迎宾花园项目开发项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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(一)、房地产指标分析------------------------------------------------
10
(二)、2008年房地产市场运行分析-----------------------
12
(三)、对房地产业稳定发展的思考---------------------------------
(四)、2009年房地产市场展望--------------------------------------
14
(五)、房地产市场发展小结------------------------------------------
3、项目周边环境与市场研究-------------------------------------------------
项目区域环境分析------------------------------------------------------
(一)、周边区域基本情况---------------------------------------------
15
(二)、周边区域环境小结---------------------------------------------
二、项目区域市场分析-----------------------------------------------------
(一)、区域楼盘综述----------------------------------------------------
33
市场需求分析-----------------------------------------------------------
(一)、XX市住宅消费市场调查------------------------------------
35
(二)、交叉分析---------------------------------------------------------
四、
36
客户分析-----------------------------------------------------------------
40
(一)、客户群体的构成与特征的描述------------------------------
42
(二)、客户群细分及其客户心理因素分析------------------------
46
(三)、目标客户需求分析----------------------------------------------
(四)、本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析----------
五、
项目SWOT分析--------------------------------------------------------
(一)、优势分析-----------------------------------------------------------
(二)、劣势分析-----------------------------------------------------------
(三)、机会点分析--------------------------------------------------------
(四)、威胁点分析--------------------------------------------------------
4、
47
项目综合评价及项目发展战略---------------------------------------------
综合评价------------------------------------------------
(一)、市场条件-----------------------------------------------------------
(二)、未来规划-----------------------------------------------------------
(三)、消费者价值取向--------------------------------------------------
二、项目发展战略--------------------------------------------------------
(一)、树立项目形象----------------------------------------------------
48
(二)、把握楼盘推出时机-----------------------------------------------
(三)、整合项目资源,全面树立项目差异化形象-----------------
49
(四)、高品质服务策略,发挥品牌效用-----------------------------
5、
项目市场定位------------------------------------------------------------------
一、项目整体定位原则------------------------------------------------------
51
(一)、项目定位之基准--------------------------------------------------
二、本项目市场定位原则---------------------------------------------------
项目整体定位------------------------------------------------------------
52
形象定位------------------------------------------------------------------
案名建议------------------------------------------------------------------
六、
53
产品定位------------------------------------------------------------------
(一)、原方案分析-------------------------------------------------------
(二)、户型建议-----------------------------------------------------------
七、价格定位------------------------------------------------------------------
55
(一)、项目定价方法------------------------------------------------------
57
(二)、项目定价------------------------------------------------------------
6、营销策略--------------------------------------------------------------------------
产品策略-------------------------------------------------------------------
价格策略-------------------------------------------------------------------
渠道策略-------------------------------------------------------------------
58
组合策略--------------------------------------------------------------------
7、
59
建设方案选择-------------------------------------------------------------------
规划建议-------------------------------------------------------------------
(一)、建筑外立面建议---------------------------------------------------
63
(二)、总平面布置方案---------------------------------------------------
65
(三)、主要设备系统和配套设施---------------------------------------
8、项目实施进度--------------------------------------------------------------------
建设工期-------------------------------------------------------------------
销售进度计划--------------------------------------------------------------
9、
66
研究结论与建议------------------------------------------------------------------
结论--------------------------------------------------------------------------
二、建议--------------------------------------------------------------------------
壹、总论
一、项目背景
(一)、项目名称
项目名称:
“迎宾花园”房地产开发项目。
需要根据市场策划拟定合适的项目名称。
在本报告项目定位(项目命名)中有关于案名的建议。
(二)、可行性研究报告编制理由
1、建设部和江西省、XX市颁布的相关法律、法规与政策;
2、XX市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要;
3、XX市2008年国民经济和社会发展统计公报;
4、XX市及袁州区市总体规划大纲(2000年-2020年);
5、XX市及袁州区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料;
(三)、资料来源
二、项目概况
(一)、拟建地点
本项目四至:
东至都市春天小区,西至XX北路,南至小区,北至昌黎路。
(二)、建设规模和目标
项目实测占地面积为9928.98平方米,政府审批的土地使用条件为:
物业类别:
商业及住宅;
建筑面积:
控制在50439平方米内;
容积率:
5.08以内。
三、编制报告目的
(一)、项目优劣势分析;
(二)、项目定位;
(三)、产品规划分析;
(四)、市场竞争分析;
(五)、价格建议;
(六)、销售策略建议
贰、项目宏观投资环境与市场研究
一、市场背景及经济发展动态
(一)、XX市总体社会及经济发展状况(资料来源:
XX政府网)
1、XX市2008年经济发展背景
(1)、GDP指标
2008年,全市生产总值完成615亿元,同比增长13.8%,增幅创14年来新高,人均GDP突破10000元。
(2)、固定资产投资
全社会固定资产投资完成360亿元,同比增长39%,其中城镇以上固定资产投资完成312.19亿元,同比增长39.2%。
从投资行业看,全市工业投资完成240.94亿元,增长45.1%,占固定资产投资的比重达到70.6%,制造业投资完成218亿元,增长65.7%,占工业投资的比重达到90.5%。
(3)、房地产业
2008年全市房地产开发投资资金到位47.44亿元(含上年结余资金),同比增长27.4%,增幅回落25.8个百分点,其中本年到位资金42.82亿元,同比增长25.1%,增幅同比回落28.8个百分点。
(资料来源:
江西政府网)
(4)、消费指数
消费需求日趋旺盛。
全年实现社会消费品零售总额154.33亿元,增长17.38%,扣除价格因素实际增长12.62%。
消费市场繁荣活跃。
城市消费品零售总额达到56.7亿元,增长18.0%;
农村消费品零售总额97.63亿元,增长17.02%。
分行业看,批发零售贸易业稳步增长,实现零售额138.72亿元,增长16.49%;
住宿餐饮业快速增长,实现零售额14.84亿元,增长26.86%。
2、经济发展政策
(1)、产业政策:
坚持把工业园区作为扩大开放、做强工业的主战场,把产业基地作为支柱产业、重点项目发展的主平台,增强园区和基地对产业集聚、集群发展的吸引力和服务能力。
加快斯米克、东鹏、唯美陶瓷及配套项目建设,促进蓝恒达盐化、冀鲁化工、国宏化工、通能硅材料等项目顺利达产,大力支持宝成鞋业、匹克鞋业、高安龙工、济民药业、百神集团、江特电机等一批大项目建设。
把握实施增值税转型机遇,鼓励企业加大技术改造投入,加快XX产业升级步伐。
大力推进节能减排工作,加强二氧化硫、化学需氧量等主要污染物排放量控制,继续淘汰高污染、高排放、高能耗的落后生产工艺。
(2)、金融政策:
加强政府引导,鼓励多元投入,大力发展金融、物流、旅游等现代服务业,进一步提升第三产业的水平和比重。
进一步推进银企合作,合理扩大信贷规模,加大对重点工程、“三农”、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持。
3、小结:
1、根据以上对于XX市2008年的各项相关经济指标分析显示,XX市经济水平处于持续快速的发展之中,整体经济运行良好。
2、按国际经济组织统计表明,当一个地区的经济增加速度大于5%的时候,当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。
3、XX市经济增长的主要因素是几大支柱产业的高速发展,另外房地产近年来在XX市也是发展迅猛,对于全市的经济增长做出了巨大的贡献,也是最为热点的新兴支柱产业。
固定资产投资增长略高于经济总值的增长,也说明了XX市建设项目在整个经济结构中的重要地位。
4、XX市消费指数呈现逐年增长的态势,说明市民生活水平日益提高,有利于居民置业,可以起到促进房地产市场发展的作用。
5、考虑到房地产业对建安、装修、金融等业拉动作用,市政府已经将房地产业视为新兴支柱产业之一。
二、房地产总体市场现状及走势分析
(一)、房地产指标分析
1、XX社会经济发展与房地产开发投资概况
(1)、社会经济发展概况
(2)、房地产开发投资情况(资料来源:
2008年在经济增速放缓的背景下,XX市房地产市场也呈现出景气回落的趋势,房地产投资先升后落,商品房销售不断下降,房价上涨幅度逐步放缓。
2009年,房地产市场将步入较长时间的调整期。
需求方短期内难以走出观望,开发企业将会迎来新一轮的“洗牌”。
此外,随着全市住房结构调整及各项住房保障政策的落实,部分中低收入家庭住房困难问题将有望得到进一步解决。
(二)、2008年房地产市场运行分析(资料来源:
)
1、房地产开发投资增速回落,商品房开发适应市场能力增强。
2008年,国家出台了一系列的宏观调控政策,并逐渐显现其作用。
尽管我市房地产业没有过热,但房地产开发企业对扩大开发规模持谨慎态度,房地产开发步伐放缓。
2008年全市房地产开发完成投资39.85亿元,同比增长36%,增幅回落8.6个百分点,仅占全年计划总投资的24.34%。
其中:
建筑工程投资24.14亿元,同比仅增长8.3%,增幅回落34.3个百分点;
土地购置费11.53亿元,同比增长129%,增幅上升了49.5个百分点;
土地开发投资额为0.90亿元,同比下降63.7%,增幅回落122.5个百分点。
从以上数据可以看出,2008年房地产市场处于低迷状态,房地产企业对房地产投资信心不足,持徘徊观望的态度。
从投资结构看,2008年全市商品住宅投资31.69亿元,同比增长30.6%,增幅回落21.9个百分点。
90M2以下住宅、140M2以上住宅、办公楼、商业营业用房投资同比分别增长89.4%、113.7%、241.3%、117%;
而经济适用房、高档公寓投资分别下降73.9%和51.5%。
从以上数据看,住宅投资结构随着市场的变化在不断地调整,适应市场能力在增强。
据房管局对中心城区商品住房户型销售情况的统计调查,尽管120—144M2套型占比最高,是目前市场销售的主要房源,但是大户型的销售情况较去年降幅明显。
相比60M2以下的小户型与90—120M2的中等户型降幅较小,且价格处于户型结构中的高价位区间,尤其90—120M2户型占套型的比例同比上升,说明这两种户型具有良好的抗跌性,并在销售过程中持续走强。
这充分体现了市场调节的力量,同时也反映出,在做强中心城区、增加中心城区人气过程中,由于经济还不是很发达,人们的经济水平有限,房地产住房投资结构应适应市场的发展。
同时,值得注意的是商业营业用房和办公楼开发投资有过大的迹象,而满足低收入家庭的经济适用房投资大大萎缩。
2、房地产开发企业资金链条绷紧,企业资金来源增速明显回落
从资金供给总量来看,到位资金增速下滑。
从资金来源看,全市房地产商的资金主要来自国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭及其他。
2008年以来,开发企业自筹资金20.25亿元,同比增长51.4%,增长较快。
自筹资金占本年资金来源的47.29%;
其他资金来源18.12亿元,增长2.5%,同比增幅下降54.4个百分点,占本年资金来源的42.32%;
定金及预收款为11.74亿元,同比下降1.3%,增幅下降44.8个百分点,占本年资金来源的27.41%(2007年为34.95%),其余类型的资金来源绝对数偏小。
从定金及预收款的收缴减少来看,反映出2008年需求者观望情绪浓厚,商品房成交量下降,使房地产企业资金链条绷紧,资金供给情况不乐观。
3、房地产市场低迷,房地产开发处于饱和减缓发展态势
2008年,商品房销售面积153.45万M2,同比下降32.5%;
商品房销售额26.05亿元,同比下降22.1%;
空置面积22.11万M2,同比上升25.4%,其中空置1-3年面积13.4万M2,同比上升96.2%。
而房屋施工面积、新开工面积、房屋竣工面积分别增长21.1%、23%和2.6%。
本年完成开发土地面积76.96万M2,同比增长74.5%;
本年购置土地面积174.32万M2,同比增长62.4%,待开发土地面积111.69万平方米,同比下降59.1%。
从以上数据可以看出,2008年全市商品销售处于低迷状态,据房管局对中心城区的调查分析,商品住房累计销售面积39.63万M2,同比下降48.16%,基本回落到2005年销售旺势启动前的水平,略低于近5年商品住房48.25万M2的年平均销售量。
商品住房供给出现饱和难卖状态。
产生这种现象一方面存在价格因素,据调查统计,2008年中心城区商品住房均价为2075元/M2,同比增长16.92%,从近几年商品住房价格走势来看,呈30度上涨趋势,进入2008年底商品住房价格仍保持在2000元/M2高位平稳运行,另一方面,受整个国内宏观经济景气下降,房地产市场低迷以及受从紧的货币政策的影响,我市的居民购房意愿也显著降低,观望情绪越发浓厚,使得全市住房成交量出现大幅度下降。
(三)、对房地产业稳定发展的思考
自2008下半年起,中央及地方政府相继出台了包括扩大内需、稳定房地产市场的调控政策,随着房价的合理回归,政策的逐步落实,自住型需求将陆续释放。
政府部门、房地产企业、金融机构应实行三方联动,抓住契机切实解决房地产发展中存在的主要问题,积极采取有针对性的措施进行调控与引导,全力促进房地产业的健康快速发展。
1、政府部门应加强调控,优化环境
房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应,还要与广大人民群众的消费水平相适应,同时也要适应城市的发展需要。
一是房地产市场调控要做到适时适度,远近结合。
调控力度的把握主要是对房地产市场总量和结构调控力度的把握,积极引导商品房开发结构调整,多建适合中低收入阶层的中、小户型住房。
二是进一步整顿和规范房地产市场,各有关部门要进
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