物管人员管理制度模板Word下载.docx

物管人员管理制度模板Word下载.docx

《物管人员管理制度模板Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物管人员管理制度模板Word下载.docx（5页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

是促进物业管理行业健康成长的需要；

是推动房地产业持续发展的重要保证；

是体现和推行国家有关房地产政策的需要。

物业管理制度的建设是物业管理法制建设的有机组成部分。

物业管理制度的分类方法有很多种。

如果根据其制定的主体和约束的对象来划分，物业管理制度可以分为4大类：

第一类是用于界定物业管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方当事人的行为，协调各方主体间关系的规定。

这类制度以法律文件的形式加以确定，即通常所说的物业管理法律法规，只能由享有相应立法权国家机关依照立法程序制定，它是后三类制度制定的法律依据和前提。

第二类是物业管理企业制定的，只约束物业管理企业员工不约束业主和使用人的物业管理企业内部管理制度：

第三类是业主自治团体制定的，只约束业主和使用人不约束物业管理企业员工的业主内部管理制度；

第四类也是业主自治团体制定的，既约束业主和使用人又约束物业管理企业员工的物业管理公共管理制度。

二、物业管理法律法规

物业管理借助物业管理制度的法律，法规形式，载明物业管理主体的权责内容，约束和规范物业管理服务，维护物业管理各方的合法权益，随着我国物业管理的发展，国务院《物业管理条例》等一系列法规相继出台，标志着我国的物业管理制度正在不断完善，国家将会继续加强物业管理立法，完善物业管理法律制度，这一部分内容已在第一节内容中详细阐述，这里主要对《物业管理条例》中确立的基本制度加以说明。

《物业管理条例》所确立的八项基本制度是：

（一）业主大会制度。

业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行。

居住小区内制订和修改业主公约、选举或更换业主委员会委员、选聘和解聘物业管理企业、决定专项维修基金使用等重要事项，必须由业主大会决定，并经2/3以上业主通过。

（二）业主公约制度。

业主公约是业主共同订立并遵守的行为准则，业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力。

（三）前期物业招投标制度。

在前期物业管理中，对于住宅小区的物业管理，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

对于其他类型的物业，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业管理企业。

（四）物业管理企业承接验收制度。

物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。

（五）物业企业资质管理制度。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

（六）从事物业管理人员的职业资格制度。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

（七）物业服务收费制度。

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，在合同中约定。

（八）专项维修资金制度。

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

三、物业管理企业内部管理制度

物业管理企业内部管理制度，是指物业管理企业为履行物业服务合同，提高服务质量和工作效率，以国家颁行的法律法规及相关文件政策为依据，根据企业特点和物业管理区域实际，制定的企业内部执行的规章和制度。

包括一系列职责范围，岗位责任，工作程序和考核办法等。

此类制度的制定是为了明确各部门，各岗位的责任，约束企业员工的行为，协调，衔接企业各环节的关系，保证企业正常运转和循环，以此为基础，落实物业管理企业的服务责任，保证物业管理工作的有序进行。

在物业管理的市场竞争中，如果说一个物业管理企业的设备精良，工作设施先进是竞争的“硬件”，那么物业管理制度的完备，严密，科学，合理就是竞争中取胜的'

“软件”。

因此，物业管理企业内部制度建设是一项十分重要的基础性工作。

物业管理企业内部管理制度体系一般包括以下具体制度：

（一）企业综合管理制度。

指公司各个部门和全体员工都必须遵守，执行的制度。

包括员工手则，质量手册、程序文件等涉及企业宏观管理方面的目标和要求。

其中《员工手册》，是物业管理企业最基本的内部管理制度。

主要包括劳动用工制度，员工行为规范，员工福利制度，绩效考核制度，企业奖惩制度等员工管理方面的制度。

质量手册包括了质量管理和质量保证体系制度、管理职责、资源管理、服务实现等方面的制度。

程序文件包括文件和资料管理程序、不合格控制程序、企业财务管理程序，企业采购检验保管程序等方面的制度，经济核算制度等。

（二）部门职能制度

主要指公司各部门责任的制度。

物业管理企业各部门都要制定工作职责，一般包括公司内部职能部门如办公室，财务部，人力资源部，或业务部门如服务部，工程部，保洁部，保安部，市场部等各个部门以及各个项目管理处的具体工作职责范围。

（三）岗位制度

主要指公司各不同具体岗位的具体工作职责的制度。

通常称为岗位说明书。

物业公司内部有多个职能部门，每个部门内有相应的不同岗位，一个完整的岗位说明书要包括本岗位的工作职责、工作权限、任职资格、培训要求、工作文件、考核要求、注意事项等内容。

（四）操作程序制度

主要指公司在管理各环节运作过程中所作的步骤和标准的规定，通常称为作业指导书。

作业指导书是指为保证过程的质量而制订的程序，是指导保证过程质量的最基础的文件和为开展纯技术性质量活动提供指导，是质量体系程序文件的支持性文件，有时也称为工作指导令或操作规范、操作规程、工作指引等。

作业指导书是一种程序，其针对的对象是具体的作业活动，而程序文件描述的对象是某项系统性的质量活动。

作业指导书按内容可分为：

——用于施工、操作、检验、安装等具体过程的作业指导书；

——用于指导具体管理工作的各种工作细则、导，则、计划和规章制度等；

——用于指导自动化程度高而操作相对独立的标准操作规范。

物业管理公司需要针对每个工作岗位的各类工作，制定明确，具体，细致，便于操作的操作规程，即具体的规范的工作流程和工作要求及质量标准。

每一个作业指导书包括目的、范围、定义、职责、作业流程图、方法与措施、参考文件等内容。

作业指导书是物业管理公司核心管理制度之一。

四、业主内部管理制度

业主内部管理制度是用于业主自律的制度，内容主要有：

业主临时公约或业主公约，业主大会议事规则和业主委员会章程

（一）业主临时公约与业主公约

1．业主临时公约。

适用于前期物业管理。

根据《物业管理条例》规定，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用，维护，管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。

建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

业主在购房时，首先要了解业主公约的内容，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

由于业主临时公约由房地产开发商制定，为保护购房者的合法权益，建设部于20xx年9月6日颁发了《业主临时公约》示范文本予以指导。

其内容由七章和一个承诺书构成。

包括：

总则、物业基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、违约责任、附则、承诺书。

2．业主公约

是由业主制定和确认，对全体业主、使用人、业主（代表）大会和业主委员会具有普遍约束力的行为规范。

它体现全体业主的共同意志，是物业管理活动的支持性文件。

业主公约相关内容在第四章中已有详细论述。

业主公约作为基于私法领域的意思自治原则而派生的物业管理的最高自治规则，有物业管理“宪法”“章程”之称，是实现业主自治自律的前提和保证。

但在实践中存在着很多问题，主要表现在：

业主公约的性质和法律地位不明确；

业主、业主委员会、物业管理单位和建设单位都不重视业主公约的签订与修订，造成有的物业没有业主公约或部分业主没签字；

业主公约使用的名称不统一，内容不规范；

业主公约没有体现应有的法律约束力，在纠纷的处理中缺乏应有的效力等。

业主公约要真正体现其作用和地位需要所有业主都增强权利意识、自治意识和自律意识，共同参与管理，变被动接受物业管理为以物权主人的姿态主动行使管理和监督权，真正建立起自治自律的管理体制。

（二）业主大会议事规则。

一般是在第一次业主大会上经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上制定和通过。

目前并没有统一的格式，从内容上看，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。

（三）业主委员会章程

业主委员会作为业主大会的执行机构，必须有自己的行为准则，以保障业主委员会正常开展工作，维护业主合法权益，正确履行法律和全体业主赋予的职责。

目前在业主委员会章程的问题上，还未有严格的法律文本可依据。

一般应包括这些内容：

业主委员会的宗旨；

业主委员会的组织机构；

业主委员会的主要职责、权利和义务；

业主委员会与业主大会的关系；

业主委员会与物业管理企业的关系；

业主委员会成员的奖惩等条款。

业主委员会章程由业主委员会制定，但须通过公示的方式给全体业主知晓。

（相关内容在第四章中已有详细论述）

需要说明的是：

业主公约、业主大会议事规则、业主委员会章程、物业服务合同，在物业管理实践中一般称为物业管理四大内部法律文件或制度，它们之间内容虽有交叉重合部分但不能相互替代。

目前实践中存在的业主公约与其他法律文件没有形成完整的系统，配套性、协调性差；

只重视合同不重视业主公约的至上效力，把业主公约、业主大会议事规则、业主委员会章程混为一谈都是制度建设不完善、不规范的表现。

五、物业管理的公共管理制度

物业管理的公共管理制度，是指对全体业主，使用人以及物业管理者均有约束力的制度。

物业管理的公共管理制度一般由物业管理企业起草，由物业管理企业和业主委员会共同讨论，制定，经过业主大会通过后生效。

此类制度总体上明确了物业管理参与者的权责，有助于发挥物业管理的功能，提高管理服务水平。

在前期物业管理中，由物业管理企业制定的公共管理制度，称为临时管理制度，业主大会成立以后，可以对物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的公共规章制度进行修改。

物业管理的公共管理制度主要有楼宇入住及迁出管理制度，房屋共用部位及共用设施设备使用管理制度，房屋共用部位及共用设施设备维修管理制度，房屋装修管理制度，安全保卫管理制度，车辆行驶和停放管理制度，消防管理制度，环境卫生管理制度，绿化管理制度，禁止违章用地及违章建筑的管理制度，综合经营服务管理制度以及接受业主委托开展有偿特约的制度等。

实践中，很多物业管理企业将上述各种物业管理的公共管理制度印在《住户手册》或《客户手册》中，发给业主和使用人。

手册是物业管理公司发给住户并由住户保存的文件，目的是为了让住户了解物业的概况，管理公司的职责权限，管理的内容和主要规定，住户的权利义务以及应注意的事项等。

通过《住户手册》或《客户手册》，加强物业管理公司与住户的联系，发挥双方的积极性，共同创造物业良好的居住和工作环境。

住户手册一般包括以下几方面的内容：

物业概况；

物业的管理；

业主或租户须知；

日常管理与维修；

综合服务；

其他。

--------DesignedByJinTaiCollege---------