房地产开发与经营可行性研究报告Word文件下载.docx

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政府主导企业在政策范围内建造价格低廉的小面积住房；

h异类型：

有别于其他企业的建造和销售方式吸引上层的顾客；

i综合型：

在行业的领先技术基础上营造良好的人居环境，并以此作为产业发展的长期基础理念。

二．项目概况

建筑设计

“水木花都”的设计采取现代主义建筑风格。

本次研究的土地中心储备地块共16块，小区为两幢15层的小高层，1，2层设计为商铺，1层用于经商，2层用于堆积货物或小憩场所。

3-5层设计为娱乐场所，因地处城市学院，源清中学和树人大学旁，根据这几所学校的性质和消费人群，可适用于桌游吧，桌球俱乐部，KTV，中低档饭店等。

5-15层设计为办公楼，3梯8户，单间面积130M2，适用于单间起步阶段的小公司和整层大公司。

两幢建筑物中间可设计为小区大门。

小区内共分12幢15层小高层在小区中呈U型分布。

两梯4户，中间两户为loft户型，可减少建筑面积，Loft户型单层带入户花园，双层带挑高花园。

边套为商务公寓，商务公寓带阳台，动静区位划分明显。

Loft户型套内面积为86M2,层高5.6M,商务公寓为96M2。

小区南北通透，每幢之间距离远，采光条件好。

人车分流，带地下车库。

景观设计

U字型小区中心偏西方向为2000方中心花园，中心花园后侧靠近小区北面为一800方茶吧，书吧。

花园东侧搭建一个8000方人工湖。

湖上小桥流水，玲珑有致，四面贯通。

除去主干道为石板路，其余地方均设置草坪，草坪上种植适当树木，营造出人与自然和谐的氛围。

设计概况

物业类别：

住宅，商铺，商务公寓

建筑类别：

小高层

地理位置：

拱墅区蔡马新村西

占地面积：

64000平方米

容积率：

1.8-2.0

绿化率：

35%左右

交通情况：

K63路，靠近上趟高架旁k816，Y8路终点站

户数：

780

均价：

19000

三．研究的目的与方法

1，研究目的

本研究本着专业。

客观的原则和态度，研究蔡马新村的建设现状和储备土地现状，通过进行宏观市场情况研究，土地市场供求状况研究，对项目进行竞争力分析，准确定位及土地经营策略研究，重点明确项目投资收益、开发进度（土地出让进度土地整理和工程开发进度），资金计划等因素，对“水木花都”的规划设计提出建议，并对储备土地的开发管理模式提出可行性依据和建议，提出项目的可行性评估报告。

2，研究方法

（1）比较分析法

（2）定性定量分析法

（3）实证分析法

（4）研究工作过程中根据各个阶段的工作特点采取不同的研究方法，其中市场调研部分主要采取专家访谈、现场勘察、专业资料研究等方法。

四．项目宏观环境因素分析

1、政策环境

（1）财政政策

2011年我国的财政政策主要有以下六个方面

继续实施积极的财政政策

在保增长的同时，把结构调整放在更加突出的位置。

扩大国内需求特别是消费需求，切实保障和改善民生，提高自主创新能力，加强节能环保，确保国民经济平稳较快发展。

一是保持适度的公共投资力度。

优化投资结构，重点支持“三农”、保障性安居工程、教育、卫生等社会事业、节能减排、自主创新等。

增强消费对经济增长的拉动作用。

二是调整收入分配格局，提高城乡低收入群体的收入水平。

三是完善家电下乡、汽车摩托车下乡政策，推进汽车、家电“以旧换新”，促进扩大消费需求。

四是促进对外贸易平稳发展，扩大重要资源、先进技术和关键零部件等的进口，增加国家重要战略资源储备。

五是加强财政、货币、产业政策之间的协调配合，发挥政策合力。

大力促进农村改革与发展

一是完善支农补贴政策并加大投入力度，增加农民收入。

二是进一步完善配套措施，确保粮食最低收购价政策顺利实施。

充分发挥最低收购价粮食对市场的调控作用，保护种粮农民利益。

三是大力支持发展现代农业，支持农产品质量安全建设，促进农业技术推广和农业科技成果转化，加大农村劳动力转移培训和农民科技培训力度。

四是支持农村教育、社会保障、医疗卫生、文化等社会事业发展。

着力保障和改善民生

一是安排好各项就业扶助经费，支持解决高校毕业生、农民工、困难群体的就业问题，保持就业局势基本稳定。

二是按照医药卫生体制改革方案要求，抓紧出台有关配套文件，加大医疗卫生投入，提高资金使用效益。

巩固和完善新型农村合作医疗制度、城镇居民基本医疗保险制度，进一步提高参保率。

健全基层医疗卫生服务体系。

完善国家基本药物制度。

进一步推进基本公共卫生服务逐步均等化。

推进公立医院改革试点。

三是继续加大对保障性住房建设的支持力度。

加大城市廉租住房保障力度，切实支持解决城市低收入家庭住房困难。

支持工矿棚户区改造。

四是加大社会保障投入。

根据物价变动，适时调整对优抚对象等人员的生活补助标准，保障企业下岗职工、城乡低收入群体、农村困难群众、优抚对象等人员的基本生活。

更加注重结构调整和发展方式转变

一是加大科技投入力度。

继续加大对公益性科研机构的支持力度，支持重大科技专项的实施。

运用补助、贴息、税收、价格等扶持政策和发挥政府投资的引导作用，促进民间资本投向自主创新和产业升级、资源节约和环境保护等领域。

二是加大对生态建设和环境保护的投入，推进资源税改革，加快建立比较完善的鼓励能源、资源节约和环境保护的财税政策体系。

三是制定鼓励使用节能技术和节能产品的优惠政策，引导企业加快以节能减排为中心的技术改造。

同时，对高效节能新产品的生产或销售过程实行优惠税率，对提供节能服务的企业给以适当的税收优惠，推动节能产业发展。

四是完善落实支持中小企业发展的税收优惠政策。

研究设立国家中小企业发展基金、中小企业信用担保基金，加强与社会资金的协调配合，支持中小企业发展。

进一步深化财税制度改革

一是健全中央和地方财力与事权相匹配的体制，围绕推进基本公共服务均等化和主体功能区建设，完善财政转移支付制度，增加一般性转移支付，增强基层政府提供公共服务的保障能力。

二是完善消费税制度。

抓好增值税转型、成品油价格和税费改革后续工作。

三是统一内外资企业房产税、城建税和教育附加费等税收制度。

狠抓增收节支

要在实施好结构性减税政策的基础上，狠抓增收节支。

一是大力支持税务、海关等部门依法加强税收征管，严格控制减免税，严厉打击偷骗税违法活动，强化出口退税管理，努力确保财政收入应收尽收。

二是严格控制一般性支出。

根据党中央、国务院精神，压缩公务购车用车、公务接待费和出

（2）产业政策

为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；

更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；

更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。

（3）当前的土地政策

（一）统筹土地供应与投资的时序和布局，建立灵活的土地利用年度计划安排。

从项目安排看，4万亿政府投资大部分投向已经列入规划或计划的项目，用地因投资提前而提前，用地布局也因投资布局的改变而发生变化，从土地供应的时序看，由于4万亿元投资的带动，在2008年和2009年的用地需求会相对集中，对土地利用年度计划安排提出了更高的要求。

因此，建议应着眼于耕地保护的长远目标，严格控制建设用地的总量特别是建设占用耕地的规模，允许地方在确保2010年规划指标不突破的前提下，根据投资的进度和布局安排年度的土地投放数量和投放布局，合理调整年度的土地利用计划，建立与投资相适应的土地利用计划安排，确保投资能够落地，并通过土地供给引导投资投向。

（二）积极推进内涵挖潜，提高现有建设用地的保障能力。

针对当前扩大内需的特点，解决建设用地供需矛盾的重要途径就是做好内涵挖潜。

一是要加强对批而未供、闲置土地的清理和监管。

据统计，截止到2007年7月15日，1999-2006年以来仅国务院批准的城市建设用地批而未供面积4.6万公顷（69万亩）；

另据统计，截至2007年底，全国共有闲置土地2.6万宗，共计6.6万公顷（约99万亩）。

对于新批准的用地，要加强批供用的全程监管，避免出现新的批而未供和新的闲置；

对于闲置土地，要进一步严格政策，以扩大投资为契机，加快闲置低效土地的处置。

二是要推进工业用地的整合和流转。

当前，世界金融危机对我国沿海外向性工业发展造成一定影响，部分工厂倒闭，要密切关注工业用地的利用情况，对于新增的工业用地需求，在条件许可的前提下，积极盘活存量工业用地。

三是要积极推进城乡建设用地布局结构的调整，建立农村集体建设用地退出机制，实现人口城市化与城乡建设用地的增减相适应。

（三）创新土地金融制度，建立国家土地基金。

我国的土地管理主要是采取规划、计划、审批、监督等行政手段实现的，缺少市场经济条件下土地与资本市场运行相结合的经济手段。

应对当前国际金融危机，扩大内需，土地管理特别是耕地保护面临压力加大，正是创新土地金融制度，建立土地基金的最佳时机。

土地基金的名称可以叫土地调节保障基金或耕地保护基金，可分为中央和地方两级，其主要功能是为失地农民提供补偿和社会保障，同时用于土地开发和收购储备。

土地基金是政策性和战略性基金，按照非营利性原则，可以城市国有建设用地出让收益及新增建设用地有偿使用费为主要资金来源。

建立土地基金，可以有效保障被征地农民合法权益，维护社会稳定，推进城乡一体化进程，又可以促进城市政府科学、合理和有序的开发使用土地，改变“政府卖地、企业买地、银行出钱”的传统格局，克服城市政府的“卖地冲动”，开发企业“多占少用、占而不用、乱占乱用”的现象，有利于保护耕地和促进建设用地集约节约使用。

（四）加强监督管理，确保政府投资效果。

为确保中央4万亿投资政策取得良好效果，对列入新增中央投资计划的项目和符合国家产业政策、用地政策的地方项目，在主动做好服务及时提供用地保障的同时，还要及时加强新增投资项目用地的全程监管，重点监督法规政策禁止、限制供地和各类建设用地标准落实情况；

用地单位依照划拨决定书或土地出让合同确定的面积、用途、容积率、绿地率、建筑密度、投资强度等建设条件和标准使用土地，项目开、竣工时间以及土地开发利用与闲置等情况，防止“两高一资项目”和低水平重复建设、盲目扩张，提高投资效果，促进经济又好又快发展。

（4）住房政策

2010年1月7号《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国发[2010]4号）提到：

力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

2010年3月，温家宝做国务院政府工作报告，在“（六）着力保障和改善民生，促进社会和谐进步”中提到：

“继续大规模实施保障性安居工程。

中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。

建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。

”

2010年3月25日，财政部发布《2010年中央对地方税收返还和转移支付预算表》：

住房保障支出预算数为616亿元，比2009年执行数增加91.87亿元，增长17.5%。

2010年6月11日住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局六部委联合印发的《关于做好住房保障规划编制的通知》（建保[2010]91号）中提出，“力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。

”随即，住建部向媒体通报，2009年全国建成廉租住房以及经济适用住房、改造棚户区住房和农村危房共400余万套，2010年计划建设各类保障性安居工程住房700万套（包含农村危房改造120万套），其中包括公共租赁住房37万套。

2010年7月19日，住建部部长姜伟新在2010年中国市长论坛表示，今年这580万套的任务一定要完成。

2010年9月21日，国土部、住建部联合发文《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）提出，再次提出要确保保障性、政策性住房用地不低于住房用地供应总量70%，并探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房，同时还引人注目地提出，“（公租房）逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径”。

从以上介绍来看，中国的公共住房政策体系虽然初步有一个框架，但总体上还处于较低的发展阶段，覆盖范围较低，层次不够丰富，对目标群体的认识和保障水平的确定也都还存在问题。

而且方式较为单一，且主要都是从供给角度的解决思路，虽然在廉租房制度中也有针对需求方的租赁补贴，但比重较小，这与国际上公共住房政策从供给转向需求的潮流不尽吻合。

另外还没有建立起相应的公共住房金融体系，长期的融资来源没有确定，这将严重抑制公共住房政策的可持续发展。

虽然住房公积金有这方面潜力，但还需加以大规模的改造。

中国仍处于经济转轨时期，兼具持续高速城市化的背景，住房保障面临的情况十分复杂，再考虑到中国地区差别大，中国公共住房政策仍然任重道远。

2、经济环境

（1）宏观经济条件

近四年GDP数据及房地产所占比重

国内生产总值构成

本表按当年价格计算。

单位：

%

　年份

建筑业

2005

5.5

2006

5.6

2007

2008

5.7

亿元

年份

国民

国内生产

总收入

总值

184088.6

183217.4

10133.8

213131.7

211923.5

11851.1

259258.9

257305.6

14264.1

302853.4

300670.0

17071.4

可以看出居民物质生活水平普遍提高。

五．项目区域环境因素分析

1、区域地理位置特点

（1）区域自然环境特点:

拱墅区东北枕半山，京杭大运河纵贯自南而北而人，地势东北高西南低。

平地平均海拔45米，境东北多山岭，主要有半山、老虎山、青龙山、元宝山（黄鹤山）等，黄鹤山海拨319.2米，为本区最高点，境西地势平垣，河道港渠纵横交错，京杭大运河、宦塘河、古新河流经境内；

余杭塘河、胜利河、康桥新河等与京杭大运河沟通；

上塘河由南而北折东出境。

占今杭城诸路水系汇入流经本区京杭大运河。

拱墅区属亚热带气候，温和湿润，年平均气温16℃左右；

最热月（7月）平均温度约32℃左右。

年降雨主要集中在3至4月份和7至9月份两季，年降雨量为1480.6毫米。

夏、秋季有台风影响。

年日照在1750小时左右，无霜期250天左右，本区山地面积约占总面积的7%，绿化覆盖面积1735万平方米（其中山林绿化复盖面积980万平方米）。

土壤呈中性，宜种水稻、油菜等。

　　拱墅区古代系海湾，半山为海岛，周围泥沙淤积逐成陆地，古有江涨之名。

隋唐以来，由于京杭大运河的开凿和航运业的发展，使辖境内的经济、文化得以发达。

逐渐成为昔日杭州百货集散地，城北重要的贸易中心在大关桥、江涨桥一带遍设河埠，宋时在江涨东市、江涨西市、北郭市、湖州市、牛道红市等设集市不无关系。

苏、常、秀、淮、广等地稻均此集散；

元代，“北关夜市”成为钱塘八景之一；

明清时又增设北新、夹城、德胜桥、归锦桥（卖鱼桥）等市，有“十里湖墅”之美称。

方圆十余里，寺庙众多，人口稠密。

有云锦台、眼网山、亚父山、金鹅顶、结集岩、梳妆台、游龙洞、浴龙池、喷玉泉、冯氏井等半山十二胜景和半道春红、花圃啼莺、夹城夜月、陡门春涨、江桥暮雨、西山晚翠、皋亭积雪、白蔼烟村等湖墅八景。

后传又有“马头春色”、“圣塘樵歌”、“姚庄夜市”、“东关红叶”四景，吸引了众多文人墨客。

旧时，每年2至4月，春游进香者纷至沓来，一时成了杭城风俗和一大美景。

（2）区域的经济地位

全区经济实力大幅跃升。

据市统计局初步核算，2007年全区实现地区生产总值194.22亿元，按现价计算，比上年增长14.3％。

其中：

第一产业增加值0.44亿元，比上年下降18.6%；

第二产业增加值102.79亿元，比上年增长8.8%；

第三产业增加值91.00亿元，比上年增长21.5%。

三次产业结构由上年的0.3：

56.1：

43.6调整为0.2：

52.9：

46.9。

（3）区域的社会地位

属于老城区

（4）区域的交通便捷程度

拱墅区内共有街（路）巷（里、界、坊、村）940条。

纵横交错，交通便利。

京杭大运河与上塘河、下塘河等10余条主要河道构成内河航运网络。

穿境而过的宜杭铁路和纵贯境内的320国道、104国道把江、浙、沪经济区联成一片。

杭宁高速公路入口处位于辖区104国道。

杭州铁路北站、省汽车运翰公司杭州客运北站均在境内。

湖墅路、莫干山路、和睦路、丽水路、大关路、上塘路、绍兴路、沈半路、拱康路、康桥路、石样路等是本区的主要交通干线。

数十条公交线路的汽（电）车的起、讫点设在境内，通往杭州市区和郊区以及西湖风景区。

交通便捷

2、区域经济发展战略与发展规划

（1）区域经济发展战略

位于杭州北部,利于交通方便,土地价格稍低的优势,可以适当发展居民住宅房地产业.又莅临大学城,与下沙有着异曲同工之妙

（2）区域规划

拱墅区周边环境没有繁华商业圈,也没有自然环境支持开发高档楼盘.适于进行住宅建设

3、区域房地产市场发展特点:

（1）区域居民及其分布特点

墅区总面积约87.73平方公里。

以境内有拱宸桥、湖墅而得名。

现辖上塘、米市巷、湖墅、小河、拱宸桥、和睦、大关、样符等8个街道和康桥、半山2个镇。

有92个社区。

全区2008年有95972户，300731人（其中农业人口15075人）。

民族以汉族为主

（2）区域居民的消费特点与习惯

食品支出比重下降，恩格尔系数逐年走底

住房，汽车消费成为新的消费重点

教育、信息、通信消费不断升温

旅游等休闲服务消费成为新的消费亮点

（3）区域居民收入与购买力

（4）区域竞争项目分布及相关影响因素

临近大关大面积老住宅区,对于二手房市场有点竞争压力,但新楼房的开发在于该地区较为少,没有其他竞争.适合开发中低档住宅小区

六．项目竞争力分析

“水木花都”周边竞争项目分析

1、左岸花园：

楼层状况：

多层、小高层、高层

建筑年代：

2004

城市/区县：

杭州/拱墅区

所属学区：

拱宸桥小学

物业地址：

定海路1号

开发商：

浙江名城房地产集团有限公司

30%

90000平方米

建筑面积：

200000平方米

总户数：

1500

19000-21000

楼盘介绍：

位于市区运河左岸，东邻上塘路和拱北小区，西接丽水路城市绿化带，南临永庆路，京杭大运河、陈家桥运河两边环绕，风景十分迷人。

名城左岸花园总占地9万余平方米，建筑面积24万平方米，总户数1500余户。

园区总绿化面积2．5万平方米，园区中心为面积约5000平方米的中心花园，并可享用园区外约4000平方米的左岸密林公园和面积约6000平方米的左岸花廊。

左岸花园建筑经典现代，配套高雅齐全，区块内配有左岸咖啡馆、高尚会馆、景观嬉水池、网球场、三人制篮球练习场、幼儿园、小学，是目前杭城品质非凡的大型文化艺术社区。

左岸在建筑设计上充分凸现现代风格，并与周边运河景观相协调。

小区建筑采用多层、小高层、高层相结合的形式，在小区主入口和沿丽水路、陈家桥运河沿线放置景观电梯房，园区北线另规划2幢高层建筑。

整个园区建筑群落高低错落，形成委婉流畅的天际线。

建筑单体穿插采用平顶和坡顶相结合的设计，造成富有变化的视觉感受；

采用景观凸窗、转角窗、观景阳台等建筑要素，部分居室采用双阳台设计；

整个园区既时尚又高雅协调。

交通状况：

毗邻上塘路高架入口，到市中心快捷通畅。

园东区与公交总站相邻，有33路、198路、347路、23路、151路、70路、591路、63路等

中介门店：

易居臣信（永庆店）-226米、我爱我家（永庆店）-782米

学校：

杭州市拱宸桥小学左岸校区-295米、杭州市左岸幼儿园-438米

其他：

定海东园-402米、瓦窑头-427米、永庆坊-525米、定海西园-656米、永和坊-799米、湖州新村-893米、永兴坊-908米、南北西岸-964米

交通：

公交瓦窑头站-443米、公交瓦窑头站-523米、拱北小区-709米、公交定海新村站-790米、公交定海新村站-822米、拱北小区-857米

菜场：

蚕花苑农副产品综合市场-716米、蚕花园农贸市场-902米

2普金家园：

物业类型：

小区

2003

杭州 

/ 

拱墅区

杭州市人民小学 

拱宸中学 

温州路11号

广利集团有限公司

物业管理公司：

信安物业

11.4

50%

5336平方米

61000 

平方米

800

小区交通：

公交车：

58，503，516，1

18000-22000

普金家园视频看房

广利.普金家园位于杭州市区上塘路和温州路街口，南沿台州路商业步行街，西连拱西社区绿色公园，总建筑面积61000㎡，6幢18至22层风格典雅的景观电梯房坐落在大片绿地花园里，园内营造以普希金广场为中心的艺术景观和休闲设施，使园区内充满温馨浪漫的生活情调。

小区紧邻浙江树人大学、浙江大学城市学院，是杭州第二文教区内充满高雅艺术氛围的花园住宅。

浪漫的建筑艺术：

广利.普金家园为现代经典高层住宅，巧妙地结合高雅浪漫的俄罗斯建筑符号，大理石艺术浮雕大门、橘红色外墙、俄罗斯风情铸铁围墙，气质高贵优雅，投射出一种浓郁的浪漫情调 

由5幢点式住宅、1幢板楼围合成一个中央庭院，户型以85-130㎡为主，结构设计合理，是适合现代温馨家庭的理想居住模式。

沿上塘路、温州路设计典雅地精品商廊，采用内廊式结构、大理石柱和铸铁饰栏相结合的方式，营造成浪漫时尚的街景。

3利兹水印康庭：

住宅商铺

区域所属：

下城区

楼盘地址：

东新路与绍兴路之间

交房日期：

2006-9

开发商：

浙江利兹房地产开发有限公司

得房率：

大于80％

约20万㎡

绿化率：

大于30％

175亩

容积率：

2.2

物业公司：

杭州复兴物业管理有限公司

目前均价：

25000—28000

水印康庭总占地175亩，地面建筑面积16.4万平方米，共有住宅约1400多套，户型以80—130平方米为主，户型紧凑、实用。

项目自然环境优美，东北两面临河，地块中有一条河流通过，西南面临规划占地580亩的城北体育公园，南面有规划近20000平方米的城市集中绿化，项目绿化率超过30%。

继利兹城市公寓之后，利兹房产再度打造简约、高贵的景观型城市