房地产开发项目建议书文档格式.docx

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第六章、项目建设周期与日程安排

第七章、投资估算及资金筹措

第八章、资源开发及综合利用分析

第九章、生态环境影响分析

第十章、经济影响分析

第十一章、结论

一、项目背景

为了响应政府号召，实施工业集中生产，推动城市发展新进程，促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展，打造区域新中心。

南充市嘉陵区拆迁原嘉美印染厂，新建商业集中区。

随着南充市金域西城工程的建设，嘉陵区金域西城的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点.金域西城位于嘉陵城区中心，地理位置优越，商机无限。

二．项目历史条件

1、宗地简介

宗地位于嘉陵区中心，规划用地性为商住建设用地，可用来开发中高层低密度居住性建筑和商业。

宗地面积为46.7亩。

宗地位于陈寿大道，与交警三大队为邻，距市核心商业区直线距离800米，四周为成熟住宅区，且位居入城主通道，交通便捷。

2、项目概况

1、拟建项目概况：

项目名称：

金域西城

建设地点：

陈寿路

建设规模：

10.2万㎡

占地面积：

46.7亩

容积率：

2.12

绿地率：

30%

建筑密度：

35%

2、项目提出的理由和过程：

金域西城位于陈寿路，该位置为成熟生活区，且紧邻市中心核心商业区，工厂再此已显得格格不入，且现工厂设备陈旧，污染严重，土地总面积46.7亩，随着城市发展需要，治理环境的问题已日渐突出，且工业与生活区交混将给市民带来极大地危害，现本市已基本形成工业集中生产区，嘉美印染厂新址也基本建设完成。

为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件，市政府决定在嘉美印染厂原址新建一个以商业为主，住宅为辅的新商业分中心。

项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。

3、建筑设计指导思想和原则

项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造商业新中心放在首位，进一步完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划中考虑居住区内各组团、单位乃至户室的采光、通风以及景观效果的均好性，尤其考虑市民购物的需要，树立“商业新中心”形象。

三、项目建设单位

1、项目公司名称：

南充联兴实业开发有限公司。

2、公司经营范围：

在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。

3、项目建设规模和建设内容：

“金域西城”开发建设总建筑面积约10.2万平方米。

建设内容为低密度住宅和商业配套设施。

“金域西城”由南充联兴实业开发有限公司投入全部建设资金。

一、项目名称：

金域西城。

二、地理位置：

“金域西城”位于陈寿路。

三、项目占地面积：

占地面积约46.7亩。

四、项目用地现状：

项目用地范围内为商住建设用地。

一、项目建设内容：

“金域西城”建设内容为高层低密度居住性建筑及商业设施等。

二、项目初步规划设计方案

1、规划建设用地面积：

46.7亩。

2、总建筑面积：

10.2万平方米。

3、住宅建筑面积：

4万平方米

4、商业建筑面积：

2.5万平方米

5、地下室建筑面积：

3.7万平方米

3、居住总人口：

约1500人。

4、居住总户数：

约500户

5、建筑层数：

地上18层。

6、绿化率：

30％。

三、项目规划设计特色。

1、规划设计：

在规划设计上拟聘请知名设计大师通过招、投标形式参与“金域西城”建筑、景观、人文等规划设计工作。

“金域西城”力求吸收当今先进的建筑艺术，体现商业新风貌和时代特色。

规划设计方案既能满足现代化商业、住宅的各项使用要求，同时也必须适合南充市总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。

项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把环境设计放在首位，进一步完善公共服务设施，创造出高质量的景观环境，形成独特的农村格局。

一、地理条件：

“金域西城”位于嘉陵区陈寿路。

巨南充市中心约800米，地理位置条件非常优越。

二、市政条件

“金域西城”位于成熟生活区，周围已经建成多个住宅小区，且紧邻交警3大队，占据城市主干道，“金域西城”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施非常优越。

一、建筑材料

“金域西城”建筑内容为高层低密度居住性建筑及商业设施，建筑结构为框架结构。

其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、粘土空心砖、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“金域西城”所需的主要建筑材料估算为：

钢材：

2100吨

水泥：

2000吨

木材：

60立方米

粘土空心砖：

16000立方米

二、主要设备

“金域西城”的建设内容为高层低密度居住性建筑及商业设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：

消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。

三、水、电、气、热供应

根据初步计算，“金域西城”水、电、气、热等用量为：

1、用电量：

50瓦/平方米，则预测项目用电量为17000千瓦。

2、用水量：

按2升/平方米·

日，用水量为68万立方米／日。

3、热力量：

按80大卡／小时·

平方米计算，则预测用热量为27百万大卡／小时。

一、建设方式

“金域西城”建设按照南充市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。

为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。

二、建设进度安排

“金域西城”总建筑面积约为10.2万平方米，预计建设周期为3年，即从2015年到2018年为建设期，项目建设实施进度为：

1、2014年12月之前完成前期准备工作。

主要包括：

协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计三通一平、工程招投标等。

2、2015年1月至2018年4月为施工工期，竣工验收。

一、成本构成

宗地占地约46.7亩，为商住建设用地，成本由以下几块构成：

1、土地费用16800万元

2、规划设计成本204万元

3、建安成本10200万元

4、基础设施投入3060万元

5、其他投入3026万元

二、成本测算：

1、土地费用按照目前市值估算为360万元/亩，总计46.7亩土地为16800万元。

2、规划设计费用按照20元/m2计，合计为204万元。

3、建安费用按建安平米造价1000元/m2计算，共计需投入10200万元。

4、基础设施投入按300元/m2计，共计需投入3060万元。

5、其他投入按照总投入的10%计算约为3026万元。

6、以上成本共计约33290万元。

三、资金筹措

资金是每一个建设项目的重要问题，工程项目中的主要资金包括固定资产和流动资金。

随着项目的不断推进，资金不断增值，用货币形式反映出耗费的生产材料价值和劳动者所创造的收益价值。

因此如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。

本项目总投资为33290万元，一次性开发建设，资金来源为自筹。

（一）资源开发方案

为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》和国家发改委《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》，做好固定资产投资项目的节能和审查工作，建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重要工作，也是建筑技术发展的大趋势。

《中华人民共和国节约能源法》中许多条款与建筑节能密切相关。

节能法规定“固定资产投资项目的可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证。

固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，应当依照有关法律、行政法规和规定采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。

随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设，大批工程项目相继投入运营，既提高了城市品味，完善了城市基础建设，同时也占用了大量的土地资源。

合理有效的运用土地资源是工程项目建设的必要前提条件。

房地产项目主要开发资源为土地，在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发展，该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材等，嘉陵区周围建筑资源丰富、运输方便、物流快捷，完全能够满足项目建设所需的全部材料供给，工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡开发新型环保节能材料，综合利用工业废料，增值降能。

（二）资源利用方案

拟建项目主要开发资源为土地，主要耗用能源为煤、水、电等能源，拟建项目因采用集中供热，更利于建筑节能，供水管网合理布置，与市政主管道有效对接，采用箱式变压器，既美观，占地面积又小，节地作用十分明显。

资源节约措施

1、建筑节能是能源节约的重点领域，该项目在规划设计中注重以下问题：

a、在施工过程中，应严格执行住宅建筑和公共建筑节能６５％的要求。

b、在结构设计中采用空心砖、现浇结构。

c、采用双玻窗，增大供热保暖系统。

d、建筑单体外轮廓线尽量采用板式型式。

该项目建成后，污染物主要来自居民生活废水、固体垃圾，项目在建设过程中主要的污染物为机械噪声、扬尘、固体废弃物，具体治理措施为：

1、污水：

生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。

2、生活垃圾：

将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。

3、噪声：

噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。

4、汽车废气：

因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。

汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。

5、施工中产生的机械噪声、扬尘、固体废弃物的清理。

在设备和装置上采用减振和隔音措施，使噪声达到国家标准，产生的扬尘予以洒水降尘，并控制施工时间，同时建临时围墙，从而避免了尘土飞扬，施工中产生的固体废弃物由施工单位联系环卫部门统一清理。

（一）经济费用效益

该项目为房地产开发项目，项目建设不具有垄断特征，不涉及国家安全，项目建设资金全部由投资企业自筹解决，项目占用的土地按照国家和地方相关政策竞拍取得，项目建设符合产业政策，与当地政府有关政策不相冲突，项目建设主要产品为住宅和商业，不属于非市场属性的公共产品。

该项目建设将促进当地房地产业发展及商业活动有序开展，对推进区域内城市化进程、促进区域经济协调发展有着积极作用，项目建成后将改善城市形象，进一步带动相关产业的发展，促进南充市的经济和社会的发展，刺激社区商业、服务业的发展，为当地的产业发展带来商机，吸引更多的投资商，对南充市的招商引资及拉动经济增长具有深远影响。

（二）社会效益分析

该项目完工投入运营后将能满足1500人居住，部分居民的住房及生活条件有了较大的改善，改变了小区周边街道一带城市风貌，提高了城市的品味。

综上所述，嘉美印染厂住宅小区项目建设条件具备，投资构成合理，符合国家相关产业政策和行业规划以及土地利用总体规划，符合国家宏观调控政策，符合并合理有效的开发和利用资源，经济和社会效益显著，适应社会发展趋势。

南充联兴实业开发有限公司

2014-8-29