山东寿光市中阳商业街招商运营策划Word文档格式.docx
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现将项目2016年-2017年招商工作计划分解如下:
商铺装修期
商定装修方案、装修图纸设计
试营业期
招商签约期
招商蓄水期
招商筹备期
工作交接
12月
招商发布会
四、中阳商业街招商阶段说明
第一阶段:
工作交接阶段:
时间:
2016年10月-2016年11月
1、前期与物业公司、销售公司对商业情况进行了摸底和交接。
2、对省内部分的步行街和商业圈进行了考察和调研。
3、与多家商业代理公司进行了对接,方案在集团公司进行了汇报和讨论。
4、对步行街的亮化和基础设施进行了维修。
第二阶段:
招商前期筹备阶段:
2016年11月-2017年2月
1、选择合适优秀的代理公司进行合作。
2、确定商业街和商场的业态定位。
3、公司同时穿插进行自主招商。
4、了解已售商铺业主商铺收益预期,制定合理的统一租赁方案,与已售业主签订租赁委托书。
5、展开招商测试和论证,准确判断经营户可接受的商业街和商场租金范围水平,制定合理的招商政策。
说明:
以上筹备工作目前已正式展开,计划至2017年3月底前全部完成,该阶段工作是近期的工作重点,也是今后商业方案落地的基础,在具体工作执行中不断调整和完善商业街招商和推广方案。
第三阶段:
招商蓄客期
2017年3月—2017年5月
1、与代理公司商定装修方案,进行装修图纸的设计。
2、商铺招商蓄水。
在商业街和商场已建立的项目形象基础上进行宣传,通过区域短信、横幅、行销派单等具有针对性的方式推出商业街招商信息,利用商业街主题包装及规划经营前景教育,树立儿童购物广场和绿色健康会所商业标杆形象,吸引投资客和经营户的关注,顺利推进商铺招商蓄水,并促进商铺销售工作。
3、完成招商目标。
根据招商测试结果、目标客群市场需求等确定商业业态具体规划,并根据实际招商工作进行不断调整和完善。
第四阶段:
2017年5月—2017年8月
1、5月后天气渐暖,人民广场周边人气充沛,利用菜博会期间的宣传优势,结合前期积累的招商商家蓄水情况,邀请招商意向客户进行招商发布会,树立商家的经营信心。
2、装修图纸设计出来后,通过招投标选择施工单位进行商场装修、步行街装饰和楼体亮化。
第五阶段:
2017年8月—2017年10月。
1、本阶段前已经完成80%的铺位招商,商家进场装修。
预计2017年9月开展试运营,在试营业比较成熟之后,选择2017年10月后正式运营。
中阳商业街2016年-2017年推广招商目标分解如上所述,为达到招商、销售同步推进目标,我们应当:
以灵活的价格策略,撬动市场;
以合理的招商政策,吸引市场;
以独有的商业主题,引导市场;
以精准的推广策略,应对市场。
五、中阳商业街业态规划及初步经济测算
1、2#3#商业东西内街:
业态定位为特色餐饮美食一条街(地方名吃)。
2、4#商场一楼、二楼局部:
业态定位为大型特色餐饮,满足广场人群、周边居民等客群需求。
3、4#商场二楼局部、三楼:
业态定位为绿色健身、休闲娱乐,满足老城区不同层次人群。
4、4#商场地下一层北侧局部:
业态定位为网吧、电影吧,满足年轻人群。
5、5#6#商场一楼、二楼局部:
业态定位为小型购物广场,满足广场人群、周边居民购物需求。
6、5#6#商场二楼、三楼局部:
业态定位为超级儿童购物广场,满足婴儿、儿童、孕妈妈、产妇等不同客群需求。
7、5#6#商场三楼:
业态定位为儿童欢乐世界,满足儿童娱乐需求。
8、5#6#商场地下一层:
业态定位为商场顾客停车位。
9、5#6#商场地下二层:
业态定位为住宅楼住户停车位。
10、4#5#6#一层周边商铺:
业态定位为银行网点、药店、社区门诊、美容美发、眼镜店、干洗店、咖啡简餐、文体文具、音像数码专卖、商超便利、蛋糕店、烟酒百货、彩票体验中心、通信网点、茶行、粮油食品、休闲食品等。
11、2#楼三层公寓:
业态定位为儿童培训机构(或商场经营者仓库)。
商业街业态规划及租金情况
栋
建筑面积(㎡)
商业业态
租金(元/天/㎡)
年租金(万元)
备注
2#3#步行街未售
1038.32
特色餐饮美食
1.0
37.9
2#3#步行街返租
1635.28
59.7
剩余返租3年
4#商场一楼
605.90
大型特色餐饮
1.4
30.9
4#商场二楼
1670.04
娱乐、餐饮
1.1
67.1
4#商场三楼
1692.24
健身、娱乐
0.8
49.4
4#商场地下一层局部
1100.00
网吧、电影吧
32.1
5#6#商场一楼
1279.62
小型购物广场
65.4
5#6#商场二楼
2880.66
儿童购物广场
115.6
5#6#商场三楼
2878.83
儿童欢乐世界
84.1
4#5#6#一层周边商铺
1730.37
社区便民服务
1.8
113.6
2#楼三层公寓
1018.76
儿童培训机构
0.3
11.1
合计
租金合计:
约666.9万元/年保守估计:
666.9万元*80%=533.52万元/年
☆☆☆商场后期改造建议:
1、在4#与5#6#商业楼间二层和三层架设天桥,连通两侧商场,增加两侧人流互动。
(4#5#6#空间太深)
2、在4#商场南侧增设扶梯一座,将步行街人流引入商业二、三层。
不影响一层商铺租赁和消防车。
(4#无电梯)
3、一部扶梯费用约30万元,天桥费用约10万元,改造给二、三楼增加的租金年收益约计80-100万元。
集团公司对商业街前期的投资成本情况
建安成本(元/㎡)
土地价格(元/㎡)
投资成本(万元)
2#3#4#5#6#未售商业
14794.74
1500
450
4364.4
不含地下
1635.28*21000*8%*3
824.2
5188.6
1、投资成本合计:
约5188.6万元(不计地下、银行利息和财务成本)2016年银行存款利率
4#5#6#商场装修投入核算:
阶段
事项
内容
数量
单价(元/㎡)
费用预算(万元)
工程改造
商场公共装修部分
地面装修
11007.29
50元/㎡
55
材料+人工
天顶白漆
20元/㎡
22
柱面、墙面涂料
60
入口通道包装改造
2个
5
通道照明
10
布线材料人工
卫生间装修
商场配套基础装修部分
化粪池
20
中央空调
80
防水
给排水、烟道建设
4300
30
餐饮
煤气
二次消防安装
闭路监控
18
商铺装修
商铺隔断
轻钢龙骨或玻璃
一次商户简装
门楣、玻璃、门、弱电等
楼体亮化
楼体东侧亮化
38
563万
商业街招商推广费用预算:
内容
投放时间
方式
金额(万元)
户外
2017.2-2017.9
长效媒体,选择电视台和寿光日报大牌为主
6
网络
长效媒体,包括新闻报道、软文发布、少量硬广投放等
短信
结合招商主题和活动宣传,针对区域及目标客户适时发布信息
DM
针对投资客和经营户,在目标区域发放招商宣传单页
横幅
2016.11-2017.10
在广场及周边区域拉招商宣传横幅
3
场地包装
商业街门头包装等
营销活动
2017.2-2017.10
招商发布会、开业活动,含拱门、表演、物料、吊旗等
合计
商业街运营费用预算:
说明
开办费
管理公司注册、办公置办等
代理费用
代理公司年费、服务月费、提成
220(待定)
公共设施购买
休闲座椅、亮化、垃圾桶、绿植赁、对讲装饰、服装等
人员工资
保安、运营、水电工、清洁等(提前1个月进场)开业:
17年10月
水电支出
空调支出
35
其他
租金收入666.9万元*0.8=533.52万元和商场工程改造投入563万元费用基本持平,另有商业街招商推广和运营费用支出约232万元,代理公司费用220万元,具体经济测算待2016年12月底前期筹备阶段工作完成后依据实际数据测算。
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