邢台地块市场研究及产品初步建议Word格式.docx
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4)写字楼市场
本区域商务办公氛围较差;
区域内工业企业均有自己的办公楼,而现有租用商户多为个人网购等企业的办公及库房使用,需求以小面积为主,大面积相对较少;
区域现有写字楼中,河北工业大学科技园开发量预计50万平米,先开发10万平米;
创智园投入运营,但以高速路信息中心为主要客户,其次为房地产公司租用,其他客户较少;
另,研发中心项目基本处于停滞状态。
区域内写字楼总体供应量较大,需求量不足。
总结
在商业、住宅、写字楼三种业态中,写字楼市场供应量大、需求量不足,且现有价格并不高于住宅价格,故建议本地块不做写字楼产品,而以住宅产品和商业产品进行组合。
二、客群定位
1、住宅客群定位:
1)客群区域定位
✓邢台桥东区少量下行客户;
✓东八县上行客户。
2)客群消费特征
✓以刚需消费为主,关注性价比;
✓关注五证及是否按期交房;
✓可以为品质较好项目买单,但价格承受度有限。
2、商业客群定位:
1)商业消费人群
A商业消费人群区域定位
✓本区域居民;
✓东八县来邢台消费人群。
B消费特征
✓本区域居民,以中档消费为主,但受市区商业的吸纳,更多需求为品牌折扣类产品,可就近购买;
✓东八县客户,少量中档消费,以中低消费小商品批发类为主。
2)商业购买人群定位
✓以邢台区域投资客;
✓邢台市区经营商户;
✓少量东八县客户。
三、定位建议
1、SWOT分析
优势及机会:
地块方正易于规划;
交通便利;
东8县长途汽车总站至本项目步行仅10分钟,易于引导下县进城人流消费。
临中兴东大街,临街展示较好;
且对面为开发区管委会,规划为中央活力区,标志性建筑,易于形成邢台东门户概念,推升项目形象。
东8县长途汽车站预计明年投入使用,可为本区域带来一定的人流。
劣势及威胁:
◆区域仅有少量居住人群无商业氛围,未来商业区成型约8-10年;
◆地块中间有宽76米的绿化带,两侧商街互动难度加大;
◆南侧为居住人群,由于宽20米道路,商业引流难度大;
◆未来际华投资百万大盘无疑将成为区域的价格标准,对项目价格拉升造成一定的影响。
2、项目定位
1)项目市场形象定位
门户地标城市综合体
门户:
邢台市东门户;
地标:
开发区地标建筑。
城市综合体:
商业、住宅建筑集群
四、产品初步建议
1、项目整体规划建议
建议绿化带两侧地块为开放式街区,临振兴路东侧地块为封闭式住宅区。
2、整体建筑风格建议
建议项目整体建筑风格为artdeco风格建筑
3、临中兴东大街区域建议
如以建筑高度形成地标,现有邢台市最高建筑为175米高的电信大厦,本项目以高度形成热点成为地标,将增加成本,同时,由于区域商务氛围不足,且居住类人群对超高层接受度有限,无疑将增大风险,故建议采用异性建筑,鲜艳色彩,形成项目地标。
建议采用跨廊式建筑,横跨中央景观带,使项目左右两侧形成一个整体,且给人以中央绿化带为本项目自身园林的感觉。
跨栏两侧设两栋点塔,整体形成综合体形式外观。
连廊建筑示意图:
4、商业及住宅产品建议
1)商业:
建议为开放式商业街区,地下一层,地上两层,地下一层商业不做完全覆盖。
建议
商业道路为弧形主道路,并设置较窄辅路,完全串联东西地块,避免商业兵营式排列弊端。
同时,东侧商业街区与项目海关后侧地块底商形成互动。
绿化景观轴中与东西两侧链接区域设置节点景观,避免高大树木遮挡;
由于是弧形道路,可将主力店设置在各道路视觉末端,便于引动人流。
2)商业业态定位
地下一层:
小商品批发零售区
东侧商业街:
西式快餐、KTV、中式餐厅、网吧等
西侧商业街:
中档服装、饰品、影院等。
临中兴东大街为百货店及旗舰品牌店。
3)住宅产品定位
建议住宅楼在二层商业以上,以错落点式板楼。
户型面积建议:
临中兴东大街两栋点式板楼户型为
二居:
60-80平米;
三居:
100-110平米
社区内楼栋面积为:
80-90平米;
110-120平米
5、项目入口建议
建议在东西两块土地分别设两个入口,入口紧邻中央绿轴景观。
第二篇分析篇
一、城市发展
1、邢台城市整体经济保持上涨势头,但涨幅减缓;
年度
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
全市生产总值
(亿元)
890.42
989
1056
1212.09
1428.9
1532
1604.6
涨幅(%)
13.00
10.10
10.00
12.20
11.60
9.50
7.40
2、由于邢台本身外来人口吸纳力不足,常驻人口增量呈逐年减少的趋势;
常驻人口情况
(万人)
688.44
693.34
698.88
——
715.55
718.86
721.69
增长人数(万人)
4.9
5.54
3.31
2.83
3、城镇人均可支配收入城递增状态,除2009年外,涨幅均在10%以上。
全年城镇居民人均可支配收入(元)
10576
12129
11922
14744
16592
18639
20634
14.68
-1.71
23.67
12.53
12.34
10.70
4、邢台整体规划呈现“西北生活、东南工业”的布局,而由来已久的工矿企业在城西,使得现有城市居民消费力整体呈现“西高东低”的现象。
5、小结:
邢台城市整体经济保持增长态势,但增速减缓;
二、房地产市场分析
1、宏观市场
1)邢台市区销售量整体呈上升趋势,2013年共销售140万平方米。
总套数
5740
7448
7983
10090
14672
16746
总面积
447102.3
514698.9
572296.3
783289.9
1138166.7
1407589.4
2)邢台市销售在2014年初,受地产调控影响,销售量开始出现下滑。
小结:
整体房地产市场销售呈逐年增长态势,但增量日趋减缓。
2、区域市场
1)区域土地供应情况
本区域未来新增供应量商品住宅约152万平方米;
本区域未来新增金融用地建筑面积供应15万平方米,楼面地价为720元/平方米;
本区域金融用地价格为135万元/亩(际华投资土地);
本区域住宅用地价格为18-62.1万元/亩,其中基本住宅集中在20万元/亩(际华投资和新发地地产的土地),仅有国际新城开发商金宏地产地块为62.1万元/亩;
区域现有供地金融用地容积率最高2.8,住宅用地均为1.2-2.2之间,未来供应基本为18层以下住宅产品。
地块位置
面积(公顷)
土地用途
年限
成交价格(万元)
约定容积率
约定开工时间
土地使用权人
每亩价格(万元)
中兴东大街以北、永安路以东
5.3333
商务金融用地
40
10800
1-2.8
2014-5-20
际华(邢台)投资有限公司
135.0
英华大街北侧、永安路西侧
7.6181
中低价位、中小套型普通商品住房用地
70
7100
1-2.2
2014-8-15
邢台市金宏房地产开发有限公司
62.1
英华大街北侧、规划江八路东侧
2150
1.0-2
邢台新发地房地产开发有限公司
18.8
英华大街北侧、规划江八路西侧
2470
2014-8-16
21.6
永安路以东、东关街以南、加密路以西
26.5895
7700
19.3
永安路以东、东关街以南、加密路东侧
11000
27.6
2)区域地产市场情况分析
A住宅市场
a区域项目分部情况
b区域项目分析
国际新城
项目类型
建筑面积(万㎡)
户型面积㎡
容积率
绿化率
价格(元/平方米)
备注
住宅、底商
35
85-205
2.2
36%
住宅
30
85-150(高层)
150-205(洋房)
———
4900
现剩余临中兴东大街高层在售
商业
5
63-215
16000
促销:
以7%年回报率为返3年,实际价格为12000元/平方米
分析:
住宅:
该项目高层住宅,主力户型为刚需面积二居80-90平,三居100-120平。
由于五证齐全,历经3年均按期交房口碑较好,且拥有双语幼儿园。
是区域内价格标杆项目。
商业:
其商业基本为临街商业,和项目入口商业内街两类,原有16000价格销售不畅,推出返租政策,现已引进主力店家园乐超市4000平,澳门豆捞,f8等商业主力店。
盛世春天
15
85-140
该项目为住宅产品,其中二居为80-90平米,三居为110-120平米,其中三居销售速度较快。
其建筑较为普通,且距市区较国际新城远,紧邻107国道,其价格相对较低。
上东国际
10
90-127
35%
4150
该项目较国际新城,距离市区更近,但由于五证不全,延期交工的问题,使其价格低于区域价格,仅售4150元/平方米。
锦江花园
住宅、商业
7
69-130
40%
4200
该项目紧邻上东国际,户型为69-91的两家,及100-130的三居户型,但由于五证不全,且整体社区品质低于国际新城,仅售4200元/平方米。
底商也没开始销售。
c住宅市场小结:
根据区域土地成交情况,际华投资约每亩20万/亩的价格,约百万平方米大盘。
B商业简析
a邢台市商圈分部情况
b邢台市商业情况
邢台市东部基本分为4个商业区。
随着城市发展和市民消费水平的增高,原有银座商圈逐渐被其他商圈分流,形成高端商业区北国商业区;
中端商业区五一广场、银座;
低端商业区新世纪广场、中北商城及顺德商圈。
本项目区域为处于刚开发阶段,国际新城为区域内唯一小区,其商业约5万平米,现处于销售阶段。
本地块经调查17:
28至17点58,进城单项车流329辆,无人流量。
c商业市场小结
✓由于本项目区域内处于刚进行开发阶段,未来商业预计在8-10年后成型;
✓本项目东侧东八县长途汽车总站将于明年投入使用,距离本项目步行仅10分钟,无疑将为本项目带来大量下县人流。
✓本项目地块现阶段仅有国际新城一个已部分入驻小区,区域内现有居住量不足,现有阶段无法支持大体量商业。
✓本项目地块中央有76米景观绿化带,而与南侧居住区相隔20米宽快速行车路,均将对项目的未来商业人流疏导形成影响。
C写字楼项目
a写字楼分部
b各项目情况分析
河北工业大学科技园
写字楼、工业
50
50平米起,整层600平米
4300
该项目紧邻本项目地块,为河北工业大学和开发区管委共同开发,共计50万平米,现在建10万平米,现销售约300户。
入园企业可享受3年免税政策,3年期满后2年享受缴税减半的政策。
整体写字楼价格基本与住宅价格持平,较新城国际,出现价格倒挂的现象。
创智园
该项目现以出租为主,其中主楼已租完,副楼三层以下已租完,租金为20-30元/月/平米。
写字楼小结:
区域内工业企业均有自己的办公楼,而现有租用商户多为个人网购等企业的办公地,需求以小面积为主;
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