苏州市别墅市场研究Word格式.docx

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而调整前二者相差1.71个百分点。

以一万元20年的公积金存款升息后月还款额由62.78元增至63.75元，多支出0.97元，累计利息20年共多交233元。

假定以40万元最高公积金存款额度计算，每月多还38.88元，20年一共多还利息9327元。

异样是40万元的商业存款，调息后20年多还的利息为13249元。

外界反响：

网上调查数据显示，央行4月28日第三次调整房贷利率后，有51.15％的消费者将暂时推延购房方案，68.01％的人以为加息后未来房价仍将下跌。

中原地产三级市场部副总经理宫萍以为，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步动摇房地产价钱，但关于自住需求者来说，月供的还款压力并不是太清楚，但是心思影响水平较大。

宫萍还预测，为了进一步动摇房价，政府有能够会出台系列配套调控政策。

〔四〕业界呼声：

提高房贷首付款比例到四成。

主要目的使炒房降温，但目前只是一种传声，详细政策的发布还需银监会相关部门确实认。

二：

苏州市的别墅兴起于的上个世纪的90年代，现阶段作为别墅的第三次浪潮，良好的自然、经济环境是苏州别墅市场撑起的一片睛天，

但是就国度的相关政策措施来看，预售支出所得税的上调、代款利率的提高、对别墅的重新定义以及业界里提高房贷首付款比例的些许话题，无不给别墅带来一定的影响，因此未来选择什么样的别墅产品来防止不利要素，进而契合市场，将会是以后地产竞争的一个有利点。

第三局部：

苏州别墅市场剖析

独立别墅市场

苏州局部在售独立别墅个案状况列表

区域

称号

地址

收盘

均价

主力

面积

总价

去化率

备注

郊区

白莲

别墅

干将西路

西环路

03.1

13000

250-271

325-352

95%

在售12栋别墅皆为木制别墅，带装修

寒舍

〔二期〕

枫桥路南

华盛路东

03.6

8000

320

256

100%

24户独栋别墅

江枫园〔四期〕

西环路西

铁铃关北

03.5

11000

350

385

四期在售独栋别墅21户

博雅苑

宝带西路友新路

05-4

285-300

313-330

共推出11户独立别墅

兰亭苑

〔三期〕

白塔东路

临顿路

16000

280

448

全案总建1.8万

吴中木渎

艺墅家

竹园路

新华路

04-7

5600

280-300

157-168

一期63户独栋，二期50余户独立别墅

天邻景色

竹园路，

天平花园南

04.10

9000

450

405

90%

三期共30栋

绿洲.明月湾

金山路

天平花园

对面

03.7

6000

330

198

共12户独立别墅

随园

〔一期〕

51号

03.9

16000〔带装修〕

365

584

一期19户

吴中城南

雅典世家

盘蠡路

太湖西路

04-4-28

/

园区

金水湾〔二期〕

金鸡湖西北岸

04.3

9500

305-315

290-299

80户独栋别墅

东岸·

绿洲半岛

金鸡湖以东300米

264

独栋12套

相城

丽晶星河

谓塘

04-3

5500

380

209

一期共91户

聆湖丽墅〔一期〕

阳澄湖镇凤阳路东

04-6

6400

260-288

166-184

600%

一期共60余套

静湖国际水岸

阳澄湖东路

8900

365-369

324-328

81户独栋别墅

太湖西山东山区域

碧瀛谷

渔洋山

02.8

18000〔带装修〕

375-383

675-689

75%

58户装修别墅

太湖之星〔三期〕

长沙岛西北

05-4-10

12000

280-340

336-408

60%

三期第一批房源共52套独立别墅

东山景园〔一期〕

启园路将军路

05-5

7000

242

169万

45%

一期52套独立别墅

西山恬园〔一期〕

西山镇金庭路古樟园北侧

05-3

10000

250

一期20余套

太湖翠峰山庄

西山林屋洞

11000〔带装修〕

608

668

70%

总45套

太湖天阕

吴中环太湖小道66号

04-11-26

648-800

1166-1440

65%

总建3.3万，共46套日式作风高档

独立别墅

天一墅

度假区长沙路8号

04.1

14000

400-450

560-630

55%

共65套独立别墅

资料来源：

苏州新明

区域散布

全市在售独立别墅个案数量14个。

其中太湖区域独立别墅个案较为集中，在售项目到达7个，吴中木渎区域3个，郊区和相城区域各2个，而园区市场目前无独立别墅在售，从园区规划及未来推案来看，独立别墅未来推案将集中散布在金鸡湖沿岸。

。

价钱剖析

全市各区域独立别墅项目因区域环境、项目自身而使得价钱差异较大。

目前郊区独立别墅可接受的价钱带约在11000-13000元/平方米之间，郊区独立别墅主要散布在古城区西部。

吴中木渎区域独立别墅可接受的价钱约在6000元/平方米左右，但不同项目依据产品力、项目周边环境的不同，其价钱差异也较大，如天邻景色较好的周边环境使其市场价钱到达了9000元/平方米左右。

吴中城南区域在售独立别墅项目较少，目前市场可接受的价钱约在8000元/平方米左右。

相城区域别墅主要散布在阳澄湖周边，以优美的湖景作为卖点。

区域独立别墅可接受的价钱带约在5500-6400元/平方米之间，其中阳澄湖周边区域项目由于湖景优势清楚，价钱高出区域平均市场价钱，而相城周边一些镇上的项目那么由于远离城区，价钱相对较低。

太湖区域独立别墅主要围绕太湖、西山及东山共同的自然景观展开。

目前区域独立别墅市场可接受的价钱带约在10000-14000元/平方米。

而园区市场目前无独立别墅项目在售。

从东岸绿洲半岛和金水湾的价钱行情来看，目前市场可接受的价位约在9500元/平方米左右，价钱不算高，主要是产品力不高的缘由。

主力面积剖析

目前郊区独立别墅主力面积散布在280-320平方米之间。

吴中木渎区域独立别墅主力面积约在300-360平方米之间。

吴中城南区域独立别墅主力面积约在350平方米左右。

相城区域独立别墅主力面积散布较为平均，260-380平方米都有。

太湖区域独立别墅主力面积集中在400-600平方米之间，比其他区域相对要大，这是与其以旅游度假型别墅为主有关的。

而园区独立别墅主力面积集中散布在300-330平方米之间。

主力总价剖析

郊区独立别墅主力总价在310-380万左右。

吴中木渎区域独立别墅主力总价在150-200万左右。

吴中城南区域独立别墅主力总价在280万左右。

相城区域独立别墅主力总价在160-200万左右。

太湖区域独立别墅主力总价在400-700万左右。

而园区独立别墅主力总价在260-300万左右。

产品剖析

在售独立别墅多以3F居多；

以单车库设计为主，也有局部项目有双车库；

基本上都附赠花园；

产品作风多为欧式作风，外立面同质化，也有一般项目主打园林式、苏式作风独立别墅。

销售剖析

从各区域来看，郊区在售独立别墅多为尾盘，案量较小，新开个案数量也较少，但由于郊区相对优越的天文位置，区域去化速度和去化率都还是比拟高的。

吴中木渎区域在售个案均为尾盘，未来推案量较少，同时区域独立别墅产品同质化严重，由于销售周期较长，虽然目前销售率较高，但去化速度较慢。

吴中城南区域在售独立别墅案量较小，去化速度和去化率普通。

园区市场独立别墅在售个案少，案量小，目前已无独立别墅在售。

由于金鸡湖较好的自然环境和高终点规划，因此独立别墅去化较好。

加上未来园区别墅推案将集中在金鸡湖区域周边，估量未来该区域独立别墅将有更好的市场接受度和去化效果。

相城区域独立别墅在售个案由于远离城区，去化速度和去化率较低。

太湖区域独立别墅主要以旅游度假型为主，但区域推案量相对较大，且万元以上的均价和较高的总价使得该区域去化速度和去化率较低。

重点个案

江枫园（四期）

所属区域：

苏州城西寒山寺东侧。

周边环境：

本案地处南环路以西，铁铃关以北，

小区北面为京杭大运河，南面是苏州

著名旅游景点铁铃关和寒山寺，人文

气氛浓郁，出行也较方便，到苏州新

区、上高速或到石路市中心都较为方便。

小区为纯园林式别墅。

左近有寒舍为竞争个案。

产品类别：

独栋别墅

树立目的：

占地1.4万，总建7300平方米，

收盘时间：

03-5

销售面积：

7300平方米，21户独栋别墅

销售率：

主力房型：

独栋约350平方米

均价：

11000元/平方米

主力总价：

约385万元

主打诉求：

修建作风及景观

项目优势：

1、各项生活配套设备较完全

2、高档住宅小区，且项目开发已久有一定的口碑

劣势：

1、单总价高。

2、小区实行先买后建。

时间不太容易常掌握，前期入住的客户回受前期客

户的施工影响。

吴中木渎金山路，天平大酒店西面。

占空中积：

约8.6万平方米，

修建面积：

约2.4万平方米，计65户独栋别墅。

容积率：

0.28

在建进度：

局部外装修

03-7

在售户数：

16户

16000元/平方米〔带装修〕

主力面积：

365平方米,

584万元。

园林水景，天平山景和四星级尊贵效劳。

1、有山景和规划设计的苏州私家园林景观，水景规划出色。

2、是整个市场独一的全双汽车库设计的独栋别墅小区，具有抢先优势和唯

一性。

3、是市场上第一个带装修的苏州私家园林修建作风的纯独栋别墅小区。

4、有天平大酒店为其提供会所配套效劳功用，为项目增值不少。

1、单价高，主力面积大，总价很高，影响去化。

太湖渔洋山

约7万平方米，

约1.8万平方米，计59户

独栋别墅。

0.25，

内装修

02-8

59户

面积配比：

房型

面积〔M2〕

户数〔户〕

户数比例

292-310

19

32%

30

51%

427

10

17%

18000元/平方米〔带装修〕

375-383平方米，占51%,

总价：

675-689万元。

太湖湖景和半山装修别墅。

1、建在山坡上，临太湖，景观好。

1、别墅规模不大，生活配套差。

2、修建单体外立面过于复杂，不耐看。

3、单价高，且别墅带装修，主力面积又大，总价很高，影响去化。

4、修建天际线处置较差。

苏州相城区阳澄湖东

路，中兴高尔夫南侧。

产品类型：

纯独栋别墅

约10万平方米，

约2.6万平方米，81户。

0.26

近封顶

03-9

81户

286-293

35

43%

45

600

1

2%

8900元/平方米。

365-369平方米，占55%,

324-328万元。

湖景，水景。

1、项目规划较好，产品力强，外立面美观、新颖。

2、纯别墅小区，规模适中。

3、紧靠中兴高尔夫球场，为本案一大卖点。

4、项目临镜丽湖，两面环水，自然环境佳。

1、项目所在的相城区，在市民意中低于郊区，园区和新区。

2、项目受高速公路噪音影响

3、周边生活配套较差，项目自身配套设备较缺乏。

双拼联体及叠加别墅市场

苏州局部在售双拼联体及叠加别墅个案状况列表

案名

位置

产品

类型

均价〔元/m2〕

主力面积〔m2〕

主力总价

〔万元〕

双拼

5000

288

144

二期共68套

石上清泉

朝阳路

香江路

5800

266

146

38户

山雨墅

03.10

245

147

56户

04-4

联排

230-270

85%

75户

南丰花园

永生路

04-1

7200

260-284

187-220

约90多户

泰盛澜庭

石湖东路

05-1

6500

244.75

159

14户

宝带西路

友新路

联体

7100

251-271

178-192

80%

联体别墅18套

盘门诚品

南环路

04-11

7300

260

190

联体别墅26套

虹桥世家

桐泾路

金途径

8500

240

204

西江花园

吴趋坊

专诸巷

7500

230-280

173-210

聆湖丽墅

203-214

114-120

渭塘

4500

113

苏州知音

春申湖东路采莲路

200

100

286

185

108户

枫情水岸

钟园路

星湖街

04-12

叠加

共92套叠加别墅

高尔夫

花园

机场路

星港街

220

50%

共88套叠加别墅

263

192

20户

132

96%

24户

太湖西山东山

太湖缘

东山太湖灵嘴湖公园

毛坯5000

装修5800

毛坯133万

装修154万

一期40套

启园路

将军路

114

40%

一期共30套

全市在售及预推双拼别墅个案数量5个，其中吴中木渎区域1个，相城区域2个，太湖区域2个。

全市在售及预推联体别墅个案数量5个，其中吴中城南2个，郊区3个。

全市在售及预推叠加别墅个案数量3个，均散布在园区湖东。

双拼别墅

吴中木渎区域双拼别墅价钱带约在5500-5800元/平方米之间。

相城区域双拼别墅价钱带约在4500-5500元/平方米之间。

太湖区域双拼别墅价钱带约在5000-6000元/平方米之间。

此外，从已售项目及目前市场来看

吴中城南区域双拼别墅约在6500元/平方米左右。

园区中档项目的双拼别墅可接受价钱约在7300元/平方米左右。

联体别墅

吴中城南区域联体别墅价钱带在6000-6500元/平方米之间。

郊区联体别墅价钱带在7500-8500元/平方米之间

相城区域联体别墅可接受的价钱约在5000元/平方米左右。

园区中档项目的联体别墅可接受的价钱约在6500元/平方米以上。

叠加别墅

目前市场上的叠加别墅都集中在园区。

从市场来看，中档项目的叠加别墅价钱约6000元/平方米左右。

高档项目的叠加别墅均价约为8500元/平方米，比区域内普通双拼别墅价钱还要高。

目前市场上双拼别墅主力面积集中在245-266平方米之间。

联体别墅主力面积约在240-280平方米之间。

叠加别墅主力面积在220-240平方米之间。

吴中木渎双拼别墅主力总价约在140-150万之间。

吴中城南双拼别墅主力总价约在160万左右左右。

园区中档双拼别墅约在200万左右。

相城区域由于离城区较远，双拼主力总价在110-120万之间。

太湖区域别墅是以独立别墅为主的区域，双拼别墅相对位置都较差，主力总价在120-130万之间。

吴中城南区域联体别墅由于面积跨度较大，因此主力面积散布在220-280万之间。

郊区联体别墅主力总价约在180-200万之间。

相城区域联体别墅主力总价在100万左右。

园区中档项目的联体别墅主力总价在185万左右。

从在售及已售市场状况来看，中高档叠加别墅主力总价约在130万左右，高档叠加别墅主力总价约在200万左右。

剖析汇总

我们依据以上剖析，可以失掉如下汇总表

产品类别/区域

均价〔元/平方米〕

主力面积〔平方米〕

主力总价〔万元〕

5500-5800

245-266

140-150

160

4500-5500

110-120

太湖

5000-6000

120-130

6000-6500

240-280

220-280

7500-8500

180-200

6000〔中高档〕

8500〔高档〕

220-240

130〔中高档〕

200〔高档〕

在售双拼别墅和联体别墅以2F和3F为主；

单车库设计为主；

夹层计入总面积，车库不计；

产品作风多为欧式作风；

产品竞争力不强。

在售叠加别墅均散布在园区，除金水湾产品力普通外，枫情水岸和高尔夫花园的产品力都较强，

吴中木渎区域多为尾盘，未来推案