案例土地增值税清算报告文档格式.docx
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中
1、取得土地使用权所支付的金额
4,373,679.37
2、土地征用及拆迁补偿费
0.00
3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本
18,256,315.56
4、公共配套设施费的成本
172,079.29
5、开发土地和新建房及配套设施的费用
2,280,207.42
6、与转让房地产有关的税金
1,995,407.54
7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额
4,560,414.84
应缴土地增值税税额为
1,060,588.62
免缴土地增值税税额为
已缴土地增值税税额为
608,433.16
项目竣工清算应补(退)土地增值税税额为
452,155.46
特此报告
附件:
1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》
2、《土地增值税缴款情况汇总表》
3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住宅房地产转让收入鉴证表》
4、《扣除项目汇总表》
5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》
6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》
7、《前期工程费鉴证表》
8、《建筑安装工程费鉴证表》
9、《基础设施费鉴证表》
10、《开发间接费用鉴证表》
11、《四项成本统计表》
12、《公共配套设施费鉴证表》
13、《利息支出鉴证表》
14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》
中介机构负责人:
中国注册税务师:
中介机构名称:
办公地址:
电话:
传真:
2014年月日
土地增值税纳税鉴证说明
我们接受委托,对贵单位转让“********小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目,应缴纳的土地增值税进行了审计,现将审计情况说明如下:
一、整体基本情况:
项目简介:
(1)项目座落地:
**市**县******
(2)本次清算项目总建筑面积:
12,783.03平方米,包括普通标准住宅项目10,494.54平方米,公建、车库等非住宅项目2,288.49平方米。
(3)本次清算项目批准总销售面积:
12,783.03平方米,测绘可售建筑面积12,783.03平方米,实际可售建筑面积12,783.03平方米。
包括普通标准住宅项目10,494.54平方米,公建、车库等非住宅项目2,288.49平方米。
(4)本次清算项目已售建筑面积:
12,504.87平方米,其中包括普通标准住宅项目已售10,216.38平方米,公建、车库等非住宅项目已售2,288.49平方米。
未售建筑面积为278.16平方米,其中普通标准住宅项目未售278.16平方米。
(5)项目装饰装修情况:
无
(6)竣工验收情况:
1#楼、2#楼项目于2009年11月30日通过长海县建筑工程竣工验收,分别取得编号为2010-07号、2010-08号的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
3#楼、4#楼、6#楼、7#楼项目于2011年1月31日通过长海县建筑工程竣工验收,分别取得编号为2011-07号、2011-08号、2011-09号、2011-10号的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
(7)立项批复文件:
**发改备[2009]3号、**发改备[2010]10号
(8)项目开工日期:
2009年3月
(9)项目竣工日期:
1#、2#楼2009年11月竣工,3#、4#、6#、7#楼2011年1月竣工。
(10)第一笔销售日期:
2009年5月1日
(11)五证情况:
1、《建设用地规划许可证》证件号:
地字第210224200800024号
2、《建设工程规划许可证》证件号:
建字第210224200900009号(1#2#);
建字第21022420100004号(3#4#);
建字第210224201000020号(6#7#)
3、《建筑工程施工许可证》证件号:
210224200907290401(1#);
210224200907290501(2#);
21022420103090501(3#);
21022420103090601(4#);
210224201010272901(6#);
210224201010273001(7#)
4、《国有土地使用证》证件号:
**国用(2009)第021030303号
5、《销售许可证》证件号:
**房预许第2009002号(1#2#)、长房预许第2010004号(3#4#)、**房预许第2010011号(6#7#)
二、转让房地产取得收入说明(货币收入、实物收入、其他收入):
(1)普通住宅:
截至2013年12月31日普通住宅的可售面积10,494.54平方米,已售10,216.38平方米,实现销售收入28,613,194.00元。
包括货币收入19,327,726.00,实物收入及其他收入9,285,468.00;
(2)公建、车库、写字间等为住宅项目:
截至2013年12月31日可售面积2,288.49平方米,已售2,288.49平方米,实现销售收入9,280,546.00元。
包括货币收入5,713,981.00,实物收入及其他收入3,566,565.00元。
三、扣除项目有关情况说明:
********小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目扣除项目金额合计31,638,104.02元,其中:
取得土地使用权所支付的金额4,373,679.37元;
房地产开发成本18,428,394.85元;
房地产开发费用2,280,207.42元;
与房地产转让有关的税金1,995,407.54元;
财政部规定的其他扣除项目4,560,414.84元,具体如下:
㈠普通标准住宅
1、取得土地使用权所支付的金额3,590,624.25元;
2、房地产开发成本15,055,853.00元;
3、房地产开发费用1,864,647.73元;
4、与房地产转让有关的税金1,505,172.97元;
5、财政部规定的其他扣除项目3,729,295.45元。
㈡公建、车库、写字间等其他项目
1、取得土地使用权所支付的金额783,055.12元;
2、房地产开发成本3,372,541.85元;
3、房地产开发费用415,559.69元;
4、与房地产转让有关的税金490,234.57元;
5、财政部规定的其他扣除项目831,119.39元。
四、纳税情况详细计算过程
⑴转让房地产收入总额28,613,194.00元;
⑵扣除项目金额合计25,745,593.40元;
⑶增值额=⑴-⑵=2,867,600.60元。
⑷增值额与扣除项目之比=⑶/⑵=11.14%;
根据《土地增值税暂行条例》相关规定,建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额之和的20%,予以免税。
故此次清算项目中普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。
㈡公建、车库、写字间等其他项目
⑴转让房地产收入总额9,280,546.00元;
⑵扣除项目金额合计5,892,510.62元;
⑶增值额=⑴-⑵=3,388,035.38元;
⑷增值额与扣除项目之比=⑶/⑵=57.50%;
⑸适用税率:
40%
⑹速算扣除系数:
5%
⑺土地增值税税额=⑷×
⑸-⑵×
⑹=1,060,588.62元。
综上所述,********小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目应缴土地增值税税额合计1,060,588.62元,已缴土地增值税608,433.16元,应补缴土地增值税452,155.46元。
五、其他审核事项说明:
贵公司账载开发成本金额为28,648,395.19元(包括全部地价),经我们鉴证后实际开发成本为28,590,286.94元,将贵公司不合理的成本费用支出调减58,108.25元。
中国注册税务师:
********税务师事务所(普通合伙)
2014年4月28日
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- 案例 土地 增值税 清算 报告