物业管理服务项目招投标书范本Word文档下载推荐.docx
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采购计划编号
需求内容
数量
单位
备注
项
具体技术要求
提供服务总体要求、服务标的(如人员、车辆、检测对象、管理对象)数量情况、详细具体的服务需求内容及工作量情况(以能给供应商准确的报价依据,使不同供应商的项目报价不至于差距过大作为判断需求“详细具体”的标准)
一、对通用条款的补充内容
内容
规定
联合体投标
见《招标公告》中“投标人资格要求”部分的相关内容
投标有效期
日历天(从投标截止之日算起)
投标人的替代方案
不允许
投标文件的投递
本项目实行网上投标,投标人必须在招标文件规定的投标截止时间前登录“深圳市政府采购网”,用“应标管理->
上传投标文件”功能将编制好的电子投标文件上传,投标文件大小不得超过MB
履约担保金额
合同金额(中标金额)的%
备注:
本表为通用条款相关内容的补充和明确,如与通用条款相冲突的以本表为准。
二、项目概况
(一)项目情况
(二)项目分包及中标原则
本项目将根据综合评分法,选择出家优秀的专业供应商承担本项目任务。
中标原则:
本项目与“深康村物业管理服务项目(项目编号:
SZCGXXXXXX)”、“梅山苑(含梅园)物业管理服务项目(项目编号:
SZCGXXXXXX)”共三个项目采用兼投不兼中原则进行招标,即,各投标人可同时对三个项目进行投标,但最多只能中标一个项目,当某一投标单位成为三个项目中某一个项目的中标单位时,则该供应商不得参与另外两个项目的评审。
如:
甲单位同时投标三个项目,通过综合评分,在第一个项目评审中综合得分排名第一时,则甲单位不得参与后面个项目的评审,在另外个项目中直接按投标无效处理(符合性审查“法律、法规规定的其他情形”条款不通过)。
三个项目的有效供应商均必须达到法定数量(七家或以上),有效供应商未达到法定数量的项目作废标处理。
三、物业管理范围
(一)日常物业管理工作
在本物业管理区域内,中标人提供的物业服务包含但不限于:
.房屋建筑本体共用部位、共用设备、共用设施及配套服务设施的定期巡查、维修、养护和管理:
.房屋建筑本体共用部位是指建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。
具体应做到:
()做好管理服务区内排水、排污系统定期清理疏通,保证上下水道、排污管道畅通;
()开展房屋(包括本体、天面、楼梯)、公共设施、道路、车库的日常养护、维修工作;
()组织实施房屋和公共设施大、中、小修计划和改建、扩建计划,抓好施工监督,严把质量关。
.共用设备是指电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、未采用合同能源管理方式运营的太阳能热水系统和中水系统等。
共用设施是指道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、体育健身设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务办公用房等。
配套服务设施是指配套商业、社区文化娱乐设施、消防控制中心、辅助用房、架空层建筑、人防报警间等公建配套设施等。
()建立设施设备台帐,包括但不限于设施设备名称、型号、用途、生产厂家、安装地点、出厂年月、数量等内容。
甲方可以随时根据实际需要对中标人的设施设备台账提出意见,中标人需无条件按采购单位要求进行台账制度及台账管理等方面的修订和完善;
()确保管理区域内各类设备设施运行良好;
()值班人员根据操作规程及岗位责任要求,关注所管设备运行,按规定巡检,并做好维修、保养记录;
()建立应急预案并定期演练。
.综合管理
.负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施;
对房屋及设施设备进行安全检查,根据检查结果制定维护保养计划;
.规范小时值班制度,白天有专职管理员接待客户,处理服务范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉;
夜间有人值班,处理紧急性报修,如:
水、电等紧急性报修;
.设立客户服务中心,设立客服务电话,建立接报修、回访的管理体系,全体员
工统一着装;
.每年进行一次物业管理服务客户满意率调查。
.安全防范及公共秩序的维护和管理
.小时安全监督、巡视,通过门岗值勤、安全监控、巡逻检查等工作,检查、掌握物业管理区域内的各类情况,维护本物业管理服务区域内的公共秩序;
.协助公安部门做好物业管理服务区域内的安全防范工作,对各种突发事件有应急预案,如遇意外或特殊情况及时报告,尽到安全防范责任;
.发生安全事故时,物业管理公司在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作;
.发生治安案件、刑事案件、交通事故时,及时报警并配合公安部门进行处理。
.交通秩序与车辆停放管理
.管理交通、车辆行驶及停泊秩序。
对进入物业管理区域内的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行;
.配合和协助当地公安机关进行公共区域的安全防范和巡视工作,维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序;
.定期维护停车场各项设施。
.公共环境卫生管理
.物业管理服务区域内公共场所清扫、道路保洁,共用设施设备保洁,确保卫生良好;
.生活垃圾收集、清运(不含装饰装修垃圾),垃圾日产日清;
.建立健全的保洁制度,清洁卫生实行责任制,有明确的分工和责任范围;
.垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等区域定期投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂进行消杀;
.定期对雨、污水管道进行疏通,每年对化粪池进行清掏;
.在本合同期限内,如采购单位有要求或按相关规定要求,中标人需按相关规定聘请有资质单位对本物业进行外墙专业清洗,并负责清洗过程中的人员人身、财产安全。
因清洗外墙过程中发生的一切伤亡事故,由中标人负责。
因此产生经济损失的,由中标人负责赔偿。
若中标人未按本条约定完成外墙的清洗,每逾期一天,应承担元的违约金。
逾期超过十天的,采购单位有权解除合同,并要求中标人承担因此给采购单位造成的损失。
中标人负责外墙清洗所产生的费用按物业服务合同.条执行。
.公共绿化管理
.定期对乔木、灌木、草坪等进行修剪、浇灌、施肥等绿化养护;
.清理公共绿地,保持公共绿地整洁;
.定期进行病虫害防治和消杀;
.必要的补种。
.承租人装饰装修管理服务
.根据相关法律、法规,制定装饰装修的各项管理规章制度及管理协议,并对装修现场进行监控和规范化管理;
.告知承租人装修注意事项及管理规定;
.履行宣传,对违章装修行为进行劝阻,及时向政府有关行政主管部门报告;
.装修垃圾定点堆放管理,装修垃圾每日定时清运。
.电梯管理
.制定电梯运行、养护、维护管理计划,建立健全电梯管理的规章制度及操作流程;
.建立健全电梯故障应急处理预案,并定期培训和演练;
.电梯的维保需采用全保的形式(同等条件下原厂家优先维保),相关费用从物业管理费、电梯广告和其它经营收入中支出。
.消防管理
.建立健全消防管理的各项规章和制度;
.制定消防设备设施维护保养计划,定期对公共区域消防设施进行维护保养;
.制定消防演习预案及火警火灾的应急预案,建立健全消防管理组织机构;
.做好消防教育宣传工作,加强消防培训及演练,积极配合当地消防部门做好消防安全的防范工作;
.建立健全消防设备设施标识;
.发现火灾及时报警,并积极组织灭火。
.社区文化娱乐活动
.按照住户需求和本物业管理区域特点,组织社区文化活动,开展便民服务工作;
.配合街道社区文化及精神文明建设。
.物业服务档案管理
物业及物业服务档案、资料的管理。
建立物业管理档案和住户档案,依照相关规定严格执行档案管理制度。
.设施设备保修期内相关服务
设施、设备或产品保修期内维修的通知、联络、查验、登记等相关服务。
.报修及投诉处理
受理并解决物业使用人的报修、求助、咨询及投诉等业务。
.按照以下规定全面落实安全生产责任
.建立健全安全管理责任制;
.制定安全巡查、安全宣传、安全隐患整改等有关安全管理制度;
.保障安全措施、安全宣传、安全培训、安全隐患整改等所需经费的投入;
.定期开展安全隐患排查并及时发现、消除安全隐患;
.制定安全事故应急救援预案;
.及时如实报告安全事故;
.其他依法应当履行的安全生产责任。
.法律、法规和政策规定由物业服务企业提供的其它物业服务事项。
(二)租务管理服务
.在物业管理区域内,中标人提供租务管理服务包括但不限于:
.配合相关主管部门完成本物业管理区域物业的接收移交、住户入住和参观接待等相关工作。
.协助采购单位开展公共租赁住房日常维修保养、承租人入住或退房时的验房及住房维修管理工作。
.协助市住房保障主管部门委托授权的租赁管理部门对承租人的履约状况进行巡查、管理和做好以下租后事务服务:
.承租人搬入搬出的核对、信息采集以及住房办退(承租人购置住房后退回公共租赁住房)。
承租人办理入住手续时,中标人做好资料核对及信息录入工作。
退房时核对搬出人的退房资料和水、电、管道气等费用的结清情况,确定无误后放行。
协助采购单位发放《退房通知书》、配合催退房等工作。
.投诉、违约违规调查,欠租追缴。
协助采购单位共同上门核查被投诉或违约违规住户的情况,并协助采取相应查处或清退措施。
.出租住房的日常巡查。
协助辖区内出租住房的日常巡查,发现有出借转租、改变住房功能等违规违约行为及其他不良行为的,及时报送采购单位处理。
.商业用房监管。
协助辖区内商业用房的日常巡查等,发现消防安全隐患、经营项目异常等情况的,及时报告、提出整改意见并协调处理、报告结果。
.空置房管理。
定期对空置房进行巡查、保洁、通风、防潮、防蚁,发现被非法占用、房屋设施有损坏及水电费异常情况等,应及时处理并报采购单位。
.调解及维稳工作。
配合相关部门积极协调和处理辖区内住户之间的矛盾纠纷,做好住宅区的计生和维稳等工作。
.配合协助采购单位对房屋维修、装修等事项的监管工作。
.为维护本物业整体寿命、价值,中标人应当依法、依约、积极提供服务。
对本物业管理区域内发生违章装修等违反法规政策、合同约定或租户管理规约等行为,中标人应及时予以劝阻;
劝阻无效的,可实施紧急强制措施;
同时向采购单位及相应行政主管部门报告。
(三)太阳能热水系统管理服务
采购单位有权委托第三方对太阳能热水系统进行改造、运营,中标人需无条件配合第三方开展相关运营、维修、热水保障、住户信访沟通等相关工作。
(四)其它管理工作
.三期四栋的展厅属公益性质公建配套设施,中标单位需无条件配合展厅相关工作。
.中标单位需按采购单位要求,无条件积极配合本小区公租房各类参观、考察接待工作。
.特约服务:
业主、承租人可委托中标人对其户内的专有部分或专有设施提供维修养护或其他特约服务,服务内容和费用由双方另行商定。
四、物业服务标准与要求
(一)物业管理定位
服务定位:
安保小时服务、环境舒适、健康环保、服务高效的住宅小区。
物业管理目标定位:
.第一年:
全面符合ISO质量管理体系、ISO环境管理体系和OHSAS职业健康安全管理体系;
小区增加日常监控设备和高空抛物监控设备,达到基本无监控盲区。
.第二年:
达到所在区物业管理优秀示范小区标准。
.第三年:
达到深圳市物业管理优秀示范小区标准。
(二)物业管理分项标准及服务承诺
中标人应参照深圳市标准化指导性技术文件《物业服务通用规范》(SZDB/Z—)和《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准》的要求制定出本物业“管理分项标准”(各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准),经采购单位确认后,遵照执行。
按本项目特点,若中标人在实际服务过程中未达到以下八项承诺标准中的五项,采购单位有权扣除中标人当月空置房物业管理费的一万元;
超出五项的,采购单位有权扣除中标人当月空置房物业管理费的万元并要求中标人在合理期限内完成整改(具体期限以采购单位指定为准),中标人在整改期内未整改的,采购单位有权提前终止合同;
在履约保证金充足的情况下,可优先从履约保证金中扣除。
.物业服务业主(租户)满意度深圳指数测评,其满意度指数达以上;
.有效投诉处理率达%;
.各类设施、设备的完好率达%以上;
.公共部位、停车场等照明系统的完好率达到%以上;
.确保不发生任何较大安全责任事故;
.环境卫生、消杀、绿化管理达标率为%;
.采取有效管理措施,全面落实项目绿色环保、节能减排功效,确保非传统水源利用系统和太阳能热水系统运行正常,运营良好,
.根据项目特点制定科学可行的管理规划,使项目物业管理成为深圳市保障性住房住宅小区的示范单位。
(三)日常考核及履约评价
合同期限内,采购单位或采购单位委托的第三方专业机构有权对中标人提供的物业服务工作进行考评,并依据考评结果对中标人采取相应的处理措施。
中标人需按以下日常物业管理考核标准和履约评价考核标准提升物业管理服务和接受考核。
.日常考核:
采购单位或采购单位委托的第三方专业机构采取抽查的方式对中标人进行日常考核(考核标准由采购单位另行制定,中标人需无条件接受),在抽查过程,每扣分,将从中标人空置房物业管理费总额扣除一万元;
.履约评价方式:
采购单位或采购单位委托的第三方专业机构每年二次对中标人进行履约评价(考核标准由采购单位另行制定,中标人需无条件接受),在考核过程中,二次平均得分分以下(含分),将从中标人空置房物业管理费总额中扣除四万元,二次平均得分分(不含分)至分(含分),将从中标人空置房物业管理费总额中扣除三万元。
二次平均得分(不含分)-分(含分),将从中标人空置房物业管理费总额中扣除一万元。
如果连续二年在分以下,将不续签物业服务合同。
采购单位有权就考核中不达要求的服务内容提出整改意见并限期要求中标人整改,中标人拒绝整改或无正当理由逾期整改超过五日以上的,采购单位有权从中标人空置房物业管理费总额中扣除十万元作为违约金。
中标人整改后仍达不到采购单位要求的,采购单位有权解除合同,并要求中标人足额赔偿其因此所遭受的实际损失。
商务需求
提供项目服务期限(完成期限)、项目进度安排、付款方式、验收要求、培训要求、售后服务要求
五、项目合同的签订及服务期限
本项目为长期服务类项目,第一年为本次招标的中标服务期限,采购单位可根据项目需要和中标供应商的履约情况确定合同期限是否延长,但最长不超过三年。
若政府采购主管部门发现项目有异常情况,以主管部门意见为准。
六、物业管理总体目标
.在合同期内,执行以上日常检查考核标准达分以上;
.采取有效管理措施,全面落实项目绿色环保、节能减排功效,确保非传统水源利用系统和太阳能热水系统运行正常,运营良好,
七、物业管理相关说明
.在物业管理期限内,采购单位将免费提供.平方米物业服务用房(如需装修,装修费用由中标人自行负责)。
.中标人可聘请具有一定资质的专业机构承担机电设备维修养护、中水系统及太阳能系统运行维护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人,中标人对上述业务委托第三方时,必须经过采购单位备案,同时,采购单位有权要求中标人更换上述第三方单位。
电梯、消防等重要设备设施的保养,中标人应按照国家和地方的有关规定,委托合格的专业公司进行定期维护保养。
太阳能、雨水及中水设备由中标人统一运营管理。
.按照项目管理要求,设置岗位,配备相关人员。
其中:
管理人员人以上(含名配合采购单位的租务人员),工程人员人以上,秩序维护人员人以上,清洁卫生人员人以上。
其他人员配置需满足本项目物业管理服务标准的要求。
中标人进场交接前,采购人将对人员进行核查,核查不通过的不得进场交接。
.停车场服务收费按照深圳市保障性住房相关政策,由中标人按深圳市物价部门的相关标准向车位使用人收取。
规划内的车位由中标人经营,中标人每年向采购单位上交停车场服务收入的%(若市住房和建设局有其它比例的新规定,按政府新规定执行),其余的停车场服务收入纳入投标人方案成本价的综合测算。
.中标人必须按采购单位要求定期(每半年)提供该项目的物业服务费收支帐目。
.中标人在合同履行期间,须接受市、区行政主管部门,以及采购单位的监督。
.中标人可利用电梯轿厢内公共部分进行经营的,其经营收入应定期(按季度)向采购单位报备,同时,需保留/的电梯广告位用于我市公租房政策法律、住户文明公约等方面的宣传。
八、投标价格及物业管理经费
(一)本项目投标报价:
.本项目采取包干制。
物业服务收费采取包干制的计费方式,即投标人自负盈亏。
.投标人应参照年《深圳市住宅物业服务收费指导标准》(深价规[]号)的二级收费标准政府指导价,以及本项目的服务的相关要求进行合理报价,报价包括物业服务费单价、总价。
投标报价低于二级收费标准政府指导价(高层.元/月/平方米,多层.元/月/平方米)%的,应作合理性说明,合理报价说明应在保证质量的前提下,详细阐述能大幅节省经费的手段或原因;
投标人的报价较低,又没有提供说明(或者提供了成本说明,但评审委员会审查后认为成本说明中的理由不充分的情况下),报价合理性按差评处理。
.投标人商铺物业服务费报价应不高于高层住宅物业服务费报价的.倍,公建配套设施物业服务费报价应不高于高层住宅物业服务费报价,并明确项目及标准。
.投标人的物业服务费报价包括以下费用:
()管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
()物业共用部位、共用设施设备的日常运行、日常维修维护费用(含物业共用部位水、电费、电梯(电梯需采用全保方式)、太阳能系统、中水系统、消防系统等所有公共设备和设施);
另在物业专项维修基金缴存及使用通道畅通之前,维修费用从物业管理费中及其它经营性收入中支出,畅通之后,须甲方同意后按照我市物业专项维修基金相关规定执行;
()清洁卫生费用;
()绿化养护费用;
()公共秩序维护费用;
()物业共用部位水、电费用;
()用于物业管理的固定资产折旧及办公费用;
()物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险费用;
()必要的社区文化、体育活动费用;
()经业主同意的其他费用。
()龙悦居一二三期小区内所有规划内停车位需上缴给市政的费用;
.物业管理费用在提取物业服务支出的项目之后,年度结算后结余部分转入下一年度继续使用。
.本合同期内,物业管理费不予调整。
(二)履约保证金
.乙方应在合同签订之日起个工作日内,向甲方提供履约保证金¥
,(大写:
人民币伍拾万元整)。
该履约保证金作为乙方全面、适当履行本合同约定义务的保证。
.本合同期限内,若乙方出现任何违约行为或需向甲方承担赔偿责任的情形,甲方可优先从履约保证金中扣除。
.本合同期限届满或依法、依约终止后,同时满足以下条件时,甲方将履约保证金全额无息退还乙方:
()乙方与甲方结清所有费用并按照本合同约定将物业及相关服务事项完成移交等工作。
()无需对甲方承担任何违约或赔偿责任,也无任何需扣减履约保证金的情况。
九、付款方式
按照财政委员会有关规定进行支付。
十、接管与核查
中标人收到中标通知书后,应立即着手制定物业管理接管方案,个自然日内向采购单位报送详实可行的交接方案,精心做好准备工作,按计划实施,确保万无一失。
中标人物业管理进驻接管龙悦居(一二三期)的具体日期,以采购单位书面通知或物业服务合同签订的起始日期为准。
十一、政策导向(根据政策进行调整具体内容)
.按照《国务院办公厅关于建立政府强制采购节能产品制度的通知》(国办发〔〕号)、《财政部、环保总局关于环境标志产品政府采购实施的意见》(财库[]号)、《中共深圳市委、深圳市人民政府关于全面推进循环经济发展的决定》(深发〔〕号)等的要求,以下产品列入政府优先采购清单,我市政府采购组织实施中,在技术、服务等指标满足采购需求的前提下,优先采购以下清单范围内产品:
财政部、国家发展和改革委员会制定的《节能产品政府采购清单》,财政部、环境保护部制定的《环境标志产品政府采购清单》中列示的企业及产品,详见中国政府采购网(
.进入以上清单范围的投标产品将在评标时获得竞争优势。
十二、投标报价
.本项目服务费采用包干制,由企业根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价;
一经中标,投标报价总价作为中标人与采购单位签定的合同金额,合同期限内不做调整;
.投标人应根据本企业的成本自行决定报价,但不得以低于其企业成本的报价投标;
采购单位不鼓励低价中标,合同期内不予物业服务费调整,费用必须包括采购单位的所有要求;
投标总价低于财政预算限额的%的,供应商必须对该报价做出报价合理性说明(说明应置于投标文件格式的“详细分项报价”中)。
①投标总价低于财政预算限额的%、未做出报价合理性说明的,评委会有权认定为该报价低于成本价,并按投标无效处理。
②供应商的报价说明是否合理,由评委会判定。
③如该报价成为中标价格,该项目将成为重点监管、重点验收项目。
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