佩尔中心营销策划方案Word文档格式.docx
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在区域产业方面,光电子信息产业、生物医药产业、节能环保产业、现代装备制造产业、研发与信息服务产业业等高新产业聚集,尤其光电领域已经成为国内同行业的龙头老大。
具体来看:
1991年,被国务院批准为国家级高新技术开发区;
2001年,被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地,即“武汉•中国光谷”。
2006年以来,先后被批准为国家服务外包基地城市示范区、国家生物产业基地、科技兴贸创新基地、海外高层次人才创新创业基地和国家地球空间信息武汉产业化基地。
2009年12月,东湖新技术开发区继北京中关村之后,被国务院批准为第二个国家自主创新示范区。
2010年5月28日,东湖新技术开发区分别与洪山区、江夏区签订区域托管协议。
——光谷第四次扩容,面积达到518平方公里。
2010年10月28日,武汉未来科技城在光谷东部奠基开建。
——十年内再造一个新光谷。
湖北上下对国际资本和沿海产业战略转移的积极承接:
西门子、康明斯、威斯卡在沌口的汽配基地建成,富士康、冠捷、唯冠、中芯国际等越来越多的高科技制造企业抢滩武汉。
这种国际企业、大型上市企业、尤其是全球五百强的进入,对区域的聚集作用、产业集群作用很大,也势必会引起关联企业、其他企业的进入;
大学城、科研单位聚集:
园区集聚了各类高等院校42所、56个国家级科研院所、20多万各类专业技术人员和70多万在校大学生、51名两院院士。
;
产业集群、企业集群已形成一定规模:
截至2010年底,东湖高新区注册企业已超过13000多家,其中经营活跃的近10000家,世界500强企业20多家,上市公司30家,上市公司数占湖北省的三分之一,是湖北乃至中部地区上市公司最密集的地区。
正式由于光谷地区经济的迅猛发展,地位日益提高,给区域内工业地产的发展带来了广阔的发展前景,未来发展潜力巨大。
3、国家严厉的房地产调控政策客观上也加快了工业地产发展的步伐,更多的企业、资金进入商业地产、工业地产等其他的地产开发领域,项目数量、开发规模迅速增长。
4、光谷工业地产发展的现状
光谷工业地产项目从分布上看,大致可以分为如下几个板块:
关山鲁巷板块:
包括靠近中心区域的写字楼,关南及周边区域的项目
光谷软件园五期——光谷E城(约10万平米)
光谷总部国际(约21万平米)
大学科技园板块:
创新天地领航园,(约3万平米)
武大航域(约58000平米,已近尾声,未来还有少量供应)
光谷总部空间(约11万平米)
光谷金融港(约160万平米)
藏龙岛、光谷南板块:
光谷芯中心(约22万平米)
美加CBC(约66万平米)
武汉研创中心(约22万平米)
光谷8号工坊(约10万平米)
以上所列为目前市场上商业化开发,公开销售的体量(大多刚销售第一期少量部分或还未销售),再加上未公开销售的、已圈地未来一年会公开的,目前市场上的供应量及可预见的供应量达350万平米,再加上规划面积达12平方公里的光谷生物城。
整体市场前景和空间很大,但短期内众多项目进入市场也加剧了竞争压力,就目前在售的各个工业地产项目调研情况来看,单个项目平均年消化量在1.5万-3万平米左右,一般项目每期推向市场的体量亦在3万平米左右。
所以如果一个时期内开发量过大,供应过多,同质化过重,就会导致竞争的加剧和销售压力的加大。
从开发主导类型来看,大体可以分为两类:
一类是顺应光谷产业发展方向而产生的项目,这类项目一般都以政府着重发展的产业为主题,有较强的政策倾斜优势,有的由政府主导,或者有的有较强的政府背景,这些项目如光谷金融港、光谷软件园、光谷芯中心、光谷生物城;
另一大类是纯粹的民营工业地产开发商形式开发的,相比较上一类而言,总体量都要小得多,如光谷总部空间、武大航域、光谷8号工坊、佩尔中心。
从产品开发形态来看,都走上了办公、生活、商业、生态一体化的道路,向新型的工业地产开发模式靠拢,不论项目大小,物业形态都属于综合化,都打出了低碳、节能的概念。
光谷金融港
地址:
光谷大道77号
电话:
87611116
开发商:
光谷联合
规划设计:
加拿大AAI国际建筑师事物所
物业管理:
丽岛物业
占地面积:
1600亩
总建面:
160万平米
容积率:
1.66
建筑密度:
21.9%
绿地率:
45%
停车位:
8350个
项目定位:
全国性金融后台中心,国际知名的金融信息服务产业聚集区,具国际竞争力的企业创新之城,可满足呼叫中心、数据中心、档案中心、灾备中心、研发中心、清算中心、票据中心等后台办公及现代服务业发展的空间需求,同时,还将引进企业总部、软件研发与外包、企业研发中心等。
规划简介:
项目分为综合后台服务区、研发培训服务区、配套服务区等多个功能区域,建成后将能满足8-10家金融机构设立综合性后台中心、30家专业后台中心、100家配套服务外包企业的空间需求,新增10余万就业岗位。
开盘时间:
2010.6
价格:
均价5500元/平米
销售进度:
一期已售完,二期预计今年底推出
武汉研创中心:
杨桥湖大道(经济学院对面)
规划用地:
400亩
22万平米
0.92
23.55%
35%
1034个
立足于武汉在区位交通、科教人才等方面具备的独特优势,充分发挥武汉在研发、设计及创新方面的竞争优势,打造以研发和创新为主题的产业园区,吸引国内外知名研发企业入驻,促进区域经济增长,助推产业结构升级,目标为吸引300家企业入驻,年产值达到100亿,提供2万个中高收入就业岗位。
包括多层独栋和高层办公楼,采用中式的建筑特征和园林设计,单体建筑设后庭,建筑组团设中庭。
注:
该项目目前还未正式销售,现场未设售楼部,在光谷金融港售楼部同时接受咨询
光谷芯中心:
光谷大道11号(国际企业中心设外展点)
87401966
东湖高新集团
建筑规划:
加拿大泛太平洋建筑事物所
景观设计:
泛亚国际
营销推广:
大家顾问
建筑单位:
浙江宝业
248亩
25万方
1.35
绿化率:
1172个(其中地面506个,地下666个)
南光谷集办公、生产、研发、商务等功能为一体的新型工业中心,为创新型、发展型、企业总部型等各类企业提供条件优越、产学研一体化的创新平台,满足高成长性企业各周期发展需要,以办公研发为主,无噪音无废气排放的轻型工业生产为辅,主要销售对象为大型公司总部基地,中小型高科技企业。
项目建筑形态包括独栋、多层生产兼办公楼、高层办公楼,体育馆、食堂、商务餐饮、公寓、商业服务中心,中央水景广场,单栋建筑形态采用“弓字形”和“品字形”,最大化保证采光。
每户规划面积200-700平米
多层办公楼地上6层,3.5米层高,半地下车库3米架空,每栋配备3部客梯,2部货梯。
退台式办公楼地上6层,层高3.6米,单层面积300平米起。
工程进度:
两栋弓形多层已交房,3栋退台式多层为准现房。
弓形多层销售已近尾声,退台多层3.31起开始认筹,预计4月中下旬开盘。
弓形多层均价3600元,退台均价4500左右,开盘以来,价格稳定。
2010.6.9
主打卖点:
华中首个“美国绿色建筑标准(LEED)认证体系的高新科技产业园
广告策略:
1、活动营销:
2010.6.9招商说明会暨武汉青年创新服务平台合作启动仪式。
201.10.22,招商中心开放,与武汉青年企业价协会光谷分会共同举办“光谷芯中心招商中心盛大开放暨企业团队拓展活动。
2、楚天都市报报纸广告
3、公交车身广告
4、附近光谷大道的道路引导旗广告
光谷总部空间:
汤逊湖北路理工大科技园内
电话:
87923555
武汉国测科技/武汉世纪泓源
设计单位:
海南鸿景建筑设计公司
销售商:
中邦地产顾问
武汉新城物管(物业费:
2元)
用地面积:
85990平米
11万平米
1.5
600个
创业板经济综合体,光电子产业科技园,客户群锁定为中小企业生产、办公、研发基地。
项目分两期开发,一期占地45亩,总建筑面积35000平米,总户数60套,为3栋5层办公楼,单层面积约2500平米,可分割为面积为450平米和716平米的四间,可上下或平面任意组合,两梯四户,二期为3栋多层办公楼,另建有配套的商务会所、公寓、配套综合楼、餐厅、概念广场,楼栋中间均建有约1200平米的中庭绿化。
一期三栋已交房,会所、公寓已封顶,二期刚刚开建。
一期已售完,二期预计今年下半年进入销售。
均价4180元/平米
2009.9(招商工作最早于2009.3启动)
项目对外卖点:
1、光谷核心的区位,大学园区的产业聚集氛围
2、内部的园林景观
3、建筑品质:
经典的BOX风格,回形结构,办公楼承重14000Pa
4、内部商务配套。
现场工地包装,营销中心包装,附近道路的引导旗广告,招商活动。
补充说明:
可为入驻企业提供战略投资者引进、上市咨询策划、引进私募股权投资基金等系列投融资服务。
项目点评:
该项目从销售启动以来销售一直较为缓慢,中间数次更换营销代理公司,从其整个包装定位和策划来看,可谓是定位不清,卖点不明。
目前一期销售已经结束,二期本来规划为独栋办公,现已改为多层。
武大GEOOFFICE:
武汉大学科技园内武大园二路
5988080859880809
开发商/投资商:
武汉武大科技园有限公司/湖北神舟置业有限公司
销售代理:
武汉瑞德行
23335平米(约35亩)
39849平米
容积率/绿化率:
1.53/42%
车位配比:
1:
1
2009.10.1
面积户型:
163、194、349、382平米
项目简介:
武大GEO为武大科技园内的一纯写字楼,为国家地球空间信息产业基地的二期,项目所在地被称为园内的一号高地,由两栋13层得大楼组成,项目户型以150-200平米为主,包括平层和复式,共152户,可自由分割,有着达80%的实用率,在同类项目中属于较高水平,标准层面积为1411.9平米,层高为3.4米
尾盘,目前仅少数单位在售
销售价格:
均价4500元/平米,目前仅剩12层少量单位,价格5500元/平米(层高3.4米,复式上下两层)
武大科技园高地上唯一的高层纯商务办公楼
其他卖点:
武大科技园门户位置,交通便捷,超高使用率
物业管理费:
2.5元
武大航域:
武大科技园内武大园路7号
8719611187196161
武汉阳光广济医药开发有限公司
策划代理商:
湖北中原
武汉阳光广济医药开发有限公司(物业管理费:
62963平米
总建筑面积:
57904平米
1.09
21.32%
40%
450个
融合武汉大学、武大科技园的智力和资本平台,积聚产业、市场、政策等种种优势资源,为高科技、高成长企业提供强力发展平台
项目规划简介:
项目由13栋临湖独院,6栋联排办公及7栋5-6层多层办公楼组成
一二期已交房,三期两栋多层、两栋独栋预计今年5月开工
一、二期已售完
多层均价4500元/平米,联排和独栋8000-10000/平米以上
双生态产业办公平台
分别为环境生态:
周边自然环境优越,项目本身“低楼层、低密度、低容积率、高绿化率”,具备良好的自然生态
产业生态:
基于武汉大学科技园及武汉大学强大的产业、资源优势,具备良好的产业发展环境。
主要为项目现场的广告包装。
该项目一二期销售周期约两年,除现场广告包装外,较少做其他推广渠道,销售群体主要面向武汉大学和武大科技园相关联的产业,目前销售已近尾声,仅剩下还未开发的少量部分。
光谷创新天地:
东湖开发区大学园路18号(大学园路与华师园路交汇处)
59833888
武汉高科
武汉高科物业(物业管理费2.5元)
占地面积/总建面:
44.77亩/约70000平米
1.1/40%
该项目由5栋多层建筑单体围合而成,涵盖生产、研发、办公、酒店式公寓、酒店及商业配套等物业形态,分两期建设:
一期领航园以“企业孵化器“为理念,总建面37500平米,有1号生产楼、2号研发楼组成,目前已是现房,二期为两栋写字楼和一栋酒店式公寓
为服务外包企业、光电子企业研发、办公提供的一个高品质的办公和生产经营平台。
开发进度:
一期两栋已交房,二期预计今年4月底动工
一期已销售结束,二期预计今年9月份进入销售
一期销售价格为均价约5000元/平米
光谷8号工坊:
汤逊湖谭湖一路8号(长航电机厂对面)
8170288881708170
黎明电机/武汉越峰投资
策划代理:
我们地产顾问
武汉欧乐建筑设计有限公司
建筑施工:
武汉新工建设集团
武汉金桥物业(物业管理费1.5元)
30亩
10万平米
4
20%
车位:
220个(购买250平米以上单位送车位使用权)
小型工厂、生产型企业、有生产线的客户群,投资者
项目由两栋多层组成,共6层,包括底临街商业、SOHO公寓多层办公楼三种建筑形态,每栋分三个单元,每个单元2部电梯,每个单元被分割为8户,面积150平米-647平米,可自由组合,层高一楼为6米,2-6层为3.9米,临街部分一楼为商铺,2-8层为SOHO公寓(层高为2.9米,面积45-80平米)
主体结构即将封顶
目前正在认筹,1000抵30000,1万抵两万,开盘当天再减3000元。
一楼为5000元/平米,2-6楼价格预计在3000-4000元/平米
预计在今年4月中下旬
湖岸办公其他卖点:
层高3.9-6米,临近光谷大道、紫薇星广场,商业、生活、交通方便。
工地现场包装,周边道路广告旗,鲁巷光谷广场户外广告,开盘前的认筹和优惠促销。
该项目从产品规划设计和定位来看,应该是主要面向偏重生产性的企业,以及投资客户,从工地周边广告渲染和内部销售组织来看,整体感觉较好。
光谷总部国际:
光谷大道与南湖大道交汇处
87522888
武汉银湖金泉科技开发有限公司(福星惠誉)
占地/总建面:
89944平米/213244平米
绿化率/容积率:
26%/2.8
1201个
项目包括商务写字楼、SOHO办公、研发生产、商务配套等产品形态,规划有创智园、总部基地、新锐领地、SOHO时代、MODERN广场等
SOHO公寓为66-120平米,办公户型为约160-240平米
一期将于今年7月竣工
2010.8.28
均价5100元/平米
一期已售完,二期预计今年6月推出
项目开发商为福星惠誉旗下专业从事工业地产开发的银湖金泉科技公司,沿袭了福星惠誉一贯的快速开发、快速销售的策略,项目地块为关南福星医药科技产业园的二期,该项目自开盘以来,销售火爆,主要原因是因为该项目所处地理位置较好,靠近中心区,虽然名为总部国际,但实际销售中分割成为面积较小的单位,最小分割面积仅66平米,大多100多至200平米,投资额度相对较小,由于住宅限购,投资已无空间,同时该项目相对周边住宅产品低廉的价格,吸引了大量的投资客户,所以短时间内,9栋产品现仅剩1栋还有少部分销售,不失为开发商实现成功套现的策略。
光谷时代广场:
关山一路SBI创业街入口处
87171888
武汉新城置业发展有限公司
山河集团
武汉思锐
戴得梁行(物业管理费15元,含中央空调)
50000平米/90000平米
7/35%
地上地下共约500个
光谷时代广场由一栋精装公寓、一栋写字楼和五层商业裙楼组成,定位为精装行政公馆、国际5A甲级写字楼、运动体验式商业中心和豪华空中泳池俱乐部为一体的首席财智综合体。
公寓为50平米精装修户型,写字楼为80-200平米分割单位,标准层约1300平米,总高27层。
定位为光谷地区5A甲级写字楼。
卖点:
负压新风系统,LOW-E玻璃,6部OTIS电梯,双地铁口,戴德梁行物业管理,5A智能化。
2010.12.5(写字楼)
交房时间:
2011.9
均价9800元/平米
代表性项目综合比较分析
(1)各项目产品比较
项目名称
总规模
开发和销售进度
户型面积
价格及折扣
销售方式
项目类型
项目定位
客群定位
占地1600亩,总建面160万平米
800-2000平米
销售
产业园
全国性金融后台中心、企业总部,办公研发中心
金融机构、配套服务外包企业
武汉研创中心
占地约400亩,总建面约22万平米
未开盘,时间不详
主要为独栋办公(600-1500)、多层合院(5000)、高层(300-1500),
未定
最美主题产业园区、企业总部
国内外知名研发企业
光谷芯中心
占地248亩,总建面25万方
一期已近尾声,二期3栋退台多层4月22日开盘
单位面积约200-700平米
普通多层均价3600,退台多层均价4500
办公、生产、研发、商务于一体的新型工业中心
创新型、发展型、企业总部型等各类企业
光谷总部空间
占地130亩,总建面11万方
一期销售结束,二期预计今年下半年销售
标准层约2500平米,可分割为450和716平米两种单位
创业板经济综合体,光电子科技产业园
中小型企业生产、研发、办公基地
武大GEO
占地约35亩,总建面近4万方
现房、尾盘,目前仅剩少量高层单位
163、194、349、
382平米,平层和复式,自由组合
均价约4500元/平米
写字楼
科技园相关联的中小型企业
光谷8号工坊
占地30亩,总建面约10万方
封顶,正在认筹,预计4月下旬开盘
面积150-647平米,可自由组合
1F:
5000,2-6F:
3000-4000,1000抵3000,1万抵2万,开盘再减3000.
小型生产企业的摇篮
小型工厂、生产型企业,投资者
武大航域
占地95亩,总建58000方
一二期已结束,三期少量部分今年5月动工
类别墅整栋销售,多层办公约300平米自由组合。
多层均价4500,独栋、联排8000-10000以上
双生态企业办公平台
武大、武大科技园相关联的各类企业
光谷创新天地
占地44.77亩,总建面约7万平米
一期已售完,二期预计今年4月底动工、9月销售
写字楼最小面积126平米,自由组合,另有一栋SOHO
均价约5000
创新产业街区
服务外包企业、光电子企业研发、办公
光谷总部国际
占地约135亩,总建面约21万平米
一期销售结束,二期今年6月推出
66-242平米单位,可自由组合
办公复合体
自用型和投资型客户群体
光谷时代广场
占地5万平米,总建面9万平米
准现房,目前销售约50%
80-1300平米,可自由组合
均价9800元/平米,成交送18个月物业管理费
光谷5A甲级写字楼
(2)所列项目各项评价因素比较:
地段
开发商品牌
规划设计
策划营销
物业管理
政府资源
销售状况
交通
周边
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