精详XX地区白领型酒店公寓行业投资机遇及市场分析.docx
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精详XX地区白领型酒店公寓行业投资机遇及市场分析
XX地区白领型酒店公寓行业投资机遇及市场分析
目录
1.摘要4
1.1.项目公司4
1.2.市场营销4
1.3.营运与管理5
1.4.投资与财务5
2.项目规划5
2.1.酒店位置及现状5
2.2.许可经营及法律文件6
2.3.项目总体规划6
4.白领型男女公寓行业概况11
4.1.酒店业概况11
4.1.1.我国星级酒店数量、结构及分布11
4.1.2.我国星级酒店行业景气情况13
4.1.3.我国星级酒店经营情况14
4.2.白领型公寓业经济特点15
4.2.1.属于资本密集型和劳动密集型行业15
4.2.2.对经营管理的要求高15
4.3.酒店业发展趋势16
4.3.1.旅游行业整体发展趋势预测16
4.3.2.酒店业发展趋势预测17
5.市场、竞争和项目定位18
5.1.白领型公寓市场分析预测18
5.1.1.南宁市旅游业基本情况18
5.1.2.南宁市酒店基本情况19
5.1.3.南宁市酒店住宿人员状况19
5.1.4.南宁市酒店价格和出租率20
5.1.5.南宁市酒店市场预测20
5.2.竞争分析21
5.2.1.竞争对手基本情况21
5.2.2.SWOT分析22
5.2.3.竞争分析结论25
5.3.项目目标定位。
25
6.发展规划26
6.1.总体设想26
6.2.公司发展战略步骤设想26
6.2.1.完成酒店试营业26
6.2.2.通过三星级认定、并成为南宁市知名酒店之一27
6.2.3.实施后楼改造工程,进一步提高经济效益27
7.市场营销27
7.1.目标市场27
7.2.产品与服务28
7.3.定价28
7.4.销售渠道28
7.4.1.直接渠道28
7.4.2.间接渠道29
7.5.公关宣传策略29
7.6.销售激励制度31
8.营运和管理31
8.1.基本业务流程31
8.2.机构设置34
8.3.人员配备35
8.4.管理团队36
8.5.遵循的标准36
9.投资与财务评价36
9.1.项目实施计划进度36
9.2.投资估算36
9.3.收入、成本费用及利润预测37
9.3.1.住宿收入预测37
9.3.2.餐饮收入预测39
9.3.3.物业租赁收入预测39
9.3.4.总收入预测40
9.3.5.成本费用预测40
9.3.5.利润预测40
9.4.现金流量预测41
9.5.财务评价41
10.风险与对策分析43
10.1.风险43
10.1.1.客源影响带来的风险43
10.1.2.人力资源风险43
10.1.3.市场竞争风险43
10.1.4.行业特点决定的风险43
10.2.对策43
10.2.1.客源影响对策43
10.2.2.人力资源风险对策44
10.2.3.市场竞争风险对策44
10.2.4.行业特点风险对策44
11.融资计划44
11.1.融资资金金额、方式与用途44
11.1.1.融资金额44
11.1.2.融资方式44
11.1.3.融资资金用途45
11.2.公司治理与投资者保护45
12.结论46
1.摘要
1.1.项目公司
南宁XX白领公寓是本商业计划书建议设立的公司,它将由公司取得对南宁市荣宝华商业物业,南宁XX白领公寓按照准四星酒店标准装修并配备相应设备、设施。
公寓三层楼总面积6400㎡,各类客房150间,便利店60㎡,咖啡书吧130㎡,洗衣坊20㎡,。
公寓将按照准四星级酒店的标准管理并提供服务,通过与旅行社、商业订房网站及各机关企事业单位的合作,采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广,并力争成为南宁市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的单身酒店。
1.2.市场营销
南宁市XX白领公寓定位于中高档型公寓,目标市场为单身青年、社会精英、金融人士。
名豪商务酒店计划客房价格如下表所示。
项目
一楼
三楼
备注
标准间
标准间
旺季
1500元
1800
元/月
1.3.营运与管理
公寓将自公司及面向社会选聘优秀人才担任公寓管理职务,公寓将建立不低于三星级酒店要求的管理体系,酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度,并严格遵照执行。
1.4.投资与财务
本项目总投资为400万元,其中公司装修投入240万元,购买电器设备投资80万元。
公寓营业后每年预计取得利润约180-360万元人民币,项目投资回收期为1年零2个月,项目内含报酬率为56%,在12%折现率下,净现值为966.24万元。
2.项目规划
2.1.酒店位置及现状
白领公寓按照准四星级酒店标准设计建设,地处中国东盟博览会永久举办地、北部湾经济开发区核心城市、广西首府南宁,位居邕江南岸国家经济开发区的核心位置,毗邻机场高速入口,离国际会展中心仅20分钟车程,交通便利,商务环境和地理位置十分优越。
。
白领公寓整体建筑风格为商务风格。
建筑主体分三层,建筑面积约6200平方米。
2.2.项目总体规划
2.2.1.公寓一楼
5楼为公寓大堂,面积1200平方米,拟建有餐厅、咖啡吧、洗衣店、便利店公司等设施,具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。
2.2.2.餐厅
F为餐厅,餐厅面积100平方米,12张散台。
餐厅突出商务特色,强调品牌经营,突出菜肴品牌和地方特色。
2.2.3.房间
客房分布于一、二、三楼,面积共有5800平方米,一楼有房40间,二楼有标准间55间,三楼标准间55间。
客房具有面积大,空间视野宽的特点,房间拟配备高档、精致家具,突出酒店的商务特点,装饰装潢强调统一中显个性,力求舒适、温馨、实用。
2.3.4.娱乐中心
一楼面积200平方米,为娱乐中心和MODERNBOSS(现代商务老板俱乐部)。
娱乐中咖啡吧、书吧、静吧、健身房、运动中心。
3.白领公寓行业概况
3.1.公寓业概况
3.1.1.我国星级酒店行业景气情况
由于酒店具有建造时间较长、供给变化有一定的滞后性,通常酒店行业具有较明显的周期性。
由于我国星级酒店的供给迅速增加,我国星级酒店出租率和行业经营利润在1992年达到一个高点后,至1998-2000年一直处于下降过程中,酒店出租率在1998年达到52%左右的低点后开始回升,酒店行业整体经营利润在经历1998-2001年四年连续亏损后,于2002年开始实现盈利。
我国星级酒店近年来出租率和利润波动情况见图4.2。
资料来源:
《中国旅游统计年鉴》、《中国统计年鉴》
国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率60%,我国目前星级酒店出租率刚刚超过60%,还远低于1992年接近95%的历史最高出租率,也明显低于香港2002年接近90%的酒店出租率,从酒店出租率上开看,还有提高的空间。
从星级酒店的平均房价来看,通常酒店房价上升会滞后出租率2年左右,2001年我国星级酒店平均房价达到近10年最低点(约215元)后,已经呈现缓慢回升的势头。
从酒店出租率、酒店房价、酒店经营利润情况分析,我国酒店行业目前行业景气度尚不高,但自2001年开始应当已经步入了一个正在缓慢上升的行业景气周期。
3.1.3.我国星级酒店经营情况
从2002年我国星级酒店的整体运行情况看,五星级酒店的出租率最高,盈利也明显集中于五星级酒店,从人均利润角度看,三星级酒店的亏损最为严重,见图4.3所示。
资料来源:
《2002年中国星级饭店统计公报》
造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现如此大的差异的原因除了因高星级酒店管理水平高、服务质量好、具有国际销售网络的支持等因素外,很重要的一个原因是高星级酒店国有成份较少、市场化程度高,如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占62%,而在全国星级酒店中有67%是国有或集体经济成份,相当大一部分国有酒店是作为政府部门、国家机关和国有大中企业的接待单位而存在,这一部分酒店缺少经营压力、市场观念淡薄、管理粗放、冗员众多,很多只能依靠主办单位的补贴维持经营,从而出现了大面积、高金额的亏损。
这一点突出地表现在不同注册类型酒店出租率的差异上。
根据2002年中国星级酒店统计公报显示,在星级酒店中,国有星级酒店的出租率最低,而港澳台投资的酒店出租率最高。
2002年不同注册类型企业出租率情况见图4.4。
资料来源:
《2002年中国星级饭店统计公报》
3.2.酒店业经济特点
3.2.1.属于资本密集型和劳动密集型行业
兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用,同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设,需要的投资额很大,属于资金密集型行业;同时,酒店业作为服务行业,又需要大量的服务人员,也属于劳动密集型行业。
酒店业的这一特点,决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高,企业利润对收入的敏感性很高,在出租率低于盈亏平衡点时,收入的降低将造成大额的亏损,在出租率高于盈亏平衡点时,收入的提高又会带来利润的大量增加。
3.2.2.对经营管理的要求高
星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境,同时取得比较好的经济效益,就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式,由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多,这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。
3.3.酒店业发展趋势
3.3.1.旅游行业整体发展趋势预测
酒店作为旅游基础设施,酒店业的发展与旅游业息息相关。
我国改革开放以来,伴随着经济的快速增长,旅游业得到了快速的发展,旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10%以上的增长率,高于GDP的增长,占GDP的比重也稳步上升,至2002年我国旅游总收入已经达到5500亿元,占GDP的5.4%。
旅游的产业规模已经确立,并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。
我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速,1991年-2002年旅游外汇收入年复合增长率达到14%以上,见图4.5。
资料来源:
《中国旅游统计年鉴2003》
在入境旅游增长迅猛的同时,国内旅游也得到了较快的增长,“九五”期间我国国内旅游情况见表4.3所示。
表4.3“九五”期间我国国内旅游情况
根据我国旅游业发展的“十五”规划,到2005年我国将接待海外旅游者11,200-12,000万人次,年均增长6%-8%;实现国际旅游收入240-260亿美元,年均增长8%-10%;实现国内旅游收入5350-5850亿元,年均增长11%-13%。
根据世界旅游组织的预测,到2020年,我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地,接待旅游入境人数可达1.37亿人次,占世界市场份额为8.6%;我国也将成为世界第四个客源国,出境旅游人数将达到1亿人次,占世界市场份额为6.2%。
旅游业将是我国增长最快的产业之一。
3.3.2.酒店业发展趋势预测
酒店的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的影响极大,另外从酒店建造到开始营业的时间也较长,因此很难确定酒店开始营业时市场的真正需求,从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的酒店供求不均衡,因此酒店盈利情况有较大的周期性。
我国星级酒店数量自1992-2002年一直保持15%以上的增长速度,使得酒
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