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户户望江现楼现正发售】
江景永无遮挡,成就优越生活
众人仰慕的风景,唯少数人专享的领地
海珠半岛花园三期,位于滨江东江岸至显赫位置,凝聚多年发展经验,缔造江畔尊贵生活,户户尊享无际珠江景致,极目纵怀,睥睨天下。
盈彩美居
合景·
让精彩生活腾飞
色彩舞动人生
天河东超大型色彩精英现代城
超额认购掀起盈彩狂潮
三、翡翠绿洲
可能是世界上最好的别墅
与众不同的泊岸别墅
政经名流养精蓄锐的专属领地
尊贵源于罕有,享受全城仅有泊岸别墅生活
瞩目晋升泊岸国际名流社区
四、东海岸
规划宗旨、社区开发的最高纲领----
尊重原生的自然环境,提高建筑与环境的交互性
理念和精髓----
无限生活,用心建造
理想----
一个大规模高档社区
一个多元化品位社区
一个多功能综合社区
一个超越历史的创新社区
一次建筑无限生活的深度实践
国际生活海岸巡礼
墨尔本----在世界最美的海岸公路看海
那不勒斯----意大利南部的地中海海湾
夏威夷----享受生活的诗意
六、
招商海月
经营理念-----
把蛇口建设成为最适合人类工作、创业与居住的地方
品牌----
塑造具有强烈历史使命感、社会责任感和人性关怀的品牌
建筑精神----
审美与实用的空间完美组合,塑造温馨怡人的居住环境
追求----
滨海生活的新高度
□建筑哲学----中国内圆外方传统哲学全新表达:
海月全区的海洋建筑风格,采用了圆和方和谐对比造型,令人过目难忘;
园中园、浩庭(高层)、小高层、多层住宅错落有致,此起彼伏,以这种韵律完美体现“建筑凝固的音乐”;
浩庭每层四户人家,宽敞明亮的电梯间连接空中观景走廊,一流的景观采光通风,均体现了高标准的生活质量。
七、
水岸卫城
“林”江豪宅·
养眼·
养身·
养心
外有一线江景,以浩瀚养眼
内有无限园景,以青翠养身
更有四大会所,以和谐养心
滨江东绝无仅有的成熟江畔豪宅绝版发售
八、
枫丹雅筑
龙口西帝景苑旁·
法兰西风情雅居
天河北·
龙口西罕有48万精英“小三房”
5080元/平方米
即买即住
特设夜间睇楼
直至晚上九点
天河北金钻生活圈的价值所在
轻松入主“万金之邻”生活圈
九、
海岸生活的发源
公元前5-6世纪,爱琴海边的古希腊成为世界文明的中心;
之后,罗马继承了希腊的文化遗产,成为地中海的统治者;
文艺复兴时期,同样处于地中海的意大利出现前所未有的繁荣,重现海洋文明的精神;
20世纪以后,海洋文明成为一种开放、包容和进步的世界文明!
几个世纪以来,当征服海洋推动世界发展的同时,许多英雄也实现了他们的梦想;
哥伦布发现加勒比岛屿、新大陆及南美洲;
麦哲伦发现了麦哲伦海峡;
库克发现南极洲、澳洲和新西兰;
达伽马发现好望角……
今天,无论是欧洲、美洲、亚洲还是非洲,几乎所有的国家,都把目光投向了海滨。
海洋文明吸引了无数的人,到海边生活,成为一种终极的追求。
在夏威夷,我们看到了,来自世界各地的人,他们对这个美丽的岛屿趋之若鹜;
在墨尔本,我们看到了,来自欧洲、东南亚的移民,他们为这个滨海花城深深自豪;
在那不勒斯湾,我们看到了,英国和俄罗斯贵族,他们发出了最美的赞叹,不愿离开……
海岸生活,引领世界的生活方式。
十、珠江帝景
水景帝王·
东方威尼斯
每天的水岸心情
“爱琴心殿”·
“巴黎印象”
俯览300米爱琴湖光秀色;
环拥欧式经典庭院异域风情
十一、上河道一号
江景单位
空前震撼
高层全江景户型全线上市
十二、丽江花园·
左岸二期
无限生活
无限形式
及时解决拥有左岸的渴望
十三、广州大学城
大学城:
让番禺激荡热血与激情
从田园牧歌中破土而出的大学城
岛城·
绿谷·
水院
追寻心中的康桥
小谷围要变成牛津式的大学城了
十四、景华地产
2003问鼎作品
海伦堡御园
国内首家儿童会所,培育孩童八大智能
---------------7岁之前决定40岁成就
国内首家600米会所式内街
----------------在这里,光阴被美地消费!
国内首个城堡文化社区
-------------全方位升级居住方式,才是所有人的要求
十五、南浦,海滨花园
宽广、宁静就是好生活
同样的居住高度,不同的享受高
十六、富力,碧涛湾
拥览江景园景秀丽·
坐享内环便捷交通
东风西全江景高尚社区
东南向绝版江景三房单位
智业逸景阁企划推广提案
作者:
sunnews12
发表于2003-6-29
兰晓华:
笔名尘沫、萧水之沫、四川广安人,毕业于重庆大学。
擅长地产,公关、品牌、事件行销策划等,爱好文学,钟情音乐,寄意山水。
电邮:
sunxiao@
sunnews12@
前言
羊西线已成为成都市优良居住区域的代名词,大凡年轻而不存偏见的购房者对它均有不同程度的好感。
因而本案在羊西线针对年轻化的市场作出定位,堪称“智”。
然而,羊西线也是一个充满“战火”的市场。
过多的物业让购房者挑花了眼,价格的竞争也日益加剧,由于本案在规模上存在局限,所以更须努力强化优势,规避劣势。
如何避实就虚,抓住自身独特性,有效地区格市场是广告企划的首要任务。
只有树立了鲜明的个性,才能独享属于自己市场份额。
本提案将从市场分析的角度契入,并在此基础上提出我们的观点及执行方略。
鉴于我司在羊西线拥有香榭名苑、锦汇花园、天鹅星座、新天地众多楼盘操作的实际经验,因此我们的方式方法将本着既有新意又切实可行的原则。
•••••••公司
2001/12/10
本案目前面临的市场状况
政策面影响
1、
WTO的加入,在消费者中产生观望心态,影响了有效市场的需求。
2、
即将来临的降息政策,预示着政府刺激消费的决心不变,但同时也反映了目前市场消费信心的不足。
消费面影响
成都人的消费习惯讲究实际同时缺乏眼光,在媒体或大众舆论的影响下有严重的同众心理。
目下而言,过度追求大绿化环境、多功能配套及拒绝超高层等平民化价值观对本案非常不利。
购房者在有选择时总是患得患失,谁能满足其占便宜的心理谁便能套住客户。
因此,象超级市场上总有些特价商品一样,楼盘必须拥有一些独特的“便宜”让客户去占。
竞争面影响
区域之间的竞争:
南门与西门,羊西线与成温路、交大路,战旗小区与黄忠小区……人们可选择的地段实在太多。
形态之间的竞争:
多层公寓、电梯小高层和超高层拥有不同的客户群体,在本区域,目前后者处于不利的阶段。
3、
楼盘之间的竞争:
本案最直接的对手是香榭名苑、锦汇花园、绿杨新村、清水绿苑。
除了价格合理性,个性是否鲜明将决定胜负。
本案优劣势分析
优势:
面积规划
本案面积规划合理,填补了羊西线所缺乏的户型空白,100平方米以下的户型占62%,115平方米以下的3房2厅占38%。
根据羊西线现有楼盘的调查,小户型的需求仍很大。
此乃本案规避风险获取成功的最大优势。
地理位置
距羊西线主干道30米,闹中求静,方便却不喧嚣。
停车位
142个泊车位供应160户,比较充分。
4、
建筑设计
在现代韵味十足的外立面风格中融入适当的江南风情,既轻松又优美,非常适合本案较为年轻的主流消费群。
劣势:
1、占地规模
由于占地规模较小,难以满足目前购房者普遍的价值观:
环境好。
而且物管及配套也难以体现大社区的风范及配套。
因而只能在“精”字上作文章。
2、电梯公寓
普遍怀疑电梯公寓的公摊过高。
电梯质量不稳定,物管费及维修费过高等消费心态是目前所有电梯公寓所面临的问题。
3、走廊式结构
为了交通动线而设计走廊结构影响密性,扩大了公摊。
4、局部户型不合理
存在采光不充分,有狭窄过道等问题。
羊西线
锦城花园
开发商:
中英和资成都锦城大厦
总开发期:
3期
现开发期:
1期、2期
总占地面积:
48000M2
园林占地面积:
28000M2
绿化率;
达70.15%
容积率:
1.59
车库面积:
12000M2
车库价格:
租:
150元;
售:
6万
建筑设计:
12层小高层设计。
141M2—324M2,16种户型设计
建筑标准:
采用全现浇短支剪力墙结构,七度抗震
按揭年限:
7成20年
电话:
7548080
7548181
7549090
地址:
羊西线蜀汉路269号
金都花园
成都国贸房地产开发公司
120亩
绿化率:
45%
1.7
2期
面积:
89.19M2—203.14M2
价格:
2630元—3380元
7500M2
地上:
100元/月;
地下:
200元/月
7533888/7536706
羊西线蜀汉中路526号
会所花园
成都晋阳房地产开发有限公司
300亩
38%
3.8
总开发期;
4
1、2期
50—200M2
1770—2190元/M2
15000M2
100元/月
买:
4万/个
7424400/7424411/7424422/7424433
机投镇草金路
锦汇花园
成都花园福房地产开发有限公司
一期:
46502.9M2
二期:
26100M2
41%
42.9%
2
2.3
2
120M2—150M2
2150元—3850元
8075M2
6万/个
车库配置:
7542004
7527489
7543551
羊西线蜀通街
翠堤雅筑
成都干道建设综合开发总公司
52%
136——169M2
2400元/M2
卖:
10—15万/个
租200—300元/月
8成20年
7333798/7319266/7772686
青羊区摸底河沿街8号
桂香庭院
成都新成房地产开发有限公司
12亩
30%
1
50M2—200M2
2290元—3000元
3000M2
7537128/7537228
羊西线蜀蓉路5号
绿杨新村
成都天宝房产开发有限公司
38亩
60%
3.95
67M2—170M2
2280元—3600元
6—8万/个
8成30年
7575568
7575578
羊西线蜀汉中路
三和花园
四川奥辉房地产有限公司/成都华明实业开发有限公司
58亩
41%
1.48
107.48M2—270.33M2
1998元—2548元
10000M2
200元/月
8万/个
7524912
7534122
黄忠小区同和路9号
蔚蓝天地
成都泰怡实业发展有限公司
42.33
34.5%
1.95
84M2—120M2
1800元—3000元
4000
M2
未定
7368484
7368585
新成温路入口
新天地
开发商四川中国强房地产开发有限公司:
8亩
71%
4.81
89M2—140M2
2298元—3000元
2500M2
6—10万
7523497
7549542
黄忠小区附近
清水绿苑
天协房产
24.6亩
68%
1期
86.27M2—247.7M2
多层2789元—2985元;
电梯2495元—3575元
地上1000M2;
地下1500M2
地上---150元—300元;
地下---300元—500元。
2940888
2940889
双清北路1号
香榭名苑(1、2)
成都华康房屋开发有限公司
70亩
48%
1.8
105.4—155.9M2
2150元—3200元
5000M2
200—300元;
8万
7338686/7346045
羊西线同善桥南街9号
四季春天
成都天祥新晋瑞房地产开发有限公司
1亩
1.65
54.8M2—118M2
1930元—2440元
7346127/7345085
双清北路与同善桥交汇处
鸿生花园
鸿生置业发展有限公司
45亩
62.8%
1.76
80M2—212M2
2100元—3280元
租160元—200元;
售4—8万
7312200/7313300
战旗小区
吉祥苑
成都龙泉房地产开发有限公司
7亩
1.4
84.885M2—174.389
2080元—2090元
300M2
160元/月
2919396
站旗小区站旗小学旁
百草园
四川瑞奇房地产开发有限公司
20亩
2.1
89M2—120.71
1930元—2260元
80—100元/月
7323300
战旗小区双清南路
千和沁香华庭
成都千和物业发展有限公司
40%
60M2—180M2
1980—2080元
2250M2
150—200元/月
7成20年(优惠3%)
2940788
2940789
战旗小区同盛路
西延锦绣
聚仁`航宇房产
54亩
均价2200元
售6万—8万
7530011
7611999
羊西线蜀汉路
本案广告策略定位
根据本案的独特性和优势,结合目前羊西线区域市场的状况,本案最合理的定位应为坐落在“黄金通道成熟羊西线上一个充满生气,优美而又不失现代分割的精品中小套型电梯公寓。
形象口号定为:
1、精巧户型,玲珑居家
2、舒适空间,相见恨晚
广告定位为:
在借助江南精巧园林体现风格之基础上,着力包装本案产品优势,突出羊西线上稀缺这一卖点,并利用现场包装策略,把广泛的中小型消费者打动。
可利用之宣传优势:
付款方式策略,单价策略
置业灵活性,增值潜力
休闲居家氛围,方便大环境配套等。
广告计划
广告资金预算
现场包装部分
售楼处:
15万
样品屋10万
印刷品:
5万
不可预见费:
报纸部分
商报:
55万
其中半彩版:
2次
136160.00
35*16:
3次
138000.00
35*16黑:
4次
160000.00
购房超市:
若干
115840
其他报纸:
晚报超市、联合超市
广告节奏把握:
开盘气势突出,前紧后松。
后期主要依靠购房超市及良好的口碑,配合销售节奏,走“短平快”线路。
广告主题举例
举例一:
诉求主题:
羊西线久盼的小套型电梯公寓终于问世,填补该区域市场空白。
主标题:
相见恨晚
副标题:
罕有的舒适型小户型惊现羊西线!
内容:
1、突出建筑形象风格,江南风情
2、位置概念
3、开盘概念
举例二:
小户型概念
精巧户型,玲珑到家
羊西线上的舒适型小户型精品电梯小高层终于面市。
1、外立面风格
3、价格及付款
2、广告推荐
4、位置概念
举例三:
付款方式轻松
乾坤大挪移,四两拨千斤
首付4万元即可夺取羊西线上的成熟生活港湾
1、户型
2、价格
3、付款方式举例
完
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