房地产经营管理辽宁阜新市中海御龙湾小区规划设计任务书Word文件下载.docx

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7月中旬到8月中旬为盛夏，降雨集中，高温高湿。

从7月下旬到8月上旬，易出现洪涝灾害。

秋季　秋季从9月6日至11月5日，为6l天。

9月上旬（白露前后）候平均气温降至20℃左右，由暖转凉，是秋收大忙时节。

从9月末至10月初，初霜初结冰。

10月上旬，燕南归，霜降前后气温骤降，草枯树秃，花卉凋零。

2009阜新市全年平均气温7.2℃，最高温度37.4℃，最低温度为-30.4℃。

平均无霜期156天。

全年最大降雨量744.1毫米，最小降雨量329.4毫米，年均降水量510毫米，降雨多集中在7-8月。

平均相对湿度61％，最大相对湿度78％，最小相对湿度48％。

平均冻土深度1.11米，最大冻土深度1.48米，最小冻土深度0.68米。

总的气候特点是：

寒冷期长、平原风大、东湿西干、雨量集中、日照充足、四季分明。

表1-1气候气象统计表

城市

气温

2009年绝对温度

最高37.4℃

最低-30.4℃

平均7.2℃

风向

主导风向

夏季为东南风，冬季为东北风

风向频率玫瑰图（另附图）

阜新农业资源优势突出，是辽宁和全国粮食、畜牧业生产基地之一，农村人均占有耕地5.6亩，粮食、牛、羊人均生产量均居全省首位。

以“绿色”为品牌，以科技为先导的辽宁阜新国家农业科技园区是全国首批21个国家农业园区之一。

阜新是全国绿化先进市，森林城建设试点市，全国防风固沙造林重点地区。

“城在林中立，人在树中行，”天蓝水清空气新鲜。

高新区发展规划

阜新市将在现有的主城区以北规划建设新城区（玉龙新城），将主城区的空间向北拓展，同时还将人民大街向北延伸至铁朝高速公路，拉大城市的骨架，扩大主城区空间，为城市经济社会发展提供功能更加完备的城市载体，为今后城市发展提供更广阔的空间〔玉龙新城的规划由辽宁省城乡规划设计研究院进行编制〕。

新城区的范围大致为南至东风路，西至经济技术开发区，北至铁朝高速公路，东至高新技术产业园区。

其中，人民大街、解放大街继续北延，纵贯新城南北，人民大街将与铁朝高速公路衔接，使城市交通更加便捷。

阜新高新区的一期工程建设为5平方公里，入驻食品加工项目50个；

快速发展第三产业是阜新市2010年工作的重中之重。

即将启动高铁车站东侧的金融商业区的开发建设、中华路南侧的星级宾馆、玉龙广场建设、科技大街东侧大卖场的建设〔系本项目开发建设用地内〕；

同时，当地政府加大力度完成道路、社区的美化亮化工程，提升高新区形象，惠及全城市民。

以玉龙新城为重点区域，以“两横三纵，九湖七渠”构筑水系总体框架的规划，为全市人民展开了一幅城市与山水对话，自然与生态和谐共生的“阳光水岸”画卷。

所谓“两横”，一是细河干流〔毗邻本项目用地东侧的高林台河是其中一部分〕；

二是在玉龙新城内开挖一条长6公里、布置河宽50米的人工河，沟通高林台河、九营子河及四官营子河，并连接湖、渠形成水系景观。

项目简介及用地分析

中H集团开发的阜新·

御龙湾小区地处阜新主城区以北--高新开发区的玉龙新城内，项目位于科技大街以东、高林台河以西、中华路以北的梯形地块，一期占地面积430亩，计划于2010年6月开工，3---4年内全部完成。

主要建设8000平方米金融大厦，设立担保公司和创投公司；

建设集购物中心、影院、娱乐城等为一体，建筑面积约为2.5万平方米的城市综合体，以及38万多平方米的中、高档住宅小区。

地块北邻城市东西向主干道八一路〔八一路东段工程2010年开工建设〕，南面城市主干道中华路，西临科技大街〔新区未来的商业休闲街〕，东临高林台河干流及30米宽的滨河绿地，规划总占地面积430多亩，总建筑面积43多万平米，总投资超8亿元。

该项目建成后，将成为阜新最大的综合地产项目，总建筑面积位居阜新地产第一位。

地块现状除用地南面〔中华路一侧〕有少量的居民平房和沿街建材商铺外〔政府已安排妥，2010上半年拆迁完成〕，基本都是农田，地势平坦，稍加平整就可建设。

中H置业有限公司已2009年12月，与阜新市高新区政府签订了土地出让协议，中h置业公司将委托国内一流的规划设计公司做出详细规划，早日开工建设。

中华路道路红线宽度为100米，科技大街红线宽度为45米，高林台河堤退让的滨河绿线宽度为30米。

根据目前向政府了解的情况来看，宗地内无特殊地下物。

绿化植被状况佳，周边空气、水体无污染。

规划设计依据

1、阜新市城乡建设委员会规划处和高新区管委会提供的规划设计条件，阜新市高新区管委会提供的现状地形图。

2、辽宁省和阜新市城市规划管理条例

3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180--93）、

《城市道路交通规划设计规范》（GB50220--95）、

《住宅设计规范》（GB50096--1999）（2005年版）、

《住宅建筑规范》GB50368-2005（2006年版）、

《民用建筑设计通则》〔GB50352-2005〕，

《高层民用建筑设计防火规范》〔GB50045-95（2005年版）〕、

《建筑设计防火规范》〔GB50016-2006〕、

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》〔GB50067-97〕,

《商店建筑设计规范》〔JGJ48-88〕、

《人民防空地下室设计规范》〔GB50038-94〕等国家有关居住规划设计和住宅、办公建筑设计、商业建筑设计规范

4、本项目方案设计任务书

5、辽宁省城乡规划设计研究院编制的《阜新市高新区控制性详细规划》

6、沈阳市规划设计研究院编制的《细河新城控制性详细规划及水系规划》

区域现状与规划

1、交通状况

1道路交通

宗地紧邻城市主干道中华路，支干道科技大街，项目对外联系紧密；

交通出行方便快捷。

项目周边道路通达，城市主干道贯穿、围绕，使项目具有极好的可达性；

项目贴近阜新市外环线和未来的高铁车站，使项目本身具有良好的外展性和内联性；

2公交

本项目交通状况较好，周边---路公交车直通市区中心区域，项目中替交通发展前景较好。

3城际高铁

沈阳-阜新城际高铁，通辽客专和阜盘专线将2010年内开工建设。

这条铁路建成将使沈阳到阜新的最快时间缩短至不到1小时。

④公共设施

宗地所属区域的开发建设目前尚处于起步阶段，从现状来看，社区配套尚不完善。

根据规划要求，地块南侧将配建24000平米大型城市综合体、8000平米办公楼、沿街商业和社区服务用房等配套设施。

2、市政管线及人防

有关电力、电信、天然气等管网设施从现有的城市主、次道路路上引入；

小区内雨水经处理后直接排入现有河道；

周围城市的市政管网敷设完工后，污水经处理后排入市政管网。

排水采用雨、污分流制。

地下人防工程设计按照当地惯例和国家相关规范，配置常6级人防。

3、项目配套

商业、生活服务等公建按现行规范、土地出让协议规定和控规要求设置。

项目总体建设指标

总用地面积：

约28.67万㎡，

总建筑面积：

约43万㎡（详见所附--地形图）

建筑密度：

≤35%

综合容积率：

≤1.5

绿地率：

≥40%

建筑间距符合消防、日照（多层日照间距1.5，高层需做日照分析，大寒日满窗日照时数2小时）、满足通风、卫生要求。

车位配比：

小区内宜配套设置半地下或地下停车，平均每户不小于0.4辆。

退线要求：

建筑后退中华道路红线20米，后退科技大街道路红线9米，后退高压线控制带用地边界6米，沿高林台河大堤用地界线6米，其它按“阜新市城市规划管理条例”执行。

二、规划设计的基本原则

1、规划设计要点

规划用地性质

居住商服用地

净地面积

430亩

容积率

≤1.5

总建筑面积

约43万㎡

建筑高度

住宅：

多层≤18M；

小高层≤35M；

非住宅：

≤18M

建筑间距

规划中密度住宅小区，多层、板式小高层住宅之间距：

沿墙——不小于1：

1.5（且最小间距不得小于20米）；

山墙——多层不小于6米；

多层与小高层之间不小于9米；

小高层之间不小于15米。

规划小高层、高层住宅之间：

点式——各项间距不小于30米；

板式——沿墙间间距不小于面宽（且最小不小于30米）；

山墙间间距不小于15米。

规划高层住宅之间的间距应符合上述间距要求，同时进行日照分析计算。

建筑密度

商办类综合体≤35%

多层区≤30%

多层和小高层混合区≤25%

绿地率

多层区≥35%，多层和小高层混合区≥40%

居住组团集中公共绿地≥1㎡/人，且≥1000㎡

建筑退让

退让道路红线与规划绿线见地形图

小区入口

机动车出入口距相邻各道路交叉口距离不小于80米，沿城市道路设置的各主要车行、人行出入口宜设置港湾式停车泊位。

公建配套

按组团级设置

车位

规划建筑按《辽宁省建筑物配建停车设施设置标准与准则》的相关规定执行；

机动车与非机动车停车方式应兼容，停车位应在地下、半地下或建筑底层架空解决，地面停车位不超过配建停车数量的50％

2、项目的定位

Ø

项目总体定位：

中密度高尚绿色景观社区

定位诠释：

城市综合体+景观住宅+城市商、办、住

形态构成：

多层住宅〔花园洋房或联排别墅〕＋沿街商业＋城市综合体＋小高层住宅

3、项目的规划方向定位：

1〕、开发用地规划方案对开发企业项目发展全生命周期的利弊分析和价值分析；

2〕、符合产品定位要求的设计风格及建筑形式；

3〕、最优的产品性价比，并能较好控制开发建安成本和全成本；

4〕、符合产品定位要求的最佳户型设计；

5〕、结合现状地形、高压线、水体、绿地等内、外部条件，研究优、劣势景观及可利用景观、环境与城市开放空间；

6〕、充分考虑周边外部条件的限制及可利用处，尽可能化不利为有利；

4、客户定位，目标客户群，市场定位具体参见策划公司提供的营销策略报告。

项目拟建成为阜新市新城区---高新区高性价比、有较高产品竞争力、富有特色的大型居住社区。

既要自成体系，又能从众多楼盘中脱颖而出，创造阜新新区健康舒适、休闲生活的新方式。

项目定位为美丽悠闲、绿色生态、简约欧式风格的新市区，客户定位为城市白领、公务员、企事业单位职工和个体、民营企业单位管理人员等。

5、建筑风格和形象定位：

贯彻鲜明的“亲水人文居住社区”的项目定位，充分体现绿色亲水、生态环保、节能科技、人文休闲四个特点，同时针对原区域内生活设施不足的特点，增加“生活社区”的规划理念。

本项目的规划及建筑设计，应充分分析本项目的地理位置、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素，关注目标客户群的文化素质层次、本土化生活习惯等方面的需求，针对阜新市房地产市场在规划、建筑、景观设计上的薄弱点，进行面向大众、适度创新的务实高效、节能节地的规划、建筑、环境规划设计。

特别是在以下方面体现特色：

i.注重交通结构体系及交通组织，对车行、人行等交通流线体系的充分研究

ii.注重居住小区的分级结构分析及物业管理模式研究

iii.注重地形研究，充分利用现状地形，化解现状不良构筑物〔6.6万伏高压线〕的影响

iv.注重产品类型研究，分析多层、花园洋房、小高层、城市综合体的组成及布局

v.注重景观规划，创造人文化、生态型居住区环境，充分体现城市新区大盘的气势，并挖掘其特点和优势

vi.注重出入口研究，结合现状及远期道路规划，选择最优出入口规划位置

vii.注重在分期开发规划中的公建配套设计研究及卖场位置和开盘景观示范区的设置、商业街的布局

viii.注重开发时序的分析研究，同时结合商业街、卖场〔销售接待中心〕、综合楼、大型商业综合体的布置。

ix.注重对规划中水系、植物造景的研究，特别是乡土树种和可借景观资源的挖掘

x.注重外围交通对地块的影响，如噪音控制、城市级公路---中华路，区域内道路---科技大街的沿线景观等。

6、注重效益的设计原则

xi.考虑发展商的开发效益，应将项目开发的最大效益作为设计出发点，有效利用有限的土地资源，合理组织功能分区关系，创造出高效、合理和方便宜人的使用空间。

同时符合以后的运营和管理要求（按封闭型、组团式、智能化物业管理模式考虑）。

xii.考虑使用者的效益，应为城区居民设计出“物超所值”的产品和优雅舒适的生活环境，充分激发客户的购买热情和持续追捧，实现和谐发展、惠利双赢。

xiii.综合考虑开发的社会效益，应考虑本项目对周边的辐射作用、部分配套设施（如：

城市综合体公共空间、大型商业如超市、特色商服用房如社区中心等）针对的服务对象除了本区居民还兼顾周边居民。

从而树立项目的品牌和社会形象，以利于滚动发展。

xiv.规划中应充分体现出不同销售阶段中的客户体验和市场需要。

7、符合项目开发的定位的原则：

规划及建筑设计，应符合项目开发的定位，体现主题概念的整体性，并以此作为总体概念规划、建筑风格、景观环境设计的指导。

力求规划形态与竞争项目形成显著差异，住宅品质与竞争项目构成有效区隔。

8、规划设计方案应体现以下特征：

时代性：

用提炼精纯的简约欧式建筑艺术手法，充分体现项目的品质及住宅区的时代形象，给人以耳目一新的体验。

人文性：

结合区域文化特征和目标客户群的特点，设计方案要具有独到的人文特性，以区别于周围已建的其他楼盘。

合理性：

结合项目为城市综合体与商住住宅小区的特性，充分考虑各物业类型之间的关系，通过合理的布局使各物业之间产生良性的互动关系，分合有序。

人性化设计：

充分考虑居民的生活习惯，通过合理的室内平面设计、小区的景观和配套设计布局以及人性化的细部处理，体现项目“以人和自然为本”的精神。

住宅朝向宜以正南北向为主。

建筑的户型布局应充分体现景观的均好性，创造环境效益。

合理兼顾后期开发各街〔组团〕顺序及施工、交付标段的合理程序要求。

9、产品建议书

由策划公司产品建议书提出的户型供设计公司参考，具体户型平面由设计单位根据户型指标要求进行设计。

项目市场定位：

……参见策划报告书

策略定位：

力求规划形态与竞争项目形成显著差异

住宅品质与竞争项目构成有效区隔

详见策划公司的附件“中地·

御龙湾项目一期产品建议书”

三、规划设计研究结论（即招标方明确的规划设计要求）

1、规划方面

1用地布局

a、规划上要注意对中、高档社区整体氛围营造的把握。

b、建筑密度应综合考虑日照及光影投射等因素，创造良好的小区日照条件。

c、宗地东侧为50米宽的高林台河道控制区域和30米宽城市滨河绿地，规划设计时需要考虑上述外部等现实条件。

d、基地整体标高相对宗地周边的市政道路相对抬高，具体抬高尺度在规划设计过程中研究确定。

e、住宅产品类型为多层、花园洋房和部分小高层住宅，其中沿高林台河滨河景观带的联排别墅、花园洋房等应分布在景观好的区域、沿路或沿边的多层、小高层宜布置中、小户型；

景观好的区域宜布置中、大户型。

f、主要的公建为城市综合体、沿街商业和社区服务中心，综合体和商业用房应相对集中设置，其中综合体宜布置在宗地南段；

社区服务中心〔物业管理用房和小区会所〕可以和商业结合，创造出主题风格，并与小区周边景观环境融合。

g、商业布局应避免沿城市主干道和城市支道路的直线性设置。

2道路交通

a、小区机动车出入口应设置在宗地城市支路和规划次干道路上。

b、小区人车局部分流，地面设置消防通道，宗地内的高压线两侧退让地带，可处理成为景观步行道。

c、中华路不设置小区的机动车出入口，但可结合港湾式公交停车站设置人行入口和8000平方米的办公楼出入口；

并考虑公交车人流的步行回家路线，及相关的消防紧急疏散出入口设计。

d、小区围墙外的地面停车基本考虑为公建（社区中心、商业等）及少量访客停车位。

根据规范和相关政策，小区机动车配置比例宜适合当地发展的客观需求，停车方式以半地下、地面停车为主。

3分街〔组团〕开发

本项目分两个街区〔每街区分两个组团〕开发，总用地面积：

28.67万平方米。

一街区开发的居住组团在高压走廊北侧，总用地面积178.8亩：

约11，9200平方米；

二街区开发总用地面积252.8亩：

约16，8534平方米。

4组团管理

a、小区商业、社区服务中心等区域及部分沿河亲水绿带景观可根据规划考虑为开放空间向城市居民开放。

b、每个街为相对独立的组团管理模式，街内应设置相应的公共空间。

c、多层住宅以六层及以下为主，花园洋房为五层及以下，花园洋房底层不设置商业和服务用房。

d、小高层为短板式或2--3个单元拼联的长板式，拼联单元数量建议不多于3个。

5环境景观

a、现状宗地内有可供保留和利用的相关景观资源。

b、现状宗地地形基本平整，规划设计需要对宗地的标高设计进行专门的研究。

c、宗地内现状沿科技大街一侧有6.6万伏的变电站和东、西走向的高压线，对景观有一定的影响，可考虑用软、硬质景观方式适当围挡。

1、单体方面

公建配套

1.公建配套主要是社区服务中心用房和商业，沿街商业为1～2层，大型集中商业〔城市综合体〕为3～4层，8000平米的政府办公楼为5～6层〔占地约30亩〕。

社区服务中心用房建筑面积约1500平米，，沿街商业总建筑面积约6000平米。

大型集中商业〔城市综合体〕总建筑面积约24000平米。

2.社区服务中心和大型集中商业〔城市综合体〕需要相对集中设置，并以主题的风格营造氛围。

3.社区服务中心应设置室内、外休闲、运动、健身场地，并与小区开放空间融合。

4.沿街商业为精致的动态、休闲的静态商业主题街区，类型为餐饮、咖啡、网吧、艺术廊、精品店、小型便利店、银行、美容美发等配套生活设施等。

小高层公寓

5.小高层为9—12层，根据空间形态进行高度的设计。

6.小高层建筑以短板式或2-3个单元拼接的住宅为主，单元拼联不宜多于3个。

7.小高层公寓的平层面积控制在60～90平米以内,顶层复式建筑面积控制在100～150平米以内。

花园洋房或联排别墅

8.多单元拼接为主，一般为花园洋房5～6F；

联排别墅4-5层，屋顶形式均为坡屋顶。

9.设计宜突出景观住宅的特点。

10.花园洋房和联排别墅的总户数控制在小区总户数的5-6％以内，其中花园洋房的每户建筑面积控制在100～130平米，部分5-6层复式的每户建筑面积根据建筑设计确定。

联排别墅的每户建筑面积控制在160～180平米，部分4-5层复式的每户建筑面积根据建筑设计确定。

11.花园洋房和联排别墅的拼接最多为5联。

2、技术方面

住宅朝向宜以正南北向为主，南偏东30度以内可以接受，小高层建筑须进行严格的日照分析。

考虑东北地区特殊的气候条件。

考虑土方平衡方案。

其他的技术方面的问题，根据设计的情况由竟标方提供相关的情况。

四、方案设计需要解决的主要问题

用地布局

依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计；

依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计。

1〕·

道路交通

a.满足5类人回家流线的设计：

公交人流、出租车人流、私家车人流、自行车人流、步行人流；

b.满足人车局部分流的要求；

c.满足消防与停车要求；

d.进行道路分级模式设计，考虑道路断面和平面—通而不畅的限速设计等。

e.考虑开发周期的物业管理模式的合理性；

另需考虑开发周期的施工组织的可行性；

分街〔组团〕开发。

f.考虑开发周期的道路系统可分可合的可行性。

2〕·

组团与管理

g.花园洋房和联排别墅区重点考虑组团管理的设计：

包括入口设置、人车管理等；

h.多层住宅依据标准层的拼接意向进行设计考虑。

3〕·

环境景观

i.景观设计具备明确的主题；

j.景观结构设计：

景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织；

k.景观的功能明确，注重景观对人的行为的影响与景观的参与性；

l.进行景观视线的竖向分析。

2、单体方面

城市综合体、8000平米办公楼、社区服务中心等单体方案设计——关注公建用房的功能、建筑形式及景观的结合。

商业单体方案设计——关注商业氛围的营造和建筑风格。

住宅单体方案设计——关注建筑形态、风格与户型，注意多层、花园洋房、联排别墅与小高层公寓的差异性。

3、技术方面

日照间距设计——必须考虑。

考虑土方平衡方案；

技术配套设施形态与位置设计：

变电站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、通风机房等；

保温、遮阳和降噪；

新技术新材料：

设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据——以上内容仅做概述。

五、提交设计成果内容

1、设计说明

此次投标单位需要根据设计方案完成如下的设计说明：

建筑设计说明

结构设计说明

给排水设计说明

电气设计说明

智能化设计说明

暖通设计说明

消防设计说明

人防设计说明

景观方案设计说明

2、综合经济技术指标表

此次投标单位需要根据设计方案完成如下的经济技术指标表：

大型城市综合体部分可单独列表说明。

规划指标表

指标名称

总体

期

数值

（ha）

所占比重

（％）

项目规划总用地

1.居