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2、由谁代表国家行使所有权………………………………………………11
3、国家机关与国家机关举办的事业单位的财产权………………………11
4、企业物权与出资人权利的关系…………………………………………11
五、全面保护私人的合法财产11
六、业主建筑物区分所有权12
1、权利组成…………………………………………………………………12
2、道路、绿地的归属………………………………………………………12
3、车库和车位的归属………………………………………………………12
4、物业公司的定位…………………………………………………………13
5、业主大会与业主委员会的诉讼权利……………………………………13
七、相邻关系与共有13
1、处理相邻关系的原则……………………………………………………13
2、共有制度中对传统民法的突破…………………………………………13
八、善意取得制度14
九、拾得遗失物是否需要支付报酬14
十、用益物权14
1、土地承包经营权的物权化………………………………………………14
2、建设用地使用权…………………………………………………………15
3、土地分层出让制度……………………………………………………15
4、建设用地出让的方式……………………………………………………15
5、收回使用权时的补偿……………………………………………………15
6、建设用地使用权的续期…………………………………………………16
十一、宅基地使用权16
十二、地役权16
十三、担保物权16
1、优先受偿的效力…………………………………………………………16
2、担保物权的适用范围…………………………………………………17
3、担保合同与主合同的关系………………………………………………17
4、担保物权的物上代位性…………………………………………………17
5、物的担保与人的担保的关系……………………………………………17
6、关于抵押财产范围的扩大………………………………………………18
7、浮动抵押制度……………………………………………………………18
8、房地产抵押的关系………………………………………………………18
9、抵押权的实现……………………………………………………………18
十四、应收账款的质押18
专题二:
用益物权制度19
第一单元用益物权的内涵19
一、定义19
二、特点20
1、权利主体是非所有权人…………………………………………………20
2、派生于所有权……………………………………………………………20
3、用益物权标的物…………………………………………………………20
4、用益物权具有优先性……………………………………………………21
第二单元用益物权的外延21
一、土地承包经营权21
二、建设用地使用权22
三、宅基地使用权23
四、地役权23
五、不动产所有权23
1、国家所有权………………………………………………………………23
2、集体所有权………………………………………………………………24
3、私人所有权………………………………………………………………24
六、物权保护问题25
专题三:
物权法中的物权变动制度26
一、绪论26
1、物权变动规则……………………………………………………………26
2、交易中的物权变动规则…………………………………………………27
3、债权的平等性……………………………………………………………28
二、物权变动的理论29
1、物权与债权的理论差异…………………………………………………29
2、物权与债权在交易状态下的差异………………………………………29
3、物权法对第三人的保护问题……………………………………………30
三、物权变动的具体制度31
1、非依据法律行为取得……………………………………………………31
2、依据法律行为取得………………………………………………………31
3、动产物权变动……………………………………………………………32
专题四:
担保物权制度与审判实务34
一、物权法的功能与作用34
二、担保物权与总则:
35
1、物权法的基本原则:
物权法定、公示公信、一物一权原则…………35
2、物权的客体,直接涉及担保物权的基础………………………………36
3、物权的种类………………………………………………………………37
4、物权的效力………………………………………………………………37
5、物权的保护………………………………………………………………39
6、物权的变动………………………………………………………………39
三、担保物权的具体制度…………………………………………………41
1、第二编规定的所有权制度(有四个)…………………………………42
2、用益物权制度……………………………………………………………44
3、担保物权…………………………………………………………………44
专题五:
物权的民法保护51
一、权属认定与法院职能…………………………………………………52
二、权属确认与诉讼时效的问题…………………………………………53
三、民事诉讼与行政诉讼的问题…………………………………………53
四、形式主义物权变动的法律适用………………………………………54
4月7日
主讲人:
陈佳林全国人大法工委民法室二处处长
物权法的立法精神和条文要旨
在座的各位法官大家好,今天很荣幸给大家介绍一下物权法的有关情况。
立法机关希望我们知道制度的来龙去脉,诞生过程。
我参加过一些法律起草工作。
没有一个法律像物权法这样引起社会关注,出台这么艰难。
物权法有几个特点:
时间长(94年开始,13年,全面启动是2000年),审议次数多(一般3次,物权法是7次,今年又一次,8次,创立法史记录),立法难度大,征求意见广泛(05年六月公布征求意见,收到很多意见,召开了100多次座谈会,委员长副委员长参加就很多,2005年物权法成了流行词汇,如同当年超女),反响大(半个月前,胡书记专程听取梁慧星、王利明报告,这是唯一的,涉及面太广,从国家经济地位到私人利益,各人都有关注的东西)。
第一单元
物权法的调整范围
1、什么是物权
对物的权利,包括动产与不动产两部分。
不动产――土地与房屋,动产――不动产之外的。
为什么用物权概念,不用财产权?
财产包括有形与无形财产(专利、商标、著作权),比物权范围大,所以不用。
为什么不用财产所有权法的概念?
物权不仅包括所有权,还包括用益物权和担保物权。
还有一项法律规定的权利归物权法调整――权利质押。
物权指:
权利人在法律规定的范围内对物享有的一种直接支配和排除他人干涉的权利,调整范围是所有权、用益物权和担保物权。
四项权能:
对自己的东西享有的占有、使用、收益、处分权。
用益物权是所有权的派生:
对他人的物享有的占有、使用、收益权(例如房产土地使用权,宅基地使用权,中国用益物权比国外更突出,如土地承包经营权、建设用地、宅基地、地役权)。
担保物权:
抵押、留置、质押(保证留在担保法里)。
(举例:
北京卖月球土地纠纷)
2、物权法解决了三个问题
物的归属(谁是主人),明确权利人的权利与义务,对物权如何保护。
二、制定物权法的必要性
物权法是调整财产关系的重要法律,有人说物权法是起着支架性作用的法律,仅次于宪法的法律(人一辈子可以不结婚,但不可能没有物)。
其作用在于:
定纷止争(确定三大主体的所有权以及解决纠纷的规则)(举例一房二卖,不动产看登记,登记看占有);
保证物尽其用,物可以自己用,也可以交由有经营能力的人用;
使有恒产者有恒心(保障老百姓安居乐业的法)。
三、物权法的基本原则
1、坚持社会主义基本经济制度
物权法中的所有制:
物权的核心与基础。
宪法规定的基本经济制度和党十六大的两个基本不动摇。
(见物权法的基本原则篇)
2、平等保护的原则
不是特权法,国家、集体、个人的权利平等保护。
社会主义市场经济条件下各个市场主体享有相同的地位,享有相同的权利,承担相同的责任,遵循相同的规则;
即使不进入市场交易的财产,在权利归属明确的情况下,集体、个人、国家财产也应平等保护,否则会损害人民创造财富的积极性。
平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位是平等的,公有制是主导力量,非公有制是不可缺少的部分(保护国有财产的条文是很多的,目前受到侵害更多的是国有财产。
90年代开始改革,900万亿国有财产灰飞烟灭,当然对国有资产的保护不是物权法一个法律能够解决,还需要国有资产管理法等)。
3、物权法定原则
合同是当事人意思自愿。
但物权的种类与内容由法律规定,当事人不能创设物权(与合同的区别)。
其意义在于使物权的取得、变更、转让更加透明,保障交易安全。
4、物权公示的原则
将各种物权情况向社会公开。
使第三人能够知道物权状态。
原则是:
不动产登记、动产转移占有。
5、遵守法律与尊重社会公德
包括三个层面,第一是宪法。
第二是物权法。
第三是单行法,如担保法、海商法、矿产资源法、土地类法等。
四、物权法与单行法的关系
第8条规定:
其他法律对物权另有特别规定的,依照其规定。
这是一般法与特别法的关系问题。
但是,如果不同法律对一个问题作出不同规定,新法优于旧法。
第二单元
一、关于不动产登记
1、国家实行不动产统一登记制度
登记部门很多,分散登记弊端不言而喻,容易遗失、重复登记、重复抵押、难以查询。
物权法要求统一登记。
要不同登记行政机关将登记权交出来不容易,有登记费的利益。
物权法只确定了原则,由法律规定登记机关,并授权地方(没有办法,物权法写不明白,目前无法明确)在统一登记方面先走一步。
2、不动产登记的效力
不动产物权的法定生效要件。
(登记生效主义,登记对抗主义两种意见)物权法采取登记生效原则。
但法律另有规定的除外(有一个但书:
三种情况,属于国家所有的自然资源;
物权法第二章第三节的规定,详见第28-31条;
土地承包经营权,合同成立生效;
地役权登记对抗主义)
3、不动产登记簿的公信力
基于不动产登记簿进行的交易具有法律效力,不动产登记簿上写的是谁,就是谁,法律给了它较高地位。
不动产权属证明应当与登记簿一致,如果不一致,以登记簿为准。
4、物权效力与合同效力的区分
物权法严格区分物权的效力与合同的效力。
5、几项新的登记制度
更正登记异议登记预告登记――登记错误的补救措施
(1)更正登记――权利人和利害关系人可以提出,两种情况下可以更改:
登记簿上的权利人书面同意确有错误;
有证据证明登记确有错误(判决书、仲裁书等)。
(2)异议登记――如果没有上述文件,可以进行异议登记,登记机关记载在登记簿上,如果提出异议的一方十五天内不向法院起诉,异议登记失效;
如果十五天内起诉,等法院判决。
如果异议错误,可以申请赔偿。
(3)预告登记――保全将来要发生的不动产物权而进行的登记(举例卖期房)。
没有经过预告登记权利人同意而处分该不动产的,不发生物权效力(当事人可以约定解除合同的条件,对预告失效进行约定,也有法定解除的情况,在符合法律规定时,预告登记自动失效)。
6、不动产信息的公开与对个人权利的保护
哪些信息应当公开,应当公示?
(举例其美国经历,电脑查询所有情况,美国不动产情况非常公开,意识到不动产过分公开对个人隐私的侵害,德国不同。
我国应当采取什么方式?
)我国采取的原则是:
不动产信息应当去不动产登记部门查询;
公开的信息须与不动产基本信息有关,基本状况,有无抵押等);
权利人与利害关系人可以查询(利害关系人的范围有一定弹性),不动产登记既要起到公示作用,又要保护个人隐私。
7、关于登记机构的职责与责任
登记机构应当采取什么样的方式进行审查?
目前一般审查申请人提交的材料是否齐全,一般不询问当事人。
物权法规定的是要求充分履行职责,尽可能保证登记材料的准确,出错要赔偿,无论是形式审还是实质审,不同的内容审查方式应是不同的。
承担责任的形式,登记的实质不是行政行为,带有事业性质,承担什么样的责任确实是个问题。
目前法律没有做出明确规定。
登记申请人欺骗或串通的,登记机构可以追偿。
如果出了问题,可以先告登记机构,从而根本解决问题(因为登记簿被赋予很高的公信力)。
8、不动产登记的收费
不动产登记收费不能按不动产的面积、体积、价格比例来收取,从而限制乱收费情况。
只能按件收取。
二、物权的保护途径和方法
1、四个途径
(1)和解――私了;
(2)调解――公、私调解;
(3)仲裁;
(4)诉讼。
2、保护方法
(1)请求确权(是否需要受时效限制,经过论证认为还是不要适用一般时效规则,但没有做出规定);
(2)返还原物的请求权(专家对这个问题争论更大,也没有规定,希望留待制定民法总则的时候一并解决);
(3)排除妨害与消除危险(大多专家认为也不适用时效规则);
(4)修理、重做、更换、恢复原状(很多人提出恢复原状更多适用不动产)。
(5)请求损害赔偿
传统民法物上请求权只有三项:
返还原物,排除妨害,请求赔偿。
物权法从保护物权的角度作了更全面的列举。
有人说,物权法为什么没有法律责任?
物权保护的手段都是从权利受到损害的角度说,对对方来说就是应当承担的法律责任,这是没有规定法律责任的原因。
三、关于征收与征用
1、两者区别
以前都是说的征用。
征收是国家为了公共利益将农村土地和单位、个人不动产(房屋)征为国家所有。
特点是改变所有权的行为。
征用指紧急状态下国家临时使用单位和个人的不动产和动产(救灾);
最大特点是,用了要还,损害要赔,要用就给予相应补偿。
区别――征收的对象是不动产,征用可以是不动产和动产。
要注意城市的土地不叫征收,城市土地是国家所有,房子叫征收,但土地只叫收回使用权,即提前收回建设用地使用权。
2、关于公共利益如何界定
现行法律没有界定。
我们想参照国外界定,国外一般通过两条途径:
由国会通过法律专门针对特定情况来决定;
通过法院个案判决来解决,他们的判决也是五花八门(美国辉瑞制药征地案例);
城市中大量用地是非公用用地,城市开发是否就是公共利益呢?
不同的看法有不同的结果,经过反复研究,我们认为不同领域公共利益是不同的,我们只有留待土地法等单行法去界定。
也有人说界定公共利益没有必要,只要保障同地同价就能解决问题,这要看改革进程了。
3、征收的程序
谁有权征收?
以前规定县以上政府有权征地。
物权法制定过程中有人提出县政府就能征地吗,为了个人政绩就征地损害人民利益。
物权法就没有写谁有权征地,只说由法律规定,给土地管理法留下一定空间。
4、征收的补偿
当时写的是按国家规定补偿,合理补偿,但有人说是不是国家说多少就是多少,我们也曾想按市场标准补偿,但各地市场情况差异很大,如按市场价格就有利也有弊。
现在采取了具体列举的办法。
首先看给农民的补偿:
土地补偿费(不是直接给农户的,而是给村集体的),安置补助费,地上附着物的补偿费(包含农民自己建造的房子),青苗补偿费,足额安排被征地农民的社会保障费用(吸收中央最新对农村的精神)。
――保障被征地农民的生活。
对城市居民的补偿:
拆迁补偿,安置补偿,实物补偿(征收住宅的要保障个人的居住条件,拆迁是征地后的手段,重庆钉子户事件将物权法引入视野,现行拆迁管理条例是否有什么问题,值得探讨)
四、加大对国有财产保护的力度
1、国有财产的范围
有人说我们列举少了。
但是,除了列举,还有一条,法律规定属于国家所有的也属于国家所有,这是兜底条款,是开放性规定。
2、由谁代表国家行使所有权
两会的时候有代表提出由人大行使所有权。
但人大的权力体现在对国家全局的重大问题做出决定,执行机关是国务院,因此物权法规定由国务院代表国家行使所有权,这是物权法规定的理论依据。
3、国家机关与国家机关举办的事业单位的财产权
国家机关的财产属于国家所有,但作为法人,国家机关必须有财产权――占有、使用、依据法律和国务院有关规定享有的处分权(捐赠、废物处理等)。
依照民法通则和事业单位管理暂行条例,国家机关举办的事业单位享有――占有、使用依法取得的收益的权利。
4、企业物权与出资人权利的关系
企业必须有财产权,出资人的权利也必须保障。
企业法人的权利――占有、使用、收益、处分,依据法律、行政法规和章程。
出资人投入企业后,按约定或出资比例享有收益、重大决策和选择经营者的权利,权利变成股权,所谓虚拟权利,不能收回出资财产,不能干涉企业经营。
五、全面保护私人的合法财产
物权法提到的保护私人财产都必须是合法财产,列举三类:
合法的动产和不动产;
储蓄投资和收益;
继承权和其他合法权益(后两者不属于物权法调整范围,但宪法十三条、民法通则都作了很详细的列举,我们就没有严格按动产和不动产的范围来,采取了很宽容的方式,以防老百姓产生恐慌,体现了国家对私人财产的保护)。
六、业主建筑物区分所有权
1、权利组成
由三项权利组成:
业主对专有部分(住宅开门进去后,厨房、厕所等)享有所有权;
对建筑区划内专有部分以外的部分享有共有的权利(例如走廊、电梯、建筑物的外墙面、公共设施管道),业主共同决定修缮;
业主对公有部分享有共同管理的权利。
2、道路、绿地的归属
原则归业主共有,但市政公用道路不属,城镇公共用地和明示归个人拥有的绿地不归业主共有(例如别墅花园购房时明示),公共绿地归业主共有,但绿地和道路共有不是指的所有权,而是使用权的共有,所有权指上面的附着物。
3、车库和车位的归属
大家认为车库车位已经摊入开发成本,开发商不能再卖一次,等于侵害业主权利,也有人说不能规定开发商与业主约定,开发商是强势。
我们曾想这样写,以车库车位是否摊入销售成本为标准来判断能否出卖车库车位,但商品房不是国家定价,很难判断是否摊入成本。
后来我们认为,不能与商品房分割的部分,不能分开出售,如墙面等。
但车库车位是有相对分离空间的。
基于种种考虑,目前物权法规定,当事人通过约定出租、出售或附赠车库与车位。
实际上规定了归开发商所有。
但为了保护业主权利,物权法限制说,车库车位首先应当满足业主需要。
占用业主公用道路或者其他场所停放汽车的车位属业主共有。
可以卖的必须是规划的时候就明确是车位的部分。
4、物业公司的定位
健全的小区应当有三个机构,包括业主大会(自治组织),业主委员会(业主大会的执行机构),物业机构。
目前物业公司与业主的矛盾很多。
物业公司和业主之间就是一个委托合同关系,物业公司的权利来自业主授权,我们现在将物业管理公司改为物业服务企业。
5、业主大会与业主委员会的诉讼权利
物权法对此问题没有做出规定。
考虑到业主大会和业主委员会没有独立财产,如果官司胜了,好办,如果败了怎么办?
现在做出规定还不成熟,今后怎么做还要在实践中摸索。
业主可以自己提起诉讼。
也可以利用民诉法中的推选代表人制度。
但是物权法又规定业主可以告业主大会和业主委员会,这也需要进一步研究。
七、相邻关系与共有
1、处理相邻关系的原则
有利生产、便利生活….等,给予法官很大的自由裁量权。
(第85条,当地习惯成为了处理相邻关系的依据――好的、公认的符合社会主义道德的习惯)
2、共有制度中对传统民法的突破
一是共有物的处分和重大修缮。
物权法规定按份共有人经占共有份额23以上共有人同意就可以处分和进行重大修缮,传统民法要求一致同意,这有弊端,有违物尽其用的原则,应兼顾效益与公平。
二是如何确定按份共有和共同共有。
如果没有约定或约定不明,视为按份共有,传统民法规定视为共同共有(还是没有明确各人份额)
八、善意取得制度
法律的价值取向是保护交易安全,使无权处分变成了有效行为。
善意取得的条件是:
1、出让人是无处分权人。
2、不动产和动产是法律允许转让的(这次很多人提出善意取得很可能使非法财产合法化,但我们说的善意取得对象是法律允许的财产,不包括赃物)。
3、以合理的价格转让。
作为一个诚实信用的人,应作出一个合理的判断。
4、受让人是善意的,不知道或不应当知道出让人是无处分权人。
现在争议比较大的是如何判断善意。
5、应当登记的已经登记,不需登记的已经交付。
否则原所有权人有权追回。
善意取得的效力是,动产上的原有权利消灭(附属在动产上的权利随之消灭,除非受让时知道或应当知道该动产上附有其他权利)。
本来善意取得不适用于不动产,但是考虑到不动产登记也可能发生错误,在不动产登记簿有错误的时候也可以适用善意取得原则。
九、拾得遗失物是否需要支付报酬
这是物权法最早引起关注的问题。
物权法规定:
首先,拾得遗失物要返还;
第二,保管遗失物花费的必要费用,可以要求权利人支付;
第三,悬赏遗失物的应当按承诺向拾得人支付报酬;
第四,拾得人侵占遗失物的不得要求支付报酬和费用(及时返还,什么是及时,什么时候是有侵占意图,法官裁量);
第五,遗失物六个月无人认领的,归国家所有(国外是归拾得人)。
十、用益物权
1、土地承包经营权的物权化
以前虽有土地承办经营法,但规定合同成立即设立权利,出现了一些不合理,不公平的现象;
现在承包经营权利义务不再是一种合同权利义务,而是法定权利义务,避免订立合同不公平,避免随意解除合同;
在承包地被征收的时候,农民可以获得相应补偿。
为了稳定这一承包关系,物权法作了突破,承包期满后,承包经营权人可以按照国家规定续期,(既然是一种物权,就可以有一种稳定的用地关系)如果人地矛盾相当突出了,国家可以做出适当调整。
2、建设用地使用权
有的人提出为什么不用土地使用权的概念――因为土地使用权是个相当大的概念,包括农用地、建设用地使用权、宅基地等,如果用土地使用权的概念,那么要将很多东西放进来规定,但我们
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