新疆下半房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识：对房地产估价的基本认识模拟试题_精品文档.docx

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新疆2016年下半年房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识：

对房地产估价的基本认识模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、长期趋势法应用的假设前提条件为__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在

B．房地产市场无明显季节性波动

C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响

D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料

2、开发投资的投资者主要是__。

A．赚取开发利润

B．保值增值

C．获得收益

D．消费

3、下列关于需求规律，表述错误的是。

A：

在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动

B：

需求量随商品本身价格的下降而增加

C：

需求量随商品本身价格的上升而增加

D：

需求量随商品本身价格的上升而减少

E：

执行层的组织协调

4、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】

A：

78％

B：

85％

C：

117％

D：

150％

E：

工业用地的监测点评估价格

5、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（）。

A．0.25

B．0.50

C．1.5

D．2.00

6、拆迁办是指。

A：

市、县房屋行政主管部门

B：

取得房屋拆迁许可证的单位

C：

市、县规划行政主管部门

D：

专门从事房屋拆迁的单位

E：

房地产估价机构必须加盖公章

7、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．60

B．45

C．30

D．15

8、土地增值额未超过扣除项目金额50％的，土地增值税应纳税额的速算公式是。

A：

应纳税额=土地增值额×30％

B：

应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％

C：

应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％

D：

应纳税额=土地增值额×60％-扣除项目金额×35％

E：

执行层的组织协调

9、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。

A：

相应配套的基础设施

B：

土地的形状

C：

组合完成的功能

D：

立体空间

E：

工业用地的监测点评估价格

10、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。

A．1994年7月5

B．1993年7月5日

C．1994年8月15日

D．1993年6月1日

11、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日~5月30日，估价报告应用有效期为1年．2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于．【2006年考题】

A：

15年

B：

16年

C：

17年

D：

20年

E：

工业用地的监测点评估价格

12、以下有关现房与期房之间的关系的表达式中，正确的是。

A：

期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿

B：

期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

C：

期房价格=现房价格+预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

D：

期房价格=现房价格+预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿

E：

工业用地的监测点评估价格

13、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是__。

A．容积率

B．建筑高度

C．建筑规模

D．建设工程

14、房地产经纪人执业资格考试实行全国。

A：

统一大纲

B：

统一命题

C：

统一组织

D：

统一阅卷

E：

执行层的组织协调

15、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。

A．不可移动性

B．适应性

C．弱流动性

D．相互影响性

16、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。

A：

货币补偿

B：

产权调换

C：

产权调换或货币补偿

D：

加倍补偿

E：

房地产估价机构必须加盖公章

17、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。

A：

全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准

B：

经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件

C：

联营企业用地，可以不改变土地权属性质

D：

农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费

E：

房地产估价机构必须加盖公章

18、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：

第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为__万元。

A．1130.00

B．1165.43

C．1910.00

D．2003.70

19、某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为．【2003年考题】

A：

8．0

B：

5．6

C：

5．0

D：

0．7

E：

工业用地的监测点评估价格

20、引起真正的房地产自然增值的原因是．【2007年考题】

A：

装修改造

B：

需求增加

C：

通货膨胀

D：

改进物业管理

E：

工业用地的监测点评估价格

21、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解__的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。

A．过去

B．潜在

C．相关

D．未来

22、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。

A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D．抵押物可以重复抵押

23、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元／㎡，后街路线价为1000元／㎡，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为。

A：

9m

B：

13．5m

C：

15m

D：

18m

E：

工业用地的监测点评估价格

24、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍。

A．3～5

B．3～6

C．3～10

D．10～20

25、施工单位签署质量合格的文件上，必须有的签字盖章。

A：

注册建筑师

B：

注册结构工程师

C：

注册建造师

D：

注册监理工程师

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、在求取建筑物折旧时，如果建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，下列说法中不正确的是__。

A．对于在土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。

B．对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。

C．对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照土地，使用期限计算建筑物折旧。

D．对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物的实际年龄加上土地使用权的剩余使用年限计算建筑物折旧。

2、如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为__。

A．8%

B．4%

C．14%

D．12%

3、__不属于市政公用设施用地。

A．公共交通用地

B．煤气调压站

C．广场用地

D．火葬场

4、我国信托业务的范围包括。

A：

金融业务

B：

委托业务

C：

代理业务

D：

外汇业务

E：

信托业务

5、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。

A：

查验申请人提供的权属证明

B：

审查申请人提供的评估报告

C：

就登记有关事项询问当事人

D：

必要时对被登记房屋进行实地查看

E：

及时登记有关事项

6、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

7、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是__。

A．材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比

B．凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1

C．材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质

D．材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质

8、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为l0％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值期望值为235万元，净现值期望值的标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。

A：

52％

B：

58％

C：

40％

D：

68％

E：

借款合同

9、按我国现行规定，预备费包括两部分。

A：

基本预备费

B：

人工预备费

C：

涨价预备费

D：

工程预备费

E：

材料预备费

10、关于房地产投资特性的说法正确的是__。

A．所谓“房地产的价值就在于其位置”，就是强调不可移动性对房地产投资的重要性。

B．房地产的自然寿命比经济寿命长得多，我们看到的一些项目被拆迁是因为其自然寿命终结了，没有在被使用的价值。

C．对于特殊物业高速公路，由于对其施工技术和建筑水平要求很高，耐用期限会很长，所以其适应性很强。

D．世界上没有完全一样的东西，这可以很好的解释房地产价格的异质性。

11、下列关于房地产图的比例尺，表述正确的是。

A：

城市地籍图比例尺一般为1：

500

B：

宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：

500或大于1：

500

C：

建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1：

1000的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1：

500比例尺

D：

房产分丘图的比例尺为1：

100—1：

1000

E：

房产分户图的比例尺一般为1：

200

12、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括．【2007年考题】

A：

土地补偿费

B：

安置补助费

C：

地上附着物和青苗的补偿费

D：

土地使用权出让金等土地有偿使用费用

E：

安排被征地农民的社会保障费用

13、可比实例选取的恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重，选取可比实例应符合的要求有。

A：

可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产

B：

可比实例的交易类型应与估价对象吻合

C：

可比实例的交易类型应与估价目的吻合

D：

可比实例的成交日期应尽量接近估价时点

E：

可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格

14、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。

A：

某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

B：

某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助

C：

某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

D：

估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价

E：

某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后