写字楼建设项目可行性研究报告.docx

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写字楼建设项目可行性研究报告

写字楼建设项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

XX·XX中心综合楼项目

1.1.2项目承办单位

XX县XX基业房地产开发有限公司

1.1.3项目承办单位性质

有限公司

l.1.4项目法人代表

1.1.5开发资质：

四级

1.1.6承办单位简介

XX县XX基业房地产开发有限公司于2010年，注册经营期限至2020年12月31日。

公司注册资本1008万元，实收资本1008万元。

公司主要经营房地产开发、房地产销售业务。

公司一般经营项目：

物业管理及房地产信息咨询。

公司为自然人独资的有限责任制公司。

目前公司资产及经营状况良好无不良资产。

本公司自成立以来，2010年5月投资

3500万元，建设XX县XX家园住宅小区（30000平方米）项目，是我公司投资开发建设的第一个住宅项目。

目前，30000平方米住宅销售完毕，资金全部回笼。

公司现有在职职工22人，公司分为五个科室分别为：

投资开发科负责公司开发前期的评估及方案的研究为领导决策提供依据；施工管理科负责公司开发工程的施工管理工作；销售管理科负责公司开发项目的销售管理工作；财务科负责公司的财务工作；人事科主要负责公司人员的学习、劳保、人员的招聘等工作。

公司年开发能力为5万平方米房地产规模。

公司可支配流动资金5000万元。

l.2报告编制依据和研究范围

1.2.1报告编制依据

1.现行有关设计、规范、标准、规定。

2.XX县城市建设规划及总体发展规划。

3.国家、吉林省有关政策、法规、投资政策。

4.国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）

5.项目单位提供的数据资料。

6.有关部门提供的资料和证明等。

1.2.2报告研究范围

1、项目建设必要性分析

2、项目建设规模及建设内容

3、工程设计方案

4、建设地点和建设条件

5、环保和节能

6、项目实施进度计划安排

7、投资估算和资金筹措

8、综合评价意见

1.3项目概况

1.3.1建设地点

项目选址确定于XX县老城区主街商业店铺集中，商贸最繁华的地段，即药业大街原农业局北侧，林业招待所旧址。

1.3.2建设规模

项目占地927平方米，总建筑面积4048平方米。

1.3.3项目总投资及资金筹措

1、项目总投资

本项目预计总投资800万元。

2、资金筹措

全部由企业自筹解决。

1.3.4主要经济技术指标。

（详见表1-1）

主要经济技术指标表

表：

1-1

项目

单位

设计指标

备注

1、用地指标

1.1总建筑用地面积

㎡

927

2.总建筑面积

㎡

4048

其中

地上建筑面积

㎡

4048

地下建筑面积

㎡

3.建筑物最高高度

㎡

25

4.机动车停车位

辆

20

5.容积率

4.37

6.绿化率

%

17.3

7绿地面积

㎡

160

8.建筑密度

%

70.1

1.4问题与建议

通过分析，本项目建设规模合理，建设方案可行，具有较好的环境效益、社会效益，项目建设是可行的。

针对本项目建设特点，提出建议如下：

1、建设单位应做好项目前期准备工作，落实好建设资金。

2、项目实施阶段，要加强工程的监督和管理工作，确保工程质量和进度。

3、开发商要根据不同时期房地产市场需求的发展状况，适当对建设方案作出调整。

4、项目建设、规划方案要新颖，建设风格应与周边建筑环境、自然环境相协调。

外形简练现代，充满活力。

色彩大胆时尚，注意细节建筑风格与周边环境相协调。

注意重光影效果，给城市夜景天色。

规划方案应结合用地特点灵活布局，空间环境优美，配套设施完备，使用方便安全。

5、应以最经济的成本，最短的时间，最好的建筑质量为目标，选择有丰富经验、专业技术力量强的规划、设计、施工、监理承包商通过招标方法参加项目建设，并使各环节相互协调，以保障项目建设全过程的顺利进行，使项目尽早建成发挥效益。

第二章项目提出的背景及建设的必要性

2.1项目提出的背景

目前，XX县经济飞速发展，客商云集，商务用房紧张，很多公司和单位办公场所简陋，不具备现代化办公条件，但XX县可出租的综合楼又无处寻找。

因此，XX县发展可出租的综合楼势在必行。

该项目是我公司详细分析XX县房地产开发建设市场状况，公司董事会经慎重分析考察后的作出的投资决定。

XX县是农、牧业大县，因历史的种种原因XX县的经济发展一直徘徊不前。

随着改革开放不断的推进，XX县的经济建设迈入一个新的快速发展阶段。

XX县的房地产市场同时也进入高速发展阶段。

商业用房价格一路飙升由最初的每平方米2000元左右升至现在的每平方米10000元左右，甚至几万元一平方。

房地产市场的兴盛带动相关产业的发展。

目前XX县的房地产市场开发量大，市场需求旺盛，但写字楼项目开发很少，该项目出台顺应历史的潮流，目前其紧靠行政办公区，周边的商业步行街、西城新区的建设成为项目的销售亮点。

项目建成后可以解决很大一部分商人对商业用房的需求。

该项目是我公司在详细分析XX县目前经济状况、消费水准、地理位置等基本情况后，分析预测XX县房地产市场未来发展前景，公司董事会经慎重分析考察后的决定。

XX县位于吉林省中南部，地处长白山分支哈达岭余脉，辉发河上游，属五山一水四分田的半山区。

东南与梅河口市毗邻，西南与辽宁省清原县接壤，西部与辽宁西丰县以山为界，北与伊通县隔河相望。

清代被辟为盛京围场，史称“皇家鹿苑"，现隶属于吉林省辽源市。

素有“中国梅花鹿之乡"的美誉，是全国商品粮生产基地县，全国十个民间绘画画乡之一。

平均海拔374米，幅员总面积2521.5平方公里，耕地面积110万亩。

全县辖14个乡镇，229个行政村，总人口40.6万人，其中县城人口10万人。

XX县区位优越，交通发达。

距长春机场仅158公里，距沈阳机场268公里，四梅铁路贯穿境内。

长梅高速、吉沈高速公路在XX境内通过；四平至白山，XX至草市，XX至西丰等多条公路干线纵横交错，四通八达。

东北地区最大的变电枢纽“XX五十万变电所"距县城10公里，“22万变电所"距县城1公里。

通讯设施齐全，互联网和传真遍布全县城乡。

林业生产在全国享有盛名，境内森林繁茂，是全国百万亩人工林先进县，全国绿化先进县。

县域处在亚洲黄金玉米带的腹地，发展农业的自然和资源条件得天独厚，耕地面积110万亩，粮食常年产量55万吨，是国家重点商品粮基地县，素有山区“小粮仓"之称。

XX县野生资源丰富，盛产山菜野果，已被省列为无公害中药材示范基地，同时也是吉林省畜牧业先进县之一，XX县山清水秀，环境优美，生态旅游资源丰富。

XX县矿产资源丰富，分布较广泛，近年来，工业发展迅速，门类齐全，已经形成医药、机械、冶金、建材、化工、食品、饲料等众多行业。

随着经济的发展人们消费观念及消费层次不断提高。

房地产市场需求旺盛，该项目就是在这样背景下产生。

为了加快XX县城市建设步伐，改善城区的面貌，坚持统一规划、按照公开、公平、公正的原则，依据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，根据XX县总体规划和西城新区发区总体规划的要求，经过充分协商，XX县XX基业房地产开发有限公司在XX县老城区主街商业店铺集中，商贸最繁华的地段，即药业大街原农业局北侧，林业招待所旧址处地块进行开发建设，该项目土地总面积927平方米。

该项目的建设档次及建设规模属较高档的商业综合办公用房，开发销售定位为公司和各单位团体等。

该项目的开发定位符合本行业的产业政策要求。

符合房地产行业的准入标准。

2.2建设的必要性

2.2.1项目建设外部环境分析

通过对该项目的开发，既加快了XX县城的城市建设步伐，又成为开发企业新的经济增长点，带动开发企业技术进步。

因此，该项目的建设，不仅繁荣了XX县城的房地产市场，而且对于开发企业扩大规模经济效益，提高开发企业综合经济技术实力都是必要的。

该项目的开发建设，无论从加快改善各行各业的办公条件，还是从扩大城市功能、加快城市化进程来讲，都很有必要，也是十分迫切的。

XX县政府十分重视本项目区的建设，把该区域建设摆在XX县城规划建设的重要位置。

本项目地处XX镇中心部位，商贸店铺集中地段，必将得到政府的大力支持。

具有良好的外部发展环境。

XX县的大开发、大发展为该项目的建设提供了极好的发展机遇，也为该项目的实施提供了有利条件。

XX县XX基业房地产开发有限公司具有一定的房地产开发和建设管理经验。

工程建设管理人员的知识、技术和专业技能经过长期的锻炼，积累了丰富的管理经验，完全可以胜任本工程项目的管理。

项目具有较强的协同投入能力。

该项目的实施，关系到城市的环境面貌，将得到政府有关部门的协同支持与配合。

项目规划经深入调查、反复论证，合理准确，符合连云港市城区的发展要求，该项目的开发可操作性强，便于施工。

该项目选址好，市场切入时点及时，开发条件成熟，市场需求旺盛。

该投资项目经济效益良好，在计算所采用的条件下，抗风险能力较强，符合房地产投资项目的投资回报要求，是可行的投资项目。

更重要的是，投资该项目可以改善XX县城的办公环境，对加快城区改造步伐，美化市容市貌、改善来XX县投资、商旅客人的办公条件、提高生活质量是有利的。

在一定程度上树立了公司良好的社会形象，从社会效益来考虑该项目也是可行的。

近年来，XX县域经济快速发展。

2011年，XX县地区生产总值完成1120000万元，增长20.7％。

农业总产值完成481600万元，增长11％。

规模工业产值完成2030000万元，增长52.7％。

固定资产投资完成920000万元，增长37.3％。

全口径财政收入预计完成46200万元，增长24.8％。

社会消费品零售完成287000万元，增长21.3％。

城镇居民人均可支配收入实现15588元，增长16％。

农民人均纯收入实现7310元，增长14.9％。

城乡基础设施不断完善，城镇化水平进一步提高。

统筹推进城镇化建设取得重大进展，“一中两翼”的城市发展格局突显。

西城区建设成果显著。

．按照“规划设计一步到位、配套设施一步到位”的原则，大力开发建设西城区，使其成为集商住、办公、医疗卫生、文化教育等为一体的综合服务区。

XX县西城区建设初具形态。

重新完善了城区总体规划及西城区控制性详细规划，西城区面积达到4．28平方公里。

创新经营理念，积极吸引资本，全力推动西城区开发建设。

体育场、检察院、国税局、公安大厦、人社大厦等项目进展顺利，所有项目今年可全部竣工交付使用。

城市的扩容必将带来城市人口的快速增加，预计到2020年XX县城镇人口将达到15万人。

随之而来的商业、服务业的增加，必将对写字楼带来需求量。

我公司必须抓住这次机遇，乘势而上，因此，我公司建设可出租的综合楼是及时的，也是十分必要的。

2.2.2项目建设的意义

项目建设是XX经济发展的需要。

现阶段，XX县仍属于投资拉动增长型经济，投资作为拉动整个经济增长的“三驾马车"之一，对保持经济增长具有十分重要的作用。

本项目的建设，可以增加XX的固定资产投资总量，为XX县域经济快速发展作出积极贡献。

项目建设是推动XX县域经济发展的需要。

XX未来的发展，迫切需要形成XX县域经济新的增长点，而包括房地产在内的第三产业，在未来发展中极具潜力，将对拓宽全县税源渠道，增加财政收入，增强县域经济实力有着非常重要的作用。

项目建设是扩大XX对外交流的需要。

目前，XX经济正处在一个较快的发展时期，特别是西城区的建设，使房地产开发建设逐渐趋于高涨。

要最大限度地吸引外资、项目、技术和人才等生产要素，就必须全面提升城市建设水平，改善招商与办公环境，使XX县城更具承载力。

第三章建设内容及建设规模

3.1项目选址

3.1.1项目选址原则

1、项目选址应符合XX县