合肥市物业管理若干规定草案主要法律依据及参考资料对照表0920Word下载.docx
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第五条 县(市)、区房地产行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府召开有关单位及业主委员会或者业主代表参加的物业管理联席会议,协调解决下列事项:
(一)业主委员会未依法履行职责;
(二)业主委员会未依法换届;
(三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续;
(四)物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷;
(五)其他需要协调解决的相关事项。
《安徽省物业管理条例》第六十五条
实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由县级人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府召集,居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、专业经营单位和城市管理执法、公安派出所等单位及业主委员会或者业主代表参加。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项:
第二章业主、业主大会及业主委员会
第六条房屋所有权人为业主。
已领取房屋所有权证的,房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主;
尚未进行房屋权属登记,但基于建设、买卖、赠与、征收补偿等已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中可以认定为业主。
业主对物业共有部分享有权利、承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。
《安徽省物业管理条例》第八条 房屋所有权人为业主。
业主身份的确认,以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。
第七条物业管理区域符合召开首次业主大会条件的,建设单位应当在三十日内书面告知物业所在地的县(市)、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域内公告。
符合成立业主大会条件的,县(市)、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到筹备业主大会书面申请后六十日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
《安徽省物业管理条例》第十七条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:
(一)入住率达到50%以上的;
(二)首批物业交付满二年,并且入住率超过30%的;
(三)首批物业交付满三年的。
《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)第九条 符合成立业主大会条件的,区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第八条 首次业主大会会议筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任;
筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。
业主大会筹备组应当自成立之日起十五日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。
业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
《安徽省物业管理条例》第十八条 业主筹备成立业主大会的,应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协调下,由业主代表、建设单位和居民委员会或者村民委员会组成业主大会筹备组,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。
前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。
符合首次业主大会会议召开条件之一,但未及时召开大会的,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。
业主大会筹备组应当自成立之日起15日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)第十一条 筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。
第九条 首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则。
《安徽省物业管理条例》第二十条 首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则等。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具委托书。
第十条业主大会会议由业主委员会组织召开,并应当邀请物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会参加。
《重庆市物业管理条例》第二十条 业主大会会议由业主委员会组织召开。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,并邀请物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会参加。
……
第十一条业主大会上未参加表决业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由管理规约、临时管理规约或者业主大会议事规则规定。
业主大会会议表决相关资料应当妥善保管。
《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)第二十六条第二款 未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。
第十二条业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成,任期一般为三年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。
业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主大会选举业主委员会委员时,可以按照业主大会议事规则的规定同时选举业主委员会候补委员。
《安徽省物业管理条例》第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生主任1人、副主任1至2人。
经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。
《辽宁省物业管理条例》第十五条第第四款 业主大会在选举业主委员会委员的同时,具备条件的,应当选举出业主委员会候补委员。
候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。
在个别业主委员会委员资格终止时,经业主委员会决定,从候补委员中按照得票多少依次递补,并在本物业管理区域内公示。
第十三条 业主委员会按照有关规定办理备案手续后,应当将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料在物业管理区域内公告,并持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。
《安徽省物业管理条例》第二十六条管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效,并由业主委员会在物业管理区域内公告。
第二十九条第二款 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案,并书面告知相关居民委员会、村民委员会。
《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)第三十四条:
业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
第十四条除履行法律、法规规定的职责外,业主委员会还应当履行下列职责:
(一)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(二)监督管理业主共有收益;
(三)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(四)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(五)业主大会赋予的其他职责。
《安徽省物业管理条例》第十三条
业主委员会应当按照法律、法规和业主大会的决定开展活动。
除国务院《物业管理条例》规定的职权外,经业主大会批准,业主委员会还行使下列职权:
(一)审议物业服务企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大维修工程项目年度计划;
(二)审议物业管理区域内物业服务费的收取标准。
业主委员会作出的决定,应当经全体成员过半数通过,并在物业管理区域内公告。
《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)第三十五条第一款第(六)项:
督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
第(七)项:
组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
第(八)项:
调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
第(九)项:
业主大会赋予的其他职责。
《陕西省物业管理条例》第二十二条第二款第(四)项 审核需要业主分摊的费用;
第(五)项:
监督管理业主共有收益。
第十五条业主委员会组成人员不得有下列行为:
(一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物;
(二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务;
(三)接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
《陕西省物业管理条例》第二十八条 业主委员会组成人员不得有下列行为:
(一)接受物业服务企业或物业管理利害关系人提供的利益或财物;
(二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作;
第十六条业主委员会主任、副主任、委员资格终止的,按照业主大会议事规则的规定推荐或者递补。
业主委员会组成人员发生变更的,应当依法办理备案手续并及时在物业管理区域内公告。
《陕西省物业管理条例》第三十一条 业主委员会主任资格终止的,由业主委员会组成人员推选一位副主任任主任;
副主任资格终止的,由业主委员会组成人员从委员中推选副主任;
委员资格终止的,由候补委员按照得票多少依次递补。
业主委员会应当及时在物业管理区域内公告组成人员的变更情况。
《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)第四十六条业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。
业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。
业主委员会委员人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。
第十七条业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
业主委员会在规定时间内未能组织换届选举的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令该业主委员会限期组织换届选举工作;
逾期仍未能组织的,由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议进行换届。
原业主委员会委员怠于组织或者阻挠换届选举的,不再列入新一届委员候选人名单。
《安徽省物业管理条例》第三十条
业主委员会任期一般为三年,其组成人员可以连选连任。
业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;
逾期未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织其换届。
《南京市业主大会和业主委员会指导规则》第三十九条业主委员会的换届选举,由原业主委员会筹备组织。
新一届委员的选举应按照业主大会议事规则的规定或按照首届业主委员会委员的选举办法执行。
业主委员会在规定时间内未能组织换届选举的,物业所在地街道办事处或镇人民政府可以责令该业主委员会限期组织换届选举工作;
逾期仍未能组织的,由街道办事处或镇人民政府组织业主召开业主大会会议进行换届。
原业主委员会委员怠于或阻挠换届选举的,不再列入新一届委员候选人名单。
第十八条业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,物业所在地的县(市)、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开;
逾期仍不召开的,可以由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
《安徽省物业管理条例》第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)有20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。
《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)第五十一条:
业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开;
逾期仍不召开的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
第十九条业主委员会委员资格终止、业主委员会任期届满后拒不移交所保管的档案资料、印章或者其他属于全体业主所有的财物的,其他业主委员会委员、新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
《安徽省物业管理条例》第三十条第二款
业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)第五十六条:
业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第二十条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的,解散前,业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。
《重庆市物业管理条例》第三十六条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的,解散前,业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。
第二十一条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后,按照规定办理有关手续。
业主所得收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费,百分之七十纳入专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
业主委员会应当按照规定妥善保管各项收支账目并接受所在地街道办事处、乡镇人民政府监督;
经业主大会决定,可以委托所在地街道办事处、乡镇人民政府代为管理。
《安徽省物业管理条例》第七十四条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后,按照规定办理有关手续。
业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费,70%纳入专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第三章前期物业管理
第二十二条建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;
投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业,经县(市)、区房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
县(市)、区房地产行政主管部门应当将经批准采用协议方式选聘物业服务企业的基本情况,报送市房地产行政主管部门备案。
《安徽省物业管理条例》第三十四条第一款 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;
投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业,经县级人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十三条建设单位应当参照市房地产行政主管部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同,并在签订后十五日内报物业所在地县(市)、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
《安徽省物业管理条例》第三十四条第二款 建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
《重庆市物业管理条例》第四十条:
建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同,并在签订后十五日内报物业所在地区、县(自治县)房地产行政主管部门备案。
业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同终止。
第二十四条前期物业服务企业应当按照中标价格或者协议收费价格收取前期物业服务费用。
建设单位销售房屋时,不得承诺减免物业服务费用。
第二十五条前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前,建设单位应当向物业服务企业移交物业档案资料并报物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。
《安徽省物业管理条例》第四十八条
在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;
(五)园林施工图纸及树种清单;
(六)业主名册;
(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。
前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。
建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。
泄露业主个人信息资料,影响业主正常工作、生活的,业主有权向有关行政主管部门举报。
《重庆市物业管理条例》第四十四条第二款 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会
第二十六条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工验收资料,包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。
(二)技术资料,包括水、电、气、视、讯等供用合同(协议)、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议,设施设备的安装、使用和维护保养等资料(包括窨井设施检测报告和产品合格证明)。
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件。
(四)物业管理所必需的其它资料,如物业的规划、建设的有关资料,有关房屋权属的申请登记资料,工程验收的各种签证、记录、证明,业主及房屋面积清册等。
未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;
(五)园林施工图纸及树种清单;
(六)业主名册;
(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。
前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。
建设部《物业承接查验办法》第十四条 现场查验20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)承接查验所必需的其他资料。
第十五条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查,重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。
第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收:
(一)共用部位:
一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;
(二)共用设备:
一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;
(三)共用设施:
一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
第二十七条 物业服务企业在承接新建物业项目时,应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。
(一)物业共用部位:
一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板
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