合同无户型图交房与销售人员说法差异很大工作范文Word格式.docx
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合同无户型图交房与销售人员说法差异很大工作范文Word格式.docx
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委托有效期:
自签署本合同之日起至本合同委托销售任务完成达90%以上为止。
营销策划和销售代理的服务内容
1、乙方工作方式:
委托期内,乙方向甲方提供该项目之营销策划﹑销售代理服务,由乙方自行组织、招聘、管理策划及销售人员,并自行负责其工资薪酬及日常支出,同时负责销售现场组织(策划)及管理工作。
2﹑乙方工作内容
1)本合同签订之日起的20个工作日内,乙方向甲方提交项目的《营销推广报告》。
2)销售现场管理服务
A、销售现场布置指导。
B、销售队伍组建、培训、考核、奖惩及互动。
C、销售危机处理
3)销售现场组织(策划)服务
A、制定各阶段的执行目标、实施方案并负责实施。
B、根据市场、客户的实际需求及时调整销售促销手法、推广策略。
C、及时对于购买客户进行研究分析,并确定下阶段宣传推广策略。
D、提出各阶段宣传、推广的效果跟进、分析与改进建议。
4)全程营销代理(策划)服务具体实施。
A、制定总体广告投放计划和各阶段广告策划、目标和执行方案。
B、负责项目各类广告的创意、文案及设计工作。
C、制定每期的广告的投放计划。
3、乙方在本项目的销售代理服务期内,向甲方提交的所有方案及文件须经甲方确
认,且在获甲方确认后方可执行。
第三条双方责任及权利
(一)甲方责任及权利
1)负责保证该项目的销售合法性:
申办相关法律批文,并且为该项目的购买方依据政府部门所认可的程序办理相关手续:
向乙方提供销售部有关法律批文副本或复印件,并保证一切文件资料的合法性和准确性。
2)办理有关销售、宣传等手续事宜,并且提供该项目户型图、装修标准、各户型销售面积及《商品房买卖合同》范本等有关文件资料。
3)提供该项目广告宣传及市场推广所需费用,由乙方书面提供相关方案,甲方备案后执行。
4)甲方需向乙方提供现场所需电脑二台、复印机一台、传真机一部、固定电话四部;
提供现场展示区,提供项目现场示范单位(样板间)并负责协调物业公司顾问、客服人员、保安、保洁人员进驻;
由甲方承担人员薪资费用及符合当地社保条件,乙方协助培训监管。
5)在销售期内乙方提出意见或建议时,甲方应及时研究做出书面答复。
6)负责该项目宣传推广过程中有关媒体发布、路演及制作的一切合同文件之签署。
7)同意在该项目宣传广告媒体及资料上印上乙方“全程代理”字样,并包括乙方有关名称、标示。
8)甲方有权监督乙方整个策划、宣传和销售的全过程,有权及时对乙方所提交的各项报告做出修改,并检查乙方对委托事项执行情况。
9)由开发商财务人员负责统一收取购房之全部房款。
乙方每月同开发商结算并领取佣金与差价溢价部份。
10)一切有关该项目的所有合同文件均由甲方签订,任何单位或个人签订均属无效。
11)若甲方未能在予定日期提交资料并履行以上责任,则该项目销售开展工作日期顺延,造成一切损失与乙方无关,责任由甲方承担。
12)甲方须指派专人做好双方确认及对接文件的验收工作,签订确认后双方各存签收原件。
13)甲方提供该项目现场设置示范单位(样板间)及对外展场场地及配套设备,数量及形式,甲、乙双方根据实际情况商议确定。
(二)乙方责任及权利
1、整个策划、宣传和销售过程中,必须遵守中华人民共和国、陕西省有关的法律、法规。
2、委托期内,乙方拥有该项目之独家销售代理权,乙方必须尽职尽责为甲方搞好营销策划、销售代理服务。
3、拥有该项目营销策划、销售代理工作自行组织人员的人事权;
负责为该项目销售提供系统、专业的培训,销售人员须经严格考核合格后方具备上岗销售资格。
4、整体策划期内,乙方应按照双方约定定期与甲方举行周度工作例会(具体情况见合同附件三),汇报当期工作情况,并应按时参加甲方组织各种与销售相关专题会议,提供有效、专业之建议。
5、负责该项目的销售经营,包括:
对市场定价、销售对象、时间、价格、付款方法及各种宣传渠道等提供专业书面意见。
6、提供完整的市场分析及策划建议报告,对该项目的包装提出建议及制定各种销售策略,并根据市场情况作出相应调整。
7、有权根据市场情况或其它因素制定和调整该项目之销售策略。
8、营销、策划、重大活动及对外发布的推广文案均全部经由甲方签字确认后方可发布执行;
乙方必须对甲方提出的营销、策划及销售决策予以充分重视,及时作出反应,积极配合,有力协助。
9、对该项目之户外广告、地盘包装、销售部包装及示范单位之布置安排等提供专业书面意见。
10、根据该项目建设周期及销售进度、制定各种有关宣传计划。
11、经甲方同意后,筹备该项目展销会,并配合相关部门安排、设计展销场地,展销内容等工作。
12、乙方在销售过程中应做好客户反馈信息的收集工作,以日报、周报、月报阶段报的形式向甲方提供来访、来电等的客户基本情况及购买意向和销售套数、销售额的分析报告,以便甲方及时评估媒体计划和广告效果。
13、负责购房方之洽谈、下定金、签署该项目之《认购书》,所有购房款项由甲方指定财务人员收取。
乙方不得以任何形式收取或挪用甲方应收的购房款,否则,甲方有权单方解除合同。
14、乙方负责与业主签署《商品房买卖合同》,并负责对《商品房买卖合同》条款向购房方作出合理、合法解释。
15、协助甲方及购房方办理银行按揭手续工作。
16、甲方提供的办公设备由乙方维护,如有损坏乙方负责赔偿。
17、乙方有义务为甲方提供对项目的开发产品提出可行性建议。
第四条销售代理佣金以及溢价奖励的计提标准与阶段任务
(一)关于销售代理佣金计算:
1、由乙方代理销售“帝景华庭项目”,甲方以销售实际成交价为结算基价,依据乙方每月完成的销售业绩给予结算,具体标准如下:
1)经协商同意按照销售实际成交价%向乙方支付代理销售佣金。
2)项目未开盘前(需要取得预售证并开盘)甲方须向乙方每月借付费用3万,取得预售证并开盘销售后此项费用终止;
乙方在预售许可证发放前所借的费用分三次从销售提成金额中扣除。
2、如该项目实际销售价高于《底价表》所列之价格,高出部分按本合同第四条第二款“关于溢价奖励”的约定执行。
3、自本合同签订并乙方进场之日起,甲方指定置换房___户,____㎡和10套商铺不计入乙方销售业绩。
4、甲乙双方同意在乙方进场之日后,正式开盘销售前,由乙方提出项目的底价表报经甲方审定同意后作为本合同的附件并执行。
(二)关于溢价提成:
为最大化促进销售及提高甲方销售利润最大化,甲方同意实行
篇二:
房地产销售人员问答技巧
地
产
售
Gray
目录
1、能否按时交房
2、质量问题
3、价格问题
4、客户要求回家商量、考虑时
5、资金周转有问题,暂不能买
6、销售的三板斧
7、按揭的好处
8、期房风险大,等建好以后再买
9、看到现房再买
10、买房实际上是怎样用钱
11、宣传单上的价格与现实价格有差异
12、如何帮客户分析、参谋
13、谈客技巧
14、现在还未开工,就争着买,为什么?
15、要求退定,先摸清后再说
16、预约见客户的技巧
17、标准销售流程
18、劝订技巧
19、业务洽谈注意事项
20、销使工作体会,应答话题
21、如何抓好销使
22、价格能否优惠,打95折就买
23、谈判中必须讲到的
24、谈话的要领
25、投资好的物业与其它投资的比较
26、与当地人拉近关系
27、我买房只想居住,能否增值没关系
28、有关期房销售的要求,交钥匙时付最后的10%。
29、帮客户分析各种投资的利弊
30、房价不会大跌,而是稳中有升
31、以提问的方式正面引导
32、做销售应保持的态度
33、考虑什么(一般客户的心理)
34、相关术语
35、超低的价位,成本销售,抗跌升值
36、了解客户心理
37、卖得俏的商品降价销售不符合市场规律
38、人都是平等的,但都有弱点,靠什么攻
39、不要反驳客户
40、房地产市场追求暴利的时代已一去不复返,竞争由单纯的价格竞争进入楼盘品质的竞争
41、销使培训
42、销使发单流程
43、销使发单九要素
44、价格又涨,我不划算(经常调价,我不放心)
45、我以前来过,给我优惠
46、发单技巧
47、为了孩子,买房子就是要买好环境
48、各种设计的说法
49、人性化的家居四空间必备追求
50、话说电梯
51、应该买这样的房子
52、楼盘质素是竞争取胜的决定因素
53、社交环境是生意和生活的一部分
54、花园价格太贵了,其它山庄都是送花园的
55、销售别墅的说法
56、陪同客户去山庄参观的注意事项
58、离市区太远了
59、加代收费后与其它的房价也差不多,并不便宜
60、苏州别墅楼盘销售套路
61、高层与多层孰好?
62、人民币贬值问题
63、如何提高谈判能力
64、商业方面
65、总结
能否按时交房是每个买房者担心的事,我很能理解,但请您放心:
说实话,我们比您更担心,因为我们现在开发的是一期工程,下面还有二期、三期,土地都已经买好了,这是我们的第一个项目,就是创口碑的,如果不能按时交,再怎么做二期工程,谁还敢买?
我们又怎敢做,敢在呼市发展?
何况我们在全国各大城市都又有房地产开发项目,从还未出现过逾期交房现象,只有提前交楼的。
能否按时交房,关键是看资金能够同时到位,有的开发商为什么不能按时交房,并不是不想建,而是资金缺口,我们是拿客户的钱,为客户建房子,资金能够按时到位要看项目的整个销售过程。
况且房子卖得这么好,资金绝对是没问题的。
没有理由不按期交楼,您说是不是?
再说交房期我们都是严格写进合同的,违约是要交违约金的,肯定没问题,×
先生,武建集团二公司,是六获鲁班奖的明星公司,建筑工程质量您肯定能放心吧?
绝对不会有问题。
这个公司一贯视质量如生命,目前开发的是一期,是大规模推出,分块建设,滚动发展。
下面还有二期、三期,到时候一期就是二期的样板房。
一期不赚钱、质量不好,二期、三期到了赚钱的时候则卖不出去了,这种赔本生意还能做吗?
我们分析,为什么目前国内有的开发商的房子建设质量问题相当严重,主要是开发机制所决定的,选择建设单位时认交情,看关系,而不是看信誉和实力,工程项目又采用承建制,往往是层层转包下去。
而且中间还存在回扣和不正当竞争手段,这样能保证工程质量吗?
这边房价已定,那边则转包一次要赚一次钱,到最后工程队赚的就所剩无几了,他只好为您买水货材料建筑了,能保证质量吗?
而我们则不同,所有材料采购都由我们工程部统一进行,只要工地有人,就有我们的技术专家现场监督施工,质量是绝对确保的。
再说我们签订的合同,处处保护消费者的利益,工程完成后,要由呼市质检部门验收合格才能交付,如果是因质量问题而不能交付,或者返工,公司将蒙受巨大的损失,我们能不顾建设质量吗?
×
先生,请您放心,质量是绝对没有问题的,那么我们现在就把它订下来,现在验收房子比以前要复杂得多。
篇三:
交房答客问售楼交房人员专业知识(081215)
交房答客问
说明:
此答客问为销售部搜集业主对于此次交房各方面所提出的问题并参考物业和工程方面的答复进行了相应的话术处理,并且还有些问题根据业主的情况进行了一些延展问题,下面括号内蓝色字体为业主进一步的问题,对此也做了相应的回答,其中暂时还有个别问题未得到明确的回复方法,在下面我用红色的字体标记出来,待与相关部门沟通后确定。
第一部分工程
1、关于房屋面积的问题。
答:
我们小区的每一套房屋在合同中约定的面积是由房地局进行面积预测后的数据,并且在施工的过程中经过开发公司工程部、监理单位等多个部门进行监督核准,严格按照施工图纸进行施工,尽量避免因人工导致的面积误差,在这样的情况下,我们的最终实测面积基本与合同约定面积差别不大。
并且在签订《商品房买卖合同》时,第五条“面积确认及面积差异处理”的条款中约定面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款,多退少补。
这方面您可以绝对放心,基本上我们的面积是不会产生那么大的差别的,即算有误差的话可能也只有零点几个平方的差别。
设计图等于……(告诉客户我们的面积是有那些部门核算过、面积出错我们签订的合同条款也是国家建议的保护消费者的条款)
(业主:
为什么我自己到房间里面去量了之后,面积跟你们合同上的套内面积差别这么大呢?
)您自己到房间里面去量的是么?
您是测量的墙内侧之间的尺寸吧,我们合同上约定的套内面积还包括了分户墙和户内间隔墙的面积,还有些功能分区的地方需要专业的系数来求得的,并不是简单的测量出每个房间的面积总和就等于您的套内面积的。
关于这个,房地局的实测面积报告上面会有具体的说明的。
2、关于公摊面积的问题。
(告诉客户公摊位臵,和公共分摊原则)这个在《商品房买卖合同》中的附件二已有详细说明,我们的面积都是严格按照国家规定进行测算的,房地局的实测面积都是比对着规定严格按照计算公式将公摊的部分测算进去了的,并不是实测完房屋内的面积就不管了,这些公共部分的面积也是要进行严格的实测的,不会给您算错一个平方的,这个您可以绝对的放心。
3、关于阳台高度的问题。
您是觉得我们的阳台有些高吧。
是的,刚开始我们也有这样的感觉,就这个问题,我们也跟工程部沟通过,并且还了解了国家建设部的GB50096-20XX的文件,高层住宅的阳台高度必须达到1米1以上,这样才是国家认可的安全高度。
这样后来跟有些业主把情况一说呀,大家都挺认可的,觉得这样的设计的确对有小孩的家庭要安全很多。
您想啊,平时大人都出去工作了,家里只剩下老人和孩子,现在的小孩子又都活泼好动的,老人家照看一不留神啊小孩子就跑到阳台外
面玩,要是阳台的高度不够高的话,小孩子很容易摔下去造成伤害的。
那我在其它楼盘看到的阳台就没有这么高啊,难道人家不需要达到国家的标准么?
)您看到的阳台没这么高的楼盘是不是他们的阳台下面的部分不是墙体的,而是玻璃或铁艺护栏的那种?
其实他们的阳台护栏的高度也都达到了1米1的国家标准,只是下面的部分不是墙体,给您的感觉好像没那么高,实际上我们设计成这样也是为了您和您家人的安全着想,您想,玻璃的安全系数能和水泥墙体一样么?
这个在国家的住宅设计规范要求中也是有规定的。
铁艺护栏就不用我说了,容易生锈不美观还不说,灰尘也隔离不了,这么漂亮的房子卫生多难做呀。
而且我在电视上就看到过小孩子从阳台铁艺护栏的缝隙中钻过去或者栏杆松动导致摔下楼的惨事的。
还有啊,要是玻璃或铁艺护栏的话,家里女主人穿裙子到阳台上晾衣服什么的就得小心翼翼了,一不小心就容易走光了。
呵呵,您说是吧?
4、关于小区主入口的变更的问题。
您是指小区的大门与之前您在售楼部看到的模型上的大门位臵有差别是么?
之前我们也是说小区的主入口是设在星沙大道旁,现在它不是还是临星沙大道么?
现在的位臵只是在原来设计的基础上稍稍偏离了一点位臵,这是因为在星沙大道的施工过程中市政的一些调整,我们也只能被迫修改规划设计做出几米的调整而已。
这个我们也已经按照法律法规中的要求对此项调整做了公示的。
其实总的来说,这个大门的位臵对于您在小区内的生活居住并没有影响的,对么?
而且星沙大道通公交线路的时候,开发公司也会跟公交公司要求公交站点就设在小区大门的附近,方便小区的业主们的出行。
这样调整之后,小区和星沙大道(噪音/尾气/隔离屏障)
5、关于小区1号栋的建设对小区内入住业主生活带来影响的问题。
小区内的业主入住后,1号栋的建设我们会尽量的在考虑到小区内的业主的生活不受到影响的情况下进行施工的,这点您绝对可以放心!
东门尚苑小区内不仅仅只有您一户在生活,如果我们的二期工程在建设的过程中对小区业主的生活造成了极大影响的话,这些不是还有相关的执法部门来进行这些方面的监督么?
您说呢?
呵呵,开发公司这些都是经过了反复考虑的,您就别为将来未必发生的事情来提前担忧了。
(二期开发,购买前知情)
6、关于厨房、卫生间。
阳台防水的问题。
您是发现您家的厨房、卫生间或阳台有渗水(或漏水)的现象么?
没有)我们的阳台、厨房、卫生间的防水都是按照国家相关标准来施工的,并且已经验收合格了。
这个您可以放心,这些都有国家相关标准的,在交房前,我们工程部、物业服务中心、销售部门都要经过多方面的查验才可以放心的把房子交给你们的。
是的,我之前去看的时候就是发现有渗水的现象)哦,这个您放心,我们的防水施工都是按照国家相关强规施工要求来进行的,您去看的时候可能工程部正在做防水实验和调整,实验中出现有渗水现象都必须进行调整和整改,这些问题都会处理好了之后才把房屋交到您的手上
的。
装修时出现问题我们负责……(闭水实验)
7、关于户内窗户(无法完全闭合)的问题。
您是看到您家的窗户有这样的现象是么?
(业主:
是的!
)是这样的,小区内的塑钢窗在集中整体安装完毕之后我们还有一个自查自检的调整过程,不仅仅是塑钢窗,整个房屋我们在之前由物业、工程、销售等各个部门对于每家每户进行全方面多次查验,发现问题即时进行整改和处理,我们销售部门每一位销售员包括经理都去查验过,这样我们就是在提前帮您验房,这样的查验工作不止一次的,光我们销售部都要验三遍呢,每一次如果发现问题后都会有专门的人员来负责整改和跟进工作,交房前这些问题绝对都会帮您处理好的,这点您就放心吧。
8、关于纱窗的问题。
我们每户都会安装纱窗的,这个您放心。
可是为什么现在我去看还没有安装呢?
)哦,是这样的,这个是要在交房前来安装到位的,纱窗不能提前进行安装,一来是纱窗很容易吸灰尘,要是提早就安装好的话,估计您在交房后就要进行纱窗的清洁了,呵呵;
二来是在交房前会有很多的部门去房内进行房屋质量的查验工作,查验工作包括窗户等,为了避免对纱窗的损坏,我们会在查验最后一遍前为您安装到位的,这个工作很快的,估计两三个晚班就全部安装好了。
9、关于窗户护栏问题。
您是指瓢窗内侧安装的不锈钢护栏吧,看起来的确觉得好像不是很好看,但是这个只能按国家的住宅设计规范中的标准来执行。
外窗窗台高度低于米的必须设臵护栏,这个我们也没有办法,国家有规定必须要这么做。
如果您觉得在不影响安全防护的情况下这道护栏确实影响到了您家飘窗的正常使用的话,交房之后装修时可以自己拆除的,其实开发公司在这点上也考虑到了绝大多数的业主在交房后会拆除的,因此使用的材料也是只要能达到验收条件就可以了。
10、关于房屋保修(时间和责任方)的问题。
在您交房办理入伙手续后物业服务中心会发一份《房屋质量保证书》给您的,关于您说的这个问题在《房屋质量保证书》都有明确,并且我们的工程质量也是达到了验收标准的,(并且/开发商/负责/扎实)这方面您不用担心,现在政策法规都已经相当的完善了,这些问题都有相关的政府部门来为您把好这个关的。
11、关于空调外机安放和冷凝水的处理。
这个您不用担心,我们在设计时已作考虑和安排,每户都预留有空调外机位和待接入的水管接口。
这样的话,整个小区的外墙面就很整齐,也不会因为空调冷凝水到处流而浸花外墙面导致不美观了。
12、关于窗栓的问题。
我们的窗户都设有窗栓的,交房时窗栓都将安装到位。
(需要再落实一下窗栓)
13、关于厨房烟道的问题。
厨房设有统一的排烟管道,业主装修时根据需要由我们的工作人员为您家开孔位。
现在不开孔呢,是因为业主入住时间不一致,如果事前将孔位全部开好的话,油烟会倒灌出来的,而且每家每户的装修需求不同,例如吊顶的高度不同,油烟机的位臵不同等,如果事先开孔的话必然会受到影响的。
(这个问题肯定有漏洞,结合多方意见后再斟酌)
14、关于防火门的使用(门内面积)的问题。
您这套房的产权面积将最终以房地局的实测面积为准,至于防火门的使用,消防强制规定上的要求是为了您和您家人包括整栋的居民的人身安全,只能设臵朝外侧推开,并且不能锁闭。
如果因为这些对您的居住带来些许的不便的话,我们也只能非常抱歉,这些都是只能按国家相关部门的要求来施工,否则是不能竣工验收和交房的。
交房后,你在不影响消防和其它业主的公共利益的情况下,如果能够合理的利用这块您家门口的私密面积的话应该还是没问题的。
15、关于防火门与入户门之间的空间狭小导致大型的家具无法搬入的问题。
16、关于房号的编排的问题。
我们每户的门牌号码都是按照房地局的政策要求按照房屋产权证上的房号来进行编排的,这样您的房号和房产证才会对应得上,避免将来产生的产权问题。
(这个最终是按合同号进行编排还是产权号)
17、关于加大电路线径和电表增容的问题。
您家是打算安装大功率的电器是么?
多大功率的电器呢?
什么电器呢?
……)其实我们现在每户的电表的容量和电路线径已经足够您的生活需要了,(超标/数据/规定的数据)我们在房屋设计的时候就已经充分考虑到了这个方面,并且为了您今后的安全使用,我们的电线的回路方面也进行了这方面的考虑和处理。
如果您实在有需要加大电路线径和对电表进行增容的话,必须要在装修前向物业服务中心进行申报,并通过审核后方可施工。
18、关于房屋的功能布局的调整(改动墙体或改变使用功能)的问题。
这个原则上政府的要求是不允许做功能布局的改动的,您是打算在装修时对功能分区进行部分调整么?
我们跟物业服务中心协商了,您在装修前不是要向物业服务中心提供装修设计图纸进行施工审核么?
只要您的调整和改动不影响我们原本的建筑结构、不影响相邻业主的公共利益、并且不触犯建筑设计的强规要求的话,物业服务中心审核您的设计图纸之后应该还是允许在这方面做适当的调整的。
19、关于入户安全门安装的问题。
您是说您家的入户门安装与其它住户的门不一样是么?
是的,我们家的门跟别家的比是相反的,是不是你们安装的时候装反了?
)哦,这个是不存在装反的,因为门的安装是没有正反之说的,只有开启朝向的不同,我们小区的每一个部件的
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