中级房地产专业知识与实务模拟题二版Word文档下载推荐.docx
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市级人民政府
县级人民政府
9、关于集体土地征收补偿费用的说法,错误的是()。
土地征收补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费等
土地征收补偿根据被征收土地平均年产值的倍数给予补偿
土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费归农村集体经济组织所有
安置补助费可支付给安置单位或安置个人
10、关于国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让区别的说法,错误的是()。
两者的适用范围不同
两者的出让金形成方式不同
两者的最低价确定原则不同
两者的出让主体不同
11、关于建设用地使用权出租的说法,正确的是()。
A.B.C.D.
建设用地使用权出租的主体是国家
建设用地使用权出租的主体是建设用地使用权人
建设用地使用权出租时,建设用地使用权人发生改变
建设用地使用权出租期间,出租人的建设用地使用权消灭
12、关于国有建设用地使用权租赁的说法,错误的是()。
出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利
对于已出租的建设用地使用权,出租人不承担对租赁标的物进行维护的义务
承租人违反租赁合同,导致租赁标的物受损的,应承担损害赔偿的义务
按照租赁合同的规定。
承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利
13、已动工开发建设、但已投资额占总投资额不足()且未经批准中止开发建设连续满一年的土地,可以认定为闲置土地。
25%
30%
33%
50%
14、关于使用集体建设用地的说法,正确的是()。
使用集体建设用地不超过一定面积的,可不办理审批手续
使用集体建设用地应按规划用地,节约用地,保护耕地
使用集体建设用地应按计划用地,突破计划控制指标时应报当地土地管理部门备案
占用集体所有的农用地的,不用办理农用地转用审批手续
15、房地产市场调研人员通过设计方案、定义问题、采集数据和分析问题,从中提取有效、相关、准确、可靠和有代表性的信息资料,这体现了房地产市场调研的()原则。
客观性
统一性
科学性
共同性
16、下列房地产市场环境调研内容中,属于经济环境调研内容的是()。
一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率
家庭人口规模及构成
居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向
区域繁荣程度、购物条件
17、下列房地产市场调研内容中,属于房地产市场需求调研内容的是().
房地产市场调控政策调研
房地产产品供给结构调研
房地产市场竞争对手调研
房地产消费动机调研
18、房地产市场调研中,通过对过去和当前的各种市场情报资料的分析,运用数学方法,估计一定时期内市场对某种产品需求量的调研方法,属于()。
预测性调研
描述性调研
因果性调研
探测性调研
19、在房地产市场调研中,描述性调研比探测性调研的调研目的().
更加重要
更加明确
相对模糊
相对粗略
20、某城市由于修建地铁,使地铁沿线的房地产价格得到提升。
这说明房地产投资具有()的特点。
投资品种多样性
投资变现复杂性
投资价值附加性
投资过程综合性
21、一般说来,随着人们收入水平的提高,人们的住宅需求从生产型向发展型乃至享受型发展,追求居室面积大小的需求属于().
生产型
发展型
享受型
豪华型
22、某家庭向银行申请了总额为30万元、年利率为6%、贷款期限为30年、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。
该家庭的月还款额是()元。
1798.65
2333.33
4786.25
5018.81
23、关于房地产开发项目市场定位的说法,正确的是().
房地产开发项目市场定位就是目标市场选择
房地产开发项目市场定位包括开发项目客户定位和产品定位
房地产开发项目市场定位就是开发项目产品定位
房地产开发项目市场定位就是开发项目客户定位
24、下列房地产开发成本中,可视为固定成本的是()。
土地费用
建安费用
公建费用
销售税费
25、下列资金中,不在房地产投资项目现金流量表中列出的是().
开发建设投资
经营资金
应收款
销售收入
26、人们虽然可以知道房地产投资风险发生的概率,但不能预知其在未来何时一定会发生。
房地产投资风险的这种特征,称为()。
可测性
潜在性
不确定性
27、房地产开发项目的成本利润率是()的比率。
年利润总额与项目总投资
年利润总额与资本金
年税后利润总额与资本金
总开发利润与总开发建设成本
28、甲、乙、丙三个计算期相同的互斥方案,若有IRR(乙-甲)&
gt;
Ic,IRR(丙-乙)&
lt;
Ic,IRR(丙-甲)&
Ic,则各方案从优到劣的排列顺序是()。
甲、乙、丙
乙、丙、甲
丙、乙、甲
乙、甲、丙
29、下列风险中,属于房地产投资系统风险的是().
变现风险
比较风险
时间风险
持有期风险
30、用差额内部收益率法对计算期不同的互斥方案进行比选,其判别准则是()。
IRR&
Ic,则年均净现金流大的方案为优
Ic.,则年均净现金流大的方案为优
0&
0,则年均净现金流大的方案为优
31、房地产投资风险应对,应贯穿于投资的整个过程,这体现了风险应对的()原则。
连续性
针对性
可行性
经济性
32、某房地产开发企业拟开发建设一个由十幢住宅、一幢幼儿园和一幢物业服务中心组成的住宅小区。
该住宅小区包括()。
3个建设项目
10个单项工程
12个单项工程
12个单位工程
33、用年值法对计算期不同的互斥方案进行比选时,以()的方案为优。
年值小
净年值大
费用年值大
净现值小
34、下列措施中,在房地产开发项目投资控制时,发现实际投资值偏离目标投资值,应采取的纠偏措施不包括()。
司法措施
组织措施
经济措施
技术措施
35、房地产开发项目施工阶段可分为()、施工和竣工验收三个环节。
前期策划
规划设计
可行性研究
施工准备
36、关于房地产开发项目质量验收的说法,错误的是()。
开发项目一般要划分为检验批、分项、分部和单位工程进行质量检验和评定
检验批由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收
分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收
分部工程由监理工程师组织施工单位项目负责人和技术、质量负责人进行验收
37、与邀请招标相比,公开招标的优点是().
节约招标费用
在较广泛的范围内选择承包商
节省招标时间
减少风险
38、相对于自行销售方式,房地产开发企业选择商品房委托代理销售方式的不利之处是销售渠道的()。
经济性差
适应性差
可控性差
程序性差
39、房地产开发项目的实施控制是对项目投资、质量和()三个目标进行有效控制。
成本
效益
进度
环境
40、不考虑房地产开发成本和竞争对手的价格策略和竞争反应,主要依据潜在顾客的价格承受能力来确定房地产价格的方法,称为()。
需求导向定价法
主动竞争定价法
目标利润定价法
随行就市定价法
41、房地产开发企业为实现预期经营目标,所制定的市场营销方案应以()为基本出发点。
满足消费者的需求
降低房地产开发成本
实现销量最大化
满足项目开发进度要求
42、某套住宅的成交价格为5000元/m2,交易中的营业税和契税等税费均由买方负担已知房地产交易中应由卖方缴纳的营业税等税费为正常价格的6%,应由买方缴纳的契税等税费为正常价格的2%。
该套住宅的正常价格为()元/m2。
5200.00
5300.00
5319.15
5400.00
43、关于商品房销售代理中“参与代理”的说法,正确的是()。
参与代理的房地产经纪机构与委托人(房地产开发企业)直接订立合同
多个参与代理人的关系协调由委托人(房地产开发企业)负责
参与代理的房地产经纪机构的佣金由独家代理机构或工同代理机构按协议分配
参与代理的房地产经纪机构由委托人(房地产开发企业)指定或委派
44、某旧住房因没有独立的卫生间所造成的价值损失,属于()。
物质折旧
功能折旧
经济折旧
外部性折旧
45、是商品房预售前,房地产广告的主要目的和重点应是()。
提升商品房的价值
提高商品房的知名度
提升商品房的品质
降低商品房的后期开发成本
46、在物业管理中,业主大会的基本权利是对物业重大事项的()。
管理权和知情权
管理权和决策权
议事权和知情权
监督权和知情权
47、李某以3000元/平方米米的价格购买了某住宅小区的一套住房,交易税费全部由李某负担;
同日.程某以3100元/平方米的价格在该小区购买了一套几乎相同的住房,交易税费出买卖双方各自负担。
已知该地区住房义卖中,卖方应缴纳的税费为成交价格的6%,买方应缴纳的税费为成交价格的4%。
李某与程某的实际购买价格相比,()。
李某的实际购买价格高
程某的的实际购买价格高
两人的实际购买价格相同
不能判断谁的实际购买价格高
48、在物业管理招投标活动中,招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同,这体现了物业管理招投标的()原则。
公开
公平
公正
诚实信用
49、某于租赁收入测算净收益的基本公式为:
净收益=()-运营费用。
总收入
有效毛收入
潜在毛收入
毛利润
50、关于住宅专项维修资金使用的说法,错误的是()。
住宅专项维修资金的存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用
住宅专项维修资金的使用应当遵循公开透明原则
住宅专项维修资金可用于从事委托理财业务
住宅专项维修资金可用于购买一级市场国债
51、关于物业服务企业的说法,错误的是()。
物业服务企业具有独立的企业法人资格
物业服务企业属于服务性企业
物业服务企业属于微利性企业
物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能
52、某三级资质物业服务企业,物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员中,具有中级以上职称的有6人。
陔企业若要申请二级资质,在其他条件满足的情况下,至少须增加相关专业中级以上职称的人员()人。
4
5
9
14
53、下列组织中,负责主持物业管理评标工作的是().
建设单位
业主委员会
评标委员会
居民委员会
54、物业服务企业与业主之问基于物业服务合同形成交易火系、双方交易的标的物是()。
物化成果
物业管理服务
特约服务
专项服务
55、包干制计费方式的物业服务费的构成中不包括()。
预收的物业服务资金
物业服务成本
法定税费
物业服务企业的利润
56、贷款总额50万元.贷款年利率率为5%.贷款期限为15年,采用按月等额本息还款力方式,月还款额是()元。
2777.4
3954.0
4553.5
4953.3
57、房地产抵押贷款关系中,,借款人为()。
债权人
债务人
抵押权人
第三人
58、土地储备贷款的借款人是()。
负责土地一级开发的机构
房地产行政管理部门
城市规划行政管理部门
土地行政管理部门
59、贷款总额为90万元,贷款年利率为6%,贷款期限为10年,采用按月等额本金还款方式,第11个月的还款额是()元。
10625
11625
11835
13950
60、个人住房贷款为住房公积金和商业组合贷款的,抵押人在办理抵押物财产保险时应明确()为保险的第一受益人。
商业银行
住房公积金贷款委托人
借款人
抵押物所有人
61、导致房地产供给缺乏弹性的原因有().
房地产需要的难测性
土地总量不可增加
房地产开发期长
房地产不可移动
E:
城镇化速度加快
B,C,D
62、关于郊区化的说法,正确的有().
郊区化是城市郊区的城镇化地域向乡村地域转化的过程
大城市外围区人口绝对量的下降可以作为郊区化的标志
发达国家的郊区化现象主要始于20世纪80年代
郊区化是城市发展中的一个必然阶段
郊区化的发展动力来自城市内部的离心力量
D,E
63、房地产征收作为一种被许可的以取得他人合法财产所有权为目的的行为,其法定的限制条件包括().
征收以满足公共利益为主,商业利益为辅
征收必须严格依照法律规定的权限和程序
政府以征收的执行人出现
按被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公正补偿
征收的权限和程序由各地方政府根据实际情况拟定
64、下列建设用地中,属于按建设用地服务的产业类型分类的有().
农业建设用地
非农业建设用地
工业建设用地
民用建设用地
军事建设用地
A,B
65、关于建设用地使用权出售和交换的说法,正确的有().
两者都是根据市场中的供求状况决定成交价格的
市场经济中两者的性质是相同的
从法律性质看,两者的合同均为双务有偿合同,双方当事人的法律地位是相当的
两者均可以以金钱为标的物
两者均是建设用地使用权出让的主要形式
A,B,C
66、关于房地产市场分析的说法,正确的有().
商业银行要求的开发项目贷款评估.报告中,不包括市场分析的内容
房地产市场存在地区性,供给和需求都具有区域性特征
租户和购房者在判断租买时机和价格时,不需要市场分析的支持
在市场分析报告中应当有描绘市场区域的部分
市场区域包含与目标物业相似的竞争空间的需要和供给
B,D,E
67、关于房地产开发项目策划根本目的的说法,正确的有().
为开发项目决策和运作提供依据
减少开发项目潜在竞争对手
为开发项目增值提供服务
延长开发项目销售周期
优化开发项目施工组织
A,C
68、下列房地产开发项目策划内容中,属于房地产开发项目营销策划的有().
项目目标客户分析与定位
项目定价策划
项目投资模式与开发模式的选择
项目推广策划
项目公关活动策划
A,B,D,E
69、从投资者的角度看,资金产生时间价值的主要原因有().
政策变化
投资收益
价格波动
通货膨胀
时间风险
70、运用线性盈亏平衡方法对房地产投资项目进行不确定性分析时,投资项目的假设条件包括().
开发的房地产产品全部销售出去
在开发经营期内,单位变动成本保持不变
房地产产品销售单价在销售期间保持不变
所采用的数据均为正常年份的数据
未来市场变化与预期一致
A,B,C,D
71、下列投资活动中,需要进行投资项目可行性研究的有()。
出售型房地产开发投资
经营型房地产开发投资
购买型房地产置业投资
租赁型房地产置业投资
个人购买房地产企业股票
72、关于招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的说法,错误的有()。
投标保证会可以使用支票
投标保证会不得使用银行汇票
投标保证金不得低于80万元
投标保证金应超过投标总价的2%
投标保证金应在规定的时问内提交给招标人
73、下列房地产开发项目有关合同中,属于房地产开发项目建没单位涉及的合同有()。
设计合同
采购合同
监理合同
分包合同
劳务合同
74、某多层商品住宅的营销方案,销售价格表是以顶层为基准准层制订的,顶层价格最高,向下依次降低,并且对一次性付款和分期付款(分三次)的时问做出了具体安排。
现欲对价格进行调整。
下列价格调整措施巾.属于提高销售价格的有()。
基准层价格不变,增大楼层差价系数
基准层价格和楼层差价系数不变,将第二次付款时间延后
价格表不变,提高首付款比率
价格表不变,将最后一次付款时间提前
价格表不变,提高一次性付款的优惠率
C,D
75、根据《房地产广告发布暂行规定》,属于不得发布广告的房地产有()。
在未经国家征收的集体所有土地上建设的房地产
已经办理预售许可证尚未具体实施施预售的房地产
工程质量验收不合格的房地产
已经依法获取各项前期建设手续但尚未完成基础施工的房地产
工程建设过程正常进行但尚未组织竣工验收的房地产
76、对写字楼在建工程进行估价,适用的估价方法有()。
市场法
成本法
收益法
假设发法
基准地价修正法
B,D
77、对近几年建成的一幢写字楼进行估价.适用的估价方法有()。
市场法
假设开发法
某准地价修正法
78、住宅小区业主委员会的职责有().
召集业主大会会议
监督和协助物业服务企业履行物业服务合
选聘和解聘物业服务企业
监督管理规约的实施
业主大会赋予的其他职责
79、招标人在物业管理招投标中,按照诚实信用原则,不得()。
事先预定中标单位
设定不公平条件
以苦行影响评标委员会委员
在招标书发出后5日内,提出补充条款
违反规定拒绝与中标人签订合同
A,B,C,E
80、下列影响个人住房贷款月还款额的能导致月还款额增加的有().
提高购房首付款
上调贷款利率
缩短贷款期限
降低商业贷款额度
增加住房公积金贷款额度
B,C
81、案例分析题(共20题,每题2分.由单选和多选组成。
错选.本题不得分:
少选,所选的每个选项得0.5分)
(一)某投资者以500万元的总价购买了一店铺用于出租经营,首付款为60%.余款为银行提供的年利率为7%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。
该店铺的经营期为20年.投资者要求的目标收益率不低于10%。
81.该投资者的年还款额为()万元A.21.10B.27.00C.28.48D.32.1082。
该投资项目的现金流出为()。
A.土地取得成本B.购房款C。
经营成本D.租金收入83.在该投资项目动念分析中,表明可以接受最高贷款利率的盈利性指标为()。
A.财务内部收益率B.资本金利润率C.投资利润率D.成本利润率84.影响该投资项目预期目标实现的因素为().A.贷款利率上升B.租金价格下降C.经营成本增加D.土地价格上涨
凝结在运输产品中的一般人类劳动
运输产品价格
运输位移及其效用
运价与物价之间没有关系
81.C82.BC83.A84.ABC
82、
(二)甲房地产开发企业将其开发的某住宅小区项目委托乙房地产经纪机构代理销售,并签订了委托销售合同,合同约定另外三家房地产经纪机构也可以销售该项目,但不直接与甲房地产开发企业签订委托销售合同。
乙房地产经纪机构给甲房、地产开发企业提交的营销方案中,关于销售价格的部分内容为:
按估算的开发成本和25%预期利润率测算的价格为5600元/平方米,开盘时确定的均价为5800元/平方米,开盘以后原则上每个季度调升一次价格,每次调升的幅度不超过3%;
当地同类房地产的市场均价为8000元/平方米。
对于楼层、整单元、整栋购买的消费者,价格优惠5%;
对于一次性付款的消费者,价格优惠3%;
对抵押贷款的消费者,价格优惠1%.85.乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交的营销方案中运用的价格策略为().A.数量折扣策略B.现金折扣策略C.低开高走策略D.高价策略86.从甲房地产开发企业的角度分析,该项目代理销售的类型为().A.独家代理B.共同代理C.参与代理D.转代理87.若按照加权平均法确定该项目开盘时的销售均价,成本加成定价法和竞争导向定价法的权重分别为0.4和0.6,则项目开盘的销售均价应为()元/平方米。
A.6560B.6829C.7040D.712088.乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交营销方案之前应完成的工作为().A.与甲房地产开发企业签订委
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