9第九章 居住区规划456节Word文件下载.docx
- 文档编号:21718725
- 上传时间:2023-01-31
- 格式:DOCX
- 页数:30
- 大小:3.57MB
9第九章 居住区规划456节Word文件下载.docx
《9第九章 居住区规划456节Word文件下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《9第九章 居住区规划456节Word文件下载.docx(30页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
(2)住宅用地范围的确定
以居住区内部道路红线为界,宅前宅后小路属住宅用地;
如住宅与公共绿地相邻,没有道路或其他明确界线时,通常在住宅的长边以住宅的1/2高度计算,住宅的两侧一般按3-6m计算;
与公共服务设施相邻的,以公共服务设施的用地边界为界;
如公共服务设施无明确的界限时,则按住宅的要求进行计算。
(3)公共服务设施用地范围的确定
有明确用地界线的公共服务设施按基地界线划定,无明确界限的公共服务设施,可按建筑物基底占用土地及建筑四周实际所需利用的土地划定界限。
(4)住宅底层为公共服务设施时用地范围的确定
当公共服务设施在住宅建筑底层时,将其建筑基底及建筑物周围用地按住宅和公共服务设施项目各占该幢建筑总面积的比例分摊,并分别计人住宅用地或公共服务设施用地内;
当公共服务设施突出于上部住宅或占有专用场地与院落时,突出部分的建筑基底、因公共服务设施需要后退红线的用地及专用场地的面积均应计人公共服务设施用地内。
(5)道路用地范围的确定
城市道路一般不计人居住区的道路用地,居住区道路作为居住区用地界线时,以道路红线的一半计算;
小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度计算,其中包括人行便道;
公共停车场、回车场以设计的占地面积计人道路用地,宅前宅后小路不计人道路用地;
公共服务设施用地界限外的人行道和车行道均按道路用地计算,属于公共服务设施专用的道路不汁人道路用地。
(6)公共绿地范围的确定
公共绿地指规划中确定的居住区公园、小区公园、住宅组团绿地,不包括住宅日照间距之内的绿地、公共服务设施所属绿地和非居住区范围内的绿地。
院落式组团绿地、开敞式组团绿地的用地界线的划定参照图9-4-1。
二、技术经济指标
一般包括内容见表9-4-2
居住区的技术经济指标表9-4-2(a)
居住户数
居住人数
总建筑面积
住宅建筑面积
平均层数
住宅建筑净密度
单位
户
人
万m2
层
%
表9-4-2(b)
住宅建筑面积毛密度
人口净密度
人口毛密度
容积率
每公顷土地开发费(测算)
单方综合投资(测算)
m2/hm2
人/hm2
万元
(一)平均层数
是指各种住宅层数的平均值.一般按各种各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。
其计算公式如下:
[例]已知各种层数住宅的建筑面积,
各种层数基底面积:
(二)住宅建筑净密度
住宅建筑净密度主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求。
因此住宅建筑净密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关,在同样条件下,一般住宅层数愈高,住宅建筑净密度愈低。
(三)住宅建筑面积净密度
(四)住宅建筑面积毛密度
(五)人口净密度
(六)人口毛密度
(七)容积率
(八)住宅用地指标
住宅用地指标决定于四个因素
(1)住宅居住面积定额(m2/人);
(2)住宅居住面积密度(m2/人);
(3)住宅建筑密度(%);
(4)平均层数。
三、居住区总造价的估算
居住区的造价主要包括地价、建筑造价、室外市政设施、绿地工程和外部环境设施造价等。
此外,勘察、设计、监理、营销策划、广告、利息以及各种相关的税费也都属于成本之内。
土地在资本主义国家作为商品可以买卖,因此有明显的价格,有些国家城市中心区的地价惊人地高昂,我国大陆地区虽然不存在土地买卖,但实行土地的有偿使用,特别是实行城市土地对外批租政策以来,土地的应用价值也随之起着越来越大的作用。
我国第一块土地批租在上海虹桥开发区实施以来,城市建设规模不断加大,城市土地的有限资源越来越显得紧张,因而价值陡增。
地价对居住区建设的总成本,特别是对每平方米居住建筑面积的综合成本起着决定性作用。
建筑造价包括住宅与配套公共服务设施的造价.住宅造价一般与住宅层数密切相关,如一般的不设电梯的多层住宅的造价只有高层住宅造价的l/2左右。
必须提出,虽然高层住宅造价高于多层住宅,但高层住宅能节约用地,提高土地的利用效益,减少室外市政工程设施投资及征地拆迁等费用。
室外市政设施工程和外部环境设施费用是指居住区内的各种管线和设施,如给排水、供电、供暖、煤气、电讯(电话、电视、电脑等)等管线与设施以及绿化种植、道路铺砌、环境设施小品等。
居住区总造价的综合指标一般以每平方米居住建筑面积的综合造价为主要指标。
四、居住区的定额指标
由于居住区的建设量大、投资多、占地广,且与居民的生活密切相关,因此,为了合理地使用资金和城市用地,我国和其他一些国家都对居住区的规划和建设制定了一系列控制性的定额指标。
居住区定额指标是城市规划和建设的定额指标的重要组成内容,这些定额指标的制定也是国家一项重要的技术经济政策。
我国解放后曾多次颁布过有关城市规划与建设的各项定额指标,其中也包括与居住区有关的各项定额指标。
居住区规划的定额指标一般包括用地、建筑面积、造价等内容。
(一)用地的定额指标
居住区用地的指标是指居住区的总用地和各类用地的分项指标,按平均每居民多少平方米来计算,表9-4-3和表9-4-4是1993年建设部颁布的居住区用地平衡控制指标和人均居住用地控制指标。
此外,还规定了各项配套的公共服务设施的用地指标参见《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)居住用地平衡表控制指标
居住用地平衡控制指标(%)表9-4-3
序号
用地构成
居住区
小区
组团
1
住宅用地(R01)
45~60
55~65
60~75
2
公共服务设施用地(R02)
20~32
18~27
6~18
3
道路用地(R03)
8~15
7~13
5~12
4
公共绿地(R04)
7.5~15
3~8
居住区用地(R)
100
人均居住区用地控制指标
人均居住用地控制指标(m2/人)表9-4-4
居住规模
层数
大城市
中等城市
小城市
多层
16~21
16~22
16~25
多层、中高层
14~18
15~20
多、中高、高层
12.5~17
13~17
多层、高层
12.5~16
13~16
低层
20~25
20~30
15~19
15~22
14~20
中高层
13~14
13~158
13~15
11~14
12.5~15
高层
10~12
10~13
18~12
20~23
14~15
12.5`14
12.5~14
7~10
8~10
注;
本表各项指标按每户3.5人计算。
(二)建筑面积的定额指标
建筑面积主要是指住宅和居住区内各类配套的公共服务设施的建筑面积。
长期以来,住宅建筑面积的定额指标按平均每人居住面积进行计算,同时还按职务的高低严格规定了各类住宅套型的建筑面积标准,随着福利分房时代的结束,对套型大小的规定也将逐渐面向市场。
居住区内的各类配套公共服务设施的建筑面积的定额指标包括总的公共服务设施建筑面积定额指标和各分项的定额指标,参见《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)。
(三)造价指标
由于土地的有偿使用,因此大大影响居住区的综合造价,而建设费用各地标准水平不一,参差甚大,且受市场影响,国家无统一的规定。
第五节城市旧居住区的再开发
城市的发展是一个不断新陈代谢的运动过程。
城市中各组成内容本身或相互之间由于历史的、自然的或人为的原因而造成功能失调、恶化、甚至被破坏,需要进行不断的调整、维修、改善、更新或改建,使其恢复正常的效能,这个过程一般统称为城市的再开发,而城市居住区的再开发则是旧城再开发的重要组成内容。
我国的城市旧居住区一般是指一些历史上逐渐形成的居住地区,这些地区的住宅质量大都差别悬殊,在城市中,形成有少数人拥有的豪华居住区和广大劳动人民聚居的质量十分低劣的贫民窟。
解放以后,虽然党和政府对此进行了大量的整顿、维修改善和改建工作,但由于面广、量大、投资多等种种原因,还远远跟不上实际的需要。
自80年代改革开放以来,由于实行城市土地有偿使用,利用级差地租使城市旧居住区的改造出现了一个新的转机。
城市旧居住区目前还存在的问题有:
乱一—布局混乱,工厂和居住混杂,犬牙交错,道路分工不明,交通不畅;
差一一房屋质量差,室外缺少公共绿地和各类活动场地,城市基础设施陈旧且超载,远远不能适应城市现代化的要求;
挤——交通拥挤,居住拥挤,合住户、困难户、缺房户多,建筑密度高。
一、城市旧居住区再开发的原则、特点和方式
1989年12月,全国人大通过并于1990年4月1日开始施行的《城市规划法》第二章第二十七条又明确规定:
“城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则,统一规划,分期实施,并逐步改善居住和交通运输条件。
加强基础设施和公共设施建设,提高城市的综合功能。
”这一旧城再开发的原则,反映了旧城再开发的客观规律。
城市旧居住区的再开发不同于一般在空地上新建的居住区,有其自己的特殊性,主要表现以下几个方面,
(1)复杂性旧居住区再开发的复杂性不仅在于需要对再开发地区现状的物质环境(包括地上和地下)进行细致深入的调查和分析,而且还涉及大量社会的、历史的和政策方面的(如私房政策、居民动迁等)一些其他问题。
(2)长期性和阶段性城市是在不断发展的,而人们生活水平的提高和科学技术的进步也必将不断地对城市建设提出新的要求,因此城市建设不可能是一劳永逸的,新建只是相对的,而再开发则是绝对的,城市旧居住区的再开发更是如此。
由于居住区是大量建造的,它的各项建设标准(如居住标准、居住区用地定额指标等)都要严格受到一定时期国家经济水平的制约,而建设标准又随着经济水平的提高而提高,这就决定了旧居住区的再开发的阶段性和长期性。
(3)综合性城市旧居住区的再开发往往涉及城市总体,如再开发地区的人口密度需要考虑城市人口的疏解(特别是城市中心区的再开发),建筑层数的确定要考虑附近名胜古迹的保护(指景观)和城市基础设施的适应情况等;
对于一些富有传统特色的旧居住区的再开发,除了考虑其本身的经济效益外,还要充分研究其历史和艺术的保留价值和城市与建筑文化的环境效益。
由此可见,旧居住区的再开发是一项比新建更为困难的工作。
旧居住区再开发方式受到一定时期的经济水平、技术条件和环境现状等的制约,根据不同的再开发要求可分为维修改善、更新、整理和改建等几种方式。
二、旧居住区的维修改善和更新
1.维修改善
是指一些经常性的维修保护和局部的改善措施,具体包括以下一些内容:
(1)维修改善旧住宅和居住区的公共建筑
城市中旧住宅和公共建设在我国还占有相当大的比重,在目前住房十分紧张的情况下加以维修改善,延长其使用年限,对缓和住房的紧张状况无疑将起着很重要的作用。
房屋的维修改善措施应根据其结构类型,损坏程度、使用年限、建筑与周围环境的关系以及该地区远近期再开发的要求区别对待。
日常的维修保养:
房屋使用功能的局部改善,如改换门窗位置,增设卫生设备、煤气,或搭建搁楼等。
广东省新会县在70年代对旧宅院曾进行了大量的改造,对旧宅院采用了分、连、增、减、变、通、插、换等八种手法共改造了114000m2旧宅院和祠堂等建筑,增加了居住面积46000m2,有的还改作了公共建筑。
图9-5-1是新会县某宅院的改造。
(2)旧居住区室外环境的改善
整顿道路和交通——整修路面,整顿道路系统(拓宽、封闭、拉直、开辟、打通、废弃或改变道路性质等),增辟公交线路或增设公交站点。
增设市政公用设施——增设公共给水站、公厕、公用电话、路灯、垃圾箱等;
改善环境卫生——减少城市噪声干扰和其他的污染。
2.更新
所谓更新,是指对旧住宅和建筑在保留其外形基本不变的前提下进行内部现代化更新,这种方式一般适用于房屋结构质量较好或外观造型有较大保留价值的建筑或地段。
三、居住区的整治规划
所谓居住区的整治规划是指对一些质量较好的居住区进行调整、充实和完善,特别是解放以来我国各地新建了很多居住区。
这些居住区虽然大多是按规划建设的,但限于当时的建设条件、经济水平、以及管理等方面的原因,在经过一段时间的使用以后,产生了一系列的问题,迫切需要加以解决。
这些问题主要有以下几个方面。
(1)土地使用不经济和不合理,需要合理调整和提高土地的使用效益。
如早期修建的住宅一般建筑间距偏大,建筑密度较低,因此如房屋结构允许时,可考虑适当加层,以充分发挥用地的潜力;
在居住区内原先规划的用地,有的被改作它用,甚至被有碍居住区的环境的单位或设施所占用,对此应采取相应的措施,以保证居住区用地的合理使用;
对一些已经淤塞、作用不大,且有碍环境卫生的河流,可以填埋造房、或修筑人防工程,或进行绿化,以增加建设用地。
(2)公共服务设施不足,居民使用不便,需要充实和提高。
如有的城市由于没有实行“六统”,一些公共设施无专门投资,长期建不起来;
或是在同一居住区内各单位自成系统,各自为政,分散建设,无统一规划,还有因生活水平的提高和情况的变化,对公共服务设施有新的要求,如自行车、摩托车、小汽车等的存放、老年人活动用房和居住区工业用房等,需要在现有基础上加以充实提高。
(3)市政工程和公用设施有的潜力还没有充分发挥,有的则相反,水压不足,排水不畅,交通不便,需要进一步改善。
(4)居住区公共绿地不断被占用,各类居民室外活动场地需要进一步完善和充实。
天钥、龙山新村主要技术经济指标表9-5-1
居住总人口(人)
9281
23862
住宅用地(hm2)
13.28
15.57
总建筑面积(m2)
100310
240663
住宅建筑展开面积(m2)
95160
212918
公共建筑展开面积(m2)
15150
27750
人口净密度(人/hm2)
700
1530
住宅建筑展开面积(/hm2)
7150
13600
(5)为了加强安全管理,需要加设围墙、门卫、安保等设施。
图9-5-2是上海市龙山、天钥新村居住区70年代末做的整治规划和整治前的现状图。
该居住区原来由两部分组成:
一是某厂在1953年所建的职工区;
一是1960年由市统建的新杜。
在两者之间夹杂了一些小块农田、河流和村庄。
生活服务设施配套也不全。
为了安排附近新建大型体育馆的拆迁户,同时为了调控生活服务设施,满足居民需要,进行了整理规划。
利用两村中的原有空地,征用了部分农田,并拟逐步改造旧村庄,有计划地新建住宅,对原有适于加层的住宅进行加层,充实生活服务设施,使之配套齐全,使原来的两个新村在建筑群体和公共服务设施等方面形成一个完整的居住区(表9-5-1、表9-5-2)。
图9-5-3是北京蓟门里小区,其有20多幢住宅.居民近万人,小区位于城市干道上,没有围墙封闭,对外四通八达,且缺乏必要的公共服务设施,自行车到处乱放,一年就丢失260多辆,有的住户一年连丢3辆新车。
1988年,由所在街道办事处牵头,成立居民管理委员会,并同时向50多个小区居民所在单位集资,将小区进行了整治,首先在小区周围建厂空透围墙。
防止外人和车辆到处穿行,在宅间庭院一侧建了8座轻型结构、封闭式的自行车棚,并进一步绿化庭院、增设分割领域空间的矮墙等小品,为居民提供了室外活动场所、大大改变了小区环境,成为当地政府推广的文明居民区。
四、旧居住区的改建规划
旧居住区的改建是指对旧区进行重建。
这种方式往往工程量大、投资多、时间长、问题复杂。
根据改建地区的具体条件和改建需要可分为局部改建、道路沿线改建和成片集中改建等几种方式。
1.局部改建
所谓局部改建,是指在大部分建筑质量较好需要保留或保护的居住地区,对部分质量较差的建筑进行拆除重建,或利用旧区的一些空地进行插建。
局部改建虽然只对整个旧居住区作局部的改建,但它涉及的问题有时可能是全局性的。
例如,利用空地插建固然能增加建筑面积,但插建过多,不注意留出必要的公共绿地和居民室外的活动场地,或不考虑该地区现有市政和公共服务设施的服务能力,势必降低该地区的居住质量。
又如,拆旧建新时往往为了增加面积而提高建筑层数,这在条件许可的情况下对于提高城市土地利用效益是有利的,但是在古建筑保护区附近,新建房屋的高度就要服从整个保护区空间规划的要求,因此在进行局部改建时必须考虑:
(1)制定局部改建规划时,应以较大地区范围的详细规划为依据,明确对局部地区的改建要求,确定相应的技术经济和规划建筑艺术等方面的要求,这样可避免插建或拆建的房屋成为今后再改建的“钉子”。
(2)局部改建宜相对集中力量成组成群地改造,以利施工组织和建筑面貌的统一。
(3)在局部拆建和插换时,有时为了就地安置拆迁户和合理利用土地,对新建住宅的套户型、平面组成、住户面积分配标准和建筑的形状等有一定的要求,往往不能一般地套用定型设计图纸,须单独设计。
(4)要适当处理新建房屋与原有建筑在外观上的相互关系,对建筑的体型、立面、色彩等方面要注意新旧协调,有时还要全面考虑与周围环境的关系。
特别是在一些风景城市和历史名城的著名风景点、建筑保护区进行局部改建时,建筑的规划布置、层数、体型、色彩等应与周围的环境协调。
图9-5-4是一些旧居住区局部改建的实例。
2.道路沿线改建
道路沿线改建一般是为满足城市交通发展(需开辟或拓宽道路)或改造市容的需要,有时两者兼有。
道路沿线改建应考虑以下几点:
(1)应根据该道路在城市总体规划中所确定的性质、红线宽度、交通状况和道路沿线的现状(包括建筑、人防、地下管线等)以及街坊内部的改造要求统一规划,综合设计。
(2)沿街建筑的项目、规模、层数、标准主要取决于该地区或整个城市的总体要求。
而建筑的规划布置手法应视道路的性质和交通的组织方式而异。
如对于交通性干道,一般不宜过多地将商业服务和文化娱乐设施等沿线布置,以避免大量人流和车流的相互干扰。
但如将公共服务设施集中布置在道路一侧,可减少人车相互干扰,如非要在二侧布置时,则应采用人行天桥、地下人行过道、或将部分车道转入地下或架空,形成步行街,或将建筑物直接建在街道上,道路从建筑的底层或地下通过等方式,以保证交通的安全。
沿街住宅的布置首先应满足住宅对日照、通风及防止交通噪声干扰等要求。
为防止噪声的干扰,在规划布置上可后退道路红线,或沿街布置低层商店、车库,或设置隔声障壁(绿化或防噪声墙)等。
(3)道路沿线改建时应考虑街道宽度与两侧建筑高度的适当比例和沿街建筑空间的组织。
(4)道路沿线改建应集中力量一次建成,如限于资金和拆迁困难等原因,可分段、成组地建设,以有利于形成完整、谐调的沿街建筑群体(图9-5-5)。
(5)道路改建时的选线既要考虑拆迁少,又不能过分迁就现状,要作深人的调查和分析比较。
图9-5-6所示的是某市一条主要道路,其在改建定线时,沿路的一个车间当时没有条件拆改,道路被迫绕行,相应的地下管线也随之绕行敷设,但在道路建成不久,该工厂却把那个车间改建了,而道路已难以更改,影响了交通的流畅和道路沿线的景观。
3.成片集中改建
成片集中改建的旧居住区,一般房屋质量普遍很差,有的已无法进行维修,或就是能再继续进行一些维修改善,但在经济上也是得不偿失的。
此外,因受地震、火灾或战争严重破坏的居住地区也可能采取这种改建方式。
成片集中改建能较大地改变旧区的面貌和改善居民的居住条件,但一次投资大。
限于财力和物力等各种条件,我国在20世纪80年代前这类改建的实践还不多。
如上海市60年代改建的棚户区蕃瓜弄,70年代的上海明园村和天津市的贵阳路居住区等(图9--7~图9-5-9)。
80年代后,随着我国经济的逐步好转,人民生活水平的不断提高,住房问题的进一步缓和,以及城市土地的有偿使用,城市旧居住区的改建出现了一个新的局面。
图9-5-l0、图9-5-ll是成片集中改建的居住区实例。
五、旧居住区的调查研究
调查研究工作对旧居住区的再开发特别重要。
调查的内容视再开发地区的具体情况和再开发的要求而有所侧重,一般包括以下几个方面:
(1)土地使用现状包括各类用地的使用性质、使用单位、分布、范围和相互关系,可通过图、表表示。
此外,了解各项用地存在的问题及各单位今后发展的要求。
(2)建筑现状各类建筑的使用性质、面积、层数、质量(可按结构类型、使用年限、设备标准、损坏程度等拟定鉴别的等级)、历史价值、产权所属等,也可以图、表表示。
并结合土地使用现状,分析建筑密度和建筑面积密度。
此外,普遍地或选择典型地段调查须要保留或更新的住宅平面组成。
(3)人口构成再开发地区的总人口、人口的年龄以及性别构成,总户数和户型的组成,出生率和人口发展的预测。
并结合用地和建筑调查,分析人口密度和居住水平(按困难户、缺房产等详细划分)。
改建地区居民的职业、工作地点、经济收人、生活习惯等。
(4)公共服务设施现状各类公共服务设施的项目、规模(包括建筑和用地面积)、服务半径、服务质量等(可用图、表表示),存在的问题和发展要求。
(5)市政公用设施现状给排水、供电、供热、供燃气等状况,各种地上、地下管线的架空和埋设位置、架设高度、埋深和管径大小等,道路现状的断面、线型和路面构造,规划红线宽度和断面,交通状况(交通量和公共交通线路以及站点位置等)。
上述内容可用图来
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 9第九章 居住区规划456节 第九 居住区 规划 456
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)