房地产开发项目可行性研究报告doc 95页.docx
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房地产开发项目可行性研究报告doc95页
房地产开发项目可行性研究报告(doc95页)
山东国华时代投资进展
项目管理制度汇编
编号:
SDGH5-01
第A版第0次修改
标题:
房地产开发项目可行性研究治理方法
第1页共9页
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山东国华时代投资进展
项目管理制度汇编
编号:
SDGH5—01
版本:
A版第0次修改
标题:
房地产开发项目可行性研究治理方法
页码:
第2页共9页
房地产开发项目可行性研究治理方法
为适应公司进展需要,实现房地产开发项目决策的科学化、民主化,减少或幸免投资决策的失误,提高项目开发监视的综合效益,特制定本方法。
1开发项目可行性研究的任务
可行性研究确实是在工程项目投资决策前,对与项目有关的社会、经济和技术等方面情形进行深入细致的研究;对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认确实技术经济分析、比较和论证;对项目的综合效益进行科学的推测和评判。
在此基础上,综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性,由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见,为领导决策提供可靠的、科学的依据。
2可行性研究的步骤
2.1筹备。
可行性研究开始前的预备工作包括提出项目开发设想,组建研究小组,制定研究打算和工作大纲等。
2.2调查。
要紧从市场调查和资源调查两方面进行。
市场调查应查明和推测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等,以便确定项目的经济规模和项目构成。
资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境爱护等方面的调查,为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。
2.3方案的选择和优化。
在收集到的资料和数据的基础上,建立假设干可供选择的方案,进行反复比较和论证,会同相关部门采纳技术经济分析的方法,评选出合理方案。
2.4财务评判与不确定性分析。
对经上述分析后所确定的最正确方案,在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上,对方案进行详细的财务评判和不确定性分析。
研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。
由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度打算。
2.5编写报告书。
经上述分析与评判,即可编写详细的可行性研究报告,举荐一个以上的可行方案和实施打算,提出结论性意见、措施和建议,供领导决策。
3可行性研究的内容
由于房地产项目的性质规模和复杂程度不同,其可行性研究的内容也不尽相同,各有侧重。
要紧应包括以下几方面:
3.1项目概况。
要紧包括:
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3.1.1项目名称;
3.1.2项目的地理位置。
包括项目所在地都市、区和街道,项目周围要紧建筑物等;
3.1.3项目所在地的周围环境状况。
要紧从工业、商业及相关行业现状及进展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性;
3.1.4项目的性质及要紧特点。
3.2开发项目用地的现状调查及动迁安置
3.2.1土地调查。
包括开发项目用地范畴内的各类土地面积及使用单位。
3.2.2人口调查。
包括开发项目用地范畴内的总人口数、总户数,需动迁的人口数、户数等。
3.2.3调查开发项目用地范畴内建筑物的种类,各种建筑物的数量及面积,需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。
3.2.4各种市政管线。
要紧应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时刻。
3.2.5其他地下、地上物现状。
开发项目用地范畴内地下物调查了解的内容,包括水井、人防工程、各种管线等;地上物包括各种树木、植物等。
开发项目用地的现状要附有平面示意图。
3.2.6如需要进行拆迁的,要制定动迁打算,确定安置方案。
3.3市场分析和建设规模的确定
3.3.1市场供给现状分析及推测。
3.3.2市场需求现状分析及推测。
3.3.3市场交易的数量与价格。
3.3.4服务对象分析、制定租售打算。
3.3.5拟建项目建设规模的确定。
3.4规划设计方案选择
3.4.1市政规划方案选择。
市政规划方案的要紧内容包括各种市政设施的布置、来源、去路、和走向,大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。
3.4.2项目构成及平面布置。
3.4.3建筑规划方案选择。
建筑规划方案的内容要紧包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。
附规划设计方案详图。
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3.5资源供给
3.5.1建筑材料的需用量、采购方式和供应打算。
3.5.2项目施工的组织打算。
3.5.3项目施工期间的动力、水等供应。
3.5.4项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。
3.6项目开发组织机构和治理费用研究
3.6.1开发项目的治理体制、机构设置。
3.6.2治理人员的配备方案。
3.6.3人员培训打算、年治理费用估算。
3.7开发建设打算
3.7.1前期开发打算。
包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、托付规划设计、取得开工许可证直至完成开工前预备等系列工作打算。
3.7.2工程建设打算。
包括各个单项工程的开工、竣工时刻,进度安排,市政工程的配套建设打算等。
3.7.3建设场地的布置。
3.7.4施工队伍的选择。
3.8项目经济及社会效益分析
3.8.1项目总投资估算。
包括开发建设投资和经营资金两部分。
3.8.2项目投资来源、筹措方式的确定。
3.8.3开发成本估算。
3.8.4销售成本、经营成本估算。
3.8.5销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。
3.8.6财务评估。
运用静态和动态分析方法分析运算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标,对项目进行财务评判。
3.8.7风险分析。
一方面采纳盈亏平稳分析、敏锐性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析;另一方面结合政治形势、国家方针、经济进展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化,进行定性风险分析。
3.8.8项目环境效益、社会效益及综合效益评判。
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3.8.9结论及建议
运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性,提出存在的问题及相应的建议,并举荐最正确方案。
4可行性研究报告的撰写
4.1封面:
要能反映评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时刻。
4.2摘要:
用简洁的语言,介绍被评估项目所处地区的市场情形、项目本身的情形和特点、评估的结论。
文字要字斟句酌,言必达意,绝对不能有废词冗句,字数以不超过1000字为宜。
4.3名目
4.4正文:
这是可行性研究报告的主体,要按照逻辑的顺序,从总体到细节循序进行。
一样包括:
项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和邻近地区竞争性进展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的推测和选定、项目经济效益评判、风险分析和结论与建议等十二个方面。
4.5附表:
附表是关于正文中不便于插入的较大型表格。
一样包括:
项目工程进度打算表、项目投资估算表、投资打算和资金筹措表、项目销售打算表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏锐性分析表。
4.6附图:
一样包括:
项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。
5市场分析与需求推测
5.1开发项目的市场调查内容,可依项目的具体情形确定。
一样应进行以下内容的调查:
5.1.1社会经济状况及投资环境调查,要紧包括项目所在地的社会经济进展规划、都市建设规划、金融财税政策、鼓舞投资产业及阻碍房地产业的各种宏观经济因素。
5.1.2房地产投资及同类物业市场调查。
要紧包括项目所在地房地产投资开发态势、开发量、价格水平及潜在需求。
如同类物业近年内的市场交易状况、区域分布和价格水平。
对明显具有竞争性的项目要有针对性地着重进行研究分析。
5.1.3消费者意愿调查。
要紧包括当地消费者对项目设计的使用要求或对已开发项目的评判、消费者的购买动机、购买能力及购买偏好等。
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5.1.4物资供应市场调查。
要紧包括当地要紧材料、设备供应状况、市场价格及有关物资信息。
5.1.5工程技术状况调查。
要紧包括项目开发所处地段的地势、地质情形、当地可采纳新材料、新技术以及有关技术经济指标。
5.1.6物业治理状况的调查。
要紧调查了解该地面物业治理范畴、服务质量、收费标准、客户对物业收费的承担能力等。
5.2市场调查方法应机动灵活,力求准确,一样可采取以下方法:
5.2.1积存资料。
专人收集有关专业报刊、会议及政府协会活动等形成的文件、信息、年鉴统计资料,进行整理鉴别。
5.2.2走访调查。
通过走访客户、开发企业和有关信息咨询服务部门,获得开发项目功能、质量、价格及改进提高的要求。
5.2.3征询。
通过对有关行政治理部门征询或对专家函询方式。
5.2.4在深入调查充分分析收集资料基础上,对开发物业需求现状及进展趋势进行科学分析,对开发成本、市场售价、销售对象、销售进度等作出客观推测。
6地点选择与地块价值评判
房地产开发项目的地点选择和地块评判是对可供选择的地点和地块的条件和价值进行分析比较和评判。
分析评判内容包括:
6.1拟定地点的水文、地势、地质条件等地理特点;
6.2拟定地点的市政配套、交通运输条件;
6.3拟订范畴的拆迁情形;
6.4地块周边的自然景观、人造景观及污染情形;
6.5实际地价与地价潜在价值评判。
7资金筹措
7.1制定可靠或比较可靠的资金筹措打算,是开发项目实现预期目标的差不多条件,是幸免项目流产或夭折的全然保证,必须高度重视,周密策划。
凡在资金筹措无望的情形下,不必开展深度可行性研究。
7.2资金筹措打算要紧是就项目投资的资金来源进行分析,包括自有资金、贷款和预售收入三部分。
当资金来源中包括预售收入时,应有销售收入打算配合考虑。
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8财务
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