河北省唐山写字楼市场调研报告Word下载.docx

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路北套，按房管局口径，是取得预售证并具备预售条件开始预售的房子，下半年和明年上半年将取得预售证的房子是现在的倍，大约万套。

前段时间，涌现出了翡翠城起价，香木林起价的所谓惊爆价，老百姓都在议论，房子降价了！

大家买不起，开发商更拖不起，房价一定会降。

但是根据调查，唐山市房地产的价格应该在—之间，主流价格都在这个区间，比起最疯狂的时段，的确是下降了，但是今年以来，房价下调幅度并不大，而且销售情况很好，根据房产网上的数据，份全市商品房销售套（间），较上（）上涨了,较去年同期（）上涨了；

商品房销售均价为元平方米，较上（）上涨了。

份全市商品房销售套（间），较上（）上涨了,较去年同期（）下降了；

商品房销售均价为元平方米，较上（）下降了。

不过，据了解，有的售楼处一个的平均销售量都能达到多套，价格也一直非常稳定，这说明唐山的房地产市场并不像大家想象的那么悲观，有着非常强烈的需求，持币观望的人有，更有大部分人已经出手了，是出于自身的刚性需求，也有人认为房产市场会在年下半年止跌企稳，有着抄底的心理。

三、写字楼市场行情

目前写字楼市场状况

、经济危机导致市场需求减少

从市场需求看，宏观经济形势动荡使得不少企业被迫放缓或搁置扩张计划,一直占据大份额的金融客户，纷纷被迫或主动采取裁员和搁置扩张计划等方式来应对危机，许多投资客的信心也受到冲击,加上企业破产等，使得绝对需求大幅萎缩，写字楼市场呈现较冷清的局面。

北京甲级写字楼整体空置率升至，成都写字楼市场的空置率也均有不同程度上升，最大升幅达。

、全国写字楼市场租金全面下滑

当写字楼市场缺少足够企业行为的支撑，租金下滑、空置率上扬便是必然的结果，全国几大商业发达城市概莫能外，北京甲级写字楼整体租金报价环比下跌至元㎡；

上海甲级写字楼平均租金为元㎡，回落至年水平。

但是，租金下滑主要出现在部分中端写字楼和新建完工且空置率高的写字楼，但这并不代表整个写字楼市场的发展趋势。

、未来市场供需失衡竞争加剧

从市场供给看，写字楼市场供应量在年下半年波动明显，在达到高峰，随后三个则呈逐步萎缩态势；

年，写字楼市场供应较年后两个大幅增长，环比增长。

写字楼市场前景分析

、中国的社会在不断进步，进步的标志就是城乡之间、大小城市之间差距的缩小。

在经济发展的过程中，中国在城市化的过程中，人们不仅需要住，还需要有办公的地方，需要有就业的地方，所以办公楼的需求、商业需求量还是非常大。

而且商业回报率，要比住宅回报率高了很多。

、写字楼市场是一块晴雨表，它体现着一个城市和区域经济的冷暖寒暑。

写字楼不仅是代言城市发展的一个重要指标，同时也是城市品牌形象的“名片”。

写字楼市场的兴旺与冷清，可以从一个侧面反映一个城市一段时间内经济发展的波动。

中国经济整体发展趋势并没有改变，写字楼市场也大有发展空间。

客户投资写字楼心理分析

、担心贬值

写字楼的投资数额较大，客户会防范贬值风险。

如果写字楼本身所处的地段由于一些市政或其他原因造成了贬值，写字楼本身必然会造成很大的影响；

如果所投资写字楼在未来的几年里涌现出过多新楼盘，也对现有写字楼市场构成冲击。

、维护费用较高

在按揭方面，纯写字楼项目，除在边缘地区的项目，或项目本身档次一般，其他大多单价都很高，因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。

在利率方面，写字楼要高于住宅。

另外，还有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费，约占投资额的左右。

、关注物业水平

如果进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。

不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到收益。

、关注目标客户群

作为企业，选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。

如果投资，会选择那些物业档次高的项目，今后可能有较为稳定的回报。

、关注品质

因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，因此，投资者也需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。

四、唐山写字楼市场行情

调研写字楼情况

、火炬大厦

火炬大厦是高新开发区的地标性建筑，户型面积区间—平米，—居多，主要用于政府办公，十层以上对外进行企业招租，注册资金都在万元以上，最低的也要万元，而且必须是高新开发区注册的企业，租金已经达到元天平米，其中包含物业费和水电费，那也是唐山最高的租金水平，但是目前入驻率达到了。

其实火炬大厦整体硬件设备不具优势，物业服务一般，分析受欢迎的原因，一是属于国有，可信度较高；

二是里面较多的政府部门，企业办手续比较方便；

三是地势优越，在主干道建设路上，交通便利。

、创业中心

年，高新区管委会与市科技局共同创办了唐山高新技术创业中心。

年，创业中心被国家科技部认定为国家级创业中心。

年，高新区全面加强科技创新体系建设，为科技型企业发展搭建了广阔平台。

截止目前，创新基地共有入驻企业多家，累计孵化毕业企业多家，推进了科技向现实生产力转化步伐。

户型面积集中在多平米，最少的可以分隔为多平米，最大面积可以有一整层，大概有—平米，因此满足了不同规模的公司的需求，不论层次和朝向，租金为元平米天，物业费元平米，水电费自理，对海归、老师、大学生人群都有优惠措施，比如教师是免租金的，只需要缴纳物业费，但是对企业性质要求严格，必须是具有科技含量的公司，目前入驻率达到了，中心设有提供票务、复印等服务的商务中心。

、东方广场

东方广场位于建设北路上，紧邻远洋城，所处位置比较好，处于一个商业圈的中心位置，交通便利，周围配套齐全。

一栋已经封顶，另一栋建设中,大概于年可以交付使用。

东方大厦是一个现代化的写字楼，比世博大厦还要现代和气派，但是在位置上不如世博好，其他的硬件设施都比世博要先进。

是唯一的既出租又出售的写字楼项目，年开盘的时候均价是元，现在虽然受到经济危机的影响，但是均价仍在元。

最高的时候曾达到过元。

针对的目标客户是小型投资者和创业初期的中小企业。

公寓式写字楼部分出售率达百分百，出租率也在百分之九十。

、金凯悦商务中心

金凯悦商务中心位于唐山火车站附近.地理位置优越.临近长途汽车站（幅射唐山各市县及京唐港.曹妃甸港）及公交车场.交通十分便利.从年就已经进入全面销售，当时售价应该在多起价，户型多为小面积，多平米居多，入驻企业较多，在写字楼市场有一定的知名度。

但是环境也较为嘈杂，整体物业管理水平不高，有很多皮包公司，安全性较差，采光也不是太好。

、世博大厦

唐山世博大厦座落于唐山市新华西道号（两大交通要道：

新华道、建设路交汇处），处于市中心黄金商贸区域，地理位置优越，交通便利，由主要公共汽车路线环绕，周边聚集了大规模的商业、金融群体，有足够的客源。

　大厦总体面积约万平方米，设计理念超前，功能齐全，是集购物、餐饮、商务办公、金融服务、休闲娱乐为一体的高档商业场所，有足够的停车位为客户提供方便。

大厦开业后成为唐山市标志性建筑之一，开启唐山商业新纪元。

级智能写字楼设计，设施先进，里面有中央空调系统、双路供电系统、通讯系统、消防系统及保安系统；

户型面积大多在平米之间，层高为米，四部电梯。

拥有个车位。

但是大多还是停在地上，比较混乱，有时会影响门前的商业秩序。

大厦的物业管理是由具有国际、国内双重质量认证的北京中实杰肯道夫物业管理公司负责的，提供专业、全程物业管理。

世博大厦的写字楼只租不售，租金比较便宜，写字楼又比较气派，所以出租率很高，但还没有达到百分百。

世博的优势就在于它的位置很好，处于闹市区，唐山市商业的中心位置，租金又很便宜，商业配套齐全，人流量大，使它的商业很兴旺。

入驻的企业都是中小型企业，大多是商务贸易，金融咨询等企业。

经调研发现，唐山的写字楼供应市场呈现如下特征：

、唐山市的写字楼是比较分散的，没有成规模的写字楼商圈。

写字楼在某一地段以独栋的方式出现。

形不成浓厚的商业气息和商业氛围。

、目前大部分写字楼只租不售，在售写字楼只有东方广场。

、写字楼的平均租金为元平米天，大多包含物业费。

平均售价在元平方米。

、写字楼的目标客户本地中小企业和外地驻唐办事处。

、写字楼都处于中端位置，没有高端产品。

写字楼的供应需求分析

写字楼的供应分析（不包含在建项目）

板 

块

数量　　（个）

新华道至站前路

建设路

北新道八方附近

开发区

兴源道

合 

计

所选的这些地点都是唐山市商业密集，比较繁华的地段。

从表中可以看出，在地段最好的新华道和建设路上，写字楼的数量还很少。

而且是以独栋的形式出现，零星分散，不能形成规模。

反而是高新技术开发区，写字楼比较聚集。

但是这里的写字楼档次都太低，没有中高端写字楼，无法满足以后的写字楼需求。

这就需要一个颇具规模的写字楼集群来满足日益增长的企业需求。

写字楼的租金特征：

（以几个重点项目为例）

楼盘

平米

租金

物业费（平米）

租金（元平米天）

东方国际

（年）

（除电费都包括）

元天

金凯悦大厦

（）

世博大厦

含租金中

平均

火炬大厦

创业中心

以上选的楼盘都是在区域里比较有代表性的写字楼，世博大厦处于唐山市的中心位置，相对来说租金要高一些，它也是唐山比较早的写字楼。

金凯悦是在火车站附近，位置相对来说比较偏一些，价格也便宜。

东方国际虽然租金便宜但是加上物业费之后也算是租金比较高的写字楼了。

火炬大厦属于国有，大部分又都是政府部门，所以不但要求严格，租金也高。

但总的来说唐山的租金还不算高，比较便宜，还有很大的升值空间。

写字楼租售分析

租售

租售率

租售（目前只租）

目前只有几间对外出租

东方国际公寓式

租售

出售率：

％；

租用选择性大

东方国际纯写字楼

剩套；

目前有十几间对外出租

只租不售

％

从表中可以看出，唐山市的写字楼大多数还是只租不售，使投资型客户只能投资商业，无法从写字楼中获利，也就不无从得知写字楼的投资回报。

所以我们在销售时应该多引导顾客的投资意识。

从租售率上可以看出，对写字楼的需求还是挺高的。

一些小公司考虑到资金问题还蜗居在民居当中，这些也是一大部分的潜在客户。

写字楼的物业分析

项目楼盘

档次

中档

低档

形象

现代

一般

配套

现代化

不齐全

老旧

物管公司

中实杰肯道夫物业管理公司

本地物业

从表中可以看出，比较好点的写字楼都处于市区的繁华地带，配套也比较齐全，在设计上也比较具有商业意识，自身带有商业。

但是这些比较好的写字楼无论是在外形设计上还是在建筑材质上都还不是很好，只能算是中档水平。

火炬大厦是比较早的写字楼，外观上比较陈旧，主要用于政府办公，少部分用于出租，自身不带商业，配套不齐全。

所以唐山急需中高档写字楼。

写字楼的市场需求特征

主要客户

商务，贸易，金融，顾问公司，休闲产品等

投资型及自用型小企业和创业期中的小企业

金融，保险，文化传媒等

注册资金在万以上，必须在高新区注册的企业

在这四个项目当中，只有东方国际是目前既出售又出租的写字楼，中小企业偏多，还有一部分是投资型客户。

其他三个都只是用来出租，大多都是金融，物流，保险等第三产业。

火炬大厦因为出租数量有限，历史又比较长了，所以它对入驻企业有一定得要求。

其他的写字楼对企业都没有严格的限制。

对写字楼需求强烈的还是第三产业的中小企业，规模不大，又需要一个比较气派，比较正规的办公地点。

通过调研，我们发现唐山写字楼投资市场呈现如下特征：

、没有成功的案例

在唐山，没有写字楼销售特别成功的典范，金凯悦大厦和雅园都没有在唐山的房地产市场留下特别深刻的印记，而且运作了很长的时间，无论今天的租赁情况如何，当时的销售都不是十分火爆，可见唐山人对于写字楼的投资热情很低。

、写字楼的替代投资产品很多

出于习惯和自身的认识，人们更倾向于买住宅，有投资意识和投资实力的人，更多的是考虑商铺。

今年以来，住宅的销售回暖，商铺的销售也十分客观，凤凰世嘉推出的商铺已经全部销售完毕。

、唐山不缺乏投资意识和投资实力

唐山是北京的一个投资大户，三里屯的销售大户就是唐山，更有传言说，秦皇岛的房子一半都被唐山人买走了，唐山作为河北省经济最发达的一个市，投资实力有目共睹，频频出现在北京的楼盘的身影也说明了唐山人有很强的投资意识，加上唐山是重工业城市，先富起来和比较富有的大部分是靠资源类起家，如钢铁、煤炭等，这也要求他们需要分散投资，特别是风险性小的增值保值的投资。

、租金并不像传言那么高

我们看到统计情况，这是根据公布的租售信息进行的一个大概统计，平均水平在元天，并不像传言所说的能够达到元天，而且，面积越大，租金相对来说反而平均越低，说明唐山市场上缺乏的是小面积居多，造成了面积虽然很大，投入很多，可是不能够适应市场需求，只能让别人占便宜，低价与小平米竞争。

、对投资回报的担心

目前，唐山的民宅里聚集了很多公司和办事处，非常多的小企业蜗居在住宅里办公。

有实力的公司会买地进行建设自己的办公场地，中等水平的公司则考虑底商，对写字楼市场进行了挤压，加上唐山的经济和企业发展状况并不能和北京可比，对写字楼的需求有限。

、非专业写字楼很多

唐山写字楼市场上成规模或者专业的写字楼很少，甚至一部分住宅也打出了写字楼的旗号，一部分是在整个小区中位置不好，影响采光，因此设计为写字楼；

一部分是沿街，并且朝向不好，利用沿街的优势来吸引企业，化解自身的劣势。

、写字楼供应量增加

年，唐山市场上的写字楼供应量剧增，集中区域为新华道。

其中不乏实力强大的对手，如万达广场，不仅具备独一无二的地段优势，万达的品牌影响力对客户有着巨大的吸引力。

新华一号的地段优势和强大的策划宣传也吸引了特别多的客户。

对项目的启示

、高新开发区缺乏专业的写字楼。

已有的较上档次的火炬大厦和创业中心都属于国有，火炬大厦基本上都是政府机关，层以上可以企业入驻，但是注册资金都在万元以上，最低的也要万元，而且必须是高新开发区注册的企业。

况且，全都已经入驻满了，基本可以不用考虑。

创业中心对企业性质要求严格，必须是具有科技含量的公司，入驻率达到以上。

其他的都是不成规模、不上档次的办公地点，有、层的独栋建筑，也有外观、内部硬件都不如我公司的高层建筑，如果我们分析入驻写字楼是为了提升公司形象，这些均没有竞争性。

、我们项目要突出鲜明的卖点。

如果只是用区位来做文章，我们并没有优势，高新开发区有优惠政策，但是那是为了吸引外资，吸引投资，对我们的业主并没有特别大的好处，相反，高开区还有很多让小业主头疼的问题。

建外成为了北京的一个地标之一，也并不是仅仅吸引周围的公司，而是靠自身的特质来吸引全国、全北京的人。

、对目标客户群进行详细的分析和应对。

我们虽然写出了项目的优劣势，但是很多不是我们的客户关心的，一味的去跟那些不是我们的目标客户进行牵强的解释，不如集中我们的战斗力和精力来研究我们真正的客户，我们的客户集中为投资客，他们关心的项目的投资回报率，我们要分析自己的条件和情况，告诉他们能够给他们带来巨大受益和良好前景的地方。

、要把握市场先机。

随着年写字楼数量的激增，我们面临的压力会更大，竞争也会越来越激烈，随着我们开盘时间的推迟，也会流失很多客户，东方广场只所以销售情况喜人，占领市场先机也是一个重要原因。

、积极开发有效客户。

根据我们的来访记录，大部分客户均不是冲着我们项目来的，都以为是住宅项目，如何吸引我们的目标客户来到现场，如何向我们的真正的客户传达我们的理念和优势，也许值得借鉴北京的营销策略。

五、本案项目分析

.项目所处区域分析

党的十四大报告中提出要加快环渤海地区的开发、开放、将唐山列为重要城市之一。

唐山，作为京津冀国际港口城市，正面临着整体的经济发展模式转变和经济结构转型，与财政收入已连续三年稳居河北省首位，尤其是在年唐山的是亿，位居全国第十九位，这样一个庞大的经济体在退二进三的历史性转变中，其实是蕴藏着无比巨大的商机的，阳光项目地处高新技术开发区，是唐山的第三产业振兴基地。

高新技术开发区位于唐山市郊，是开放型科技经济区，以服务周到、宽松优惠的投资环境，成为外商的投资热点。

高新区经过年的发展建设，目前已拥有企业家，其中世界强及跨国公司企业余家，工业企业家，服务业企业家，外资企业家，高新技术企业家，形成了以日资工业园、焊接产业基地、汽车零部件基地为主的“一园两基地”格局，构筑起焊接、汽车零部件、新材料及建材、医药生物、节能环保、智能仪表等大特色产业。

年，全区实现地区生产总值亿元，财政收入亿元，成为我市外资企业最集中、效益最好的区域之一，在全省个开发区中连续三年经济发展质量位列第一。

除国家赋予的优惠政策外，开发区还实施一系列鼓励投资的特殊优惠政策，特别是积极推行零行政收费，力争建成“无费区”，以降低企业投资和运营成本。

享受市一级项目审批权，投资万美元以下的项目高新区自行审批。

唐山高新技术开发区，在唐山市发挥着发展高新技术产业的带动作用，传统产业的改造作用，高新技术成果的孵化和辐射作用。

具有广阔的发展情景和良好的经济社会效益。

年日，赵勇书记在日本东京举办唐山投资环境重点项目说明会上曾激情满怀的说：

“欢迎大家到唐山投资。

”向世界发出了投资邀请，这势必会掀起来唐山投资的势头。

高新技术开发区作为第三产业振兴基地，势必会成为外来企业投资的重点。

阳光项目无疑会成为企业办公地点的首选之地。

所以我们项目在高新区范围内具有很强的竞争力。

.项目分析

在金融风暴席卷全球的今天，我们开发阳光项目，能不能逆风飞扬？

能不能得到唐山人民的认可？

下面我们就用分析法来分析一下。

优 

势 

（） 

.大陆品牌的影响力，本项目虽然是大陆地产在唐山市区范围内的第一个项目，大陆地产没有知名度，但是借助大陆海鲜，大陆家居等大陆实业在唐山创下的品牌形象，正在逐步取得了唐山市人民的任何和信任。

理念的引入，现代先进而又时尚的设计和规划，在使用率、功能及设备方面大大超过区域内先期开发的写字楼物业，在区域范围内具有优势。

.具备写字楼物业开发的基础条件，如交通、人流量、商务氛围等；

.市政规划的绿化，环城水系等，形成本案景观优势，营造生态卖点。

.四栋写字楼加上北面联合其他两家共同开发的四栋楼，八栋楼形成一个写字楼规模，商业圈。

这是其他任何一个写字楼都无法比拟的。

劣 

（）

.项目位置不在中心商务区内，地理优势不是很明带来一定的阻力

.区域商业经济不很发达，商务氛围不是很浓。

.只有一条公交线路，出行不方便

.以前在唐山无项目，对唐山的市场不了解，没有稳定的客户资源。

.企业的规模小，知名度小，还没有自己的品牌效应，竞争力不是很足。

机 

会 

.现代新型写字楼概念，建筑，商住两用，打造的是唐山第一个纯写字楼

.区域竞争对手不多，目前有的就是火炬大厦和创业中心，这两个的威胁性不大，都是政府行为。

近年来在高新区内不会出现较多写字楼项目供应，为本案提供市场机会。

.区域经济发展规划，在建项目多，发展潜力大。

.合理准确的市场及产品定位，在档次上避开甲级写字楼冲击，扩大了项目市场层面

.唐山经济的转型，由资源型经济向生态型经济转变，大力发展第三产业，给写字楼市场带来了巨大的需求。

威 

胁 

.受区域内成熟的写字楼如东方国际，火炬大厦，创业中心等影响较大

.唐山市区范围内在建的写字楼项目多，竞争对手势力大如万达广场，新华一号等。

.经济危机的影响，使人们都处于观望态度，对写字楼的前景持怀疑态度。

以上我们用分析法分析了我们的项目，从市场需求来看我们的项目正好填补了唐山商住两用写字楼的空白。

具有很大的升值空间和发展潜力，但是我们不得不承认，作为市场开拓者我们也承担着很大的风险，面对着很强大的竞争对手。

从以上的分析来看，唐山还没有真正的建筑，商住两用的写字楼还是空白，其他的写字楼楼盘虽然能自由分隔户型，但是房子内的生活设施不完备，无法实现商住两用，只能用来办公，功能单一。

而且其他的老式写字楼包括世博大厦在内，写字楼里都是公共卫生间。

而我们的项目采用了同层排水技术，不但每套里都有厨卫，同时还能增加其数量。

满足大公司的需要。

真正做到随心所欲的设计和