易居研究院140528全国35个大中城市房价收入比排行榜Word格式.docx
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但什么是合理房价,我们认为应该是和居民可支配收入相适应、涨幅和居民可支配收入涨幅相一致,为此,我们引入国外常用的房价收入比的概念。
由于我国东中西部所处的发展阶段不同、经济发展水平不同,为了统一衡量全国房价合理水平,本文对全国35个大中城市房价收入比的情况作一个横向比较,为政府、企业以及居民提供一个参考标准。
一、房价收入比的计算方法和衡量标准
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法,本文采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据,其中商品住宅特指一手房,不包括二手房。
尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。
世界银行1998年对96个地区的统计资料显示,
家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为13.2;
家庭收入在3000美元~3999美元(中等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为9;
家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为5.6。
各国(地区)房价收入比的数值是高度离散的,这96个地区最高的为30,最低的为0.8,平均值为8.4,中位数为6.4。
一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。
由于我国统计制度存在不少漏洞,我国的房价收入比数据不如欧美国家准确,而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同,可比性并不大。
根据我国的实际情况,我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。
二、全国总体房价收入比
根据国家统计局口径的数据,2013年,城镇居民人均可支配收入比上年(名义)增长9.7%,扣除价格因素,实际增长7.0%;
新建商品住宅价格增长为7.7%(包含有可售型保障房和棚改房),2008-2013年城镇居民人均住房建筑面积年平均增幅为2%。
2009年以来,房价收入比持续回落,接近6-7的合理区间,仍略偏高。
三、全国35个大中城市房价收入比
本文选取全国35个大中城市:
北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐作为研究对象。
为便于研究,对35个大中城市作出以下分类:
北京、上海、广州、深圳4个城市为东部一线城市,天津、石家庄、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、海口12个城市为东部二线城市,太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙8个城市为中部二线城市,呼和浩特、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐11个城市为西部二线城市。
(一)全国35个大中城市房价收入比总体呈东中西递减
整体上看,35个大中城市的房价收入比有以下三个态势:
一是,呈现出东、中、西梯度递减的态势,且相差幅度较大;
二是,一线城市明显高于二线城市,深圳、北京、上海、广州分列第一、二、四、六位;
三是,经济发达城市高于经济欠发达城市。
一般而言,经济发达的一线城市、东部城市,产业发展好、人口吸引力强,外来常住人口比重大,因此,购房需求大、购买力较强,房价水平也较高。
与2012年相比,2013年有18个城市房价收入比出现下降,其中福州和呼和浩特降幅较大,主要源于商品住宅销售均价的下跌,其余17个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于房价涨幅;
35个大中城市房价收入比均值为8.5,有13个城市房价收入比高于该均值。
单从商品住宅成交均价来看,均价较高的主要是东部经济发达的一二线城市,主要为深圳、北京、上海、杭州、厦门、广州、宁波的等沿海省份的主要城市。
东北三省和中西部地区的省会城市房价均相对较低。
(二)东部一线城市差距大,深圳高达17.2
2013年,深圳、北京、上海、广州4个一线城市房价收入比排名前列,和去年相比,深圳取代北京位列首位,房价收入比高达17.2,主要源于其商品住宅成交均价大幅上涨23%,北京、上海、广州同比分别上涨7.8%、16.7%、16.3%。
而广州房价收入比10.9,与深圳相比,差值较大。
(三)东部二线城市房价收入比近七成下降
2013年,12个东部二线城市中,共有5个城市房价收入比低于全国35个大中城市平均水平,比2012年增加了1个。
其中青岛、石家庄、大连和济南延续了2012年的态势,天津是则在2013年才新进入这一阵营,源于人均可支配收入涨幅快于房价涨幅。
和2012年相比,12个东部二线城市中8个城市房价收入比均有所下降,多数城市人均可支配收入涨幅快于房价涨幅,而宁波、福州受之前调控政策影响较大,即使在房地产市场火热的2013年,商品住宅均价涨幅仍然受限,福州更是出现负增长。
从历年走势看,东部二线城市近十年房价收入比整体呈现出上涨态势。
沈阳则“独树一帜”整体下行,源于历年房价涨幅相对其他城市较小。
(四)中部二线城市房价收入比六成上升
2013年,8个中部二线城市中,仅太原市的房价收入比高于全国平均水平,其余7个城市房价收入比均低于全国平均水平。
与2012年相比,长沙、武汉、合肥房价收入比均出现不同程度的下降,其余城市均上升,三个城市商品住宅成交均价涨幅相对较小。
郑州、南昌房价收入比上升较快,两个城市商品住宅成交均价涨幅粉分别为16.7%、12.9%。
从历年走势来看,中部二线城市整体保持上升态势,2010年调控政策开始以来,部分中部二线城市的房价出现波动,太原、哈尔滨、合肥下行趋势明显,受2013年中部地区市场逐渐回暖的影响,预计中部二线城市房价收入比将有所上升。
(五)西部二线城市房价收入比超六成下降
2013年,11个西部二线城市中,乌鲁木齐和兰州房价收入比高于全国平均水平,其余9个城市均低于全国平均水平,西部二线城市房价收入比整体水平较低,这和西部二线城市商品住宅价格水平普遍较低密切相关,呼和浩特受商品住宅销售均价负增长影响。
相比2012年,11个西部二线城市中,有4个城市房价收入比上升,分别是银川、乌鲁木齐、重庆、南宁。
其余7个城市房价收入比均有所下降。
与东中部相比,2013年西部二线城市商品住宅价格涨幅有限。
从历年走势来看,西部二线城市房价收入比分化为两种:
兰州、西宁、重庆、乌鲁木齐、贵阳和南宁房价收入比整体上行,房价增速快于城镇居民人均可支配收入,西安、银川、呼和浩特、昆明房价收入比波动明显,昆明整体下行,城镇居民人均可支配收入增速要快于房价增速。
四、剔除可售型保障性住房的房价收入比
前面的研究中,商品住宅销售均价使用的是统计局口径的数据,包括了经济适用房、棚改房、动迁房、限价房等可售型保障性住房在内,因此,商品住宅销售均价被明显低估。
虽然剔除可售型保障性住房后的房价收入比,能更真实的反映各城市的房价收入比水平,但大部分城市统计的剔除可售型保障性住房的房价范围仅包含市区,与统计局人均收入、人均住房建筑面积的统计范围不完全对应,本部分依据克而瑞(CRIC)数据系统,对剔除可售型保障性住房后的房价收入比作一个简单研究,结论仅供参考。
2013年,剔除可售型保障性住房后,全国35个大中城市房价收入比均值为10.2,其中北京、上海、深圳、福州4个城市遥遥领先,北京高达19.1位居首位。
整体上看,房价收入比排名靠前的多为东部城市。
与统计局口径房价收入比相比,福州差值较大,中西部差值较小。
一方面与数据本身统计范围相关,另一方面也反映出各地可售型保障房价格的差异。
中西部可售型保障房与商品住宅均价差异不大。
备注:
1、北京、上海、广州、天津、南京、合肥、厦门、青岛、武汉、成都、海口、呼和浩特、贵阳包含所有区县、县级市;
重庆为包含9个市辖区的主城区,杭州只含十个区的主城区,郑州包含部分县和县级市;
南昌、沈阳、太原、大连、宁波、福州、济南、长沙、南宁、兰州、西宁、石家庄只包含市区。
2、昆明、重庆、哈尔滨、乌鲁木齐、银川数据来自网站整理,其余30个城市来自CRIC
五、2014年房价收入比总体上将有所回落
2014年我国经济形势下行压力凸显,目前全国国民经济多项指标低于市场预期,一季度GDP增速创下近六个季度新低,工业、物价、消费增速均不容乐观,显示目前中国经济放缓迹象仍在延续,经济增长内生动力依然疲弱,这将对企业和居民收入将带来相对消极的影响,居民人均可支配收入难以出现大幅增长。
2014年房地产市场降温下行,市场成交乏力,随着部分城市降价声音的增多,很多购房者观望情绪较浓厚,这也造成了部分城市楼盘库存去化速度的放缓。
同时,根据我们跟踪的全国70个大中城市房价指数数据,整体看全国房价仍在上涨,但涨幅已持续收窄至接近止涨,房价正由“合理区间”进入“偏冷区间”。
总体而言,2014年相比2013年,全国商品住宅成交均价难以出现明显增长,预计基本平稳,房价涨幅将铁定低于城镇人均收入增幅,因此我们预计,2014年全国房价收入比将总体上出现下降。
(执笔人:
易居研究院研究员郑红玉)
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