宜宾城市规划发展及房地产市场概况Word下载.docx
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三江口核心区是宜宾市公共服务设施最集中的区域,是宜宾市的精华所在,同时也是宜宾市城市风貌的重要控制地区。
“八组团”利用中心城区的自然山体、河流、森林公园等绿色空间为自然边界,在三江口核心区外围形成的八组团,分别为旧州组团、中坝及天柏组团、南岸西区及赵场拓展区、白沙及志诚港组团、菜坝组团、盐坪坝及南广组团、李庄及罗龙组团和象鼻组团。
其中规划期内应严格控制李庄组团沿江用地和李庄古镇周边用地,防止李庄的低水平开发建设,为李庄远景发展成为宜宾的次中心打下基础。
注:
宜宾新区
翠屏新区位于宜宾市岷江以北的旧州组团,范围东以纬一路为界,南以学院路为界,北以纬四路为界,西以纬十三路为界,东西长约3公里,南北宽约1公里,总用地面积3.13平方公里。
是宜宾主城北扩的一个重要发展区,是宜宾江北未来的行政、商贸中心和生态宜居新城,其规划用地4689亩(312.57公顷)
二、宜宾城区楼市发展概况:
上半年楼盘成交价格
上半年宜宾楼市价格坚挺,5月房价达到最高点,均价突破5000元/㎡,房价最高的区域是南岸,部分高价位楼盘均价超过6000元/㎡,上半年成交均价为4512.3元/㎡,同比2010年上涨32.7%。
由上图可知,上半年宜宾主城区楼价呈总体上升,二月由于正值新年,各大楼盘项目少有开盘,成交量小,成交均价有所下滑。
2-5月价格上涨势头迅猛,涨幅达到55%,5月后开始趋于平稳,1月到6月总体涨幅为23.2%。
1-6月城区商品房成交量
宜宾主城区1-6月总成交量为3428套,其中一月498套,二月189套,三月878套,四月511套,五月739套,六月613套,具体数据如下表:
从时间上看,除了谷底的2月以外,其它各月成交量起伏不是很大,平均每月成交571套,受供应的影响,总体来说成交量偏少。
从区域上看,上半年宜宾城区商品房成交量主要集中在白沙组团和南岸,两区占据了成交总量的85%,白沙组团以1561套遥遥领先,且每月成交量较平衡,其中青年城、地中海.蓝湾、太阳岛是主要贡献力量;
南岸东区的“莱茵河畔•阳光半岛”组团和西区的“鲁能•鑫领寓”基本保持齐头并进的态势,几乎占据南岸全部成交量;
江北片区自“书香府第”清盘后便鲜有成交;
老城区除了五月推出的“首席滨江”成交108套,其余月份均只有数套成交;
成交量最少的中坝片区半年只有36套,且已连续四个月零成交。
成交量走势
短期来看:
本月南岸内南岸的莱茵河畔•阳光半岛、鲁能•鑫领寓,白沙的地中海蓝湾•凯旋城都将有新房源推出,江北、老城区暂无新房源,因此,短期内南岸和白沙将继续引领宜宾主城区楼市成交量。
长期来看:
江北“和都国际”推出后成交方会上升;
老城区由于开发成本过高,拆迁难度太大,成交量低迷的状况将会持续;
南岸莱茵河畔•阳光半岛和鲁能•鑫领寓本月推出的都是最后一批次房源,项目均已接近尾声,此后没有新的楼盘快速接上,成交量将下降;
中坝片区“正和•金帝庄园”面市后应该会缓解持续的成交低迷;
白沙组团楼盘数和土地供应都较充足,在较长一段时期内都将是楼市交易的生力军。
更长远来看,根据宜宾普通商住用土地供应计划,今年内,江北翠屏新区计划供地153亩(已完成);
中坝区域计划供地123亩(已完成);
南岸供地计划为444亩(已完成128亩);
白沙供地计划为280亩(已完成100亩),可以发现,南岸和白沙是开发建设的重点,在长期内都将引领宜宾的楼市交易,江北和中坝也稳步发展,而老城区则很难有新楼盘出现。
土地供应
2011年宜宾总供地计划为4452.04亩,其中最受大家关注的普通商品住房计划供地1053.49亩,截至目前已经完成553.83亩,土地供应力度较往年有所加大,完成情况也更好,今年商住房用地供应计划如完成,将在一定程度上缓解宜宾开发商土地偏紧的状况,有望给房源偏紧的宜宾楼市稍许降温。
此外,政府还将供应保障性住房用地427亩和商业用地458亩。
附一:
楼盘个案解读:
1、“毕加索”
四川成中集团推出的城中央·
毕加索庄园楼盘,地处宜宾副中心——天柏组团核心区域,周边有国家示范高中宜宾县二中,以及规划中的体育公园、文化艺术中心、金融中心等。
第一期第1批次房源一次性付款起价为3818元/平方米。
2、鑫领寓
位于宜宾南岸西区金沙江大道旁的“鑫领寓”楼盘,作为鲁能山水绿城倾力打造的经典力作,以区域内人居标杆的高端定位,将以“超低密度、超高舒适度”的建筑理念,服务当地消费者。
鑫领寓占地面积130多亩,建筑面积28万多平方米,建筑类型为高层电梯公寓,建成后总户数将达到2000多户。
此次所推楼栋为5、6号楼,每平方米售价在5700元左右,主力户型为117-134平米。
鑫领寓位于宜宾城区南岸金沙江大道,背靠七星山,濒临凤凰溪,为高档中高层纯居住宅区,由14栋电梯公寓呈半合围式面向中央景观组合而成,有当地的18路、15路、9路公交线路前往:
周边配套有当地的一些品牌餐饮、财富中心、星级酒店、银行、移动大厦、星级酒店等。
3、太阳岛
4月23日开盘,当日开盘的多层有76套,每平方米售价为5500元左右;
另还有别墅类洋楼108套,每平方米售价为7400元左右。
太阳岛地处临港开发区门户,距长江大桥约500米,有当地的7、16、17路公交车经过,交通便宜。
小区对面为宜宾市二医院北沙分院,近处有食职中学校,距当地的桃花岛景区不到5公里。
据悉,今年底太阳岛还将开盘小面积商业户型。
4、德烨·
都市名园
宜宾老城区唯一在售楼盘,位于宜宾老城区北正街的德烨·
都市名园,是目前该市老城区唯一的在售楼盘。
新开的该楼盘户型,每套为138-157平米,每平方米售价为5600元左右。
据宜宾德烨房地产公司经理黄学彬介绍,目前该楼盘为现房,买后装修即可入住。
由于该楼盘地处老城区街道,在修建时人性化地设计了地下停车场,有100多个停车位。
该楼盘靠近岷江,与宋代大文豪黄庭坚曾经居住过的宜宾流杯池公园仅一江之隔,交通便利,孩子读书、家庭购物等生活方便,该楼盘受到当地市民青睐,应在情理之中。
5、阳光半岛
宜宾春熙路上经典楼盘。
阳光半岛共有9幢高层电梯景观住宅,主力户型面积在70-130平米之间,户型最大亮点是空中花园+超大景观阳台+入户花园设计,每栋楼顶部皆有豪华大面宽跃层别墅户型。
园区内以大面积主题园林与趣致水景自然贯穿,根据地势高差打造跌宕起伏的水系,以宽阔的绿化和堆坡造景,形成自然流动的立体生态景观,使建筑犹如在风景中。
楼盘价值的高品位、沿街商铺的增值,尽管还未开盘,价格还未公布,目前已被当地许多购房者看好。
阳光半岛地址:
宜宾南岸东区莱茵香街,总建筑面积:
约33万平米,建筑密度:
28%,建筑容积率:
3.4,绿化率:
约40%,总户数:
约2100户。
附二:
2011年土地供应规划4452亩
2011年,商业、市场、居住用地计划面积:
1446.31亩;
保障性住房用地计划面积427.36亩;
工业、仓储用地计划面积2049.3亩;
其它性质用地计划面积529.35亩。
2011年宜宾土地供应计划表
序号
组团乡镇
地块号
面积(亩)
用途
供地方式
1
商业、市场、居住用地
天柏A2-1-08地块
21.70
商业
出让
2
A-9-2地块(三江口区域)
86
3
白沙组团Ⅲ-C-1
99.83
4
白沙组团Ⅴ-B-1地块
170
商服用地(汽车商贸服务)
5
旧州红坝路东侧、溢香园以北地块
10.0
商服用地(办公)
6
高速公路南连线上行支线东侧地块
70.87
农产品批发市场
7
天柏AI-04-10
57.34
商业、居住
8
天柏B4-01-04-01地块(原船厂)
53.20
居住
9
B-2-1B-2-2地块(三江口区域)
127.89
商业、居住、绿化
10
南岸东区F-11-2地块
120.90
居住、商业
11
南岸西区Ⅱ-A-3地块(大地坡)
195.16
12
白沙组团Ⅱ-C-1地块
60
13
临港大门左侧地块
100
14
白沙组团Ⅵ区地块内
120
15
翠屏新区A04-02地块
63.26
16
翠屏新区A06-1地块
90.15
小计
1446.3
17
工业、仓储用地
红坝路南侧、北侧地块
1000.0
工业
18
象鼻XB-a-04-01-03-01地块
10.45
19
象鼻XB-a-01-01-03-01地块
21.01
20
象鼻XB-a-01-01-01地块
36.2
21
盐坪NG-B-5-1-1-1地块
36.81
22
盐坪NG-A-17-1地块
63
23
盐坪NG-A-19-1地块
38.46
24
盐坪NG-A-18-2地块
43.1
25
宜宾港志城作业区
800
仓储
2049.03
26
2011-2012保障性住房用地
翠柏大道南侧B2-1-10(a)地块(棚户区)
20.20
27
C-28(a)地块(安置房)
33.85
划拨
28
C-28(c)地块(棚户区)
15.00
29
C-20、C-23(宜宾片区狱警基地)
129.72
经济适用房
30
翠屏新区A03-04(配建300套公租房)
40
31
天柏AI-4-05地块(配建300套公租房)
65.59
32
天柏天池东路地块
50
33
旧州E-08地块(400套公租房)
34
白沙组团Ⅳ-C-20地块(500套公租房)
53
427.36
35
其他性质用地
天柏B1-1-04地块
7.34
社会停车场
36
象鼻四华村白果社地块
5.46
交通运输用地
37
白沙组团Ⅴ-C-3(a)地块
97.03
交通设施用地
38
盐坪坝组团A3-2-4地块
42.78
水路交通运输用地(码头)
39
菜坝红旗村
87.84
教育
白沙组团Ⅲ-B-4、Ⅲ-D-2(b)地块
150
医院用地
41
白沙组团Ⅴ-A-2地块
138.90
行政办公
529.35
合计
4452.04
(数据来源:
宜宾市国土资源局)
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