香港房地产投资信托基金守则Word文件下载.docx

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总估值师的退任

第7章投资限制及股息政策

核心规定

使用特别目的投资工具

持有期

借入款项的限制

计划名称

股息政策

第8章与关连人士进行的交易

关连人士

关连人士交易

第9章运作规定

计划文件

持有人登记册

单位的发售

会议

费用

第10章文件及汇报

公告

通函

通告

汇报规定

广告宣传

第11章房地产投资信托基金的终止或合并

第12章新单位的发行

关于证监会认可的房地产投资信托基金的海外投资的应用指引

引言

就海外投资而设的预防措施

加强披露风险及特定的海外事宜

附录A证监会接受的海外监管制度

附录B销售文件内的数据

附录C财务报告的内容

附录D信托契约的内容

附录E清盘或合并计划的财务报表内容

附录F预测的拟备及表述

房地产投资信托基金的认可及有关的一般原则

证券及期货事务监察委员会（“证监会”）获《证券及期货条例》（第571章）（“该条例”）第104

（1）条赋权认可集体投资计划，并附加其认为适当的条件。

这份《房地产投资信托基金守则》（“本守则”）连同不时发出的《应用指引》，为属于房地产投资信托基金的集体投资计划的认可订立指引。

证监会获该条例第105

（1）条赋权，就请香港公众投资于集体投资计划的广告或邀请的发出授予认可，并附加其认为适当的条件。

证监会可随时检讨其向任何房地产投资信托基金或有关广告或邀请所授予的认可，并在其认为适当的情况下，修改、增加或撤回任何认可条件，或撤销有关认可。

根据该条例第103

（1）条，在香港向公众发出虚假或具误导性的广告或邀请，请公众投资于未经认可的集体投资计划，可构成罪行。

本守则并无法律效力，亦不应被诠释为可以凌驾任何法律条文。

本守则是证监会按照国际证券事务监察委员会组织所制定的原则，以及按照证监会认为对适当地规管房地产投资信托基金至为重要的其它原则而订立的。

管理公司、受托人及其代理人或获其转授职能者在管理或执行与房地产投资信托基金的运作有关的事宜时，都应遵守有关原则的精神。

GP1清晰的法律形式及拥有权结构

房地产投资信托基金的资产必须以信托形式持有，及必须与受托人、管理公司、相关实体、其它集体投资计划及任何其它实体的资产分开处理。

GP2由受托人进行有效监管

受托人在职能上必须独立于房地产投资信托基金的管理公司，及在维持房地产投资信托基金的资产在法律上的整全性时，须以维护持有人最佳利益的方式行事。

受托人须确保其以勤勉及审慎的态度履行职责。

GP3合资格的管理公司

房地产投资信托基金的管理公司必须使证监会信纳其具备的人力、技术及财政资源，足以使其可以有效及负责任的方式，履行其对有关的房地产投资信托基金的职能，包括执行所订明的投资政策。

就此而言，管理公司必须在廉洁稳健、市场操守、公平交易及公司管治方面都遵守最高的标准。

此外，管理公司不得超越其获有关房地产投资信托基金的组成文件所赋予的权力。

GP4管理职能的转授

房地产投资信托基金的管理公司必须履行有关管理房地产投资信托基金的所有主要职能。

除非管理公司可以适当地监察及确保获转授职能者的表现称职，否则不得将管理职能转授。

尽管某些附属职能可以转授予第三者履行，但管理公司仍须就获转授职能者的表现是否称职，向房地产投资信托基金的持有人及受托人全面负责。

管理公司必须确保获转授职能者继续胜任其要履行的职能。

管理公司与获转授职能者之间的法律关系必须清晰而不含糊。

GP5遵守有关规定

房地产投资信托基金的管理公司必须使证监会信纳其已设立足够的系统、监控及程序，以确保所有适用的监管规定及其它法律规定均获得遵守。

房地产投资信托基金的管理公司及受托人在确保有关方面在遵守本守则的规定方面承担最终的责任，及将会以开放及合作的方式与证监会交往。

GP6良好的管治及避免利益冲突

管理公司必须以维护房地产投资信托基金的持有人的最佳利益的方式行事。

管理公司对这些持有人具有受信责任。

管理公司为房地产投资信托基金进行的交易必须是公平及按照一般商业条款进行的。

管理公司必须确保已设立程序，以确保员工替房地产投资信托基金进行的交易不会损害房地产投资信托基金持有人的权益。

除本守则另有规定外，涉及该计划的关连人士交易都须获得持有人的批准，而在有关交易中拥有重大利益的持有人如果其利益与所有其它持有人的利益不同，则不得投票。

就所有与房地产信托投资基金有关及任何就其在任何证券交易所上市或买卖而产生的事宜而进行的活动及交易，管理公司须依循及秉持良好的公司管治原则及最佳的业内标准。

受托人、管理公司、物业估值师及该计划的任何代表须遵守最佳的管治标准。

GP7计划的估值

管理公司必须确保房地产投资信托基金的资产会根据市场惯例或按照证监会认可的程序，以及依照公认的会计原则，定期获得真诚的估值。

GP8投资及借款限制

房地产投资信托基金必须订立顾及其投资目标、风险因素及资金流通性的投资局限及借款限制。

该等局限及限制必须在房地产投资信托基金的销售文件内清楚披露。

GP9管理费及投资者权利

管理费必须在销售文件内清楚披露。

房地产信托投资基金亦必须确保持有人可以参与涉及该基金的重大决策，以及获得公平公正的对待。

房地产投资信托基金的活动所出现的重大改变，不得不公平地损害到持有人的权利。

GP10销售及披露

房地产投资信托基金的有意投资者及现有持有人，必须获提供有关该基金的全面、准确和及时的数据，以便可以完全了解该房地产投资信托基金的投资及风险因素，从而有助他们在掌握充分资料的情况下作出投资决定。

所有可能会造成利益冲突或会使人认为会造成该等冲突的交易、委任或活动，应向投资者及持有人披露。

房地产投资信托基金的广告不得载有虚假或误导的数据，亦不得以欺诈的方式表述。

任何人如未能遵守本守则内适用于该人的任何条文–

（a）不会即因此而须负上任何司法或其它程序的法律责任。

但在根据该条例而在任何法院进行的程序中，本守则都可以获接纳为证据，以及如法院认为本守则载有的任何条文与有关法律程序中所提出的任何问题有关，都可以在就有关问题作出裁决时参照有关条文；

及（b）证监会将考虑有关缺失会否意味着有关人士并非适当人选，以及有关的房地产投资信托基金是否适宜继续获得认可。

第1章行政安排

1.1证监会已将该会根据该条例第104条有关房地产投资信托基金的权力，转授予证监会执行董事（中介团体及投资产品）及任何依据该条例委任的获转授职能者。

1.2根据该条例第8条，证监会获赋权就征询意见或其它目的成立委员会。

证监会可以成立房地产投资信托基金委员会，以就与本守则有关的事宜进行征询及提供意见。

该房地产投资信托基金委员会的职权及成员，将在其职权范围内订明。

资料私隐

1.3申请人可能因本守则要求其提供数据而须向证监会提供《个人数据（私隐）条例》所指的个人资料。

证监会仅为执行职能而使用申请人提供的个人数据。

证监会在执行职能时，可将申请人提供的个人资料与证监会或香港或海外政府机关、其它监管机构、法团、团体或个人所持有或收集的数据进行核对、比较、转移或交换，以便核实有关资料。

在符合该条例第378条载述的限制下，证监会可向其它监管机构披露个人资料。

根据《个人资料（私隐）条例》，依据本守则向证监会提供数据的人士或有权按照规定的方式及在该条例订明的范围内，要求查阅或更正该人士已提供予证监会的个人资料。

如有任何查询，应向证监会个人数据私隐主任提出。

第2章释义

2.1“有联系者”的涵义与该条例内有关作为某人的“有联系者”的定义相同。

2.2“有联系公司”－一家公司如拥有或控制另一家公司的投票权达20%或以上，即为该另一家公司的有联系公司。

或如两家公司同属另一家公司的有联系公司，则该两家公司即为有联系公司。

2.3“本守则”指由证券及期货事务监察委员会发出的《房地产投资信托基金守则》。

2.4“集体投资计划”的涵义与该条例附表1给予该词的定义相同。

2.5“证监会”指该条例第3条所订明的证券及期货事务监察委员会。

2.6“委员会”指房地产投资信托基金委员会。

2.7“关连人士”的定义见本守则第8.1条。

2.8“组成文件”指监管有关计划的组成的主要文件，及包括有关的信托契约及所有重要的协议书。

2.9“控权实体”的涵义与该条例内有关“控权实体”的定义相同（有关定义的第（a）（ii）条除外）。

2.10“股息投资计划”指自动将持有人的股息再投资于更多的计划单位之上的安排。

2.11“联交所”指香港联合交易所有限公司。

2.12“持有人”就某计划的单位来说，指在登记册上获注明为该单位的持有人的人士。

2.13“学会”指香港测量师学会。

2.14“管理公司”指依据本守则第5章获委任的实体，并包括获管理公司转授职能者（如适用）。

2.15“销售文件”指载有某计划的数据的文件，或与其一并发出的文件，以邀请公众人士购入该计划的单位。

2.16“普通决议”指由某计划的持有人作出的决议，并且该决议是在适当地召开的会议上，获有份出席及有权投票或透过代表投票的计划持有人以投票方式透过简单多数票所通过的。

2.17“物业估值师”或“总估值师”指依据本守则第6章获委任的某计划的物业估值师。

2.18“房地产项目”或“物业”指土地或建筑物，不论有关权益属于永久产业或租赁产业权益，以及包括停车场及附属于有关房地产项目拥有权的资产（例如家俬、固定装置等）。

2.19“房地产投资信托基金”指根据本守则获得证监会认可的计划。

2.20“计划”指根据本守则获得认可的房_________地产投资信托基金。

2.20A“该条例”指《证券及期货条例》（第571章）。

2.21“重大持有人”的定义见本守则第8.1条。

2.22“特别目的投资工具”指由某计划依据本守则的规定拥有及控制的特别目的投资工具。

2.23“特别决议”指在适当地召开及以投票方式表决的会议上，获75%或以上有份出席及有权投票或透过代表投票的计划持有人所通过的决议。

2.24“具规模的财务机构”指根据《银行业条例》获得认可和发牌以从事银行业务的机构，或实收资本最少150,000,000港元或等值外币的财务机构。

2.25“受托人”指依据本守则第4章获委任的实体。

第3章房地产投资信托基金的基本认可要求甚么是房地产投资信托基金

3.1房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。

有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。

房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。

获得认可的房地产投资信托基金必须具备的条件

3.2寻求证监会认可的房地产投资信托基金必须具备下列特色：

（a）专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目；

（b）积极地买卖房地产项目是受到限制的；

（c）收入的较大部分必须源自房地产项目的租金收入；

（d）收入的绝大部分必须会定期以股息方式分派给持有人；

（e）订明其最高借款额；

及

（f）关连人士交易必须获得持有人的批准。

3.3根据该条例第104

（2）及105

（2）条，就向房地产投资信托基金送达通知或决定，及就任何相关广告、邀请或文件的发出而言，必须有一名个人获得证监会核准。

因此，任何申请认可的人士均需要提名一名个人，以便证监会可以将其核准为核准人士。

3.4核准人士必须：

（提示：

本文已由重新编辑）

（a）一般在香港居住；

（b）将目前的联络资料通知证监会，包括（在尽可能适用的范围内）地址、电话及传真号码，以及电子邮件地址；

（c）可以在营业时间内由证监会以邮件、电话、传真及电子邮件方式联络；

（d）在联络资料出现任何变化后的14天内，将有关变化通知证监会；

（e）遵守证监会认为恰当的任何其它规定。

3.5获证监会认可为房地产投资信托基金的核准人士的个人，一般亦会被核准为就与该房地产投资信托基金有关的广告、邀请或文件的发出的核准人士。

3.6证监会认可房地产投资信托基金的一项条件，是该基金将会在证监会接纳的某个期间内在联交所上市。

第4章受托人（提示：

委任受托人（提示：

4.1申请认可的各计划在架构上必须属信托形式，以及须委任证监会接纳的受托人。

注：

本章列出受托人的一般责任。

受托人亦须履行一般信托法施加于其身上的职务。

受托人的一般责任（提示：

4.1A受托人负有受信责任以信托形式为持有人的利益而持有有关计划的资产，及监察管理公司的活动是否符合该计划的有关组成文件及适用于该计划的监管规定。

此责任包括确保管理公司的所有投资活动均符合有关计划的投资目的和政策及其组成文件的规定，且符合持有人的利益。

4.2受托人必须：

（a）（i）在履行职能及职务以及保障持有人的权利及权益时，以适当勤勉的手法行事及时刻保持警觉；

受托人如认为恰当，可以就与管理该计划有关的事宜，寻求独立专业顾问的意见或建议。

（ii）确保该计划的所有资产按照其组成文件的规定，适当地分开处理及为持有人的利益而持有；

（iii）对其代名人及代理人就构成该计划财产的资产的作为或不作为负责；

（b）采取合理审慎的措施，确保该计划在出售、发行、购回及注销其单位时，均依照组成文件的规定行事；

（c）不时委任符合第6章所列出的资格规定的总估值师，替该计划的房地产项目估值，并按照第6章的规定，替该计划的房地产项目制备估值报告；

（d）如受托人或管理公司合理地相信进行有关估值是恰当的，则须安排替该计划的任何房地产项目进行估值；

（e）执行管理公司的投资指示，但有关指示与销售文件、组成文件、本守则或一般法律的规定有所冲突的除外；

（f）采取一切合理审慎的措施，确保该计划遵守组成文件内的投资及借款限制及该计划据此获给予认可的条件；

（g）采取一切合理审慎的措施，确保除非受托人已获得所委任及以书面指示的的物业估值师提交的近期的估值报告，否则不得由受托人或替受托人购入或出售任何房地产项目；

该房地产项目的估值生效日期不得超过有关通函发出日期前的3个月（若有关交易需要持有人批准）或有关买卖协议日期前的3个月（若有关交易毋须持有人批准）。

（h）采取一切合理审慎的措施，确保由该计划或替该计划进行的所有交易都是以公平的方式进行，同时关连人士交易都是根据第8章进行的；

若受托人对于某项交易是否为关连人士交易存疑，必须要求有关交易按照第8章的规定进行。

（i）向持有人发出报告（该报告须载入年度报告），说明根据受托人的意见，管理公司有否在各个重要方面依照组成文件的规定管理该计划；

如果管理公司未有依照组成文件的规定管理该计划，该报告必须说明管理公司在哪些方面未有符合有关的规定，以及受托人就此采取的措施；

（j）采取一切合理审慎的措施，确保在认购单位的款项未收妥前，不会发出单位证明书；

（k）采取一切合理审慎的措施，确保该计划具有所拥有的房地产项目及就该计划的资产而替该计划签立的合约（例如物业合约、租约、联营协议或联合安排协议，以及任何其它协议）的适当法定业权，同时该等合约每份都必须为合法、有效、具约束力及可由该计划或替该计划按照有关条款予以执行的；

有关房地产项目必须具有良好和可销售的业权。

（l）采取一切合理审慎的措施，确保管理公司就该计划的房地产项目安排足够的物业保险及公众保险；

（m）采取一切合理审慎的措施，确保该计划的每个单位的资产净值都会在或当估值师就有关期间发表年度估值报告时加以计算，而该资产净值将在年度报告中刊登；

（n）要求管理公司在合理可行的情况下，尽快将违反本守则的情况向受托人汇报，而且在适用的情况下，受托人须在接获管理公司的汇报后，将有关违规情况通知证监会；

（o）负责就该计划持有的所有特别目的投资工具委任董事局。

4.3受托人必须是：

（a）根据《银行业条例》第16条的规定而获发牌的银行；

或

（b）上述银行的附属信托公司；

（c）在香港境外成立而获证监会接纳的银行业机构或信托公司。

4.4受托人的帐目必须经独立审计，其已发行及实收资本及非分派资本储备最少为10,000,000港元或等值外币。

4.5即使上文第4.4条另有规定，如果受托人是获证监会接纳的具规模的财务机构（“控股公司”）的全资附属公司，而又符合下列条件，则受托人的实收资本及非分派资本储备可以少于10,000,000港元：

（a）控股公司发出常设承诺，表明如果证监会要求，将会认购足够的受托人的额外资本额至规定的数额；

（b）控股公司承诺不会任由其全资附属公司违责，同时，如果未获证监会事先许可，不会自行处置受托人的股本或容许受托人的股本受到处置或予以发行，致使受托人不再是该控股公司的全资附属公司。

4.6受托人：

（a）拥有的主要人员必须对持有与根据本守则获得认可的房地产投资信托基金的运作方式类似的计划有所认识、具备有关的组织资源及相关经验；

（b）所隶属的集团必须：

（i）具备良好声誉；

（ii）曾经在海外司法管辖区出任房地产投资信托基金或类似性质的基金的受托人；

（iii）可以在所有重要方面向受托人提供足够支持，以便受托人可以履行其就该计划的职能。

4.7除非已委出新受托人及其委任已事先获得证监会批准，否则受托人不可退任。

受托人的退任必须在新的受托人履新时才可以生效。

受托人的独立性（提示：

4.8受托人必须独立于管理公司，而管理公司亦必须独立于受托人。

4.9即使上文第4.8条另有规定，如果受托人及管理公司均为法团，并且拥有相同的最终控股公司，及如果符合以下说明，则不论受托人及管理公司是否在香港或其它地方注册成立，两者均会被视为互相独立：

（a）受托人及管理公司均为具规模的财务机构的附属公司；

（b）受托人及管理公司均并非对方的附属公司；

（c）受托人及管理公司并无相同的董事；

（d）受托人及管理公司均签署承诺书，声明在处理该计划的事宜时，将会独立行事；

（e）受托人及管理公司的最终控股公司向证监会提交声明及作出承诺，表示除彼此隶属同一集团这个关系外，受托人及管理公司均会独立行事；

同时最终控股公司亦会确保受托人及管理公司会继续独立行事。

第5章管理公司、核数师、上市代理人及财务顾问

5.1每个要求获得认可的计划，必须委任证监会接纳的管理公司。

5.2管理公司必须：

（a）根据该计划的组成文件的规定，纯粹以持有人的利益管理该计划，同时亦要履行一般法律加诸其身上的职务；

（b）确保该计划的资产在财政及经济方面都按持有人的利益获得专业管理，包括但不限于：

（i）制订该计划的投资策略及政策及有效地管理与该计划有关的风险；

（ii）厘定该计划的借款限额；

（iii）投资于符合该计划的投资目标的房地产项目；

（iv）管理该计划的现金流量；

（v）管理该计划的财务安排；

（vi）制订该计划的股息支付时间表；

（vii）为该计划的房地产项目安排足够的物业保险及公众保险；

倘若在投购业权保险属普遍做法的司法管辖区，管理公司便应就位于该司法管辖区内的物业作出该保险安排。

（viii）策划租户的组合及物色潜在租户；

（ix）制订及落实租务策略；

（x）执行租约条件；

（xi）确保所管理的房地产项目遵守政府规例；

（xii）履行租务管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，以及与租户磋商出租、退租、续订租约、租金检讨、终止租约及重新出租等事宜；

（xiii）进行租金评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金及入帐、追收欠租及收回物业；

（xiv）确立及执行例行的管理服务，包括保安监控、防火措施、通讯系统及紧急事故管理；

（xv）制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划；

（xvi）推动修缮及监察有关活动；

（c）确保该计划具有所拥有的房地产项目及就该计划的资产而替该计划签立的合约（例如租约）的适当法定业权，同时所有该等合约都必须是合法、有效、具约束力及可由该计划或替该计划按照有关条款予以执行的；

（ca）实施适当政策及进行尽职审查，以确保管理公司只会在审慎及勤勉地进行调查后才作出投资。

涉及某计划投资或不投资于某一国家或物业的所有相关步骤、程序及决定，全部均须妥善及清楚地以书面方式记录，作为管理公司备存纪录的职能的一部分。

（1）管理公司须采取一切合理的步骤，以确保有关计划在海外物业方面的权利，已根据有关司法管辖区适用的土地业权及产权法适当地归属及注册，并可在该海外司法管辖区的司法体系内强制执行。

（2）尽管须进行的尽职审查所涉及的范围或事宜会因应有关物业、其地理位置及其它情况而有所差别，然而，不论物业位处何地，均须按相同准则就物业进行尽职审查。

（3）管理公司有责任就任何物业投资的所有相关范畴进行所有适当和透彻的尽职审查。

尽管何谓相关范畴将取决于有关物业的性质及特定情况及其所在的司法管辖区，然而，该等相关范畴包括例如以下事宜：

（i）物业的拥有权及业权；

（ii）必需的政府批准及城市规划要求；

（iii）对物业用途及外资拥有权的限制；

（iv）安全规定；

（v）土地补价规定；

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