广西大型综合商场可行性研究报告经济分析 附图表文档格式.docx

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1.2可行性报告编制依据

1.2.1主要依据：

（1）《南宁市城总体规划》（2006-2020年）

（2）建设部《关于发布<

房地产项目经济评价方法>

》的通知”｛建标（2013）205号｝

（3）国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1625号文发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

（4）xxx区城乡规划局《建设用地规划条件通知书》

（5）《建设项目环境影响报告表》

（6）中华人民共和国《国有土地使用证》

（7）企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书

（8）相关各专业的国家设计规范

（9）建设单位提供的其它相关资料

1.2.2研究范围：

本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在财务评价。

1.3主要技术经济指标

序号

名称

单位

数量

比例%

备注

1

规划总用地面积

m2

12000

100.00

1.1

其中：

商场用地

m2

8600

50.07

1.2

公建、绿化及道路用地

3400

49.93

2

规划总建筑面积

142168

2.1

商场建筑面积

34400

85.78

2.2

公建配套设施

8.58

2.3

地下建筑（车库）面积

11000

6.72

3

流动人数

个

40000

4

人均消费

元/月

3500

5

容积率

/

11.8

6

建筑密度

%

71.67

7

停车位

1200

8

项目总投资

万元

39720

9

销售收入

114567.54

10

项目净利润

71875.04

税后

14

内部收益率

54.67

12

投资回收期

年

16

建设总工期

月

18

1.4结论与建议

1.4.1结论

（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。

本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条件。

（2）本项目的建设，符合xxx区总体规划，较好地贯彻了市政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定。

（2）本项目建设用地处于xxx市场，位于火车站附近，区位独特，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。

（3）项目总投资为35000万元，其中：

工程费用29000万元，其它费用5200万元（其中建设期贷款利息万元），预备费240万元，项目周转用流动资金560万元；

建设资金总额35000万元，其中：

项目资本金15200万元，申请商业银行贷款10000万元，预售收入投入9800万元。

（4）从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入131450.56万元，税前利润71875.04万元，税后利润56230.95万元，财务内部收益率54.67%，投资回收期1.2年。

从以上指标看出，项目有较好的经济效益。

且项目当经营收入下降5%，项目投资增加5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。

因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。

从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。

因此该项目可行。

1.4.2建议

（1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。

（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。

（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。

（4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；

同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。

第二章项目建设的必要性及市场前景分析

2.1项目建设的必要性

一、项目的建设，符合xxx区城区发展总体规划，是xxx区城区建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。

该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。

二、项目的建设，有利于完善城区的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。

同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。

三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市商场商品化和社会化的政策，有利于促进xxx区城区资源分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。

同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进xxx区经济的发展。

四、项目的建设，有利于建设单位--xxx提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。

2.2市场前景分析

2.2.1全国娱乐休闲，酒店与商场一体化现状及发展趋势

自2003年开始升温以来，中国商场建设需求持续增长了将近八年，到2010年达到了顶峰，虽然这种势头在之后几年的宏观调控下出现缓涨、滞涨，但GDP仍保持了7%以上的增长。

在我们欠发达的内地城区，随着人们生活水平的提高，农民工入城务工、经商、农村孩子入城就学，其市场的发展仍有巨大的潜力。

这源于相互影响的三方面事实：

第一，中国是一个经济转型国家。

对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。

自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。

持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。

不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为其消费市场的发展提供了强劲动力。

第二，中国是一个体制转型国家。

中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，消费市场也是伴随着其中的诸多改革措施之一。

以往城镇居民主要依靠国家调配，而现在则已基本由市场解决。

商场促成了一个巨大的资源市场的产生和发展。

除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的消费市场的需求。

以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。

它们共同揭示了商场发展不可估量的潜力。

只要这些因素没有改变，其市场发展的趋势就不会改变。

而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。

因此，我们对其的发展前景保持乐观。

2.2.2近几年来xxx区城区商场状况及发展趋势

近几年来，大量的商场作为xxx区新的经济增长点和城市居民必经之所，对于扩大内需（包括投资与消费需求）拉动经济增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出了积极的贡献。

近几年来，随着福利房全面停止上市和城区建设步伐的加快，xxx区商场开发投资增幅进一步加快，有关硬件条件日趋成熟，但是缺少必要的娱乐休闲场所，其中酒店的需求日益增加，其市场空间巨大。

目前，xxx区综合性娱乐休闲，酒店一体化的商场总体来说需求大。

2.2.3销售前景预测分析

1、项目价格分析

位于城区xxx市场，其商场销售价高达8900元/平方米左右，娱乐休闲区高达8500元/平方米左右，酒店高达6700元/平方米左右。

本项目在产品设计、景观资源、区域位置、市场定位等方面拥有相对优势。

根据项目的定位，以及xxx区城区总体消费水平，预计本项目2015年至2016年商场销售平均价为10800元/平方米，娱乐休闲区平均价9600元/平方米，酒店销售平均价为7200元/平方米，地下车库平均销售价为9.5万元/个。

根据xxx区商场目前的销售价格及未来趋势，结合本项目的特点，本报告认为该价格在xxx区具有较强的竞争力。

2、销售前景分析

本项目定位明确，位置优越，资源丰富，交通便利，设计独特，较其它房地产开发项目比具有十分明显的价格优势。

可以预见，本项目具有良好的销售前景。

第三章建设地点及自然条件

3.1建设地点

项目位于城区xxx市场，汽车站附近，交通方便；

地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，紧邻城区城高新园区，工作、学习、休闲娱乐十分便利

3.2自然地点

1.地形地貌

新建场地位于南宁市xxx区,大学西路北侧，经整平后场地较为平坦。

2.气候条件

xxx区位于北回归线南侧，属湿润的亚热带季风气候，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，年平均气温在21.6度左右。

冬季最冷的1月平均12.8摄氏度，夏季最热的7、8月平均28.2摄氏度。

年均降雨量达1304.2毫米，平均相对湿度为79%,主要气候特点是炎热潮湿。

3.地质条件

1、杂填土①：

层厚2.50～2.90,层底标高78.12～77.58m。

2、淤泥质粉质粘土②：

层厚0.30～3.40m，层底标高73.60～78.20m

3、硬塑粉质粘土③：

层厚1.10～7.80m，层底标高71.60～77.22m。

4、可塑粉质粘土④：

层厚1.30～6.90m，层底标高67.29～73.84m。

5、软塑粉质粘土⑤：

层厚0.6～4.1m，层底标高65.99～70.10m。

6、圆砾⑥：

层厚0.80～23.50m，层底标高46.37～65.70m。

7、软塑粉质粘土⑥1：

层厚0.70～1.50m，层底标高57.57～64.50m

8、砾砂⑥2：

层厚1.30～6.60m，层底标高55.70～62.22m。

9、中风化（羊）泥岩⑧：

最大揭示厚度8.7m，层底标高36.42～54.36m，为场地内良好的桩基础持力层。

10、强风化（羊）泥岩⑦：

层厚0.20～6.70m，层底标高41.26～58.21m。

4.气象与水文

该区地面整平标高约80.00m，设有1层地下室，地下室底板标高约75.00m;

由于上层滞水的初见水位在75.02～78.09m,稳定水位在72.10～80.50m；

孔隙潜水的初见水位在68.13～73.80m，稳定水位在71.42～77.06m，施工期间扛浮设防水位按标高77.00mm。

气温

南宁市xxx区位于北回归线南侧，属湿润的亚热带季风气候，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，年平均气温在21.6度左右，极端最高气温40.4度，极端最低气温-2.4度。

降雨

xxx区年平均降水量630.9mm，最多年份为916.4mm，最小年份为326.6mm，雨量多集中在6、7、8月份。

风向

风向随季节发生变化。

但由于地形的影响，全年盛行东风和东南风。

年平均风速为1.8米/秒，极大风速34.4米/秒。

风速的季节变化不明显，以春季最大，夏季次之，秋季最小。

5.其他资源

xxx区处在大西南出海大通道上，有发达的交通路网，南宁市新建的快速环道、高速外环连接城区东南两端。

凭借优越的地缘优势，xxx区已成为大西南出海大通道的重要一环。

随着广西“南北钦防”和“两廊一圈”经济发展战略的全面实施和南宁市经济发展战略部署的调整，xxx区已逐步发展成商品流通的集散地、工业发展的集中区、城郊型经济的重点区域。

第四章建设规模和建设内容

4.1建设规模

项目总投资35000万元，项目规划用地面积12000M2，其中：

商场用地面积8600M2，娱乐休闲区用地面积8064M2，酒店用地面积8064M2，公建、绿化及道路用地3400M2，一层地下车库，1-4层为商场，5-9层为休闲娱乐区，10-18层为酒店。

停车位1200个，总建筑面积158296M2。

4.2建设内容

该项目计划依xxx市场而建，依据城市规划和提升xxx区的城市形象，计划建一座xxx市场形象综合性大厦—xxx商场大厦。

（1）大厦计划建设高度为61.2米，计划层数为18层，地下1层，地上18层；

建筑面积-1层为11000M2，地上1—4层为8600M2/层，地上5—18层为8064M2/层，总建筑面积为158296M2。

xxx商场地下1层为地下停车场，1—4层为商场、5—9层为休闲娱乐区，10—18层为酒店。

各功能区域独立运行，相互辅助，内设区域独立电梯，高档智能化专用电梯及智能化楼宇技术，打造高档、智能、舒适、节能、先进的综合性服务场所，力争建成xxx区xxx市场的标志性建筑。

（2）环保设施：

污水处理设施、油烟治理设施、固体废弃物收集处理设施、防噪音设施

（4）室外工程：

给排水管网、供电线网、消防设施、消防水池、消防供水管网、道路

第五章建筑主要技术方案

5.1设计原则

1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求。

2、尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性与归属感的居住小区。

3、“以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局，尽能提升居住空间的环境品质。

4、消防、环保必须做到“三个同时”。

5.2规划设计依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《城市规划编制办法》（2006年4月1日实施）

3、《广西壮族自治区（城市规划法）实施办法》

4、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）

5、《xxx区城区总体规划（2005-2020年）纲要》

6、建设方提供的相关资料

5.3总体规划及总平面布置

1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导思想，解决“建筑、人、建筑”三要素的密切关系，使建筑融入到环境中，提高居住质量。

根据位置不同，采用不同的组合方式，丰富了小区的整体形态。

2、从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景上，创造出一组完整、大气、时尚、新颖的消费聚集场所，结构由北向南分延伸式设计，采用行列式的布局方式，形成层次鲜明，错落有致的建筑布局。

采用塔楼式的布局方式，以节约更多用地，形成开阔空间。

综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要求，合理确定建筑物间距，满足视觉、私密性、通风及绿化空间景观要求，实现“大视野、大尺度、大自然”的酒店居住环境品质。

同时充分利用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状由北及南逐级降低，在减少投资的基础上，保证了车库的连通性、整体性，最大程度的满足了日照要求及人居住环境的要求。

3、充分考虑商场的基本功能，采用紧凑的平面布局、良好的通风采光布局，提升商铺品质。

通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的构件去概括零散琐碎的窗、阳台等界面，在局部细节上重点刻画比例、机理来确立小区的清新形象，在总体简洁的基础上，通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突出小区的个性特征。

4、商场的对外交通主要是通过人车分流形式。

5、商场配套布置综合商店、餐饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施。

配套设施采用集中布置和就近利用的原则。

5.4结构方案

1、荷载

（1）基本风压：

W0=0.35KN/m2。

（2）楼面货载：

商场楼面货载标准值取2.0KN/m2，底层车库货载标准值取4.0KN/m2。

2、结构选型

根据用地周边已建成结构选型，结构设计按6度抗震设防，高层住宅采用框架--剪力墙结构，抗震墙抗震等级为二级。

5.5供配电及电信工程

1、电力负荷预测

用电量取值：

住宅每户按0.025KVA/m2，公共服务设施按0.1KVA/m2，地下车库按0.005KVA/m2，则小区总变配电量为：

1000KVA。

2、供配电

消防及应急照明用电按一级负荷，客梯、水泵用电按二级负荷，一般电力照明用电按三级负荷。

该小区用电电源由大学东路旁的10KV城市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到配电室。

3、电信

电话系统分二大区块，每一区块设一个电话光节点机房，由大学东路上的城市通信线路引入主线至小区内的电信交接间，再传送至各用户，引入线采用铜芯铝绞线。

有线电视由大学东路市政有线网引入，采用传输带宽860MHZ，双向HFC网络结构形式，共分二大区块，每一区块设二个有线电视光节点机房。

电缆干线采用中心分配的星型结构，用户分配网采用集线器及分配放大器加集中分配的形式分配到户。

用户采用一户一根电缆引到户，同时设置光纤宽带、闭路电视监控。

5.6给排水和消防

1、给水

（1）用水量预测

生活用水量按300升/人·

日，消防用水按40L/S计，则小区最大日总用水量为1600吨/日。

（2）水源：

大学东路下铺设的城市供水干管。

给水网管：

给水网呈环状布置，室外给水管道为生活消防合用系统，主管管径为DN100，支管管径为DN25-DN50。

2、排水

（1）排水采用雨污分流制排水。

生活污水经小区污水管网收集后排至大学东路的市政污水干管。

雨水则经区内的雨水管网收集后排至大学东路的雨水渠箱，按漫流设计。

（2）雨污管道一律采用暗装，主污水干管管径为DN300,次干管为DN200,雨水管管径为DN200—DN500，雨污管采用混凝土管。

室内排水管采用U-PVC材料。

3、消防

（1）消防车道

内部主道路为6米，满足消防车通行的要求。

（2）建筑结构防火设计

带有地下停车库的建筑组合楼停车库部分按耐火等级一级要求设计，住宅楼均按二级耐火等级设计。

（3）防火分区

整个小区按地上、地下室分别设置防火分区。

地下室设自动灭火系统。

停车库每个防火分区面积均小于40000m2，设备用房单独为一个防火分区，分区面积小于5000m2。

每个防火分区设有两个以上疏散口，防烟分区小于5000m2。

地上部分每个单元之间设置防火墙，每个单元为一个防火分区。

（4）室内消防栓系统采用环状布置，环网设在地下室及室外地坪以下。

在最高处塔楼上设180m3消防水箱一座，与水平环网相接；

地下室设消防栓泵二台，与地下消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。

地下消防池储水量3960m3。

第六章能源消耗及节能方案

6.1能源消耗

本项目建成后主要消耗的能源为：

水：

14.17万立方/年（15L/㎡.天估算）；

电：

58.21万KW.h/年（每用户平均8KW.h.天、商业建筑0.3KW.h/㎡.天估算、地下建筑及配套建筑0.1KW.h/㎡.天估算）；

6.2节能方案

节能节水是我国的一项基本国策，全国水资源按人口计人年均不足1000立方米。

我国广大地区电力供应也十分紧张，出现过全国性的拉闸限电现象。

因此，该项目的建设应响应国家倡议，树立节约资源意识。

1、节能措施

近年来建筑节能技术已成为全世界关注的热点，也是当前国内外节能领域的一个热点研究课题。

西方发达国家，建筑能耗占社会总能耗的30%～45%。

我国建筑能耗已占社会总能耗的20%～25%，正逐步上升到30%。

因此建筑节能是目前节能领域的当务之急。

建筑节能可分为二部分：

一、建筑物自身的节能，二、空调系统的节能。

建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑。

空调系统的节能是从减少冷热源能耗、输送系统的能耗及系统的运行管理等方面进行考虑的。

⑴、节能建筑规划设计

根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。

⑵、增强建筑维护结构的保温隔热性能

使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。

采用新型墙体材料与复合墙体围护结构。

在进行经济性、可行性分析的前提下,在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。

对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。

在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。

⑶、屋顶的节能技术措施

隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。

对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。

因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。

还有设计通风屋面、蓄水屋面等节能措施。

⑷、空调系统节能技术措施

降低系统的设计负荷；

冷热源节能；

减少输送系统的动力能耗；

提高供回水温差；

选用低流速流体；

提高输配系统的效率；

采用变流量水系统；

采用变风量系统；

空调机组应该选用机组风机风量、风压匹配合理，漏风量少，空气输送系数大的机组；

提高送风温差及合理调节新风比；

利用冷却塔供冷技术；

采用蓄冷技术；

采用热回收与热交换装置；

充分利用自然冷源；

⑸、运行管理节能技术措施

在实际运行中,对于系统形式相同和建筑规模相似的建筑物,其运行能耗也存在较大的差别。

因此,加强运行管理,合理降低设备的运行能耗可以大大的节约能源,并带来显著的经济效益。

⑹、结论

综上所述，建筑节能的主要技术措施有：

节能建筑规划设计、增强维护结构的隔热保温性能、空调系统节能技术措施、新发展的节能技术措施如蓄冷技术和冷却塔供冷技术等、及空调系统的维护管理节能技术措施。

为了实现我国可持续发展战略，建筑节能势在必行。

只要结合我国国情和实际情况，综合利用各种节能技术措施，趋利避害，选择经济合理的节能方案，必定可以获得显著的节能效果。

2、节水措施