土地估价报告案例.pdf
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土地估价报告案例.pdf
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土土地地估估价价报报告告项目名称:
未央区朱宏路2号一宗国有划拨工业用地土地使用权市场价格评估(西安市)受托估价单位:
陕西华地房地产估价咨询有限公司土地估价报告编号:
陕华地2009估字第589号提交估价报告日期:
二九年九月二十日项目名称:
未央区朱宏路2号一宗国有划拨工业用地土地使用权市场价格评估(西安市)受托估价单位:
陕西华地房地产估价咨询有限公司土地估价报告编号:
陕华地2009估字第589号提交估价报告日期:
二九年九月二十日陕西华地房地产估价咨询有限公司电话:
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西安市雁塔区吉祥路181号雁塔世纪商务A座4层邮政编码:
7100651土地估价报告土地估价报告第一部分第一部分摘摘要要一、估价项目名称:
一、估价项目名称:
未央区朱宏路一宗国有划拨工业用地土地使用权市场价格评估(西安市)二、委托估价方:
二、委托估价方:
大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组办公室三、估价目的:
三、估价目的:
由于大兴路地区城市综合改造的需要,大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组为了解位于未央区朱宏路2号的一宗国有划拨工业用地市场价值,委托我公司对该宗土地进行市场价值评估,本次评估为未央区朱宏路2号的该宗国有划拨工业用地提供土地使用权市场价格参考。
四、估价基准日:
四、估价基准日:
二九年九月十五日五、估价日期:
五、估价日期:
二九年九月十五日至二九年九月二十日六、地价定义:
六、地价定义:
根据委托方提供的资料及现场查勘状况,本次估价对象位于西安市未央区朱宏路2号,估价基准日为二九年九月十五日,登记用途为工业用地,现状为工业用地,实际开发程度为宗地外“六通”(即通路、通电、通讯、供水、排水、供气)、宗地内“六通一平”(即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖及场地平整)条件。
截至估价基准日,估价对象上共有13幢办公、仓库及其配套用房,建筑总面积18942.86平方米,估价对象土地面积24213.49平方米,建筑现状容积率0.78。
考虑到此次评估目的是为大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组提供该宗国有划拨工业用地土地使用权市场价格参考,根据城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)和估价对象土地利用特点,对有关事项作以下设定:
1、关于土地用途的设定:
估价对象登记用途为工业用地,现状为工业用地,根据土地利用现状分类(GB/T21010-2007),本次评估设定估价陕西华地房地产估价咨询有限公司电话:
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西安市雁塔区吉祥路181号雁塔世纪商务A座4层邮政编码:
7100652对象土地用途为工业用地。
2、关于土地使用权类型的设定:
根据委托方提供的西未国用(95)字第0903号国有土地使用证,估价对象于估价基准日为国有划拨土地使用权,本次评估设定估价对象土地使用权类型为划拨。
3、土地使用年期的设定:
估价对象土地使用权为国有划拨土地使用权,本次评估土地使用年期按工业用地法定最高出让年期50年设定。
4、关于容积率的设定:
截至估价基准日,估价对象现状容积率为0.78,考虑到本次评估是为委托方为了解估价对象市场价格进行的现状评估,故评估设定估价对象容积率为现状容积率0.78。
综上所述,本次评估价格定义为估价对象在估价基准日二九年九月十五日宗地外“六通”(即通路、通电、通讯、供水、排水、供气)宗地内“六通一平”(即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、场地平整)条件下50年期工业用地容积率为0.78时的国有划拨土地使用权市场价格。
七、估价结果七、估价结果根据城镇土地估价规程(GB/T18508-2001),估价人员依据土地估价的基本原则、理论和方法,结合现场勘查情况,在对掌握的土地市场交易资料和估价对象所在区域的地价影响因素进行充分分析的基础上,按照土地估价程序,选择适当的估价方法,评估得出估价对象在本次地价定义条件下的土地使用权价格结果如下:
土地座落:
西安市未央区朱宏路2号评估土地总面积:
24213.49平方米单位面积地价:
591元/平方米(折合39.43万元/亩)评估总地价:
1431.0172万元大写:
壹仟肆佰叁拾壹万零壹佰柒拾贰元整(货币种类:
人民币)具体详见土地估价结果一览表陕西华地房地产估价咨询有限公司电话:
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7100653八、土地估价师签字八、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签名鲁百顺94260013解红吉2009610013九、土地估价机构九、土地估价机构估价机构负责人签字:
二九年九月二十日陕西华地房地产估价咨询有限公司电话:
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7100654土地估价结果一览表土地估价结果一览表估价机构:
陕西华地房地产估价咨询有限公司估价报告编号:
陕华地2009技字第589号估价期日:
2009年9月15日估价期日的土地使用权性质:
划拨估价期日土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日的实际用途估价设定用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度估价设定土地使用年限(年)面积(m2)单位面积地价(元/m2)(万元/亩)总地价(万元)备注陕西省金叶印务股份有限公司/西未国用(95)字第0903号国有土地使用证未央区朱宏路2号工业工业0.78宗地外“六通”宗地内“六通一平”宗地外“六通”宗地内“六通一平”5024213.49591(39.43)1431.0172合计总地价人民币大写:
壹仟肆佰叁拾壹万零壹佰柒拾贰元整24213.491431.0172一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制:
估价对象设定为工业用地50年期国有划拨土地使用权,根据委托方提供的资料,估价对象在估价基准日未发现有抵押权等他项权利存在。
2、基础设施条件:
估价对象基础设施现状达到宗地外“六通”(即通路、通电、通讯、供水、排水、供气)宗地内“六通一平”(即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、场地平整)条件,具体见估价对象基础设施条件表。
3、规划限制条件:
根据西安市城市总体规划资料,估价对象所处区域规划为工作居住用地区,建筑高度不限,四周无名胜古迹分布,处城区文物保护规划范围之外,估价对象所处区域为西安市重点改造工程大兴路地区城市综合改造重点项目,估价对象所处区域已将规划调整为西安市商住商贸现代新区,区域环境未来将得到极大改善,规划前景好,但新规划对工业用地进一步发展有一定限制。
4、影响土地价格的其他限定条件:
现状利用条件不变。
二、其他需要说明的事项:
1、本估价报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格,若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地面积等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整或重新评估。
2、本报告所评估的土地价值是在估价基准日正常经济环境下、正常市场交易情况下的地产现值。
3、报告中有关估价对象的现状土地权属状况、土地面积等以西未国用(95)字第0903号国有土地使用证为准。
4、本估价报告的估价结果自评估报告提交之日起一年内有效。
陕西华地房地产估价咨询有限公司二九年九月二十日陕西华地房地产估价咨询有限公司电话:
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西安市雁塔区吉祥路181号雁塔世纪商务A座4层邮政编码:
7100655估价对象基础设施条件表估价对象基础设施条件表宗地使用者通路状况通电状况通讯条件供水状况排水状况供气状况供暖状况地面平整状况陕西省金叶印务股份有限公司估价对象所处区域内的北二环路、朱宏路、未央路、大兴路大白杨路纵横交错,形成道路网络。
估价对象东临朱宏路。
西安电力供应能力充分,供电能力约为280万KVA,最高供电负荷232万KVA。
估价对象所处区域内设有市政变电站向附近单位提供供电电源,供电充足、完全能够满足各类用户用电需求。
现有供电保障能力100。
估价对象内为市政供电,能满足日常用电需求。
市政有线及无线通讯网覆盖估价对象所处区域,可提供DDD、IDD、数据传输、图文传真等各种服务,可满足通讯需要,现有通讯保障率95%以上。
估价对象内目前开通数部直拨电话。
市政供水,给水管网采用环状管网供水,估价对象所处区域内市政自来水管网铺设到位,现有供水保障率95%以上。
估价对象内为市政供水,能满足日常用水需求。
西安市城区污水处理主要由西郊的邓家村污水处理厂、北郊的北石桥污水处理厂和东郊的第三污水处理厂进行,估价对象所处区域内有市政统一铺设的排水管网,雨水、污水分流,现有排水保障率95%以上。
估价对象内雨、污分流,两路排水,排水管径200mm,雨污水排入市政排污网。
市政供气,由国家重点工程陕西天然气工程的高压管道输入估价对象所处区域。
区域内有天然气中压管线用户供气,现有供气保障能力100。
估价对象内无供气。
估价对象所在区域无市政供暖,估价对象内自备供暖。
场地平整陕西华地房地产估价咨询有限公司电话:
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西安市雁塔区吉祥路181号雁塔世纪商务A座4层邮政编码:
7100656第二部分第二部分估价对象界定估价对象界定一、委托估价方一、委托估价方委托单位:
大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组单位地址:
西安市朱宏路25号负责人:
路民和联系人:
张平军联系电话:
(029)86480327二、估价对象描述二、估价对象描述此次估价对象为位于朱宏路2号的一宗国有划拨土地使用权,土地面积为24213.49平方米,土地实际用途为工业用地,建筑容积率为0.78。
三、估价对象概况
(一)土地登记状况三、估价对象概况
(一)土地登记状况1、土地来源1、土地来源估价对象原为陕西省金叶印务股份有限公司长期使用的一宗国有划拨土地使用权。
2000年7月,公司更名为陕西金叶科教集团有限公司,根据委托方提供的资料,该宗地至今未办理相关的变更手续。
2、登记状况2、登记状况国有土地使用证编号:
西未国用(95)字第0903号估价期日登记土地使用者:
陕西省金叶印务股份有限公司宗地位置:
西安市朱宏路1号用途:
工业使用权面积:
24213.49平方米备注:
西安市国土资源局2006年5月19日年检不合格,办理意见为“应换新证变更名称”。
3、四至和级别3、四至和级别四至:
东邻莲湖运输五队,南临省军区靶场,西临送变电工程公司,北邻未央印刷厂。
陕西华地房地产估价咨询有限公司电话:
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(029)88230416地址:
西安市雁塔区吉祥路181号雁塔世纪商务A座4层邮政编码:
7100657根据估价基准日西安市正在执行的西安市城区土地级别图(2007年),待估宗地处西安市城区五级地区。
(二)土地权利状况
(二)土地权利状况委托方提供西未国用(95)字第0903号国有土地使用证,土地使用权面积为24213.49平方米。
土地用途为工业用地。
经西安市国土资源局2006年5月19日年检不合格,理由为应换新证名称变更。
由于委托方未能提供其他合法有效的土地权属证明资料,本次估价报告中有关估价对象的现状土地权属状况仍以委托方提供的西未国用(95)字第0903号国有土地使用证为参考,估价机构提请报告使用人关注该情况。
估价对象为国有划拨工业用地使用权,本次估价土地使用年期按照工业用地法定最高土地使用
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