效地经营物业公司；

2、制定公司经营管理目标和年度工作计划，制定公司各类人员职责，各项规章制度，岗位责任制并监督实施，保证各项管理服务工作能使业主满意；

3、建立健全公司的组织机构，使之合理、精简、富有效率，主持公司例会，及时解决管理中存在的问题;

4、根据现代企业制度的要求，引入激励机制和竞争机制，在员工之间开展检查、评比、奖惩活动，促进小区发展；

5、积极筹划和组织公司的开源增收工作，把握经营方向，大胆开拓市场，使公司不断发展壮大；

6、及时听取业主的意见和建议，不断改进和提高服务质量，及时听取员工的意见和建议，不断完善公司的经营管理；

7、与政府和有关部门保持良好的关系，树立良好的公司形象；

8、指导并组织员工培训与考核，提高公司全体员工的文化素质和业务技能；

9、以身作则，清正廉洁，关心员工，提高公司的凝聚力，使员工以高度的工作热情和职业责任感完成各自的本职工作。

物业经理职责

1、在公司经理的领导下，做好对物业管理、培训教育等工作，具体行驶管理、监督、协调服务的职能；

2、负责管理该物业清洁、绿化、治安等项服务工作；

3、参加公司例会，总结当月工作，制定下月计划；

4、负责接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健；

5、制定完善相关的管理规定和规章制度，并负责在工作中贯彻实施与检查；

6、做好对公司员工的业务指导和培训工作，每月组织对员工的工作情况进行考核，并报公司经理审核；

7、加强学习物业管理法律法规和相关的管理规定，提高自身理论水平；

8、收集相关的物业管理信息，为公司的管理及发展出谋划策；

9、做好岗位职责范围内的其它工作；

10、完成部门和公司领导交办的其它工作。

会计岗位职责

1、严格遵守国家的各项财务制度；

2、在经理的领导下，负责整个财务工作，作好精打细算，当好管家；

3、严格按照财务制度办事，做到手续齐全，账目清楚，日清月结，按期报账；

4、按照国家有关制度的规定，妥善保管会计凭证、账簿、报表等档案资料；

5、严格财务手续，管理好各种票据和公章，禁止私自非法使用；

6、审查或参与拟定经济合同，协议或其他经济文件；

7、协调处理好与税务、财政、银行、审计、物价等部门的关系；

8、不迟到、不早退、遵守公司的各项制度。

秩序维护员岗位职责

1、遵守物业公司各项管理制度，统一着装上岗，树立良好形象。

2、坚守岗位、文明服务、礼貌待人，认真做好交接班记录。

3、上岗时要认真工作，发现可疑情况，排除险情，并及时报告领导，确保安全。

4、负责巡逻辖区范围，严防破坏及盗窃行为的发生，发现情况及时处理并上报领导，对违法犯罪分子要坚决设法抓获。

5、负责检查形迹可疑人员的证件。

6、指挥并监管车辆（汽车、摩托车、自行车等）的进出、行驶、停泊工作，确保车辆组织有序、停放整齐，防止交通事故发生，确保道路畅通。

7、熟悉本岗位的任务和工作程序。

8、认真完成领导交办的其他任务。

保洁员岗位职责

1、遵守物业公司各项管理制度，统一着装上岗，树立良好形象。

2、听从指挥，保质保量地完成区域内的保洁工作。

3、遵守员工纪律，坚守工作岗位，工作时间不准干私活或与工作无关的事情。

4、发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待。

5、清洁过程中若发现异常，如跑、冒、漏水和设备设施损坏、故障等，及时报告领导或专管人员，必要时协助专业人员排除故障。

6、妥善保管清洁工具和用品，不得丢失和人为损坏，不得将清洁工具和用品私借他人使用和带回家中使用。

7、拾金不昧，拾到物品立即上交或送还给失主。

8、认真完成上级主管临时交办的其他任务。

四、部门工作标准

（一）秩序维护员工作标准

1、着装整齐、统一、帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，衣物无污、无油、无破损；

2、仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须．发不过耳、不过领．目视无不舒适感；

3、每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位；

4、站立时，姿态端正，两手白然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距；

5、认真填写和做好交接班记录；

6、熟记本单位车辆，做好外来车辆登记，方便出入管理。

7、当班期间，态度和蔼笑容可掬，给人以亲切感和舒适感；

8、不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹；

9、白天巡逻不间断，夜间每小时巡逻1次，认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患情况应及时处置并详细记录后上报；

10、遇紧急情况发生时，按《突发事件紧急预案》办；

11、下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐。

（二）保洁日常工作标准

1、楼道厕所保洁要求每天上班前清扫完毕，道路上、绿化区要求无砖块、塑料袋、纸屑、烟头等杂物；

2、楼梯、楼梯扶手、每日清擦一次，要求楼梯上无纸屑、烟头、灰粉、油渍等，扶手、门无灰尘、手印；

3、大门每半年保洁一次，要求无明显灰尘、手印、污渍；

4、路灯要求每季度擦洗一次，要求灯罩明亮如新，灯杆清洁干净；

5、做好花草树木病虫害防治工作，清除残株，病虫枝，杂草，保持绿化带清洁；

6、绿地维护应做到完善，花草树木不受破坏，保护好绿地各种设施，按时对花草树木浇灌；

7、草坪花灌木等各种苗木按其生长习性，提前修剪，达到更美化的效果；

8、节假日应配合做好节日摆花工作，做好节日期间的保洁和管理工作。

员工守则

1、热爱祖国、热爱生活、热爱公司、热爱同志。

2、遵守国家的法律、法令和政策，遵守社会公德，遵守规章制度。

3、爱岗敬业，忠实诚恳，钻研业务，勤奋工作。

4、尽职尽责，熟练掌握本职工作，不断提高工作效率和工作质量

5、服从领导，尊重同事，按时上下班，不迟到，不早退。

6、严格工作纪律．坚守工作岗位，不脱岗，不误事，有事请假。

7、不用公共设施、设备谋私利；

不在办公区内打麻将．玩扑克，下象棋等，严禁赌博。

8、上班时间着装整洁，精神饱满，不穿拖鞋、不赤膊，不睡觉，不吸烟、不饮酒。

9、爱护公物，厉行节约，责任心强，一切为公司着想。

备注：

食堂部分根据领导要求另行安排

************楼