年度衢州市区房地产市场形势分析Word格式.docx
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二是市区楼市成交整体下行,但各月成交量相对平稳,未出现“反弹”;
三是市区保障房建设正积极推进,迈出了调整住房结构体系的一大步。
一、市区房地产市场运行情况
(一)房地产开发情况
1、房地产开发投资额低位运行,同比增幅大幅回落。
据统计,今年市区累计完成房地产开发投资额33.74亿元(其中土地购置费11.26亿元),同比增长%,较去年同期增幅回落%。
其中住宅投资28.71亿元,同比增长%,较去年同期增幅回落%;
商业营业用房投资1.21亿元,同比增长%。
2、房屋新开工面积、竣工面积同比大幅减少。
据统计,今年市区房屋新开工面积为77.68万平方米,同比减少%,而新开工住宅面积52.43万平方米,同比减少%,其中新开工140平方米以上住宅面积7.12万平方米,同比减少%。
今年市区房屋竣工面积为65.55万平方米,同比减少%,其中住宅竣工面积为52.38万平方米,同比减少%。
3、商品房待售面积同比增加。
据统计,今年市区待售商品房面积为36.618万平方米,同比增加%,其中待售商品住宅面积为17.31万平方米,同比增加%。
(二)房地产交易市场情况
1、商品房市场量跌价滞。
(1)商品房成交量大幅下滑,年成交量不及2008年。
受严厉的调控影响,今年市区楼市成交惨淡,商品房年成交量不足去年的70%,不及2008年成交水平,垫底近五年来年度成交量(图2)。
据衢州商品房销售网统计数据显示,全年市区商品房成交备案共计4579件(市本级3377件、柯城441件、衢江761件),备案面积44.11万㎡(市本级30.83万㎡、柯城5.41万㎡、衢江7.87万㎡),其中商品住宅成交备案3654件,面积为37.25万㎡;
商业用房成交备案925间,面积为6.85万㎡。
与2010年相比,市区商品房成交备案量下降32.42%,备案面积减少41.18%,其中商品住宅成交量下降32.625%,面积减少42.33%;
商业用房成交量下降31.63%,面积减少34.01%。
今年年初中央出台了“新国八条”,目标明确,态度坚定,力度空前,楼市中投机炒作被挤出,多套购房被限制,观望气氛也愈来愈浓,上半年市区楼市月成交量平稳下滑。
9月,我市出台“限购令”,成为全国第二个实行限购的二三线城市。
10月,市区商品房成交量环比即大幅下降,11月成交量跌至今年的冰点(图3),成交不足百件,成为市区建立商品房预售备案制度以来的历史最低量。
从市场需求层面来看,以市本级为例,今年迎合刚需的90平方米以下小户型年成交1115套,占住宅总成交的44%(如图4),成为住宅成交的第一主力。
90-120平方米改善型房源紧随其后,共成交816套,占住宅总成交的32%,而120-144平方米房源和144平方米以上大户型成交占比分别为14%和10%。
从成交物业结构来看,以市本级为例,今年商品住宅年成交2545套,商业用房年成交833套,其中商铺544套,办公用房289套(如图5)。
商业用房年成交占比有所提高,而今年的10月、11月商业用房成交量一度超过了商品住宅。
(2)商品房均价企稳,商品住宅均价逐步回调。
在“限购、限贷”等一系列调控政策作用下,今年市区房价终于失去了快速上涨的动力,市区商品房价格走势企稳,商品住宅价格逐步呈现下调趋势。
据衢州市商品房销售网数据显示,今年市区商品房成交均价为6970元/㎡(主城区7726元/㎡、西区8317元/㎡、柯城区4555元/㎡、衢江区4769元/㎡、巨化片区4939元/㎡、),其中商品住宅成交均价为6851元/㎡;
商业用房成交均价为7618元/㎡。
从商品住宅各总价段去化来看,以市本级为例,总价在50-80万元区间的中低端住宅年成交最好,共成交850套,占住宅成交总量的33.41%(如图6)。
从商品住宅成交价位来看,以市本级为例,商品住宅成交均价在6000-8000元/㎡和8000-10000元/㎡的房价区间,房源成交量基本相当(如图7),分别成交944套和953套,占总成交量的37.11%和37.46%。
2、二手房市场量跌价滞。
(1)二手房成交量大幅下降。
持续严厉的调控,让今年市区二手房市场成交情况大不如从前,从4月份至12月份(除8月份),市区二手房月成交量一直保持下降的趋势(如图8),单月同比最大降幅达到了78.88%。
据统计,全年市区共成交二手房4510件(市本级3339件、柯城347件、衢江824件),面积为43.59万㎡(市本级26.79万㎡、柯城4.79万㎡、衢江12.01万㎡),其中住宅成交3814件,面积为35.98万㎡;
商业用房成交536间,面积为7.61万㎡。
与2010年相比,二手房成交量下降42.82%,面积减少44.95%,其中住宅成交量下降44.57%,面积减少44.1%;
商业用房成交量下降28.82%,面积减少48.62%。
(2)二手房成交均价滞涨回落。
随着楼市中观望气氛愈加浓重,二手房市场中卖方主动降价的现象已屡见不鲜,而买方基本转向了持币观望,这使得今年市区二手住房成交价格从5月份开始失去了继续上涨的动力,并逐月回落。
据统计,今年市区二手房成交均价为3924元/㎡(市本级4789元/㎡、柯城2823元/㎡、衢江2432元/㎡),其中住宅成交均价为3592元/㎡,商业用房成交均价为5491元/㎡。
(三)土地供应情况
全年市区供应房地产住宅用地(含商住混合用地、出让拆迁安置房用地)19宗,土地面积515406.9平方米(773.11亩),土地出让成交总价款271656.4万元,平均地价351.38万元/亩。
其中市本级供应成交5宗,土地面积185749.2平方米(278.62亩),土地出让成交价款97150万元,平均地价348.68万元/亩;
西区供应成交12宗,土地面积198514.7平方米(297.77亩),土地出让成交价款112553万元,平均地价377.98万元/亩;
开发区供应成交1宗,土地面积72370平方米(108.56亩),土地出让成交价款37053.44万元,平均地价341.33万元/亩;
高新园区供应成交1宗,土地面积58773平方米(88.16亩),土地出让成交价款24900万元,平均地价282.44万元/亩。
全年市区供应商业用地34宗,土地面积29.0522公顷,土地出让成交价款3.6亿元。
(四)房地产贷款和税收情况
今年市区房地产贷款(主要是个人贷款)呈现快速增长态势,但从5月份开始,增量环比开始下降,全年房地产贷款同比增幅出现回落。
从余额上看,全年全市房地产贷款合计154.50亿元,比年初新增28.13亿元,同比少增3.12亿元。
其中,房地产开发贷款余额31.47亿元,新增4.51亿元;
购房贷款余额123.03亿元,比年初新增23.63亿元,同比少增9.69亿元。
全年市区房地产税收5.37亿元,同比增长58.52%。
二、当前衢州市区房地产市场运行中需要关注的问题
(一)今年市区房屋新开工面积、竣工面积同比大减。
据统计数据显示,今年市区房屋新开工面积为49.94万平方米,同比减少40.31%,其中新开工住宅面积35.08万平方米,同比减少50.36%。
而今年1-9月市区房屋竣工面积为11万平方米,同比减少61.69%,其中住宅竣工面积为9.65万平方米,同比减少62.87%。
显然,持续严厉的调控已大大降低了市区开发商对今年楼市的预期,这种非市场自身因素的调节,长此以往,对未来市区房地产市场的运行或将产生较大的影响。
(二)市区房地产经纪机构从业人员持证上岗率偏低。
近年来,随着我市房地产市场的繁荣,市区房地产中介机构迅速增多,数量由原来的几十家增加到了几百家,这其中以房地产经纪机构数量增加最多。
据不完全统计,目前市区已有房地产经纪机构近三百家,从业人员接近千名,而具备职业资格的人数占比不足三成,大部分的经营者或从业人员都不具备房地产经纪职业资格,行业持证上岗率偏低。
三、对2012年市区房地产市场趋势的预测
2011年,是楼市一个漫长的等待期,房地产商没有等来市场回暖的一刻,购房者也没有等来想像中的房价深度回调。
2011年,是走出楼市调控“怪圈”的一年,房价终于没有越调越高,在年底终现拐点。
2011年,与其说是房地产的冬天,不如说更是一种“休克疗法”,用一种强有力的调控手段使房地产行业回到正常和理性的轨道上来。
年国家的房地产市场调控与以往不同,主要表现在两点:
一是调控力度最强。
2010年之前房地产市场经历过好多次宏观调控,包括出台国八条、国六条等,但是这些政策出台后,开发商往往看不清方向。
而今年的国十条、国五条,不仅严厉,而且方向明确,就是要把房价降下来,降低楼市风险,调控出台密集程度、手段、力度都是空前的。
二是调控周期最长。
今年楼市调控开始后,曾遭受到质疑,许多普通购房者甚至业内人士,都认为此次调控难以为继,但随后中央和各部委的表态和行动,显示了对于调控的决心,同时从下半年中央高层领导讲话释放的信号来看,此次房地产调控不达目的不会罢休,所以此次调控有可能成为史上最长的调控。
有鉴于此,估计2011年楼市调控还将继续,而且根据目前全国楼市及房价的走势,很可能明年国家会实施更为严厉的调控手段,但是我市毕竟属于全国三、四线城市,房地产热度和房价远不及一线城市那么高,所以调控政策的波及面和影响力应该相对有限。
乐观预计2011年市区一二手房市场交易情况将恢复平稳,一二手房市场成交量稳中有升,全年总量或与2010年相当,而市区房价一方面在地价和通胀等因素影响下,
域。
(五)加快全市统一的房地产信息平台和信用制度建设。
建议加大财政投入,在2012年底实现全市住房信息系统联网,完善房地产市场信息披露制度,严格审核购房人购买资格,为落实房地产调控政策提供基础数据。
(六)坚持和强化舆论引导。
建议市区各新闻单位要积极宣传国家和地方政府房地产调控政策,为房地产市场调控政策措施的落实营造良好的舆论氛围;
大力宣传稳定房价和住房保障工作中好的经验和做法,客观报道房地产市场动态,科学分析市场形势,稳定市场预期,正确引导理性消费和合理定价。
二○一二年一月十二日
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