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段进行全过程的工程项目总控制。
所涉及的部门众多,并且不局限与建设部
门,项目管理部通过项目管理工作的实施,已初步具备与各政府部门协调的
经验与能力。
5、重视造价控制
项目管理部根据“以顾客为关注焦点”的原则,对业主普遍关注的造价
控制方面非常重视,通过协助业主确定建设方案、设计优选与优化、招标确
定合同价格,以及施工过程中的妥善处理索赔等投资控制措施,为业主节省
投资、杜绝合同纠纷。
三、项目管理内容
项目管理方代表或协助业主对项目前期管理(包括立项、规划、开工审
批等各项管理)、工程施工阶段的管理(包括工程质量、进度、投资、安全控
制及承包商、供应商、设计及其他单位的管理等)、竣工移交、项目后评估等
阶段进行全过程的工程项目总控制。
项目管理的内容按时间顺序可分为三个阶段的内容:
1、项目前期的管理(开工前的项目管理):
这一阶段项目管理的核心任务是项目立项的分析与决策、项目目标的确
立、施工图的优化、承包商的选择以及相关手续办理。
具体内容包括了以下
几方面:
(1)项目策划:
协助业主进行项目可行性研究,对项目方案进行初步确
定,确定项目的质量、进度、投资等目标体系。
(2)手续办理:
办理或协助业主办理工程手续,包括规划用地许可证、
计划委员会批文、规划手续、协助业主签订设计合同、供水手续、供电手续、
消防手续、规划许可证、工程招标手续、协助业主签订施工合同、监督手续、
施工许可证等。
(3)确定项目实际计划:
编制项目管理规划、项目总进度计划、项目实
施用款计划,并对施工组织设计、监理规划、材料设备供应计划进行审批。
(4)外部关系协调:
包括与相关政府部门以及周边环境等进行关系协调。
(5)审核施工图预算、进行现场管理等工作。
在项目前期的管理中,手续办理与价值分析为主要工作,在我国建设行
业目前存在较大的问题就是资金的浪费,工程项目投资可节省额的70%发生
在项目决策和设计阶段,通过项目管理方的工作,能较好的达到节省投资的
目的。
2、项目中期的管理(施工阶段的项目管理)
这一阶段项目管理的核心任务是现场施工产品的保证、资金使用的计划
与审核、以及竣工验收。
(1)现场目标控制
质量目标控制:
对承包商、材料供应商的工作进行管理,对工程的质量
情况进行检查,对工程的验收进行监督,组织工程竣工验收,对不符合合同
质量标准的行为进行纠正,确保质量目标的实现。
进度目标控制:
审批承包商的总进度及分段进度计划,对形象进度与实
际进度进行对比,要求承包商做好进度分析与纠偏,对影响进度的原因进行
记录与分析。
投资目标控制:
进行成本核算,准确反映工程的实际造价,充分利用价
值原理,提出可合理降低工程造价的建议。
按照合同约定,对承包商提出的
工程款支付申请进行审查,确保工程款按合同拨付,避免拨付不合理费用或
超拨工程款。
安全目标控制:
监督承包商的安全管理体系正常运行。
(2)承包商的管理:
审查承包商组织机构的人员相关资格,检查其管理
体系的健全性。
审查分包单位的资质和业绩,并审查总包单位与分包单位的
分包合同。
(3)设备、材料供应商的管理:
项目管理方首先编制初步的设备采购进
度计划,确定主要设备的采购周期,安排落实进度里程碑。
然后将采购进度
计划与施工进度计划衔接起来,协调设计、采购、施工进度计划之间发生的
矛盾。
以“同类产品比质量、同等质量比价格、同等价格比服务、同等服务
比结算、同等结算比信誉”,优化选择供应商,协助业主签订供应商合同。
对
于大额材料,以招标询价的方式确定。
(4)设计管理:
对复杂工程要求设计单位派驻现场设计代表,并对设计
代表的工作进行监督管理;
对业主、承包商、设计单位提出的图纸变更均进
行技术、投资上的审查,确定设计变更的合理。
(5)合同管理:
加强索赔管理,提前考虑可能造成索赔的因素,严格按
程序、合理办理工程签证。
预防、杜绝承包商、设备、材料供应商等的索赔;
一旦承包商提出工程索赔,及时按合同进行处理;
对于承包商的违约,协助
业主编制索赔协议书,向承包商提出索赔。
当双方的争议由政府建设行政主管部门调解或仲裁机构仲裁或法院审理
时,项目管理应提供充分的事实材料作证。
(6)手续办理:
在项目施工过程中,与自来水公司、热电公司、煤气公
司、市政养护部门等进行接洽,起草相关供水、供电、供热、排污等相关手
续。
(7)项目内部及周边关系协调:
协调项目内部各单位的关系,并协调与
周边、政府主管部门的关系。
重要协调事项应事先向业主报告。
3、项目后期管理(竣工验收后的项目管理)
(1)组织单位工程竣工验收,编制竣工验收报告,办理建设工程竣工备
案手续。
(2)项目管理根据项目管理竣工交接指导书、及当地城建档案馆规定与
业主相关部门进行竣工交接。
(3)参加工程结算,为结算提供详细的依据,对结算结果进行审核。
(4)整理工程档案材料,向档案馆进行移交。
(5)在工程保修期间,组织项目后评估。
(6)组织定期回访。
四、项目组织管理体系
(一)项目管理组织结构图(管理体系)
(二)项目管理职责
1、项目经理的工作职责:
(1)根据工程项目管理合同所明确的工作内容,领导项目管理部人员贯彻
执行有关的政策、法规、标准、规范和规程,主持制定项目管理规划及相应
的质量体系文件,对执行委托合同负全面责任。
(2)向业主及公司专家组人员定期汇报工作进展情况。
(3)主动保持与业主密切联系,经常听取业主对项目管理部日常工作的意
见和建议,及时调整和解决工作中出现的一些问题。
(4)确定项目管理部的组织机构和主要人员的职责,根据工程进展的不同
阶段安排相应专业的工作人员进驻现场工作,同时充分考虑到各专业人员之
间的工作搭接关系。
(5)负责项目管理部全体人员的考核和奖惩工作,确定奖金分配原则。
(6)组织各专业人员参与相关专业的市场调研,编写市场调研信息资料,
经审查签署后提供给业主决策。
(7)协助编制项目的资金筹措计划方案,并进行费用控制。
(8)组织各专业人员,编写招标文件、工程建设总进度控制计划、材料和
工程供应合同、工程预决算书等工程技术文件,负责对这些文件的审查和把
关,并代表项目管理部提出修改和调整意见供业主方决策。
协助组建招标小
组,组织编写招标情况报告。
协助业主与承包商进行合同谈判,协助业主签
定合同,保证合同内容的完整性、严谨性、可靠性。
(9)组织各专业人员,认真审查各自有关的施工组织设计,各类方案、计
划,汇总审查意见,签署报审表。
(10)负责项目管理部的日常管理工作,根据公司的委派,代表项目管理
部与业主、设计单位、施工单位、材料设备供应商进行业务联系。
(11)与各承建商、材料设备供应商负责人联系,确定工作中相互配合的
问题及有关需要提供的技术文件资料。
(12)审查并签署工程开工令、停工令和复工令等项目管理部对外发出的
文件,组织处理工程中发生的质量、安全事故。
(13)组织各专业人员严格按照有关的规范、标准及设计文件要求认真做
好施工质量的过程管理。
(14)建立严格的变更评审和批准程序,重大变更时与业主沟通,取得业
主的同意。
(15)调解业主与承建商之间的合同争议和纠纷,向业主提供所有索赔和
争议的事实分析资料,提出咨询服务等意见。
(16)组织编制项目管理月报。
(17)负责建立项目的合同管理体系,严格履行合同管理任务。
(18)审核并签署工程项目竣工资料,组织工程竣工初验。
(19)督促收集整理合同文件和工程档案资料,并对档案资料的安全性负
责。
(20)主持编写项目管理服务工作总结,交付项目成果。
2、工程部主要工作职责
(1)负责对工程现场以及与工程技术、材料有关的施工、监理的管理。
(2)严把规划设计、施工质量关,负责与设计院的联络工作。
(3)熟悉施工图纸及设计说明,掌握土建、水电各专业的工程质量标准,
检查各种材料、设备等质量检查工作。
(4)处理规划、设计、施工、监理等方面的技术问题和工程质量事故,
确保全部工程质量验收合格,达到工程质量规范的要求。
(5)协助业主选择材料供应商,严格把好原材料、设备及装饰的质量关,
进行抽样检查及质量认定工作。
参与甲供机电设备和材料的招标工作;
负责
工程需要甲方确定材料或甲供材料的询价及采购。
(6)对业主付款的材料,核对供应商和施工单位包提供的材料用量单,
并签署审核意见,为业主支付材料款提供依据。
(7)协助项目经理抓好工程建设的施工进度及按排好配套设施和施工验
收管理工作。
(8)对工程质量监督及管理:
项目部人员如发现施工单位在施工过程中
不按设计图纸和施工规范要求,有权提出纠正意见、返工处理意见和停工意
见;
如发现监理人员在监理过程中不符合程序或对问题不能及时提出,有权
提出纠正意见。
(9)负责对工程现场文明施工及安全管理工作,督促施工方建立健全安
全生产管理体系。
(10)协助助业主定期不定期调度会及专业协调会。
(11)协助业主签订有关项目承包合同及材料供应合同。
3、项目管理综合办公室职责
(1)接受上级领导和公司业务部门的指导、监督、考核和宏观调控。
(2)协助业主办理工程建设各阶段的的报建审批工作。
(3)负责编制各阶段的建设工程的报建程序及实施计划。
(4)协助项目部经理做好与业主的沟通及各项报批手续的办理。
(5)协助工程管理人员;
配合业主做好施工现场的外协工作。
(6)负责对工程项目建设实施阶段进行投资控制。
督促、检查工程现场
监理部门的投资控制工作。
(7)协助业主编制项目年度投资计划,实施建设过程中的投资控制,提
出投资控制的目标,实行动态的投资控制。
(8)负责审核工程建设过程中的工程进度款,并向业主提出付款意见。
(9)协助业主对工程变更价款进行管理。
负责合同范围外的设计变更和
技术措施费的签证审核工作。
(10)负责对项目进行投资偏差分析及纠偏。
(11)协助业主做好竣工阶段的投资编制及审核工作。
(12)参与施工图的会审及与工程投资有关的工程会议。
负责造价信息
的收集及管理。
(13)协助工程部处理日常施工中有关工程费用方面的问题。
(14)负责做好与公司的沟通和配合工作。
(15)管理建设工程的文件档案整理、交付;
负责项目管理部的文书档
案收集与保存工作。
(16)完成公司与项目管理部负责人交办的各项工作。
五、项目管理服务工作程序
1)项目管理服务的一般工作程序
项目管理服务的一般工作程序可划分为项目前期准备、项目实施、提交成
果三个阶段。
(1)前期准备程序
接受委托--认真研究相关资料--编写项目管理服务规划--成立项
目管理组织。
(2)项目实施工作程序
进驻现场、进行现场调研--组织实施项目管理服务--沟通与调整。
(3)提交成果程序
向业主交付项目管理服务成果--文件资料规档和工作总结--回访报
告。
2)项目管理服务实施程序
(1)根据工程建设项目的规模、性质,业主对项目管理服务工作的委托内
容,委派称职人员担任项目管理服务部经理,代表本公司全面负责该项目的管
理服务工作,对内向本单位负责,对外向业主负责,根据委托服务合同分解确
定服务目标和工作内容,完成组织结构设计,制定岗位职责、工作流程及考核
标准,组织好项目管理服务部的各项工作,
(2)项目管理部经理负责组织制定用以指导各管理组开展工作的纲领性文
件《项目管理规划》,经公司技术负责人审核后报业主方批准。
(3)根据经公司技术负责人审批的《项目管理规划》,规范化地开展管理
工作。
工程项目管理服务作为一种科学的工程项目管理制度,其工作的规范化
体现在工作的时序性、职责分工的严密性、工作目标的确定性上。
(4)协助业主组织工程建设项目的竣工验收,并签署项目管理意见。
(5)向业主提交工程建设项目管理档案资料及项目管理服务工作总结。
3)项目管理程序图
(见下页)
项目管理程序完结后,企业管理层组织考核委员会对项目管理工作进行
考核评价并兑现"
项目管理目标责任书"
中的奖惩承诺,项目经理部解体,在
保修期满前企业管理层根据合同的约定进行项目回访服务。
第二部分项目管理措施及制度
一、合同管理
合同管理作为项目管理的一大职能,在工程项目控制中处于核心地位。
项目合同关系图
(1)合同审查分析,合同效力的审查与分析、合同的完备性审查。
(2)分析业主要求及合同特点,确定合同重点审查方向及内容。
(3)进行合同谈判,包括技术谈判和商务谈判,在谈判中注意技术条款与
商务条款是密不可分的,在进行技术谈判和商务谈判时,不能将两者分割开
来。
(4)合同拟定,经过合同谈判,直至双方对新形成的合同条款一致同意并
形成合同草案。
(5)对合同履约过程进行严格管理,包括工程实施监督、对计划落实情况
的跟踪、合同控制工作注重“事前控制、事中控制、事后控制并重”。
(6)合同争议管理,在合同争议管理中做到:
有理有利有节,争取和解或
调解;
重视诉讼、仲裁时效,及时主张权利。
(7)索赔管理根据工期索赔的依据与合同规定对工期索赔进行分析与计
算。
根据合同规定处理费用索赔,项目管理会分两个步骤进行,即查证索赔
原因、核实索赔费用。
(8)加强工程进度的管理控制,尽量避免和减少工程索赔。
(9)做好项目反索赔的工作,一是防止对方提出索赔;
二是反击或反驳对
方的索赔要求。
二、项目设计管理
(1)对设计变更进行技术经济分析,对重要的细节问题和关键问题,应根
据需要组织专家论证。
(2)若有必要,建议组织有关专家对结构方案进行分析和论证,以确定施
工可行性和结构可靠性,以降低成本、提高效率。
(3)督促设计单位按进度计划实施设计。
(4)及时收集业主及参建各方的意见,对图纸需变更的事项,及时变更:
明确界定项目变更的目标、优选变更方案、做好变更记录、及时发布变更信
息。
(5)按设计合同,要求设计单位派驻现场设计人员,对设计现场人员进行
考核:
对设计服务人员本身的资历水平审核、对设计人员的现场工作进行制
度化、对设计人员从服务质量、服务态度方面进行考核。
(6)设计变更的签认流程
三、项目投资管理
(一)工程建设投资管理内容
投资、进度、质量作为工程项目管理三大目标,是一个相互关联的整体。
相互间既对立又统一,如何协调相互间的矛盾和统一,统筹兼顾,是项目管
理的中心工作。
项目的投资管理是建设项目管理的重点与核心,并贯穿于项
目的整个生命周期。
所谓投资管理,就是在项目投资决策、设计、招投标阶段、建设实施阶
段和竣工移交阶段,把建设工程投资控制在批准的限额内,随时纠正偏差,
以保证项目投资管理目标的实现,力求在建设项目各个阶段最佳地使用人力、
物力和财力取得更好的投资效益和社会效益。
项目管理在投资管理方面主要
是利用价值原理,力求取得投资省、价值高的工程。
(二)投资控制措施
1、项目策划阶段,项目管理根据业主意思,对各方案进行经济技术评价,
向业主提出专业化的建议。
2、审核招标文件,注重风险防范措施(履约担保)、确定成本控制方法、
变更管理及决算管理的方法及明确资金支付计划、保修、保险及违约条款。
3、协助业主选择合同计价方式。
拟定详细的经济合同,关注专用条款,
做到严谨、规范。
处理好投资控制、质量控制、进度控制的关系,达到最优匹
配。
6、工程款支付审核:
(1)审核施工图纸和设计变更的工程量;
(2)审核施
工工程计量月报表;
(3)分析工程变更签证的原因,复核变更工程量;
(4)处理
合同外临时承包项目的工程计量;
(5)审核专项施工技术方案及相应工程量。
7、工程变更管理,由于过程中随机因素与风险因素的影响形成了实际
投资与计划投资的差异。
差异的存在影响控制的效果。
对引起偏差的原因进
行深入的分析并采用切实可行的措施,进行主动控制和动态控制,降低偏离
的幅度和使偏差向有利方向发展,以实现既定的投资目标。
8、竣工决算时,审核施工单位竣工结算,协助业主编制竣工决算,配合
审计单位对项目进行审计,作出正式决算文件,.对完工项目进行建设项目经
济后评价。
9、对工程签证的管理,工程现场发生签证事件,需由施工单位上报至监
理,由监理核实后报送项目管理,对于重大的变更签证,项目管理在作出判
断时,要汇报业主方。
并需明确各环节的时间要求。
(三)投资管理内容及控制要点表
1、项目招标管理
管理环节管理阶段管理内容备注
招
招标活动
的准备
1..审核标底、工程量清单文件
2.协助确定商务标报价原则
3.与业主充分沟通,做好业主的参谋
1关注管理范围、职责的确定
2.同业主协商评标的标准及办法
3.关注工程的特点、难点及关注点
4.严格履行项目招标投标程序
标
招标文件
1.审核招标文件,注重风险防范措施(履
约担保)、确定成本控制方法、变更管理
1.在专用条款的制定中注重地方法
规、习惯及业主意图的体现、事先估
管
的编制过
程
及决算管理的方法及明确资金支付计划、
保修、保险及违约
计在实施中有争议的问题
2.在招标文件的编制过程中力求准
2.协助业主选择合同计价方式
确、严密、周到、细致
理
信息发布重点关注企业的成本管理水平、合同履约通过资格审查可有效降低招标人的
资格审查情况及企业的经济实力采购成本及提高招标效率
在初步评审的基础上组织技术及商务评中标价应是满足招标文件实质性要
开标评标审,重点关注投标文件有关成本控制要求求,经评审的投标价格最低(但投标
的响应性价格低于成本的除外)
1.详尽的商务谈判,进一步控制成本
中标授予
合同
2.选定合同形式
3.拟定详细的经济合同,关注专用条款,
做到严谨、规范
关注合同中风险的防范
2、项目实施阶段
项目
阶段
管理环
节
管理内容备注
1.严格按工作流程执行审批制度
2.及时做好信息收集和资料的管
1.审核施工图纸和设计变更的工程量
理,完善项目成本控制管理库
工程款2.审核施工工程计量月报表3.同业主及承包商建立良好的沟通
支付审3.分析工程变更签证的原因,复核变更工程量
渠道,了解业主的特殊需求
核4.处理合同外临时承包项目的工程计量4.准确进行工程计量以维护建设单
5.审核专项施工技术方案及相应工程量
位利益
5.在确认工程检验认可书后进行工
程计量,保证工程质量
1.建立工程变更程序及流程
2.分析各有关方提出的工程变更内容及依据的合1.严格执行变更工作流程制度,提
理性及合法性
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