精选房地产实战沙盘推演指南资料Word文档下载推荐.docx
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第3页共20页
成本测算表
(金额单位:
万元,除可售单位成本数据结果四舍五入保留100万元整数,以下均相同)
年度
成本项目
第一年度计算成本
第二年度计算成本
第三年度计算成本
第四年度计算成本
土地成本
前期成本
工程成本
建安成本
社区管网
园林环境
配套设施
小计
开发间接费
合计
第4页共20页
销售收入及销售回款计算表
万元,数据结果四舍五入保留100万元整数,以下均相同)
年
项目
第一年
第二年
第三年
第四年
1季度
2季度
3季度
4季度
销售面积
销售单价
销售收入
回款比例
实际回款
第5页共20页
资金需求计划
第一年度资金需求计划(金额单位:
万元,数据结果四舍五入保留100万元整数)
类别
期初现金余额
现
金
流
入
注入资本
银行借款
销售回款
支
付
购入固定资产
偿还借款
分配利润
支付地价
支付前期成本
支付工程款
支付开发间接费
支付管理费用
支付销售费用
支付利息
支付营业税
支付所得税
其他支付
期末现金余额
第6页共20页
第二年度资金需求计划(金额单位:
支付低价
第7页共20页
第三年度资金需求计划(金额单位:
第8页共20页
第四年度资金需求计划(金额单位:
第9页共20页
沙盘模拟经营步骤核对表
公司名称:
年度
经营步骤
第一年度
第二年度
第三年度
第四年度
第五年度
年初:
1、收回应收账款
2、分配利润
3、购买土地
4、新增临时借款
5、支付地价款
季度:
1、偿还临时借款利息
2、新增临时借款
3、支付地价款
4、土地投入开发
5、更新进行中项目开发进度
6、收回销售回款
7、支付销售费用
8、支付前期费用
9、支付工程款
10、支付开发间接费
11、支付管理费
12、项目竣工验收
年末:
1、提取折旧
2、中长期借款还本付息
3、计算、确认应收账款
4、编制利润表,审核确认未分配利润,审核确认应交所得税
5、缴纳营业税
6、缴纳企业所得税
7、编制资产负债表
注:
没操作完成一个步骤后打“√”
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沙盘推演财务管理平台:
利润表
项目第一年第二年第三年第四年第五年
主营业务收入
减:
主营业务成本
主营业务税金及附加
主营业务利润
减:
期间费用—管理费用—营业费用
-财务费用
营业利润
营业外支出
利润总额
所得税
净利润
一、资产负债表
项目第一年第二年第三年第四年第五年
货币资金
应收账款
存货
流动资产小计
固定资产
长期投资
无形资产
资产合计
银行借款
预收账款
应交税金
负债小计
实收资本(股本)
未分配利润
所有者权益小计
负债及所有者权益合计
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沙盘推演通用规则
一、银行贷款规则
1、沙盘模拟中资金不足部分可通过银行年度借款的方式解决;
2、银行正常借款期限分一年和两年两种,借款年利率均为10%,年初借款,年末还本付息,不得提前还款或展期还款;
如上一年末资产负债率超过65%,则下年度借款的年利率上调至20%(上年度获得的未到期正常借款不受此影响);
3、正常借款总额不得高于年初净资产(若年初得到股东增资,则为增资后净资产)的3倍;
4、正常借款至少为2000万元和2000万元的整数倍;
5各公司之间不得相互拆借资金。
二、资金支付时限规则(时间节点规则见五表)
1、拿地当季支付地价;
2、开工支付前期费用;
3、从开工到竣工平均支付工程成本(按开竣工时间,算头算尾,最后一期倒计),工程成本包括建安成本、管网成本、园林环境、配套设施成本四项;
4、从项目开工到竣工每季度按项目支付开发间接费(项目管理费用),每季度每项目100万元;
5、实现销售时,按当期销售面积支付销售费用,最后一期倒计;
销售费用须在销售回款前支付;
6、除固定资产折旧外,每季度支付公司管理费用100万元。
三、项目成本费用规则
1、主体建安成本(以总建筑面积计算,己考虑配套成本因素的影响)
产品类型
标准化产品
常规产品
创新产品
多层产品
2000元/平米
2400元/平米
2800元/平米
高层产品
3200元/平米
2、社区管网成本100元/平米(总建筑面积).
1、园林环境成本:
软景观按绿化面积100元/平米,硬景观按施工面积150元/平米(占地面积=建筑覆盖面积+硬景观面积
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2、配套设施:
2000元/平米(非经营公建面积)
3、前期成本:
标准化产品10元/平米,常规产品30元/平米,创新产品50元/平米C按总建筑面积
4、开发间接费(不含利息):
100万/季(从项目启动至竣工的经营期间,算头尾)
5、利息费用按实际发生计算,全部列A当期财务费用
6、销售费用50元/平米(销售面积)
7、管理费用100万/季
四、税收规则
1、为方便操作,模拟企业仅缴纳营业税和企业所得税;
2、营业税率为销售额的5%,在产品结算当季缴纳并入账;
3、所得税率为利润总额的33%,年末缴纳;
本年亏损可在以后五个年度所得税前进行抵扣。
五、各类产品时间节点(时间均自项目启动开始计算):
节点
高层
启动
第1季度
开工
第2季度
开盘
第3季度
竣工
第4季度
多层
以上为自项目启动开始计算的时间节点,而不是拿地开始计算的时间节点。
为规避市场风险,各公司在获取土地后可以推迟启动,推迟启动项目后,开工、开盘、竣工及计算节点相应后延。
项目启动时间最多可推迟1年。
六、其他
1、每小组在拿到土地后按要求确定产品开发策略;
土地在获取后开盘前可退地,罚金为土地价格的10%,所退土地不再进入市场;
各公司之间不得转让土地。
2、销售收入实现的确认以竣工时间为准,若编制报表时项目还没有竣工,则不结转收入,预售的房款作为“预收账款”挂账反映。
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3、固定资产属企业经营管琿所用,按直线法分5年折旧,无残值,折旧计入当期管理费用。
4、各公司可进行多项目经营。
5、模拟经营期间五年,从第一年度开始至第五年度结束。
其中第四年度将加入市场定价机制(当年开盘超过60%的产品类别降价10%,低于20%的产品类别涨价10%,此处不分高层和多层)。
.
6、数据计算中,除销售单价外均按四舍五入保留100万元整数。
7、游戏结束评定最有价值公司奖(三家),并据此分配奖金,评定依据为5年累计净利润。
此外还将评定安居工程奖(累计开发面积)、最佳公司治理奖(团队配合和协作)。
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经营模拟(第一年)项目及市场信息
★模拟经营背景:
各公司进入一城市,通过土地市场拍到一地块,该项目占地10万平米,各公司进行经营,并在第一年度初给予每个公司注册资金8000万元。
成立时各公司须购置固定资产1000万元。
★项目情况:
1、项目占地面积10万平米,容积率1.0,多层常规产品,建筑覆盖率20%,小区绿
化率为40%;
可售比90%,非经营公建为建筑面积的10%,其余均为可售住宅。
2、开工、开盘及结算要求:
土地取得日期为第一年度1月1日,按集团加速项目考虑,项目于第一年度2季度开工,第一年度3季度开盘,第一年度4季度竣工结算。
3、项目地价:
拍卖价8000万元人民币,一次性支付。
4、项目成本费用:
主体建安成本2400元/平米(总建筑面积)
社区管网成本100元/平米(总建筑面积)
园林环境成本:
软景观按绿化面积100元/平米,硬景观按施工面积150元/平米
(占地面积=建筑覆盖面积+绿化面积+硬景观面积)
配套设施:
前期成本:
30元/平米(按总建筑面积)
开发间接费(不含利息):
100万/季(开工至竣工结算)
利息费用按实际发生计算,全部列入当期财务费用销售费用50元/平米(销售面积)
管理费用100万/季
5、销售和回款:
项目销售均价5000元/平米;
开盘即售磬,当季收到销售回款50%,下一季度收到50%。
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经营模拟(第二年度)土地及市场信息
★本年竞拍规则:
本年土地以竞价形式竞拍,各公司可自由报价,每次报价至少超出当前价格500万元,报价最高者获得土地;
未获得土地的公司可在本年其他季度参加拍卖。
★土地信息:
根据市土地储备中心公开资料,本年可推出土地6块,占地面积54万平米,基本情况下(土地推出时间及顺序不定):
地块编号
单位
地块1
地块2
地块3
地块4
地块5
地块6
土地类型编码
——
201DB
201DS
201DX
201GB
201GS
201GX
交地时间
第二年度1季度
产品类别
多层标准化
多层常规
多层创新
高层标准化
高层常规
高层创新
土地面积
平米
100,000
80,000
容积率
%
1.20
2.00
起拍价
万元
20,000
建筑覆盖率
20%
15%
小区绿化率
40%
非经营公建比
10%
销售均价
元/平米
7000
7500
8000
8500
销售及回款节奏
开盘当季销售50%
下季度销售50%
销售当季回款100%
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经营模拟(第三年度)土地及市场信息
各公司可自由竞拍,报价最高者获得土地。
根据市土地储备中心公开资料,本年可推出土地12块,占地面积134万平米,基本情况下:
301D*
302D*
303G*
304G*
305G*
306G*
第三年度1季度
第三年度2季度
多层(DB\DS\DX)
高层(GB\GS\GX)
120,000
200,000
50,000
250,000
1.0
1.2
2.2
5.0
2.0
10,000
25,000
12,000
15,000
30%
6600(标准化产品)
7200(常规产品)
7800(创新产品)
6700(标准化产品)
7300(常规产品)
6800(标准化产品)
7000(常规产品)
7500(创新产品)
7200(标准化产品)
7800(常规产品)
8300(创新产品)
6200(标准化产品)
6800(常规产品)
7400(创新产品)
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地块7
地块8
地块9
地块10
地块11
地块12
307D*
308D*
309G*
310G*
311G*
312G*
160,000
60,000
40,000
4.0
1.0
1.6
1.5
32,000
5,000
6,000
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