板岭别墅项目前期物业规划设计建议报告Word文件下载.docx
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52627.12
计容积率面积(㎡)
34029.77
低层住宅
32116.42
商务中心
1913.35
A1独立变电站
105.84
不计容积率面积(㎡)
地下室(设备用房)
18491.51
绿地率(%)
35
容积率
0.34
建筑基底面积(㎡)
22635.31
建筑覆盖率(%)
22.84
建筑高度(米)
22.05(商务中心)
层数(地下/地上)
1/3
停车位
124
总户数(户)
113
四、结合施工图纸和一期经济总指标,物业管理从主体设备、配套设施的使用、管理、经营以及最大地满足它的使用功能,使其保值、增值,减少因规划设计不完善而引起的投诉等角度考虑,提出以下建议:
(一)、物业用房与配套用房:
1、板岭项目是分期开发项目,应设置临时用房,小区应按规定的比例提供足够的物业用房面积(包括管理处临时办公用房、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。
2、建议各配电房设计符合(《供配电设计规范》GB50054-95)标准及地方性要求,水泵房、维修间(消防水泵采用双设备一用一备)等设备机房按全国优秀示范小区标准进行施工,地面铺防滑地砖(或油工业地板漆)、墙身、天花批荡、油乳胶漆。
(二)、公共设施:
1、儿童娱乐设施的选用要符合国家对娱乐设施的安全防护及安全技术要求标准,且设施应便于物业维护、更换与清洁,如材料采用国标正品优质钢材,表面喷漆、色泽鲜艳、色调明快等。
2、娱乐设施周边封闭时应设有排水设施(暗藏排水道),便于日后清洁,周边封闭应采用软包装,不采用硬石。
3、娱乐设施周边不宜设置草坪,周边应设甬路或防滑石板踏步,避免娱乐时造成草坪践踏。
4、小区庭院灯具宜采用简单牢固质量良好的灯具,如灯杆采用壁厚3mm镀锌防锈钢质材料,高度3-4.5m的灯具,避免劣质产品遇到台凤暴雨时伤人砸车的隐患,而且后期维护难度、费用较大。
5、小区公共照明应符合(《建筑设计防火规范》GB50016-2006)标准,小区道路、庭院照明建议分时、分段控制,如:
灯光线路分全夜、半夜灯。
光源配制符合(《照明设计标准》GB50034-2004)规范要求,照度、显色指数、眩目值等参数达到绿色照明并满足节能要求。
6、小区内应规划小规模集中活动场所易于业主活动和社区文化活动。
(三)、道路:
1、建议人行小径不宜采用卵石铺设,由于卵石脱落后修补困难,增加后期维护难度。
2、地面砖不易选择缝隙太大,女士穿高跟鞋易摔倒。
3、道路、车行路面上给排水检查井盖及雨水口请选择复合高强度新型井盖,井盖面带小区LOG标志与相应字样。
4、小区选用的地面砖、墙砖、石材等颜色及样式不宜太多,否则后期维护困难大。
5、路面雨排水井合理布置,保证地面排水坡度,避免日后积水严重需人工清扫。
6、甬路上宜采用防滑、坚固不易破损的道板砖,避免日后被车辆、行人压坏或踩坏以及因施工质量原因自然脱落;
7、回填土或路基要夯实,避免小区道路塌方或路面被压塌现象出现。
8、为保证汽车于社区安全行驶,组团外围行车道应适度增加减速坡,以便车辆进入社区降低车速。
因一期停车位为124个,总户数为113户,按每户1.5辆/户计算,停车位需增加至170个,避免因车位紧张造成业主和访客车辆乱停乱放的现象。
(四)、岗亭:
1、小区主出入口岗的岗亭设计采用永久性建筑,通透性好的岗亭,岗亭内设置卫生间,主出入口要设有门庭,未来节日悬挂灯笼用。
2、保安员岗亭位置设置应便于对车行和人行的进出双向监控,岗亭内需有电源,预设内线电话线路。
3、在岗亭的来人登记方向设立一个外挂窗台,上方设置雨搭,并加设照明灯,便于日后雨水天气及夜间期间,保安人员的登记。
4、岗亭为对接客户的窗口,窗台需安装石材窗台板,干净美观。
(五)、垃圾房:
1、垃圾房应设置在小区边缘的下风口处且方便垃圾车出入的位置,最好设置在小区的边缘和市政道路的接口处,避免垃圾车进入小区影响居民生活。
2、垃圾房建议按5-7m2/100户标准设计,板岭项目共计1804户,需设计90-130m2垃圾房,一期入住前就需投入使用,可以使用临时垃圾房。
3、垃圾房内墙面、地面贴瓷砖,顶棚涂防水涂料,室内应设置照明设施、给排水、地漏、拖布池,便于日常清洗。
4、垃圾房通风窗安装铁艺栏杆,垃圾房地面铺地砖为宜。
5、销售沙盘应示意垃圾房位置。
(六)、设备房:
1、设备房设置尽量集中,便于日后维护管理。
2、设备房应设置独立的通风系统,包括独立的送风系统和排风系统。
3、一期水泵房、发电机房设置于商务中心(会所)负一层,设计时必须做好消声减振措施,避免噪声影响会所读书、休闲娱乐的客户。
4、所有设备房应配备应急灯(t>
90min)有排水要求的,应设暗藏排水系统。
5、设备房门钥匙尽可能为通用钥匙,方便使用且节省成本。
6、消防控制(网络、监控)中心主机、消防联动控制柜安装停电运行装置(UPS),采用双电源双回路供电方式,设备安装与运行符合国家安全防规范标准,且满足消防联动等技术要求,确保在停电状态下,设备运行稳定正常、安全防范设备能正常工作。
如报警系统、探头及摄像机等监控系统能正常工作。
(七)、垃圾桶:
1、垃圾桶不宜选择封闭样式,小区垃圾桶底座应牢固、耐腐蚀。
2、小区内、商业区每50M至少设置一个垃圾桶。
(八)、公告栏:
1、建议在主要道路和行人出入口设置公告栏或商业信息栏。
2、公告栏建议不小于1200MM*900MM,安放位置为1.4-1.7米之间,表面材质易于粘贴和清洁。
(九)、给排水:
1、小区路面特别是商业街及广场要考虑设置位置合理的排水井,建议尽量避开车辆行驶路面、单元口,如无法避开,建议将井盖设计在机动车道中心位置,避免对井盖造成破坏或发出噪音。
2、雨水、污水(空调冷凝水)分流排放,雨排水主管不应设计在阳台和空调位里,漏水后对业主家造成损失较大。
3、排水管线应减少弯头或躺管长度。
4、排水泵必须采用为一用一备双套设备,水泵运行无异响,无异常震动,水泵轴无泄漏。
5、物业公共区域用水点安装水表单独计量,使得管理费用计量上能够有准确依据。
6、给排水主管道、入户水表、阀门设置应在公共区域,避免入户维修打扰业主。
7、小区内公共给水的水阀和停车场的水阀建设应采用需用装箱上锁的形式,便于日后的管理。
8、一期电表箱、弱电综合箱等箱体设置室外适当位置(或放置在电表间),但需做好防水、防潮措施,与地面保持一定距离。
9、二次供水、供电设备设施最好由自来水公司、电力公司负责维护,避免后期物业管理承担相关的管理风险与成本付出。
10、严禁雨、污水管、空调冷凝水直接排放或排入草坪,应按环保要求排放或进排进污水池或市政管网。
(十)、绿化:
1、小区一些死角、见不着光的地方不要设计草坪,因为草坪不易活,可改为耐阴小灌木。
2、道路设计上,应考虑车辆行走的方便,尽量加大转弯半径,避免车辆经常压草坪。
3、小区围墙周围建议不种高大乔木、不栽攀爬植物,以免长大后造成周界系统经常报警。
4、通向水点、公共设施设备、配电箱等处的草坪内要铺设甬路。
5、围墙内侧要有60-80公分的巡逻通道,密切注视围墙内外安全。
6、绿化用水需要单独计量,每50米绿化带有一个水点,绿化水点与保洁共用的,材质建议是PPR,直径为DN15,出口都安装锁闭阀,取水点位置尽量要靠在路边,不在路边的一定要铺装踏步石,下方要连接排水井。
7、面积较大草坪建议设置自动喷淋系统。
8、草坪灯灯座要稍高于地面,以防被土壤腐蚀和为以后维修带来方便。
9、建议树下不要铺草坪,会造成土表不透气,对树木和草坪生长都不利,建议树下设有树圈,树圈内铺设草坪砖。
10、草坪、绿化带内种植土厚度建议不要少于30cm,种植土下避免存在建筑垃圾。
11、小区树木建议采用类似槐树等有香味或开花的树种,业主对一些名贵树木可能不太认可,槐树等有香味的树木业主比较满意。
12、选用的灌木建议选用生命力强、无刺、无毒、无异味、不生害虫,避免业主受到伤害或不满意,建议种一些丁香、水蜡等。
13、成片种植绿篱时,里边不要铺设草坪,不易修剪。
14、休闲甬道应高于周围绿化4-5CM(草地),避免雨天或绿化养护时泥土渗到路面,影响路面整洁,同时以防周边草地被损坏。
15、树木栽种时,高大树木树坑挖得不宜太浅,避免因风雨天刮倒树木,成活率低。
(十一)、电气类:
1、室外可视主机及读卡器应设遮雨设备。
2、建议减少采用水景灯、地灯,主要是由于此类设施故障率高且维修成本高。
3、强电与弱电箱分隔或不设在一个屋内,安装应符合相关技术规范要求。
4、小区内如安装宽带网络系统,通讯系统的光纤机房及网络系统的ET中继箱应单独设置电表计量;
(网络、通讯等)综合布线应该考虑以后发展的空间留有一定冗余。
5、小区园林及庭院夜景照明灯建议设时间控制器,按类别和区域分回路控制。
6、小区的高灯、草坪灯等要采用暖光节能灯。
7、小区室外照明、景观照明等设备均应安装单独计量设备。
8、公共区域用电设置双电源,可在停电状态应急使用。
9、建议消防中心设置双电源,并配备不间断(UPS)设备,确保消防控制室的正常运作。
(十二)、智能化系统:
1、网络、通讯及监控中心为双电源供电,且配制防雷系统。
2、建议门禁系统增加备用电源,避免停电后门禁控制失灵状况。
3、为避免因停电造成经济损失及道闸管理系统功能丧失,建议道闸管理系统由双电源供电。
4、车禁系统应配备手动控制按钮,一旦自动控制系统失灵时,采取紧急手动控制。
5、门禁线路应隐蔽敷设,外露部分采用防止剪断措施,防止剪断线路门禁失灵。
6、对讲系统与门禁系统应分开设置,避免修复一个系统设备时,影响其他设备。
7、对讲主机不要安装于门体上,避免门体震动,影响主机稳定运行。
8、、小区主干道,周界地段必须设置监控点位,点位点数满足安全防范要求。
9、消防系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、广播管理系统、红外报警系统、监视画面等信号与中央监控中心联网,便于集中管理。
10、周界系统需与监控系统联动,当周界系统报警时候,监控系统可对报警区域进行录像。
11、消防中心主机有明显的声音或光电提示装置,能在警情发生时,第一时间知悉。
12、小区地上停车位设置(日、夜星光级)摄像机,摄像范围覆盖所有停车位,画面可清晰反应车辆周围安全状况,具有录像机动态画面报警提示功能。
13、建议配置电子巡更系统,检测点布置合理,贴放可靠牢固,设施应能防水、防腐、耐磨损。
14、住户室内具有燃气泄漏报警,户门及阳台外窗防范报警,按钮式家庭紧急求助报警等功能。
报警时除住户室内发出声、光信号外,可将报警信号传至小区管理中心进行实时记录,处理与存储。
15、对园林绿化浇灌实行自动控制。
对游泳池、人工河、喷泉、循环水等景观设备进行监控。
对其它特殊建筑设备进行监控。
(十三)、其他:
1、项目一期东北临五环路、东南临石鼓路段、西临项目二三期。
建议小区只保留五环路段的车行入口处及石鼓路段的主入口处两个出入口,有利于后期安全管理,减少人力成本。
2、小区入口小门应设置有效的闭门器和门禁系统。
3、小区围墙的栏杆选用免维护或耐久性长的材料(如:
钢质材料),小区围墙高度应满足防止攀越要求,并在施工中安装美观有效的防爬刺。
4、因一期属别墅区,无小区住户大堂,信报箱设置建议统一设置于会所一楼内侧,既利于安全管理,也方便投递,安装时要考虑便于邮政投递。
5、在小区室内外公共场合设置有线广播系统(兼背景音乐与消防广播双重功能)。
当出现火灾等紧急事故时,可强制切换为紧急报警广播,引导疏散与组识灭火等。
6、在业主装修期间,建议在适当的位置设立装修材料及垃圾中转站,站内地面需铺设耐磨用地砖,墙身铺设瓷片,安装给排水设施、照明、通风设施、并设置计量装置。
7、建议小区、设施设备、车场安装完善的标识系统。
报
美文欣赏
1、走过春的田野,趟过夏的激流,来到秋天就是安静祥和的世界。
秋天,虽没有玫瑰的芳香,却有秋菊的淡雅,没有繁花似锦,却有硕果累累。
秋天,没有夏日的激情,却有浪漫的温情,没有春的奔放,却有收获的喜悦。
清风落叶舞秋韵,枝头硕果醉秋容。
秋天是甘美的酒,秋天是壮丽的诗,秋天是动人的歌。
2、人的一生就是一个储蓄的过程,在奋斗的时候储存了希望;
在耕耘的时候储存了一粒种子;
在旅行的时候储存了风景;
在微笑的时候储存了快乐。
聪明的人善于储蓄,在漫长而短暂的人生旅途中,学会储蓄每一个闪光的瞬间,然后用它们酿成一杯美好的回忆,在四季的变幻与交替之间,散发浓香,珍藏一生!
3、春天来了,我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。
让心灵长出北归大雁的翅膀,乘着吹动彩云的熏风,捧着湿润江南的霡霂,唱着荡漾晨舟的渔歌,沾着充盈夜窗的芬芳,回到久别的家乡。
我翻开解冻的泥土,挖出埋藏在这里的梦,让她沐浴灿烂的阳光,期待她慢慢长出枝蔓,结下向往已久的真爱的果实。
4、好好享受生活吧,每个人都是幸福的。
人生山一程,水一程,轻握一份懂得,将牵挂折叠,将幸福尽收,带着明媚,温暖前行,只要心是温润的,再遥远的路也会走的安然,回眸处,愿阳光时时明媚,愿生活处处晴好。
5、漂然月色,时光随风远逝,悄然又到雨季,花,依旧美;
心,依旧静。
月的柔情,夜懂;
心的清澈,雨懂;
你的深情,我懂。
人生没有绝美,曾经习惯漂浮的你我,曾几何时,向往一种平实的安定,风雨共度,淡然在心,凡尘远路,彼此守护着心的旅程。
沧桑不是自然,而是经历;
幸福不是状态,而是感受。
6、疏疏篱落,酒意消,惆怅多。
阑珊灯火,映照旧阁。
红粉朱唇,腔板欲与谁歌?
画脸粉色,凝眸着世间因果;
未央歌舞,轮回着缘起缘落。
舞袖舒广青衣薄,何似院落寂寞。
风起,谁人轻叩我柴扉小门,执我之手,听我戏说?
7、经年,未染流殇漠漠清殇。
流年为祭。
琴瑟曲中倦红妆,霓裳舞中残娇靥。
冗长红尘中,一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞,清殇如水。
寂寞琉璃,荒城繁心。
流逝的痕迹深深印骨。
如烟流年中,一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然,花祭唯美。
邂逅的情劫,淡淡刻心。
那些碎时光,用来祭奠流年,可好?
8、缘分不是擦肩而过,而是彼此拥抱。
你踮起脚尖,彼此的心就会贴得更近。
生活总不完美,总有辛酸的泪,总有失足的悔,总有幽深的怨,总有抱憾的恨。
生活亦很完美,总让我们泪中带笑,悔中顿悟,怨中藏喜,恨中生爱。
9、海浪在沙滩上一层一层地漫涌上来,又一层一层地徐徐退去。
我与你一起在海水中尽情的戏嬉,海浪翻滚,碧海蓝天,一同感受海的胸怀,一同去领略海的温情。
这无边的海,就如同我们俩无尽的爱,重重的将我们包裹。
10、寂寞的严冬里,到处是单调的枯黄色。
四处一片萧瑟,连往日明净的小河也失去了光彩,黯然无神地躲在冰面下恹恹欲睡。
有母女俩,在散发着丝丝暖意的阳光下,母亲在为女儿梳头。
她温和的把头发理顺。
又轻柔的一缕缕编织着麻花辫。
她脸上写满笑意,似乎满心的慈爱永远装不下,溢到嘴边。
流到眼角,纺织进长长的。
麻花辫。
阳光亲吻着长发,像散上了金粉,闪着飘忽的光辉。
女儿乖巧地依偎在母亲怀里,不停地说着什么,不时把母亲逗出会心的微笑,甜美的亲情融化了冬的寒冷,使萧索的冬景旋转出春天的美丽。
11、太阳终于伸出纤纤玉指,将青山的柔纱轻轻褪去。
青山那坚实的肌胸,挺拔的脊梁坦露在人们的面前,沉静而坚毅。
不时有云雾从它的怀中涌起,散开,成为最美丽的语言。
那阳光下显得凝重的松柏,那苍茫中显现出的点点殷红,那散落在群山峰顶神秘的吻痕,却又增添了青山另外的神秘。
12、原野里那郁郁葱葱的植物,叫我们丝毫感受不到秋天的萧索,勃勃生机与活力仍在田间高山涌动。
谷子的叶是墨绿的,长而大的谷穗沉甸甸地压弯了昨日挺拔的脊梁;
高粱仍旧那么苗条,满头漂亮的红缨挥洒出秋的风韵;
那纵横原野的林带,编织着深绿浅黄的锦绣,抒写出比之春夏更加丰富的生命色彩。
13、终于,心痛,心碎,心成灰。
终于选择,在月光下,被遗忘。
百转千回,早已物是人非;
欲说还休,终于咫尺天涯;
此去经年,你我终成陌路。
爱你,终是一朵花开至荼糜的悲伤,一只娥飞奔扑火的悲哀。
14、世界这么大,能遇见,不容易。
心若向阳,何惧忧伤。
人只要生活在这个世界上,就有很多烦恼,痛苦或是快乐,取决于你的内心。
人不是战胜痛苦的强者,便是屈服于痛苦的弱者。
再重的担子,笑着也是挑,哭着也是挑。
再不顺的生活,微笑着撑过去了,就是胜利。
15、孤独与喧嚣无关,摩肩接踵的人群,演绎着身外的花开花谢,没谁陪你挥别走远的流年。
孤独与忙碌迥异,滚滚红尘湮没了心境,可少了终点的奔波,人生终究一样的苍白。
当一个人成长以后,在他已经了解了世界不是由鲜花和掌声构成之后,还能坚持自己的梦想,多么可贵。
16、生活除却一份过往和爱情外,还是需要几多的遐思。
人生并不是单单的由过往和爱情符号所组成的,过往是人生对所有走过岁月的见证;
因为简单,才深悟生命之轻,轻若飞花,轻似落霞,轻如雨丝;
因为简单,才洞悉心灵之静,静若夜空,静似幽谷,静如小溪。
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