土地司法鉴定估价报告.docx
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土地司法鉴定估价报告
土地司法鉴定估价报告
项目名称:
市中级人民法院司法拍卖(变卖)涉及的兴鑫汽车销售位于市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告(市纳溪区)
受托估价单位:
天成土地评估
土地估价报告编号:
川天成()(估)字第号
提交估价报告日期:
年月日
土地估价报告
第一部分摘要
一、估价项目名称
市中级人民法院司法拍卖(变卖)涉及的兴鑫汽车销售位于市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告
二、委托估价方
单位名称:
市中级人民法院
三、估价目的
受市中级人民法院()中院法技委字第号《市中级人民法院司法评估委托书》,特委托我司对该项经济行为所涉及的位于市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗出让国有出让商业建设用地使用权进行评估,拟为委托估价方司法拍卖(变卖)估价对象提供土地使用权市场价值参考依据,不得用于与本评估目的以外的其他经济行为。
四、估价期日
年月日
五、估价日期
年月日至年月日
六、地价定义
估价对象在估价期日年月日属国有出让用地使用权,所有权属于国家,使用权属于兴鑫汽车销售,无使用权异议,根据纳他项()第号《他项权利证书》,估价对象已经被抵押给平安银行股份分行,抵押贷款期限为年,抵押面积为平方。
结合估价目的,根据《房地产司法鉴定评估指导意见(试行)》,本次估价不考虑估价对象抵押(担保)债权因素的影响,此次评估土地权利状况我们按国有出让建设用地、无他项权利限制设定。
根据委托估价方提供的《国有土地使用证》,估价对象用途为商业用地,结合估价目的,依据土地估价的合法性原则,此次评估土地用途我们按商业用地设定。
估价对象证载使用权类型为出让,终止日期为年月日,至估价期日剩余使用年限为年,依据土地利用合法性原则,此次评估使用年限我们按证载剩余出让年限设定,即年,自估价期日算起。
根据委托估价方提供的《国有土地使用证》估价对象土地使用权面积,根据土地使用的合法性原则,此次评估土地面积我们按证载面积设定,即。
根据委托估价方提供的《国有建设用地使用权出让合同》(电子监管号:
号),估价对象用地性质为商业用地,容积率≤,建筑密度≤,绿地率≥,考虑到土地利用的连续性、合法性,此次评估容积率我们按土地规划容积率上限设定,即为。
至估价期日,委估宗地已建幢房屋,委托估价方未提供地面附属建筑物实测面积,据估价人员现场查勘及实地测绘,地上总面积为(其中办公楼为㎡、车间为㎡、平房及卫生间为㎡、门卫室为㎡),此次评估地面附属建筑物面积我们按测绘面积设定,即。
估价对象在估价期日实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路)、宗地“五通一平”。
考虑到宗地基础设施费用作为开发费用计入地上建筑物价值中,为了避免资产重复计价,此次评估土地开发程度设定为宗地外的基础设施开发程度和宗地场地平整状况,即宗地外“六通”(通上、通下水、通电、通路、通气、通讯)、宗地“场平”(场地平整)。
综上所述,本报告估价对象地价定义为:
在公开市场条件下,估价对象作为无他项权利限制条件下的国有出让商业用地使用权,容积率,有地下空间使用权,开发程度达到宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路)、宗地“场平”现状利用条件下自评估期日起未来宗地年期使用权市场价格。
七、估价结果
我们本着公正、公平、公开的总原则,在分析现有资料的基础上采用基准地价系数修正法和剩余法测算,经估价人员对当地地产市场分析,结合估价目的,确定估价对象在估价期日年月日满足价格定义、假设与限制条件及相应估价目的下的国有建设用地使用权价格为:
评估面积平方
单位地价:
元平方
楼面地价:
元平方
评估总价:
万元
大写:
人民币壹仟肆佰贰拾壹万叁仟肆佰元整
估价结果详见表:
《土地估价结果一览表》
八、土地估价师签字
姓名书号签字
丁永洪
文春蓉
九、估价机构
估价机构法定代表人签字:
估价机构(公章):
天成土地评估
二Ο一六年十一月十五日
表土地估价结果一览表
估价机构:
天成土地评估估价报告编号:
川天成()(技)字第号
估价期日:
年月日估价目的:
司法拍卖(变卖)估价期日的土地使用权性质:
出让
序号
估价期日时的土地使用者
宗地位置
产权
证号
设定土地使用年期
估价期日用途
容积率
估价期日开发程度
土地面积(㎡)
单位地价(元㎡)
地价总额(万元)
登记
设定
规划
设定
实际
设定
登记
评估
兴鑫汽车销售
市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口
纳国用()第号
年
商业用地
商业用地
宗地外“六通”,宗地“场平”
宗地外“六通”,宗地“场平”
合计
、土地权利限制:
所有权属国家,使用权均属兴鑫汽车销售。
在估价期日,估价对象作为国有城镇商业建设用地使用权,无使用权异议无他项权利限制,土地剩余使用年限为年。
、基础设施条件:
土地实际开发程度详见下表,估价设定宗地外达到“六通”(通路、通上水、通下水、通电、通气、通讯),宗地“场平”。
表估价对象基础设施条件表
道路状况
上水状况
下水状况
供气状况
通电状况
通讯状况
场平状况
宗地外
规划道路
城市供水管网布设
城市排污管网布设
城市供气管网布设
城市电网
有线无线通讯网覆盖
宗地
场平
、规划限制条件:
符合城市规划、土地利用总体规划的现状利用。
、其它限制条件:
应满足本估价报告规定的全部假设和限定条件。
二、其它需要说明的事项:
、土地权利、利用状况等资料由委托估价方提供,土地区位条件等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术准则,结合估价对象具体情况、确定估价原则、方法及有关参数的选取。
、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格,如价格定义限定条件发生变化,该估价结果应作相应调整或重新评估。
、本次估价目的仅为委托估价方司法拍卖(变卖)提供土地使用权市场价格参考依据,不得用于权属确认、面积认定、企业验资、合并、抵押、租赁、债权债务结算等评估目的以外的其他目的。
、本估价报告有效期为壹年,自估价报告提交之日算起,即年月日至年月日。
天成土地评估
二Ο一六年十一月十五日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方
单位名称:
市中级人民法院
二、估价对象
估价对象为市中级人民法院因案件执行需要所涉及的纳国用()第号《国有土地使用证》,证载兴鑫汽车销售位于市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有商业建设用地使用权,不包括市政设施和地下资源,土地使用权面积为,用途商业用地,使用权类型出让,容积率≤,建筑密度≤,绿地率≥,终止日期为年月日,四至:
东至房屋,南至其他宗地,西至蓝山郡,北至济安医院。
三、估价对象描述
(一)土地登记状况
根据资产占有方提供的纳国用()第号《国有土地使用证》,估价对象土地登记情况如下:
土地使用者
《国有土地使用证》证号
座落
地号
图号
地类(用途)
使用权类型
使用权面积(㎡)
兴鑫汽车销售
纳国用()第号
市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口
商业
出让
终止日期
发证日期
登记机关
发证机关
年月日
年月日
市国土资源局
市纳溪区人民政府
四至
东至房屋,南至其他宗地,西至蓝山郡,北至济安医院
(二)土地权利状况
、土地权利归属
在估价期日,所有权属于国家,使用权属兴鑫汽车销售,估价对象来源合法,产权清楚。
估价对象的地下资源埋藏物市政公用设施不属该公司所有。
、土地取得方式
兴鑫汽车销售以出让方式取得土地使用权。
、土地使用年限
根据纳国用()第号《国有土地使用证》证载使用权类型为出让,批准使用年限年,终止日期年月日,至估价期日已使用年,剩余年。
、土地权利限制
根据年月日国务院号令《中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条、第四条规定,估价对象的地下资源,埋藏物和市政公用设施,均不在土地使用权出让围之,出让土地的使用权在批准使用年期,估价对象的使用权可以依法进行转让、出租、抵押或其它经济活动,其合法权益受国家法律保护;划拨土地使用权若未经市(县)人民政府土地管理部门批准,不得转让、出租、抵押。
、土地他项权利
根据纳他项()第号《他项权利证》,土地他项权利人为平安银行股份分行,抵押贷款期限为年,抵押面积为平方。
根据()成执保字第号《省市中级人民法院执行裁定书》,查封兴鑫汽车销售位于市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口的土地使用权(权属证书:
纳国用()第号,面积平方)。
根据《房地产司法鉴定评估指导意见(试行)》规定,为完整反映估价对象价值,本次估价不考虑估价对象抵押权因素和案件审理因素影响,设定估价对象无他项权利限制,土地权利状况完整。
、土地相邻关系权利
相互毗邻的不动产使用人提供便利的同时,确保双方正常生产经营及利用。
(三)土地利用状况
至估价期日,委估宗地已建幢房屋,委托估价方未提供地面附属建筑物实测面积,据估价人员现场查勘及实地测绘,地上总面积为(其中办公楼为㎡、车间为㎡、平房及卫生间为㎡、门卫室为㎡),此次评估地面附属建筑物面积我们按测绘面积设定,即。
估价对象在估价期日实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路)、宗地“五通一平”。
考虑到宗地基础设施费用作为开发费用计入地上建筑物价值中,为了避免资产重复计价,此次评估土地开发程度设定为宗地外的基础设施开发程度和宗地场地平整状况,即宗地外“六通”(通上、通下水、通电、通路、通气、通讯)、宗地“场平”(场地平整)。
根据委托估价方提供的《国有建设用地使用权出让合同》(电子监管号:
号),估价对象用地性质为商业用地,容积率≤,建筑密度≤,绿地率≥。
结合周边类似土地利用情况确定,估价对象宗地的最佳开发利用利用方式为商业综合体,用地面积㎡,总建筑面积㎡,计容建筑面积㎡,其中商业建筑面积㎡,物业配套设施用房㎡,地下车位个,建筑层数为地下层地上层,建筑密度,容积率,绿地率,并以此达到最高最佳利用。
估价对象最佳开发利用方式
类别
指标
土地用途
商业用地
土地面积
平方(亩)
建筑规模
平方
建筑面积(计入容积率)
平方
地下建筑面积
房屋类别
多层商业用房
功能分布
地上为供地用地,商业用房,有地下车库
容积率
建筑密度
绿化率
地下机动车位
个
建筑层数
建筑结构
框架
宗地外开发程度达到“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯)、宗地“场平”(场地平整)。
综上述考虑到此次估价目的,按估价对象土地规划利用并以此达到最高最佳利用。
四、影响地价的因素说明
(一)一般因素说明
影响地价的一般因素主要是指社会、经济、政策和自然因素等诸多方面的综合,它包含了城市经济发展水平、产业税收金融政策、人城市口与城市发展、土地利用规划、房地产市场状况及地理位置等。
通过土地供求两方面的不同作用,从而影响城市总体地价水平的变化。
、城市资源状况
()地理位置
位于省东南川渝黔滇结合部。
市东邻市,南界省、省,西连市,北接市、江市。
距省会千。
地理坐标北纬°′~°′,东经°′″~°′,东西宽千,南北长千,幅员平方公里。
处于直线连接中心位置,长江和沱江两江交汇处,是东南出川出海和西南出南亚必经通道。
是长江上游重要港口,为省第一大港口和第三大航空港,成渝经济区重要的商贸物流中心,长江上游重要
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