房地产投资学复习题Word文档格式.docx

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C.相互影响性

D.专业管理依赖

判断题：

对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。

（　）

√

（09年考题）具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。

（）

买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（　）。

A.不可移动性

C.变现性差

D.相互影响性

C

单选1：

某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。

A．位置固定性

B．不一致性

C．适应性

D．相互影响性

D

单选2：

某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

A．位置固定性

B．各异性

单选3：

地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）

A．变现性差

B．易受政策影响

C．依赖专业管理

D．效益外溢和转移

单选4：

仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。

这是因为前者比后者具有（）。

A．更长的经济寿命

B．更显著的各异性

C．更强的适应性

D．更专业的物业管理

当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。

（）

×

。

当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（　）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售

B.抵押

C.转让

D.经营

在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（）。

A．买地-建房-卖房

B．买房-经营

C．买房-出租-转售

D．买房-出租

E．买地-开发-转让

BCD

房地产间接投资的形式主要有（　）。

A.投资房地产信托基金

B.购买住房抵押支持证券

C.购买房地产企业债券

D.购买物业用于出租经营

E.购买土地进行开发

下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（　）。

　　A．购买房地产公司股票

　　B．购买土地使用权

　　C．购买新建商品住房

　　D．购买存量商品住房

A

判断1：

通货膨胀对房地产投资只有负面影响。

判断2：

房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。

房地产投资的缺点是（　）。

A.相对较高的收益水平

B.易于获得金融机构的支持

C.抵消通货膨胀的影响

D.投资回收期较长

在现金流量图上，横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。

（）

下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）

A．购买-持有-出租-出售

B．购买-更新改造-出售

C．购买-更新改造-出租-出售

D．开发-销售

E．开发-持有-出租-出售

DE

下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（）。

　　A．资金时间价值是资金的增值特性使然

　　B．利率是资金时间价值的一种标志

　　C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

　　D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较

　　E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等

ABCE

（05年）在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（）等因素。

　　A．行业基准收益率

　　B．政府政策

　　C．通货膨胀率

　　D．内部收益率

E．投资者的目标收益率

（07年）下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（　　）。

　　A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率

　　B.实际利率真实地反映了资金的时间价值

　　C.名义利率真实地反映了资金的时间价值

　　D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大

E.计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大

ABD

某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。

　　A．3.57%

　　B．4.00%

　　C．6.56%

D．10.56%

名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。

某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的实际利率为5.87%。

若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）

A．5.77%B．6.00%C．10.00%D．14.00%

下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（　）。

　　A．时值是资金运动起点的金额

　　B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额

　　C．资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值

　　D．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值

习题

1、已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是多少？

2、某开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔货款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔货款支付的利息总额为多少？

如果计算先期支付利息的时间价值，则货款到期后开发商实际支付的利息又是多少？

3、某家庭预计在今后10年内月收入为16000元，如果期中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年货款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是多少？

4、某家庭经抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，首付款房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。

如果抵押贷款的期限为10年，按月等额还款，年贷款利率15%，问月还款额为多少？

如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭月收入多少，才能购买上述住宅？

5、某家庭拟购买一套面积为80平方米的住宅，单价为每平3500元，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合贷款。

已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。

问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额为多少？

6、某家庭拟购买一套面积为120平方米的住宅，单价为每平4500元，首付款为房价的25%，其余申请商业贷款。

已知商业贷款的利率为6%，期限为15年。

如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次性提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的月还款额为多少？

　　单选题：

如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。

　　A．减少

　　B．增加

　　C．不变

　　D．同步递减

　　答案：

　　单选1：

在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）。

　　A．第一阶段

　　B．第二阶段

　　C．第三阶段

　　D．第四阶段

　　单选2：

根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。

　　B．第二阶段初期

　　C．第二阶段后期

　　D．第三阶段

　　E．第四阶段

　　单选3：

在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段。

　　A．租金增长率上升

　　B．新增供给小于新增需求

　　C．新开工项目增加

　　D．租金增长率下降

　　单选4：

在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（　　）。

房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（）

　　A．上升到下将

　　B．下降到上升

　　C．高于合理空置率到低于合理控制率

　　D．低于合理控制率到高于合理空置率

　　判断1：

当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅增加。

　　判断2：

在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。

（　）

　　判断题：

（06年考题）房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。

（08年考题）下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（　）。

　　A．自然周期与投资周期同步变化

　　B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期

　　C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期

　　D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期

下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（　　）。

　　A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

　　B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

　　C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

　　D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（　）。

　　A．产品质量

　　B．产品性价比

　　C．规模和结构

　　D．产品档次

　　多选题：

政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）。

　　A．加大城市基础设施建设投入

　　B．调整银行贷款利率

　　C．调整公共住房政策

　　D．调整房地产税收政策

　　E．加快城市化进程

从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。

　　A．价格结构

　　B．区域结构

　　C．产品结构

　　D．供求结构

　　E．投资结构

BCDE

对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，还要分析（）

　　A．价格结构B．总量结构C．档次结构D．投资结构E．租买结构

BDE

房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。

　　A．租赁B．销售C．保险D．抵押

在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”。

这种划分所采用的市场细分标准有（）。

　　A．按存量增量细分

　　B．按交易形式细分

　　C．按目标市场细分

　　D．按房地产用途细分

　　E．按地域细分

“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（　）。

　　A．按地域范围细分

　　B．按房地产用途细分

　　C．按增量存量细分

　　D．按交易形式细分

　　E．按目标市场细分

2007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置量为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是（　）。

　　A．9%　　B．12%　　C．15%　　D．20%

B（450/3750=12%）

　　举例：

某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套。

则吸纳率为（）。

　　解：

根据吸纳率的定义，本年吸纳量为销售住房8万套，本年可供租售量按可供租售量的计算公式应为年初空置待售住房5万套+本年新竣工量13万套=18万套，则吸纳率等于8/18=44%。

2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万m2，其中可供销售的住宅面积为1800万m2，可供出租的住宅面积为450万m2，当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2，其中销售的住宅面积为1680万m2，出租的住宅面积为320万m2。

该市2008年住宅市场吸纳率为（）

　　A．71.11%

　　B．88.89%

　　C．91.67%

　　D．93.33%

B（（1680+320）/（1800+450）=88.89%）

某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套．则吸纳周期为（）年。

　　A．0.63

　　B．1.63

　　C．2.25

　　D．12.50

吸纳周期在数值上等子吸纳量的倒数。

某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）

　　A．半个月

　　B．2个月

　　C．半年

　　D．2年

D（1/50%=2年）

反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。

　　A．房地产平均价格

　　B．房地产中位数价格

　　C．房地产价格指数

　　D．房地产同质价格

房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）

　　A．竞争性

　　B．垄断性

　　C．外部性

　　D．均衡性

　　E．信息不对称性

BCE

：

房地产市场供给垄断性的原因不包括（）

　　A．房地产市场需求的广泛性

　　B．房地产市场供给的异质性

　　C．土地所有权的排他性

　　D．土地的有限性

随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（）波动的趋势。

　　A．向下

　　B．平稳

　　C．不稳定

　　D．向上

下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。

　　A．城市或区域产业结构与布局

　　B．人口数量与结构

　　C．土地资源状况

　　D．建筑技术进步

（05年）下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（）。

　　A．市场需求容量调查

　　B．消费者行为调查

　　C．市场营销因素调查

　　D．竞争情况调查

（05年）房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。

　　A．产品调查

　　B．价格调查

　　C．市场需求质量调查

　　D．分销渠道调查

　　E．促销策略调查

ABDE

（07年考题）房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（　　）。

A.观察法

B.实验法

C.讨论法

D.问卷调查法

（

（05年）在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。

　　A．文献查阅

　　B．观察

　　C．专题讨论

　　D．问卷调查

　　E．实验

张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。

如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。

则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（　　）。

　　A.1.07

　　B.1.47

　　C.2.07

D.3.33

C（（5-3.4+1.5）/1.5）

（05年）某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。

　　A．0.21　　B．1.23　　C．2.01D．3.23

（09年）赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共34万元，则其偿债备付率为（）。

　　A．0.12　　B．0.21　　C．1.26D．2.05

（07年）张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。

（08年）当可供比较的互斥方案寿命周期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（　）。

　　A．净现值法　

　　B．差额内部收益率法　　

　　C．费用现值法　

　　D．内部收益率法

（09年）对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）

A．等额年值法

B．差额内部收益率法

C．净现值法

D．等额年费用法

房地产开发项目的主要不确定性因素有（　）。

　　A．开发期和租售期

　　B．权益投资比率

　　C．资本化率

　　D．贷款利率

　　E．运营费用

ACD

二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素

（一）购买价格

（二）权益投资比率

（三）空置率

对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。

（　　）

（四）运营费用

例题：

某房地产开发项目的占地面积为10000m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（　　）元/m2。

　　A.3000

　　B.5000

　　C.7500

　　D.8000

解：

根据盈亏平衡条件：

销售收入=总成本，则

10000×

1.5×

3000+土地价格×

10000=8000×

1.5

解得：

土地价格=7500元/m2。

某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一宗房地产项目。

该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，预测能够以6000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该房地产开发项目的容积率至少是（）。

　　A．2.0

　　B．3.0

　　C．4.0

　　D．5.0

B

某房地产开发项目的占地面积20000m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。

　　A．1.4

　　B．1.5

　　C．1.6

D．1.8

某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤４，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（　）元／m2。

　　A．2350.00　

　　B．2937.50　　

　　C．3250.00　　

　　D．4062.50

A（50000000+10000×

4x=4500×

80%×

4）

对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（　）。

　　A．地价　

　　B．建造成本　

　　C．贷款利率　

　　D．资本化率